Der vietnamesische Handels- und Industrieverband (VCCI) sowie zahlreiche weitere konsultierte Organisationen waren sich alle einig, dass es äußerst notwendig und aus praktischen Gründen notwendig sei, Unternehmen mit „anderem Land“ die Durchführung kommerzieller Wohnungsbauprojekte zu gestatten.
 |
| Viel diskutiert wurde die Regelung von Grundstücksfonds für gewerbliche Wohnbauvorhaben. Foto: Duc Thanh |
Verbleibende Fragen des Landgesetzes
„Bodengesetz 2024 – Wichtige Inhalte, die Unternehmen kennen müssen“ ist das Thema des kürzlich von VCCI organisierten Workshops mit der Teilnahme von Hunderten Unternehmensvertretern und vielen Rednern, die während des gesamten Entwurfsprozesses dieses äußerst wichtigen Gesetzes involviert waren.
Laut Herrn Dau Anh Tuan, stellvertretender Generalsekretär und Leiter der Rechtsabteilung der VCCI, wurden durch das neue Grundstücksgesetz Überschneidungen zwischen Rechtsdokumenten beseitigt, wodurch Grundstücksverfahren beschleunigt und Transaktionen auf dem Markt gefördert werden. Offen bleibt die Regelung über die Nutzung von Bodenfonds zur Umsetzung gewerblicher Wohnungsbauvorhaben.
Konkret gibt es zwei Fälle, in denen der Nutzungszweck eines Grundstücks geändert werden kann, um ein gewerbliches Wohnbauprojekt umzusetzen: Wenn das Unternehmen derzeit über ein Grundstück verfügt, muss es über das gesamte oder einen Teil des Wohngrundstücks verfügen (Klausel 6, Artikel 127); Verhandelt ein Unternehmen über die Erlangung von Landnutzungsrechten, muss es zu 100 % über „Wohnland“ verfügen (Artikel 127 Buchstabe b, Satz 1).
„Der Erhalt von Landnutzungsrechten bedarf der schriftlichen Genehmigung des Volkskomitees der Provinz und muss mit der Landnutzungsplanung im Einklang stehen. Laut dem Landgesetz von 2013 sind nur in Fällen der ‚Aneignung‘ landwirtschaftlicher Flächen Dokumente des Volkskomitees der Provinz erforderlich“, verglich Herr Tuan.
Im Anschluss an die Fertigstellung des Grundstücksgesetzes 2024 betonte Herr Tuan, dass bei der Verabschiedung eines Gesetzes zur Änderung von neun Gesetzen zu Investitionen und Unternehmen (Anfang 2022) die Regelungen zu Grundstücksfonds für die Umsetzung gewerblicher Wohnbauprojekte viel diskutiert worden seien. Als nächstes wird dies ein großes Streitthema bei der Ausarbeitung des Bodengesetzes sein und einen Pilotmechanismus eröffnen.
Der Resolutionsentwurf der Nationalversammlung zur Erprobung der Umsetzung kommerzieller Wohnungsbauprojekte durch Vereinbarungen über den Erhalt von Landnutzungsrechten oder den Besitz von Landnutzungsrechten, bei denen es sich nicht um Wohngrundstücke handelt (Entwurf), soll der Nationalversammlung in der 7. Sitzung (Mai 2024) vorgelegt werden.
Gemäß dem Dossier, das der Evaluierungsarbeit des Justizministeriums dient, sieht der Entwurf folgende Ausrichtung vor:
Erstens handelt es sich bei Grundstücken zur Umsetzung kommerzieller Wohnbauprojekte durch Vereinbarungen über den Erhalt von Landnutzungsrechten um Grundstückstypen gemäß Artikel 9 des Landgesetzes von 2024, die für die Übertragung von Landnutzungsrechten gemäß dem Landgesetz in Frage kommen. Zu den Vertragsformen gehören: Übertragung von Landnutzungsrechten, Kapitaleinlage mit Landnutzungsrechten, Schenkung von Landnutzungsrechten.
