Auf der von der Staatsbank Vietnams (SBV) in Abstimmung mit dem Bauministerium am 13. November organisierten Kreditkonferenz für Immobilien und sozialen Wohnungsbau sagte ein Vertreter von Novaland, dass die Gruppe im Zentrum von Ho-Chi-Minh-Stadt eine Reihe von Projekten umsetze, und zwar das Aqua City-Projekt, das NovaWorld Ho Tram-Projekt und das NovaWorld Phan Thiet-Projekt.
Die oben genannten Projekte erhalten auch aktive Unterstützung und Finanzierung von Geschäftsbanken wie TPBank, MBBank, VPBank und PVcomBank.
Allerdings sind die Projekte – ob bereits übergeben, in der Entwicklung oder im Projektentwicklungsverfahren – noch immer mit ungelösten rechtlichen Problemen konfrontiert.
Der rechtliche „Eisberg“ wird allmählich abgetragen, hat aber noch keine hohe Effizienz erreicht
Im Jahr 2023 berührten die Anweisungen des Premierministers und der Sondereinsatzgruppe die meisten Brennpunkte, die gelöst werden mussten. Dies ist ein positives und bahnbrechendes Signal, um den seit vielen Jahren bestehenden juristischen „Eisberg“ zu durchbrechen. Allerdings stellten wir im eigentlichen Umsetzungsprozess fest, dass es noch zwei wichtige Schwierigkeiten gibt, die die Entfernung nicht sehr effektiv machen.
Vertreter von Novaland bei der Kreditkonferenz für Immobilien- und Sozialwohnungsentwicklung. Foto: SBV
Erstens werden derzeit mit dem Ho-Chi-Minh-Stadt-Projektcluster zwei Novaland-Projekte vom Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt priorisiert, um Hindernisse ab Anfang 2023 aus dem Weg zu räumen. Derzeit wartet Novaland noch auf eine baldige Entscheidung der Stadt, um die letzten rechtlichen Schwierigkeiten beim 100 Co Giang Apartment Project (The Grand Manhattan) und dem 32 ha großen Binh Khanh Project (The Water Bay) zu beseitigen. Dabei handelt es sich um zwei Projekte, mit denen Novaland sich ernsthaft dazu verpflichtet, die gesamte Fläche für sozialen Wohnungsbau und Umsiedlungen bereitzustellen. Dabei wurde die Übergabe der Neuansiedlung für das Apartmentprojekt 100 Co Giang (The Grand Manhattan) abgeschlossen.
Zweitens handelt es sich beim Aqua City-Projekt (Dong Nai) um ein Schlüsselprojekt von Novaland, das mit vielen rechtlichen Problemen konfrontiert ist. Gleichzeitig muss Novaland je nach Projektfortschritt mehr als 70.000 Milliarden VND von seinen Kunden eintreiben und wartet auf die Genehmigungsverfahren, um weiterhin einen Cashflow für die Projektentwicklung aufrechtzuerhalten.
„Dies ist das Projekt, das wir von Dona Coop übertragen haben, und es verfügt über alle rechtlichen Dokumente wie die Zahlung der Landnutzungsgebühren, eine genehmigte Planung im Umfang von 1/500 und die Genehmigung des Parteikomitees der Provinz zur Übertragung des Wohnbauprojekts. Wir haben jedoch darum gebeten, die 1/500-Planung unter Beibehaltung der genehmigten Kriterien an den Markt anzupassen, es treten jedoch weiterhin viele Probleme auf“, sagte ein Vertreter von Novaland.
Auf Anweisung des Premierministers hat das Volkskomitee der Provinz Dong Nai den Investoren ab Anfang 2023 gestattet, parallel zur Genehmigung des Planungsprojekts für die Unterteilung von C4 die Anpassung der Detailplanung 1/500 vorzubereiten und zur Beurteilung vorzulegen. Darüber hinaus hat die zuständige Behörde die Voraussetzungen dafür geschaffen, dass der Investor weiterhin gemäß der genehmigten Detailplanung in den Bau und den Verkauf von Objekten investieren kann, um seinen Verpflichtungen gegenüber den Kunden in vollem Umfang nachzukommen.
Allerdings hat sich der Genehmigungsprozess des Projekts zur teilweisen Anpassung der Generalplanung 1/10.000 und der Unterzonenplanung C4 in der Vergangenheit verzögert, was den Fortschritt der Genehmigung der Anpassung der Detailplanung 1/500 der Projekte und der Verfahren im Zusammenhang mit dem Baurecht und dem Kaufrecht stark beeinträchtigt hat.
Als nächstes ordnete das Volkskomitee der Provinz beim NovaWorld Ho Tram-Projekt (Ba Ria – Vung Tau) energisch an, Schwierigkeiten zu beseitigen und die Rechtsverfahren zu beschleunigen. Aktuell sind grundsätzlich alle Probleme behoben und einige Verfahren abgeschlossen. Novaland stellte jedoch fest, dass es noch immer viele langwierige Verwaltungsverfahren gibt, die den Fortschritt der Projektumsetzung verlangsamen. Dies sind Kernprobleme, wenn man bedenkt, dass die Investitionsdauer für Projekte normalerweise 24 Monate betragen darf, die Unternehmen in Wirklichkeit jedoch bis zu 18 Monate damit verbracht haben, rechtliche Verfahren abzuschließen.
