Der vietnamesische Industrie- und Handelsverband (VCCI) sowie zahlreiche andere konsultierte Organisationen waren sich einig, dass es dringend notwendig sei, Unternehmen mit „anderem Land“ die Durchführung gewerblicher Wohnungsbauprojekte zu gestatten, da dies praktischen Erfordernissen entspreche.
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| Viel diskutiert wurde die Regelung von Grundstücksfonds für gewerbliche Wohnbauprojekte. Foto: Duc Thanh |
Verbleibende Fragen des Landgesetzes
„Landgesetz 2024 – Wichtige Inhalte, die Unternehmen kennen müssen“ ist das Thema des kürzlich von VCCI organisierten Workshops, an dem Hunderte von Unternehmensvertretern und viele Redner teilnahmen, die während des gesamten Entwurfsprozesses dieses äußerst wichtigen Gesetzes beteiligt waren.
Laut Herrn Dau Anh Tuan, stellvertretender Generalsekretär und Leiter der Rechtsabteilung der VCCI, wurden durch das neue Grundstücksgesetz Überschneidungen zwischen Rechtsdokumenten beseitigt, wodurch Grundstücksverfahren beschleunigt und Transaktionen auf dem Markt gefördert werden. Offen bleibt die Regelung der Bodenfonds zur Umsetzung gewerblicher Wohnungsbauprojekte.
Konkret gibt es zwei Fälle, in denen der Zweck der Grundstücksnutzung geändert werden kann, um ein gewerbliches Wohnbauprojekt umzusetzen: Wenn das Unternehmen bereits über ein Grundstück verfügt, muss es über das gesamte oder einen Teil des Wohngrundstücks verfügen (Klausel 6, Artikel 127); Verhandelt ein Unternehmen über die Erteilung von Landnutzungsrechten, muss es zu 100 % über „Wohnland“ verfügen (Artikel 127 Buchstabe b, Satz 1).
„Der Erhalt von Landnutzungsrechten bedarf der schriftlichen Genehmigung des Volkskomitees der Provinz und muss mit der Landnutzungsplanung im Einklang stehen. Laut dem Landgesetz von 2013 sind nur in Fällen der „Aneignung“ landwirtschaftlicher Flächen Dokumente des Volkskomitees der Provinz erforderlich“, verglich Herr Tuan.
Im Anschluss an die Fertigstellung des Bodengesetzes 2024 betonte Herr Tuan, dass die Regelungen zu Bodenfonds für die Umsetzung gewerblicher Wohnungsbauprojekte bei der Verabschiedung eines Gesetzes zur Änderung von neun Gesetzen zu Investitionen und Unternehmen (Anfang 2022) viel diskutiert worden seien. Als nächstes ist dies ein großes Streitthema bei der Ausarbeitung des Landgesetzes und eröffnet einen Pilotmechanismus.
Der Resolutionsentwurf der Nationalversammlung zur Pilotierung der Umsetzung gewerblicher Wohnungsbauprojekte durch Vereinbarungen über den Erhalt von Landnutzungsrechten oder über Landnutzungsrechte, die kein Wohngrundstück sind (Entwurf), soll der Nationalversammlung in der 7. Sitzung (Mai 2024) vorgelegt werden.
Gemäß dem Dossier, das der Evaluierungsarbeit des Justizministeriums dient, sieht der Entwurf folgende Ausrichtung vor:
Erstens handelt es sich bei Grundstücken zur Umsetzung gewerblicher Wohnbauprojekte durch Vereinbarungen über den Erhalt von Landnutzungsrechten um Grundstücksarten gemäß Artikel 9 des Landgesetzes von 2024, die für die Übertragung von Landnutzungsrechten gemäß dem Landgesetz in Frage kommen. Zu den Vertragsformen gehören: Übertragung von Landnutzungsrechten, Kapitaleinlage mit Landnutzungsrechten, Schenkung von Landnutzungsrechten.
