Der Markt setzt ständig neue Preisniveaus, mit der Einstellung „Jeder Zentimeter Land ist Gold“, ist Hanois Wohnland im Visier der Käufer

Die Immobilienpreise steigen ständig, es wird neues Land erschlossen, Wohngrundstücke in Hanoi sind sehr gefragt, die neuesten Bestimmungen zu Red-Book-Hypotheken … das sind die neuesten Nachrichten aus der Immobilienbranche. [Anzeige_1]

Wohnimmobilien werden zu einer weiteren Option, wenn Preissteigerungen nicht wie bei Wohnungen „chaotisch“ vorangetrieben werden. (Foto: Linh An)

Immobilienpreise steigen weiter

Frau Pham Thi Mien, stellvertretende Direktorin des vietnamesischen Instituts für Immobilienmarktforschung und -bewertung (Vietnam Real Estate Brokers Association), sagte, dass die Immobilienpreise kontinuierlich neue Niveaus erreichen und auf hohem Niveau liegen und die Einkommenswachstumsrate der Mehrheit der Menschen bei weitem übertreffen.

Insbesondere stieg der Immobilienpreisindex für Wohnungen im zweiten Quartal 2024 in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt um 58 %; 27 % im Vergleich zum Q2/2019. Bezahlbare kommerzielle Wohnungsbauprojekte sind in städtischen Gebieten völlig verschwunden. Sogar das Segment der Mittelklassewohnungen wird immer knapper und wird nach und nach vom High-End- und Luxussegment „dominiert“, da in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt mehr als 80 % des Wohnungsangebots zum Verkauf stehen. HCM wird im Jahr 2024 50 Millionen VND/m2 oder mehr kosten. Bei vielen neu gestarteten Apartmentprojekten liegen die Preise bei Zehntausenden von US-Dollar pro Quadratmeter.

Der hohe Preis für Wohnungen in Erstimmobilien hat zu einem „Explosionseffekt“ der Preise für Altbauwohnungen geführt. Viele jahrzehntelang genutzte Wohnungen werden zu doppelten oder dreifachen Preisen im Vergleich zum Übergabepreis gehandelt. Infolge des Wohnungspreisfiebers sind auch die Verkaufspreise für Häuser mit Grundstücken, darunter Villen und Stadthäuser, gestiegen. Dies gilt auch für einige Projekte in Bezirken weit außerhalb des Zentrums von Hanoi, wo das Angebot in der Innenstadt immer knapper wird.

Galt früher ein Stückpreis von mehreren hundert Millionen VND pro Quadratmeter für eine Villa als hoch, so werden heute Villen zu Preisen von bis zu 1 Milliarde VND pro Quadratmeter verkauft, was immer noch als normal gilt. Auch die Grundstückspreise steigen weiter. In vielen Provinzen und Städten ist das Phänomen zu beobachten, dass der Markt für unbebautes, legales Bauland aufgrund von Reinvestitionen oder aufgrund der Schaffung eines falschen Angebots und einer falschen Nachfrage durch bestimmte Investorengruppen, die die Preise in die Höhe treiben, lokal „aufheizt“. In einigen Provinzen und Städten wie Hai Duong haben die Preise den „Fieberhöhepunkt“ von 2022 überschritten.

Frau Mien geht davon aus, dass die Primärimmobilienpreise kurzfristig kaum sinken werden, insbesondere im Wohnungssegment – ​​also dem Typ, der hauptsächlich den Wohnungsbedarf in städtischen Gebieten deckt. Denn angesichts der ständig steigenden Nachfrage nach Immobilien, insbesondere der Nachfrage nach Investitionen, werden Investoren der Entwicklung von Luxussegmenten den Vorzug geben, um ihre Gewinne zu maximieren, während Grundstücksfonds immer knapper werden, die Baukosten steigen und gleichzeitig in Infrastruktur und Versorgungseinrichtungen mit immer höherer Qualität investiert wird.

