Ist eine staatliche Übernahme des gesamten Immobilienhandelsplatzes realisierbar?

„Versammeln“ Sie sich zu einem Transaktionszentrum für Landnutzungsrechte

Nach Angaben des Bauministeriums hat der Premierminister dieses Ministerium beauftragt, in Abstimmung mit dem Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt (TN-MT) die Einrichtung einer Handelsplattform für Immobilien und einer Handelsplattform für Landnutzungsrechte zu prüfen. Im Zuge der Umsetzung dieser Richtlinie stellte das Ministerium fest, dass die Integration der beiden Handelsplätze in ein Handelszentrum für Landnutzungsrechte dazu beitragen würde, die Transaktion und Gewährung von Land- und Wohnungsnutzungsrechten gleichzeitig durchzuführen und so den Verwaltungsprozess und die Umsetzungszeit zu verkürzen.

Viele Experten befürchten, dass die Integration des Handelsplatzes für Landnutzungsrechte mit dem Handelsplatz für Immobilien zu einer Überlastung führen könnte.

Dieses Zentrum wird die Datenbanksysteme der zugehörigen Einheiten integrieren, um drei Hauptaufgaben zu erfüllen: Verwaltung von Immobilientransaktionen, Verwaltung der Steuereinziehung und Ausstellung von Nutzungsrechtszertifikaten für Grundstücke und Wohnungen. Immobilien müssen beim Börsengang bewertet und geprüft werden und den gesetzlichen Bestimmungen entsprechen, bevor sie gelistet, angekündigt und gehandelt werden. Dies trägt dazu bei, betrügerische Transaktionen zu verhindern, Steuerverluste zu bekämpfen und ein gesundes Geschäftsumfeld zu schaffen.

Das Zentrum arbeitet nach einem One-Stop-Mechanismus, verbessert die Nutzung von Informationstechnologiesystemen und schafft angenehme Bedingungen für Menschen und Unternehmen. Verkäufer und Käufer führen Verfahren zur Angabe von Informationen zum Immobilienkauf bzw. -verkauf durch und reichen einen Online-Übertragungsantrag ein. 2 Werktage nach Abschluss der Überprüfung erhält der Käufer eine Nachricht, dass die Überprüfung genehmigt wurde, und kann einen Termin vereinbaren, um im Zentrum eine Eigentumsbescheinigung für die Immobilie (Rotes Buch) zu erhalten. Gehen Sie danach einfach einmal ins Zentrum, um alle Verfahren abzuschließen.

Das Bauministerium betrachtet dies als eine Lösung zur Innovation der Funktionsweise des Immobilienmarktes. Gleichzeitig wird das Zentrum die Basis für die Entwicklung von Anwendungen und die realitätsnahe Abwicklung von Immobilientransaktionen sein; Reduzierung von Verwaltungsaufwand, Kosten und Zeit; Förderung der Entwicklung digitaler Industriesysteme, Förderung der Offenheit und Transparenz des Immobilienmarktes. Das Zentrum verfügt über den Vorteil, ein synchrones Immobiliendatensystem entwickeln und integrieren zu können, das Informationen zu Wohnraum und Markt sowie Daten zu Grundstücken und Steuern umfasst und so eine Grundlage für die Ausarbeitung politischer Mechanismen zur Förderung einer gesunden und stabilen Entwicklung des Immobilienmarktes schafft. Immobilientransaktionen schnell und effektiv abwickeln und Organisationen und Einzelpersonen Nutzungsrechtszertifikate für Grundstücke erteilen; zur Verbesserung der Qualität öffentlicher Dienstleistungen beitragen …

Der Ökonom Ngo Tri Long sagte, dass zu Immobilien auch Grundstücke und darauf befindliche Vermögenswerte gehören. Daher ist die Integration und Einrichtung eines Transaktionszentrums für gemeinschaftliche Landnutzungsrechte sinnvoll. Das Zentrum verfügt über spezifische Betriebsvorschriften, die dazu beitragen sollen, Informationen über den Immobilienmarkt allgemein öffentlich und transparent zu machen. Gleichzeitig wird auch die Personenverwaltung und die Abwicklung von Transaktionen komfortabler. Dadurch werden Verwaltungstransaktionen an einem Punkt zentralisiert und das Steuererhebungsmanagement wird transparent, wodurch die Verschleierung von Preisinformationen und Steuerbetrug vermieden werden.

Wird es parallel zur privaten Börse gepflegt?