Zweitens gehört das Grundstück, an dem das Immobilienunternehmen das Nutzungsrecht hat, zu einer der folgenden Grundstücksarten oder umfasst diese: landwirtschaftliche Flächen; nicht landwirtschaftlich genutzte Flächen, kein Wohngrundstück Falls für ein gewerbliches Wohnbauprojekt eine Flächenerweiterung im Vergleich zu der derzeit vom Unternehmen genutzten Landfläche erforderlich ist, muss das Unternehmen einen Vertrag über den Erwerb von Landnutzungsrechten für die in Absatz 1 dieses Artikels genannte Art von Grundstück abschließen, um über Land für die Umsetzung des Projekts zu verfügen.
Drittens: Handelt es sich bei der Landfläche, auf der ein gewerbliches Wohnbauprojekt durch den Erhalt von Landnutzungsrechten gemäß Absatz 1 dieses Artikels umgesetzt werden soll, um Landflächen, die von einer staatlichen Agentur oder Organisation verwaltet werden, so gibt der Staat das Land zurück und teilt es den Investoren zu oder verpachtet es, ohne die Landnutzungsrechte zu versteigern oder Investoren für die Umsetzung von Projekten auf dem Land durch Ausschreibungen auszuwählen.
Die Orientierung bei der Auswahl der Projekte und Standorte für die Pilotumsetzung ist: Die Pilotumsetzung von gewerblichen Wohnbauprojekten durch Vereinbarungen über den Erhalt von Landnutzungsrechten oder den Besitz von Landnutzungsrechten, die kein Wohnbauland sind, darf 30 % der Anzahl der Projekte und 20 % der Gesamtfläche des durch das Wohnungsbauentwicklungsprogramm und den Plan bis 2030 genehmigten Entwicklungsbedarfs an Wohnbauprojekten nicht überschreiten. Pilotumsetzungen in genehmigten städtischen Gebieten und städtebaulichen Planungsgebieten haben Vorrang.
Gemäß den Bestimmungen dieser Entschließung legt das Volkskomitee der Provinz die Umsetzung des Pilotprojekts entsprechend der tatsächlichen Situation vor Ort fest. Vor der Umsetzung des Pilotprojekts legt das Volkskomitee der Provinz dem Volksrat derselben Ebene die Liste der Pilotprojekte zur Genehmigung vor. Das Pilotprojekt wird ab 2025 umgesetzt und hat eine Laufzeit von fünf Jahren.
In ihrer Antwort auf die Bitte um Kommentare zum Entwurf erklärte die VCCI, dass es eine der wichtigsten Empfehlungen der Unternehmen während des Entwurfsprozesses des Bodengesetzes 2024 sei, Unternehmen die Übertragung von Nutzungsrechten für „anderes Land“ zu gestatten und Unternehmen, die derzeit über „anderes Land“ verfügen, die Durchführung gewerblicher Wohnbauprojekte zu gestatten.
Das neue Bodengesetz von 2024 beschränkt sich auf die Festlegung, dass Unternehmen nur Übertragungen von „Wohngrundstücken“ entgegennehmen dürfen, Unternehmen, die über „Wohngrundstücke oder Wohngrundstücke und andere Grundstücke“ verfügen, dürfen gewerbliche Wohnungsbauinvestitionsprojekte durchführen.
VCCI ist mit der Ausarbeitung einer Pilotresolution, die es Unternehmen ermöglicht, Übertragungen von Rechten zur Nutzung von „anderem Land“ zu erhalten, voll und ganz einverstanden, sodass Unternehmen, die derzeit über „anderes Land“ verfügen, gewerbliche Wohnungsbauprojekte durchführen können. Dabei handelt es sich um eine äußerst notwendige Regelung, die praktischen Bedürfnissen gerecht wird, aktuelle Schwierigkeiten überwindet und Hindernisse für viele laufende Projekte aus dem Weg räumt.
Der Schlüssel liegt in der Risikoprävention.
Während der Entwicklung des Entwurfs erhielt der Pilotvorschlag auch die Zustimmung vieler Kommunen, darunter auch solcher, die noch nie gewerbliche Wohnungsbauprojekte in Form der Übertragung von Landnutzungsrechten oder der Nutzung von Wohngrundstücken bzw. anderen Arten von Grundstücken umgesetzt haben, deren Nutzung in Wohnbauland von den zuständigen staatlichen Stellen genehmigt wurde (wie etwa Hung Yen und einige andere Orte). In einer Großstadt, in der viele Projekte mit Problemen konfrontiert sind, ist die Unterstützung für den Entwurf sogar noch größer.