Der neue Rechtskorridor schließt Investoren mit schwacher Finanzkraft aus und zwingt die verbleibenden Investoren auf dem „Spielplatz“, große städtische Gebiete mit synchroner Infrastruktur und Versorgung mit großem Einfluss zu entwickeln, was hohe Kosten bedeutet und es auch schwierig macht, die Immobilienpreise zu senken.

Gleichzeitig bleiben auf dem Markt nur Investoren übrig, die über ein gutes Finanzpotenzial, starke bestehende Kapazitäten oder Vorteile bei der Schaffung von Grundstücksfonds verfügen, wodurch das Phänomen des Angebotsmonopols weiter aufrechterhalten wird und Großinvestoren weiterhin den Marktpreis in eine höhere Richtung bestimmen, um ihre Gewinne zu maximieren.

Wohngrundstücke sind in Hanoi sehr gefragt.

Wohnimmobilien werden zu einer weiteren Option, wenn Preissteigerungen nicht so „chaotisch“ vorangetrieben werden wie bei Wohnungen. Eine aktuelle Umfrage von Batdongsan.com.vn zeigt, dass die Preise für Privathäuser in den Innenstadtbezirken Dong Da, Ba Dinh, Thanh Xuan, Cau Giay, Nam Tu Liem, Ha Dong, Hoang Mai usw. seit Jahresbeginn einen durchschnittlichen Preisanstieg von 10–20 % verzeichnet haben. Das Transaktionsvolumen von Immobilienmaklern, die auf den Verkauf von Wohngrundstücken in Hanoi spezialisiert sind, ist in den letzten drei Monaten um durchschnittlich 10 bis 30 % gestiegen, während die Wohnungspreise weiterhin schwankten.

Herr Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com.vn, sagte außerdem, dass die Immobilienmarktdaten von Batdongsan.com.vn zeigten, dass das Interesse an Privathäusern und Reihenhäusern weiterhin stabil bleibe. In den ersten drei Monaten des Jahres 2024 stiegen bei Privathäusern und Reihenhäusern in allen Preisklassen tendenziell das Transaktionsvolumen und das Zinsniveau. Insbesondere in fast allen Bezirken Hanois ist das Interesse stark gestiegen.

Konkret ist das Interesse an Privathäusern im Bezirk Nam Tu Liem im Vergleich zum Jahresbeginn 2023 um 43 % gestiegen, an Privathäusern in Hoang Mai um 28 %, in Dong Da um 21 %, in Ha Dong um 26 % und in Thanh Xuan um 12 %. Preislich stiegen die Preise für Privathäuser in Hanoi von durchschnittlich 95 Millionen VND/m2 im ersten Quartal 2021 auf 164 Millionen VND/m2 im zweiten Quartal 2024.

Daher ist der durchschnittliche Preisanstieg bei Privathäusern recht stabil und beträgt je nach Region durchschnittlich 15–20 % pro Jahr. Es ist die Stabilität, kein Preischaos, kein Preisanstiegschaos, die dafür sorgt, dass das Transaktionsvolumen von Privathäusern und Stadthäusern stabil und regelmäßig bleibt und angesichts der ständig schwankenden Wohnungspreise in Hanoi die Aufmerksamkeit echter Käufer und Investoren auf sich zieht.

Der Immobilienexperte Tran Huu Xiem, Vorsitzender von MSP Land System, sagte, dass es viele Faktoren gebe, die das Wachstum des Wohnimmobilienmarkts in der Zukunft sicherstellen würden und zu einer starken Verlagerung des Cashflows in dieses Segment führten.

Insbesondere die Gesetzesänderungen des neu verabschiedeten Grundstücksgesetzes und des Immobilienwirtschaftsgesetzes fördern die Entwicklung des Immobilienmarktes in eine transparente und gesunde Richtung. Insbesondere ist zu erwarten, dass die Preise für Wohnimmobilien künftig entsprechend der Änderung der Preisaktualisierungshäufigkeit steigen werden, wenn der Grundstückspreisrahmen entfernt wird und die Grundstückspreistabelle jährlich aktualisiert wird.