Zweitens gehört das Grundstück, an dem das Immobilienunternehmen das Nutzungsrecht hat, zu einer der folgenden Grundstücksarten oder umfasst diese: landwirtschaftliche Flächen; nicht landwirtschaftlich genutztes Land, kein Wohnland Falls für ein gewerbliches Wohnungsbauprojekt eine Erweiterung der Fläche im Vergleich zu der derzeit vom Unternehmen genutzten Landfläche erforderlich ist, muss das Unternehmen einen Vertrag über den Erwerb von Landnutzungsrechten für die in Absatz 1 dieses Artikels genannte Art von Land abschließen, um über Land für die Umsetzung des Projekts zu verfügen.
Drittens: Wenn es sich bei der Landfläche, auf der ein kommerzielles Wohnungsbauprojekt durch den Erhalt von Landnutzungsrechten gemäß Absatz 1 dieses Artikels umgesetzt werden soll, um eine von einer staatlichen Agentur oder Organisation verwaltete Landfläche handelt, muss der Staat das Land zurückfordern und es an Investoren zuteilen oder verpachten, ohne Landnutzungsrechte zu versteigern oder durch Ausschreibung Investoren für die Umsetzung von Projekten auf dem Land auszuwählen.
Die Orientierung bei der Auswahl der Projekte und Standorte für die Pilotumsetzung lautet: Die Pilotumsetzung gewerblicher Wohnungsbauprojekte durch Vereinbarungen über den Erhalt von Landnutzungsrechten oder den Besitz von Landnutzungsrechten, die kein Wohngrundstück sind, darf 30 % der Anzahl der Projekte und 20 % der Gesamtfläche des durch das Wohnungsbauentwicklungsprogramm und den Plan bis 2030 genehmigten Entwicklungsbedarfs an Wohnungsbauprojekten nicht überschreiten. Pilotumsetzungen in städtischen Gebieten und genehmigten städtebaulichen Planungsgebieten haben Vorrang.
Gemäß den Bestimmungen dieser Entschließung legt das Volkskomitee der Provinz die Umsetzung des Pilotprojekts entsprechend der tatsächlichen Situation vor Ort fest. Das Volkskomitee der Provinz legt dem Volksrat derselben Ebene vor der Umsetzung des Pilotprojekts die Liste der Pilotprojekte zur Genehmigung vor. Das Pilotprojekt wird ab 2025 umgesetzt und hat eine Laufzeit von fünf Jahren.
In seiner Antwort auf die Bitte um Stellungnahmen zum Dossierentwurf erklärte VCCI, dass eine der wichtigsten Empfehlungen der Unternehmen im Entwurfsprozess des Bodengesetzes 2024 darin bestehe, Unternehmen die Übertragung von Nutzungsrechten für „andere Grundstücke“ zu gestatten und Unternehmen, die derzeit über „andere Grundstücke“ verfügen, die Durchführung gewerblicher Wohnungsbauprojekte zu gestatten.
Das neue Bodengesetz von 2024 beschränkt sich auf die Festlegung, dass Unternehmen nur Übertragungen von „Wohngrundstücken“ entgegennehmen dürfen, Unternehmen, die über „Wohngrundstücke oder Wohngrundstücke und andere Grundstücke“ verfügen, dürfen gewerbliche Wohnungsbauinvestitionsprojekte durchführen.
VCCI ist mit der Ausarbeitung einer Pilotresolution voll und ganz einverstanden, die es Unternehmen ermöglicht, Übertragungen von Rechten zur Nutzung „anderer Grundstücke“ zu erhalten, sodass Unternehmen, die derzeit über „andere Grundstücke“ verfügen, gewerbliche Wohnungsbauprojekte durchführen können. Dies ist eine äußerst notwendige Regelung, die praktischen Bedürfnissen gerecht wird, aktuelle Schwierigkeiten überwindet und Hindernisse für viele laufende Projekte aus dem Weg räumt.
Der Schlüssel liegt in der Risikoprävention.
Während der Entwicklung des Entwurfs erhielt der Pilotvorschlag auch die Zustimmung vieler Kommunen, darunter auch solcher, die noch nie gewerbliche Wohnungsbauprojekte in Form der Übertragung von Landnutzungsrechten oder der Nutzung von Wohngrundstücken und anderen Arten von Grundstücken umgesetzt haben, deren Nutzung in Wohngrundstücke von den zuständigen staatlichen Stellen genehmigt wurde (wie Hung Yen und einige andere Orte). In einer Großstadt, in der viele Projekte mit Problemen konfrontiert sind, ist die Unterstützung für den Entwurf sogar noch größer.
