Warum steigen die Preise für gebrauchte Sozialwohnungen täglich?

Sozialwohnungen, aber nicht mehr günstig

Da es in letzter Zeit keine Anzeichen einer Verbesserung des Angebots an bezahlbaren Wohnungen gibt, insbesondere in den Gebieten nicht allzu weit vom Stadtzentrum entfernt, versuchen viele Menschen, alte Sozialwohnungen zu kaufen.

Obwohl es sich um Sozialwohnungen handelt und diese seit vielen Jahren genutzt werden, werden diese Wohnungen derzeit zu Preisen verkauft, die für einkommensschwache Gruppen unerschwinglich sind. Beispielsweise handelt es sich beim Felix Homes-Projekt in Go Vap (HCMC), das 2017 für 14 Millionen VND/m2 zum Verkauf angeboten wurde, um ein Sozialwohnungsprojekt, das bei vielen Menschen großen Anklang gefunden hat. Denn damals bekamen Menschen mit einem Einkommen von weniger als 9 Millionen VND/Monat von den Banken noch Kredite im Wert von 70 % des Wohnungswerts zu Vorzugszinsen und mit einer Rückzahlungsdauer von 15 bis 20 Jahren. Mit rund 240 Millionen können Käufer eine Wohnung in diesem sozialen Wohnungsbauprojekt besitzen.

Doch Recherchen zufolge wird derzeit eine Wohnung bei Felix Homes mit einer Fläche von 56 Quadratmetern für 1,69 Milliarden VND verkauft, was etwa 30 Millionen VND/Quadratmeter entspricht. Darüber hinaus gibt es Verkäufer, die Wohnungen in diesem Projekt zu Preisen zwischen 35 und 45 Millionen VND/m2 verkaufen.

Sozialwohnungsprojekt Felix Homes in Go Vap.

In Hanoi wurde das Projekt NOXH @Home in Yen So (Hoang Mai, Hanoi) mit 1,2 Milliarden VND/55 m² Wohnung ausgeschrieben, mit Übergabe Ende 2018 und einem 20-jährigen Darlehen mit Vorzugszinsen. Somit kostet jeder Quadratmeter dieses Projekts über 20 Millionen VND, ein Preis, der im Vergleich zu einem Sozialwohnungsprojekt nicht sehr angemessen ist, aber auch günstiger ist als einige kommerzielle Apartmentprojekte zu dieser Zeit.

Derzeit kostet eine 55 m² große Wohnung im @Home-Projekt jedoch 1,75 Milliarden VND, was 31 Millionen VND/m² entspricht. Darüber hinaus werden in diesem Projekt auch einige größere Wohnungen zu Preisen von bis zu 36 Millionen VND/m2 zum Verkauf angeboten.

Angesichts der steigenden Preise für viele alte Sozialwohnungsprojekte ist es für viele Menschen schwieriger denn je geworden, ein Haus zu besitzen, um ihren tatsächlichen Wohnbedarf zu decken. Frau Dao Thu Trang (35 Jahre, Ho-Chi-Minh-Stadt) erzählte von ihrer Suche nach einem Haus und sagte, dass sie und ihr Mann seit fast zwei Monaten nach Häusern suchen und sich diese ansehen, aber kein Haus gefunden haben, das ihnen hinsichtlich Preis und Lage zufriedenstellend war.

„Die alten Sozialwohnungen werden trotz langer Belegung und baulicher Mängel immer noch nicht billiger. Ich habe mir viele Projekte angesehen, aber keines davon wurde für weniger als 30 Millionen VND verkauft, was die finanziellen Möglichkeiten meiner Familie übersteigt. Sozialwohnungen mit angemessenen Preisen sind zu weit entfernt oder erfordern einen Umzug in benachbarte Provinzen. Ein Kauf dort würde meine Arbeit stark beeinträchtigen…“, erzählte Frau Trang.

Viele Leute verkaufen Wohnungen bei Felix Homes zum doppelten Preis weiter.

Frau Trang sagte, die Idee, diese alte Sozialwohnung zu kaufen, sei von einem Freund gekommen. Nach einiger Suche fand die Familie dieses Freundes eine alte Wohnung zum Preis von 28 Millionen/m2. Berechnet man allerdings die Kosten für die Renovierung der Wohnung, liegt der Preis bei etwa 30 Millionen/m2. Dieser Preis ist für einkommensschwache Gruppen unerschwinglich und daher für viele Menschen keine gute Option. Daher entspricht die Idee, alte Sozialwohnungen zu kaufen, weil man glaubt, dass der Preis günstiger sei, weil die Wohnungen Anzeichen einer Verschlechterung aufweisen, nicht der Realität.