Laut Herrn Nguyen Van Hau, Generaldirektor der Asean Holdings Company, können Immobilien in einigen Ländern, insbesondere in Singapur, in beliebiger Form gehandelt werden, etwa über einen Börsenplatz, über einen Makler oder auf eigene Faust, müssen aber bei den Behörden registriert werden. Um Steuerverluste zu vermeiden und eine transparente Verwaltung zu gewährleisten, verfügt Singapur über ein transparentes Informationssystem für Immobilientransaktionen, das auf dem Immobilieninformationsportal der Regierung öffentlich zugänglich ist, sodass sowohl Käufer als auch Verkäufer den günstigsten Transaktionspreis finden und erzielen können. Dadurch werden alle anfallenden Steuern und Abgaben vom Staat korrekt und vollständig eingezogen und Verluste vermieden. Durch Transparenz werden Immobilientransaktionen mit ungewöhnlichen Preisen eingesehen und kontrolliert.

Oder wie in China werden Immobilien auf dem Sekundärmarkt ebenfalls über privat geführte Handelsplätze gekauft und verkauft, nicht über zentralisierte, vom Staat verwaltete Immobilienhandelsplätze. Bei neuen Projekten ist der Handel über die Börse zwingend erforderlich, um die Rechtmäßigkeit des Projekts zu erhöhen und bei der Kreditvergabe zum Kauf von Immobilien eine einfachere Verbindung zur Bank herzustellen. Aufgrund der gemeinsamen Verantwortung mit den Projektinhabern müssen die Handelsplätze auch eine größere Verantwortung bei der Bewertung der rechtlichen und finanziellen Dokumente der Investoren übernehmen, um die Kunden zu beraten. Anhand der nationalen Datenbank können Banken leicht entscheiden, ob sie Kreditnehmern Geld für den Kauf einer Erst- oder Zweitwohnung leihen, da für die Zweitwohnung in der Regel ein höherer Zinssatz und viele strenge Bargeldanforderungen gelten.

In China muss Land für Wohnbauprojekte in den meisten Provinzen und Städten über das staatliche öffentliche Auktionsnetzwerk versteigert werden, um Transparenz zu gewährleisten. Der riesige Datenbestand an Immobilien- und Bürgerdaten wird zunehmend bundesweit synchronisiert und trägt so effektiv zu immer transparenteren Immobilientransaktionen bei. Deshalb sagte Herr Nguyen Van Hau, dass bei der Einrichtung eines staatlichen Handelszentrums für Landnutzungsrechte die derzeitigen privaten Handelsplätze für Immobilien weiterhin zugelassen werden sollten.

Unterstützen Sie die Integration von Handelsplätzen für Landnutzungsrechte mit Handelsplätzen für Immobilien in Handelszentren für Landnutzungsrechte, denn laut Anwalt Truong Thanh Duc umfassen Immobilien Grundstücke, Häuser und Vermögenswerte auf dem Land, sodass alle Transaktionen an einem Ort konzentriert werden können.

Doch Rechtsanwalt Duc meinte, man müsse den Standpunkt klar zum Ausdruck bringen, dass es im ganzen Land neben diesem Zentrum noch Tausende weiterer Immobilienhandelsplätze anderer Unternehmen gebe und diese daher auch weiterhin existieren müssten. Ebenso arbeiten öffentliche und private Auktionszentren zusammen, da es sich um einen Markt handelt. Immobilien sind eine Ware. Der Staat kann den Markt nicht ersetzen, indem er Warentransaktionen für jedermann organisiert, sondern sollte lediglich Auktionen von Landnutzungsrechten, Transaktionen mit öffentlichem Land usw. durchführen. Der Rest muss Handelsplätze für Unternehmen fördern, damit der Markt öffentlich, aber auch wettbewerbsorientiert funktioniert. Außerdem ist es nicht möglich, sich auf nur ein Zentrum pro Provinz zu konzentrieren. Vielmehr ist eine Dezentralisierung und die Einrichtung von Zweigstellen in den Bezirken erforderlich, um den Menschen die Registrierung und die Durchführung von Änderungen zu erleichtern, wenn es Schwankungen bei Wohnraum, Grundstücken usw. gibt.