Die Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) bekräftigte, dass die Ausarbeitung des Entwurfs dringend erforderlich sei, wies jedoch auf zahlreiche praktische Probleme hin. Wenn Investoren beispielsweise nur über die Landnutzungsrechte für Wohngrundstücke verhandeln dürfen, wird es nicht genügend Land geben, um in den Bau gewerblicher Wohnprojekte, großer Stadtgebiete mit vollständiger technischer Infrastruktur, gleichzeitiger sozialer Infrastruktur sowie städtischer Versorgungs- und Dienstleistungsunternehmen zu investieren.
Der Grund hierfür liegt darin, dass das größte Wohngrundstück gemäß den Bestimmungen des Bodengesetzes zur Begrenzung der Wohnbaulandzuteilung nicht größer als 400 Quadratmeter ist, während die größten bestehenden Wohngrundstücke in städtischen Gebieten lediglich wenige Tausend Quadratmeter groß sind. „Typischerweise hat die alte Villa in 110-112 Vo Van Tan (Bezirk 3, Ho-Chi-Minh-Stadt) 3 Straßenfronten mit einer Fläche von nur über 2.700 Quadratmetern“, zitierte HoREA.
Laut HoREA besteht das Hauptproblem darin, das Risiko von Einnahmeverlusten des Staatshaushalts und des öffentlichen Vermögens, wie etwa Landressourcen, zu verhindern und zu stoppen. Außerdem soll verhindert werden, dass Investoren bei der Umsetzung des Selbstverhandlungsmechanismus illegal von den Unterschieden bei den Bodenmieten profitieren. Bei vollständiger Umsetzung werden die strengen und einheitlichen Vorschriften zu den Grundstückspreisen des Grundstücksgesetzes von 2024 die oben genannten Risiken verhindern und eindämmen.
In Bezug auf den Umsetzungsbereich äußerte sich HoREA „sehr erfreut“ über den Vorschlag des Entwurfs, dass alle Provinzen und zentral verwalteten Städte Kriterien hinsichtlich Fläche, Investitionskapital und anderen den örtlichen Gegebenheiten entsprechenden Kriterien festlegen dürfen, um Projekte in dem für Pilotprojekte zugelassenen Gebiet auszuwählen.
VCCI ist jedoch der Ansicht, dass dieser Vorschlag bei der Bestimmung von Investitionsprojekten, bei denen der Pilotmechanismus angewendet werden soll, zu Bedenken hinsichtlich des Antrags- und Bewilligungsmechanismus führen könnte. Um diese Situation einzuschränken, empfiehlt VCCI, die Festlegung gemeinsamer Kriterien in der Entschließung in Erwägung zu ziehen. Die Kommunen werden sich dann bei der Bestimmung geeigneter Projekte auf diese Kriterien stützen.
- Beitrag des Volkskomitees der Provinz An Giang zum Entwurf
Hinsichtlich des vereinbarten Umfangs des Projekts zur Übertragung von Landnutzungsrechten wird vorgeschlagen, ein Pilotprojekt auf einer Fläche von weniger als 10 Hektar durchzuführen. Bei Flächen unter 10 Hektar können Investoren die Übertragung der Landnutzungsrechte sogar selbst aushandeln, ohne dass ein administratives Eingreifen staatlicher Stellen erforderlich ist. Andererseits soll dieser Maßstab auch die Einhaltung der Befugnis des Volksrats der Provinz gewährleisten, etwaige Änderungen der Landnutzung für den Reisanbau zu genehmigen.
Das Investitionskapital kann je nach Projektgebiet zwischen 20 und 300 Milliarden VND liegen. Der Investor muss eine Wirtschaftsorganisation mit immobilienwirtschaftlichen Funktionen sein und über eine dem Umfang und dem Gesamtinvestitionskapital des Projekts entsprechende Finanzkraft gemäß den geltenden Vorschriften verfügen.
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