Untersuchungen zufolge sind die Preise für Sozialwohnungen auf dem Sekundärmarkt kontinuierlich gestiegen und haben auf dem Primärmarkt einen neuen Höchststand erreicht. Beim jüngsten NHS Trung Van-Projekt (Hanoi) beispielsweise schwankte der Preis für den Investor zwischen 19 und 20 Millionen VND/m2. Ganz zu schweigen von den Gebühren, die anfallen können, wenn man bedenkt, dass derzeit die Zahl der Menschen, die ein Haus in dem Projekt kaufen möchten und Registrierungsanträge stellen, extrem groß ist.

Warum steigen die Preise für alte Sozialwohnungen?

Bei der Beantwortung dieser Frage wird in vielen Meinungen behauptet, dass der Hauptfaktor, der zu einem weiteren Preisanstieg bei alten Sozialwohnungen führt, das Problem des Angebots sei.

Laut dem jüngsten Bericht des Bauministeriums gab es im ersten Quartal 2023 im ganzen Land nur ein Sozialwohnungsprojekt mit einer Größenordnung von 300 neu lizenzierten Wohnungen; Es gibt 5 Projekte mit einer Größe von 1.908 Einheiten, die für den Verkauf von zukünftigem Wohnraum in Frage kommen. Es gibt 4 Projekte mit einem Umfang von 934 fertiggestellten Wohnungen …

Davon befinden sich 397 Arbeiterwohnungsprojekte mit einem Umfang von 453.426 Einheiten im Bau und 152 Projekte mit einem Umfang von 153.426 Einheiten im Bau; Derzeit werden Investitionsverfahren für 245 Projekte mit einem Umfang von 300.000 Wohnungen durchgeführt. Da sich viele Projekte noch im Bauzustand befinden und das derzeitige Angebot an Sozialwohnungen nur einen sehr kleinen Teil der Nachfrage ausmacht, sind die Preise für einige Altprojekte stark angestiegen, da sie im Vergleich zu gewerblichen Wohnungsbauprojekten noch nicht zu hoch sind.

Der Ausbau des sozialen Wohnungsbaus wird in den nächsten Jahren hoffentlich vielen Menschen dabei helfen, ein Eigenheim zu besitzen.

Diesem Bericht zufolge sind die Preise für gebrauchte Sozialwohnungen, die auf dem Immobilienmarkt gehandelt und verkauft werden dürfen, in den letzten fünf Jahren ziemlich schnell gestiegen und liegen üblicherweise bei 17 bis 19 Millionen VND/m² (im Vergleich zum durchschnittlichen Erstverkaufspreis von 12 bis 15 Millionen VND/m²). Derzeit liegen die Preise für Sozialwohnungen in manchen Gegenden bei 21 bis 25 Millionen VND/m², sogar bei 30 bis 35 Millionen VND/m², was sie für viele bedürftige Menschen mit niedrigem Einkommen unerschwinglich macht.

Laut Maklerpersonal erhöht sich der Preis jeder Wohnung mehr oder weniger stark, abhängig von der Lage, der Ausrichtung der Wohnung, der dazugehörigen Möblierung und der Entwicklung der Infrastruktur rund um das Projekt. Insbesondere bei einigen Sozialwohnungsprojekten, die einst in Gebieten mit schlechter Infrastruktur errichtet wurden, kam es im Laufe der Jahre zu einer starken Verdichtung dieser Gebiete, was dazu führte, dass die Wohnungspreise dort stark anstiegen und sich teilweise gegenüber dem ursprünglichen Preis verdoppelten.

Darüber hinaus sagten Experten, dass Sozialwohnungen Anreize durch die staatliche Politik hinsichtlich Landnutzungsgebühren, Steuern usw. erhalten und an Vorschriften gebunden sind, die erst nach 5 Jahren übertragen werden können, sodass der Erstpreis viel niedriger ist als der von Gewerbewohnungen. Wenn es also an der Zeit ist, die Wohnung zu übertragen, steigen die Preise für alte Sozialwohnungen stark an.

Als Reaktion auf diese Frage nannte Herr Vo Hong Thang, stellvertretender Direktor von R&D DKRA Vietnam, drei Hauptgründe für den Preisanstieg bei alten Sozialwohnungen.

Zunächst geht es um rechtliche Fragen. Die lange Zeit bis zur Genehmigung einer Projektlizenz erhöht auch andere Kosten, darunter Zinsen, Betriebskosten, Opportunitätskosten usw. Alle oben genannten Punkte haben den Verkaufspreis des Produkts in die Höhe getrieben.

Das zweite ist das Kapitalproblem. Neben dem starken Anstieg der Bankzinsen wurden auch andere Kanäle zur Kapitalmobilisierung teuer. Schließlich liegt es an den stark gestiegenen Inputkosten. Die Grundstückspreise, die Arbeitskosten und die Rohstoffkosten (Eisen, Stahl, Sand, Zement usw.) sind in letzter Zeit stark gestiegen.

Quelle: https://www.congluan.vn/vi-sao-nha-o-xa-hoi-da-qua-su-dung-ngay-mot-tang-gia-post248197.html