Die Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) bekräftigte, dass die Ausarbeitung des Entwurfs äußerst notwendig sei, wies jedoch auf zahlreiche praktische Schwierigkeiten hin. Wenn Investoren beispielsweise nur noch die Nutzung von Wohngrundstücken aushandeln dürfen, wird es nicht genügend Land geben, um in den Bau von gewerblichen Wohnbauprojekten, großen städtischen Gebieten mit vollständiger technischer Infrastruktur, gleichzeitiger sozialer Infrastruktur und städtischen Versorgungs- und Dienstleistungseinrichtungen zu investieren.
Der Grund hierfür liegt darin, dass das größte Wohngrundstück nach den Bestimmungen des Bodengesetzes zur Beschränkung der Wohnraumvergabe nicht größer als 400 Quadratmeter ist, während die größten bestehenden Wohngrundstücke in städtischen Gebieten lediglich einige Tausend Quadratmeter groß sind. „Typischerweise hat die alte Villa in 110 – 112 Vo Van Tan (Bezirk 3, Ho-Chi-Minh-Stadt) 3 Straßenfronten mit einer Fläche von nur über 2.700 Quadratmetern“, zitierte HoREA.
Laut HoREA besteht das Hauptanliegen darin, das Risiko von Einnahmeausfällen im Staatshaushalt und dem Verlust öffentlicher Vermögenswerte wie etwa Landressourcen zu verhindern und zu stoppen. Zudem soll verhindert werden, dass Investoren bei der Umsetzung des Selbstverhandlungsmechanismus unrechtmäßig aus den Unterschieden bei den Bodenmieten Kapital schlagen. Die strengen und synchronen Vorschriften zu den Grundstückspreisen des Grundstücksgesetzes von 2024 werden, sofern sie vollständig umgesetzt werden, die oben genannten Risiken verhindern und eindämmen.
Bezüglich des Umsetzungsbereichs äußerte sich HoREA „sehr erfreut“ über den Vorschlag des Entwurfs, dass alle Provinzen und zentral verwalteten Städte Kriterien hinsichtlich Fläche, Investitionskapital und anderen den örtlichen Gegebenheiten entsprechenden Kriterien festlegen dürfen, um Projekte im zulässigen Pilotbereich auszuwählen.
VCCI ist jedoch der Ansicht, dass dieser Vorschlag bei der Entscheidung über Investitionsprojekte, bei denen der Pilotmechanismus angewendet werden soll, zu Bedenken hinsichtlich des Antrags- und Bewilligungsmechanismus führen könnte. Um diese Situation einzuschränken, empfiehlt VCCI, die Festlegung gemeinsamer Kriterien in der Entschließung in Erwägung zu ziehen. Die Kommunen könnten sich dann bei der Bestimmung geeigneter Projekte auf diese Kriterien stützen.
- Beitrag des Volkskomitees der Provinz An Giang zum Entwurf
Hinsichtlich des vereinbarten Umfangs des Projekts zur Übertragung von Landnutzungsrechten ist ein Pilotprojekt mit einer Fläche von weniger als 10 Hektar vorgesehen. Bei Flächen von weniger als 10 Hektar können Investoren die Übertragung der Landnutzungsrechte sogar selbst aushandeln, ohne dass es eines administrativen Eingreifens staatlicher Stellen bedarf. Andererseits soll dieser Maßstab auch die Einhaltung der Befugnis des Volksrats der Provinz gewährleisten, der eine Änderung der Landnutzung für den Reisanbau (sofern eine solche erfolgt) genehmigt.
Das Investitionskapital kann je nach Projektgebiet zwischen 20 und 300 Milliarden VND liegen. Der Investor muss eine Wirtschaftsorganisation mit immobilienwirtschaftlichen Funktionen sein und über eine dem Umfang und dem Gesamtinvestitionskapital des Projekts entsprechende Finanzkraft gemäß den geltenden Vorschriften verfügen.
[Anzeige_2]
Quelle
Kommentar (0)