Darüber hinaus werden auch die Preise für Grundstücke, Reihenhäuser und Privathäuser in Produkten mit klarem Rechtsstatus steigen, wenn die detaillierten Bedingungen für die Erteilung von Nutzungsrechtszertifikaten für genutztes Land nicht umstritten sind. Die Preisgenauigkeit wird immer strenger, transparenter und klarer.

Darüber hinaus sagte der Vorsitzende von MSP Land System, dass Wohnimmobilien im Einklang mit der Denkweise unserer Vorfahren, dass „jeder Zentimeter Land Gold ist“, immer attraktiv seien, da der Bedarf der Vietnamesen an Land und Häusern sowie an der Vermögensbildung sehr groß sei. Die Knappheit an Grundstücken in der Innenstadt bei gleichzeitig stetig steigender Nachfrage wird den Anstieg der Verkaufspreise und Transaktionen zusätzlich begünstigen. Daher gilt dieses Segment immer als Zufluchtsort für den Cashflow und zieht echte Käufer und Investoren an.

Bac Giang erlässt neueste Vorschriften zur Landaufteilung

Das Volkskomitee der Provinz Bac Giang hat gerade die Entscheidung Nr. 24 erlassen, in der die Beschränkungen der Landzuteilung und der Anerkennung von Wohngrundstücken detailliert beschrieben werden. Mindestfläche und Bedingungen für die Aufteilung und Zusammenlegung von Grundstücken; Begrenzung der landwirtschaftlichen Flächenzuteilung; Beschränkung der Zuteilung ungenutzter Grundstücke zur Nutzung an Einzelpersonen; Grenze für die Übertragung landwirtschaftlicher Flächen; Kriterien und Bedingungen für die Änderung des Nutzungszwecks von Reisanbauflächen, Schutzwaldflächen, Sondernutzungswaldflächen und Produktionswaldflächen zu anderen Zwecken; Andere Dokumente von Landnutzern vor dem 15. Oktober 1993 galten in der Provinz.

Dementsprechend besagt die Verordnung eindeutig, dass die Bedingungen für die Grundstücksaufteilung bei Wohngrundstücken eine Mindestwohngrundstücksfläche von 32 m², eine Mindestfrontlänge von 4 m und eine Tiefe ab der Baugrenze (sofern vorhanden) von mindestens 5,5 m für das ursprüngliche Grundstück mit einer bestehenden Tiefe von 5,5 m oder mehr aufweisen müssen.

Falls die aktuelle Tiefe des Grundstücks nach der Rückeroberung durch den Staat weniger als 5,5 m beträgt, muss die Mindesttiefe 3 m betragen.

Was die Begrenzung der Wohngrundstückszuteilung an Einzelpersonen betrifft, so beträgt die maximale Größe gemäß den neuen Bestimmungen für städtisches Wohngrundstück in Bezirken der Stadt Bac Giang (mit Ausnahme von Gemeinden innerhalb der Verwaltungsgrenzen von Bezirken und Städten, die aufgrund neu festgelegter, geteilter oder zusammengelegter Verwaltungsgrenzen in Bezirke und Städte umgewandelt wurden) 100 Quadratmeter.

Städtisches Wohnbauland in Städten, Wohnbauland in zu Stadtteilen umgewandelten Städten; Wohngrundstück in den Bezirken der Stadt Viet Yen; Wohngrundstücke in den Gemeinden: Dinh Tri, Song Khe, Tan Tien, Dong Son, Tan My, Song Mai in der Stadt Bac Giang; Wohngebiete in Gemeinden innerhalb der Grenzen der Stadt Bac Giang werden in Bezirke umgewandelt. Wohngrundstück in ländlichen Gebieten neben Autobahnen, Nationalstraßen, Provinzstraßen, maximal 120 m².