Schließlich verzeichnete eines der Schlüsselprojekte der Gruppe – NovaWorld Phan Thiet (Binh Thuan) – auch einige positive rechtliche Signale. Konkret wurde für das Projekt die Genehmigung der Detailplanungsanpassung 1/500 für alle Posten des gesamten Projekts abgeschlossen. Darüber hinaus unternimmt die Provinz Binh Thuan auch die nächsten rechtlichen Schritte, um die Form der Landpachtzahlung für das Projekt von jährlicher auf einmalige Zahlung umzustellen. Derzeit wartet die Gruppe auf die Veröffentlichung des Dekrets zur Änderung des Dekrets 44/2014/ND-CP, um die Landnutzungsgebühren festzulegen und die rechtlichen Verfahren für die Unterzeichnung von Kaufverträgen mit Kunden abzuschließen.
Ein Vertreter von Novaland erklärte, dass die Staatsbank Vietnams im Jahr 2023 zahlreiche zeitnahe Anweisungen erhalten habe, um die Geschäftswelt beim Zugang zu Kapitalquellen maximal zu unterstützen. Für Novaland ist die Rechtmäßigkeit jedoch ein entscheidender Faktor, da das Unternehmen noch immer über einen großen Betrag an Außenständen aus verkauften Produkten verfügt. Wird die Rechtmäßigkeit jedoch nicht gewährleistet, wird die Bank das vorübergehend gesperrte Geld nicht freigeben. Dies stellt für die Banken zudem ein Hindernis bei der Auszahlung neuen Kapitals sowie bei der weiteren Finanzierung von Eigenheimkäufern dar.
Dies führte dazu, dass das Unternehmen den Bau und die Übergabe der Häuser an die Kunden verzögern musste, was sehr ernste Folgen hatte: Es war nicht in der Lage, seine Verpflichtungen gegenüber den Kunden einzuhalten und den enormen Cashflow aus den verkauften Produkten nicht zu steigern. Der Cashflow ist blockiert und Novaland muss täglich Zinsen in zweistelliger Milliardenhöhe zahlen, was sich negativ auf die Investitionseffizienz auswirkt, soziales Vermögen verschwendet und das Überleben der Gruppe gefährdet.
Novaland will mehr Unterstützung bei Rechtsfragen und Krediten
Der Vertreter von Novaland forderte den Premierminister auf, die baldige Veröffentlichung eines Dekrets zur Änderung des Dekrets 44/2014/ND-CP anzuordnen, um einen endgültigen Plan für das Landnutzungsmanagement zu haben. Landnutzungsgebühren bei Novaland-Projekten und ins Stocken geratenen Projekten im ganzen Land.
Novaland möchte weitere rechtliche und kreditbezogene Unterstützung leisten. Illustration
Das Immobilienunternehmen hofft außerdem, dass die Volkskomitees der Provinzen und Städte den Masterplan fertigstellen und so die Voraussetzungen dafür schaffen, dass Immobilienunternehmen Projekte im Einklang mit den vorgegebenen Zielen entwickeln können.
Novaland schlägt der Regierung und der Nationalversammlung vor, eine Überprüfung und Verbesserung des Investitionsgesetzes in Betracht zu ziehen, damit der Prozess der Investition – Grundstückszuteilung – Planung – Baugenehmigung rasch und transparent erfolgen kann und der Gesellschaft Kapital spart.
Novaland hofft, dass die Regierung Lösungen findet, um die Probleme im Zusammenhang mit nicht synchronisierten Rechtsverfahren gründlich und über einen längeren Zeitraum hinweg und nicht rückwirkend zu lösen. Ministerien, Abteilungen und Zweigstellen verfügen über Strategien zur Steuersenkung und Ausweitung der Körperschaftssteuer für Immobilienunternehmen, um Schwierigkeiten zu beseitigen und sich auf die Stabilisierung des Geschäfts in drei Jahren (2022, 2023 und 2024) zu konzentrieren.
In Bezug auf den Kreditzugang schlug Novaland vor, dass die Staatsbank und die Regierung einstimmig die Umstrukturierung von Krediten und die Senkung der Zinssätze für Projekte unterstützen, die in den nächsten zwei Jahren (2024 und 2025) umgesetzt werden sollen, um die Zahlungsströme für Unternehmen zu verlängern.
Die Staatsbank Vietnams hat das Rundschreiben 08/2020/TT-NHNN geändert und ergänzt und ermöglicht es Kreditinstituten nun, für mittel- und langfristige Kredite bis zu 34 % des kurzfristig mobilisierten Kapitals statt wie bisher 30 % zu verwenden. Auf dieser Grundlage ist es möglich, kurzfristig mobilisiertes Kapital sinnvoll für mittel- und langfristige Kredite einzusetzen und den Kreditzugang für Unternehmen und Privatpersonen zu verbessern, ohne das Kreditsystem dabei in Gefahr zu bringen.
Novaland hofft, dass die Staatsbank eine Verlängerung der Kreditlaufzeit gemäß Rundschreiben 02 auf maximal 24 Monate (anstelle der derzeitigen Höchstlaufzeit von 12 Monaten) in Erwägung ziehen wird, die sowohl für Firmen- als auch für Privatkunden gilt, um den Anforderungen einer umfassenden Umschuldung nachzukommen und Schwierigkeiten für die Wirtschaft zu beseitigen.
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