Da die Vereinigung der Immobilienmakler in Vietnam nicht mit einem Rückgang der Immobilienpreise rechnet, schlägt sie weiterhin eine Besteuerung von Zweitimmobilien oder verlassenen Immobilien vor.
Dieser Vorschlag wurde von der Vietnam Association of Realtors (VARS) vor dem Hintergrund kontinuierlich steigender Immobilienpreise ohne Anzeichen eines Rückgangs gemacht, insbesondere im Wohnungssegment.
VARS-Daten zufolge stieg der Wohnungspreisindex im zweiten Quartal in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2019 um 58 % bzw. 27 %. Das mittlere Preissegment wird immer knapper und mehr als 80 % des Angebots an neu auf den Markt gebrachten Wohnungen kosten in diesem Jahr über 50 Millionen VND pro Quadratmeter. Sogar einige neues Wohnungsprojekt hat auch einen Verkaufspreis von bis zu Zehntausenden USD pro Quadratmeter.
Nicht nur bei Neubauten, auch bei Altbauten sind die Preise hoch. Viele jahrzehntelang genutzte Wohnungen werden heute noch zu einem 2-3-fachen Preis angeboten, als zum Zeitpunkt des Erstverkaufs. Auch im Segment der Villen, Stadthäuser und vorstädtischen Grundstücke sind Preisanstiege zu beobachten, da manche Investorengruppen aus Profitgründen ein Scheinangebot und eine Scheinnachfrage schaffen.
Laut Herrn Nguyen Van Dinh, Vorsitzender des VARS, gibt es im aktuellen Rechtssystem keine Sanktionen, um die Spekulation auf Grundstücke und die damit verbundene Hortung von Grundbesitz zur Steigerung der Preise zu kontrollieren und zu verhindern. Mittlerweile sind unkontrollierte Käufe und Verkäufe vielerorts die Hauptursache für das „Landfieber“. Spekulanten kaufen Land und lassen es brach liegen, während sie darauf warten, dass die Preise steigen oder eine künstliche Knappheit erzeugen. Dies ist üblich, mit dem Ziel, „die Preise in die Höhe zu treiben, um Gewinn zu machen“.
„Um den Markt zu regulieren, ist eine Untersuchung der Grundsteuer dringend erforderlich. Ignorieren Sie diese Richtlinie nicht, nur weil sie schwer umzusetzen ist“, sagte Herr Dinh.
Experten schlagen eine Grundsteuerpolitik vor, die auf zwei Personengruppen anwendbar ist: auf diejenigen, die ein zweites oder mehr Zuhause kaufen, und auf Eigentümer, die Projekte aufgeben. Bei Transaktionen mit einer kurzen Eigentumsdauer des Verkäufers erhöht sich der Steuersatz schrittweise.
In Singapur beispielsweise wird eine Steuer von 16 % erhoben, wenn ein Eigentümer ein Haus innerhalb des ersten Jahres nach dem Kauf verkauft. Der Steuersatz reduziert sich auf 12 %, wenn der Hausbesitzer die Wohnung im zweiten Jahr verkauft, und auf 8 % im dritten Jahr. Beim Verkauf ihres Eigenheims nach dem vierten Jahr unterliegen sie dieser Steuer nicht mehr. Auf der Käuferseite erhöht das Land ab April 2023 die Steuer beim Kauf einer Zweitimmobilie um 3 % auf 20 %; 3. Basis beträgt 30 % (alter Satz 25 %).
VARS schlug außerdem vor, dass der Eigentümer im Falle, dass er das Projekt nach Erhalt des Grundstücks nicht durchführt, auch die Grundsteuer zahlen muss. Diese Methode wird in Korea angewandt. Der Steuersatz beträgt 5 % und steigt schrittweise entsprechend der Anzahl der Jahre, in denen Haus und Grundstück leer stehen. Ähnlich verhält es sich in Frankreich, wo auf leerstehende Häuser eine Steuer erhoben wird, die sich im ersten Jahr auf 17 Prozent des Mietwerts beläuft und in den Folgejahren verdoppelt (34 Prozent).
Eine Regulierung des Marktes über die Grundsteuerpolitik werde die Spekulation verringern und den Anstieg der Immobilienpreise bremsen, meint der VARS-Vorsitzende. Diese Politik ermutigt die Eigentümer aufgegebener Projekte außerdem zur Vermietung oder zum Verkauf, wodurch das Angebot auf dem Markt steigt.
Tatsächlich ist dies nicht das erste Mal, dass eine zweite Grundsteuerlösung zur Senkung der Immobilienpreise vorgeschlagen wurde. Vor sieben Jahren schlug die Regierung ein Pilotprojekt zur Erhebung einer zweiten Grundsteuer in Ho-Chi-Minh-Stadt vor, das jedoch später abgelehnt wurde. Es gibt viele gegenteilige Meinungen. Eine davon ist, dass der Zeitpunkt der Steuereinführung zu früh sei.
Im August 2023 schlugen die Wähler von Ho-Chi-Minh-Stadt weiterhin vor, Zweitwohnungen zu besteuern und höhere Steuern auf unbebaute Grundstücke und Häuser zu erheben, die keinen Bodenwert generieren. Das Finanzministerium teilte mit, dass es das Gesetz zur Grundsteuer geprüft und ausgearbeitet habe. Es soll in das Programm zur Entwicklung von Gesetzen und Verordnungen 2024 aufgenommen und der Nationalversammlung in der 8. Sitzung (Oktober 2024) zur Kommentierung vorgelegt werden. Derzeit sind diese Vorschläge noch vorläufig.
Der Einsatz steuerlicher Instrumente zur Regulierung des Marktes ist allerdings mit zahlreichen Herausforderungen verbunden. Der Wirtschaftswissenschaftler Dinh Trong Thinh sagte, um Steuerinstrumente effektiv nutzen zu können, müssten Verwaltungsbehörden den Aufbau und die Vervollständigung von Datenbanken und Informationen über den Immobilienmarkt fördern. Von dort aus wird die Bestimmung von Zweit- und Drittwohnungen und deren Wert öffentlich und transparent sein.
Herr Nguyen Van Dinh empfahl außerdem, die Steuersätze sorgfältig zu prüfen, um Doppelbesteuerung und Doppelbesteuerung zu vermeiden, die dazu führen würden, dass die Kaufkraft der Menschen „erschöpft“ würde. Unterdessen können die Reichen Steuern vermeiden, indem sie das Eigentum an Vermögenswerten auf Verwandte übertragen.
"Jede Politik bringt ihre Probleme mit sich, wenn sie zum ersten Mal eingeführt wird. Das Problem besteht darin, die Vor- und Nachteile abzuwägen. Bei der Immobilienbesteuerung ist es genauso und die Vorteile überwiegen die Nachteile", sagte der Vorsitzende von VARS.
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