Wohngrundstücke in Gemeinden innerhalb der Verwaltungsgrenzen von Bezirken und Städten, die aufgrund neu festgelegter, geteilter oder zusammengelegter Verwaltungsgrenzen (nach Inkrafttreten der Resolution des Ständigen Ausschusses der Nationalversammlung zu neu festgelegten, geteilten oder zusammengelegten Verwaltungsgrenzen) in Bezirke und Städte umgewandelt wurden, sind maximal 200 Quadratmeter groß.

Wohngrundstücke in Mittellandgemeinden von Kreisen, Städten und Gemeinden, maximal 300 m². Wohngrundstücke in Berggemeinden in Kreisen und Städten sind maximal 360 m² groß.

Falls das Grundstück vor dem 18. Dezember 1980 angelegt wurde, wird die Wohngrundstücksfläche durch das Fünffache der Wohngrundstückszuteilungsgrenze entsprechend der jeweils vorgeschriebenen Region oder Fläche bestimmt, überschreitet jedoch nicht die Fläche des genutzten Grundstücks und beträgt maximal 800 m².

Falls das Grundstück zwischen dem 18. Dezember 1980 und dem 15. Oktober 1993 angelegt wurde, wird die Grenze für die Anerkennung von Wohngrundstücken durch das Dreifache der Grenze für die Zuteilung von Wohngrundstücken entsprechend der jeweiligen vorgeschriebenen Region oder Fläche bestimmt, die Gesamtfläche darf jedoch die Fläche des genutzten Grundstücks nicht überschreiten und beträgt maximal 600 m².

Dieser Beschluss tritt am 21. September in Kraft und ersetzt die Beschlüsse Nr. 40/2021 und Nr. 44/2023 des Volkskomitees der Provinz.

Die Bedingungen für die Verpfändung von Landnutzungsrechten durch Landnutzer sind in Artikel 45 des Landgesetzes von 2024 festgelegt. (Foto: Ha Phong)

Wichtige Regelungen zur Red Book Hypothek

Die Bedingungen für die Verpfändung von Landnutzungsrechten durch Landnutzer sind in Artikel 45 des Landgesetzes von 2024 festgelegt.

Bedingungen für die Ausübung des Hypothekenrechts im Roten Buch

Gemäß Absatz 1, Artikel 45 des Landgesetzes von 2024 dürfen Landnutzer Landnutzungsrechte verpfänden, wenn die folgenden Bedingungen erfüllt sind:

Besitzen Sie eine Bescheinigung über Landnutzungsrechte oder eine Bescheinigung über Hausbesitz und Landnutzungsrechte oder eine Bescheinigung über Landnutzungsrechte, Hausbesitz und andere mit dem Land verbundene Vermögenswerte, außer in den folgenden Fällen: (1) Vererbung von Landnutzungsrechten; (2) die Umwandlung landwirtschaftlicher Flächen im Rahmen der Feldzusammenlegung, des Grundstückstauschs oder der Schenkung von Landnutzungsrechten an den Staat oder die Gemeinden; (3) Wirtschaftsorganisationen mit ausländischer Beteiligung, die Immobilienprojektübertragungen erhalten; (4) Haushalte und Einzelpersonen, die Land nutzen, denen kein Zertifikat über Landnutzungsrechte, kein Zertifikat über Hauseigentumsrechte und Landnutzungsrechte, kein Zertifikat über Landnutzungsrechte, Hauseigentumsrechte und andere mit dem Land verbundene Vermögenswerte, kein Zertifikat über Landnutzungsrechte, Eigentumsrechte an mit dem Land verbundenen Vermögenswerten erteilt wurde, die aber Anspruch auf ein Zertifikat über Landnutzungsrechte, Eigentumsrechte an mit dem Land verbundenen Vermögenswerten haben, dürfen Landnutzungsrechte übertragen, Landnutzungsrechte pachten, unterpachten und unter Verwendung von Landnutzungsrechten Kapital zur Umsetzung von Projekten einbringen.

Es besteht kein Streitfall auf dem Grundstück oder der Streitfall wurde durch eine zuständige staatliche Stelle, ein Gerichtsurteil oder eine Gerichtsentscheidung, einen Schiedsspruch oder einen rechtskräftigen Schiedsspruch beigelegt.

Landnutzungsrechte unterliegen nicht der Beschlagnahme oder anderen Maßnahmen zur Sicherung der Urteilsvollstreckung gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über die zivilrechtliche Urteilsvollstreckung. Während der Landnutzungsperiode. Landnutzungsrechte unterliegen nicht den gesetzlich vorgeschriebenen vorübergehenden Notfallmaßnahmen.

Muss der Red Book-Hypothekenvertrag notariell beglaubigt werden?

Gemäß Absatz 3, Artikel 27 des Bodengesetzes von 2024 werden die notarielle Beglaubigung und Authentifizierung von Verträgen und Dokumenten, die die Rechte der Landnutzer ausüben, wie folgt durchgeführt:

Verträge über die Übertragung, Schenkung, Hypothek, Kapitaleinlage unter Verwendung von Landnutzungsrechten, Landnutzungsrechten und mit dem Land verbundenen Vermögenswerten müssen notariell beglaubigt oder zertifiziert werden, mit Ausnahme des in Punkt b dieser Klausel genannten Falls.

Verträge über die Pacht, Unterpacht von Landnutzungsrechten, Landnutzungsrechten und mit Grundstücken verbundenen Vermögenswerten, Verträge über die Umwandlung landwirtschaftlicher Landnutzungsrechte; Verträge über die Übertragung, die Einbringung von Vermögenswerten unter Verwendung von Landnutzungsrechten, Landnutzungsrechten und mit Grundstücken verbundenen Vermögenswerten, bei denen eine oder mehrere an der Transaktion beteiligte Parteien eine Immobiliengesellschaft sind, müssen auf Antrag der Parteien notariell beglaubigt oder zertifiziert werden.

Urkunden über die Vererbung von Landnutzungsrechten, Landnutzungsrechten und an Grundstücken gebundenen Vermögenswerten werden nach den Bestimmungen des Zivilrechts notariell beglaubigt oder zertifiziert. Die notarielle Beurkundung und Beglaubigung erfolgt nach den Vorschriften des Beurkundungs- und Beglaubigungsgesetzes. Daher muss bei der Hypothekenaufnahme über ein Red Book der Hypothekenvertrag notariell beglaubigt und beurkundet werden.

Was enthält eine Red Book-Hypothekenakte?

Konkret heißt es in Artikel 27 des Dekrets 99/2022/ND-CP, dass die Person, die eine Hypothekenregistrierung beantragt, eine Reihe von Dokumenten einreicht, darunter die folgenden Dokumente: Original-Antragsformular gemäß Formular Nr. 01a; Bürgschaftsvertrag oder notariell beglaubigter oder zertifizierter Bürgschaftsvertrag (1 Original oder 1 beglaubigte Kopie);

Originalzertifikat (rotes Buch, rosa Buch), außer im Falle der gleichzeitigen Einreichung des Registrierungsdossiers für Sicherheitsmaßnahmen mit: (1) Grundstücken und Immobilien, die dem Dossier zur Registrierung von Grundstücksänderungen beigefügt sind; oder; (2) Dokumente, die das Eigentum an mit dem Grundstück verbundenen Vermögenswerten bescheinigen.

Können mit Hypotheken belastete Grundstücke verkauft werden?

Gemäß Artikel 320 Absatz 8 und Artikel 321 Absatz 5 des Zivilgesetzbuchs von 2015 ist es dem Hypothekenschuldner nicht gestattet, die mit einer Hypothek belastete Immobilie zu verkaufen, zu tauschen oder zu verschenken, es sei denn, der Hypothekengläubiger stimmt dem zu. Der Hypothekenschuldner ist daher nur dann zum Verkauf des Grundstücks berechtigt, wenn der Hypothekengläubiger zustimmt.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-thi-truong-lien-tuc-thiet-lap-mat-bang-gia-moi-tu-duy-tac-dat-tac-vang-tho-cu-ha-noi-lot-diem-ngam-nguoi-mua-286217.html