Angst vor Staus

Dr. Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der vietnamesischen Vereinigung der Immobilienmakler, erklärte, der Vorschlag des Bauministeriums sei gut und für die aktuellen Marktbedingungen geeignet, für die es an Eingangsdaten mangele. Allerdings muss auch die Schattenseite dieser Angelegenheit sorgfältig analysiert werden: Wenn dieses öffentliche Dienstleistungszentrum eine Reihe von Aufgaben erfüllt – Transaktionen, Steuererhebung und Ausgabe rosaroter Bücher –, entsteht bei der Erledigung der Aufgaben ein enormer Druck.

Denn derzeit gibt es auf dem Markt Tausende, ja sogar Zehntausende von Unternehmen und Immobilienhandelsplätzen, die diese Aufgabe übernehmen. Würde dies nun nur noch einer einzigen staatlichen Stelle übertragen, würde es leicht zu einer Überlastung kommen. Wenn Leute beispielsweise einen Kauf oder Verkauf abgeschlossen haben und dann zum Grundbuchamt auf Bezirksebene gehen, um ihre Namensänderung durchzuführen, dauert es Dutzende von Tagen, bis die Unterlagen zurückgeschickt werden.

Rechtsanwalt Tran Manh Cuong von der Anwaltskammer von Ho-Chi-Minh-Stadt ist besorgt, dass die Einrichtung eines öffentlichen Dienstleistungszentrums in der Provinz, das einen Immobilienhandelsplatz und einen Immobilienbörsenplatz in einem vereint, sehr schwierig umzusetzen sei und zu viel Aufwand darstelle. Denn in Ländern weltweit werden Immobilienhandelsplätze von Privatpersonen angelegt und verwaltet. Derzeit ist allein das Grundbuchamt in Ho-Chi-Minh-Stadt bzw. das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt für die Ausgabe des ersten Pink Book, die Aktualisierung von Verkäufen und Änderungen usw. zuständig. Es ist überlastet und kommt immer zu spät. Wenn der Staat nun sämtliche Immobilientransaktionen verwaltet, wird es sicherlich sehr schwierig sein, beim Kauf und Verkauf von Immobilien erfolgreich zu sein.

Damit der Immobilienmarkt transparent funktionieren könne, sei es laut Anwalt Cuong notwendig, die Informationen über die Immobilien der Bürger in die Big-Data-Datenbank einzutragen, an deren Integration in die Bürgerausweise das Ministerium für öffentliche Sicherheit derzeit arbeitet. Nach der Integration in Big Data werden sämtliche Kauf- und Verkaufsinformationen zu Immobilien, wie Preis, Transaktionszeit und sogar die Bau- und Reparaturhistorie der Häuser, öffentlich zugänglich gemacht. Es besteht keine Notwendigkeit für den Staat, eine integrierte Börse einzurichten. Vielleicht sollten wir eine wirklich transparente Grundstücksbörse einrichten, um öffentliches Land zu versteigern.

„Derzeit gibt es ein Gesetz für Immobiliengeschäfte, sodass der Staat lediglich die Transaktionen ordnungsgemäß verwalten muss. Der Kauf und Verkauf muss gemäß den Regeln des Marktes ablaufen, der Staat sollte nicht zu tief eingreifen. Denn wenn er auf Befehl zu tief eingreift, geht der Marktcharakter verloren. Und nicht nur das: Wenn der Staat einen Handelsplatz einrichtet, ist nicht sicher, ob er erfolgreich sein wird. Wenn das Geschäft Geld verliert, muss der Staatshaushalt Geld ausgeben, um dies auszugleichen“, sagte Anwalt Tran Minh Cuong.

Der Wirtschaftsexperte Ngo Tri Long sagte, um Überlastungen und Überlastungen zu vermeiden, sollte das Zentrum zwar dem Volkskomitee der Provinz unterstellt sein, die Umsetzung könne aber auch dezentralisiert und an die Distrikte delegiert werden, ähnlich der aktuellen Ausgabe von Landnutzungszertifikaten. Dadurch können die Dokumente und Verfahren für Grundstücks- und Immobilientransaktionen einfacher ausgefüllt werden. Denn obwohl angekündigt wurde, dass viele Behördendienste online und vernetzt ablaufen, sind bei manchen Schritten die persönliche Anwesenheit und die Vorlage von Originaldokumenten erforderlich. Insbesondere im Grundstücksbereich gibt es eine Vielzahl an Aufzeichnungen und Dokumenten, die noch nicht alle digitalisiert sind. Daher ist es notwendig, Transaktionszentren zu autorisieren und auf Bezirke zu dezentralisieren, insbesondere in großen Städten wie Ho-Chi-Minh-Stadt, wo das Transaktionsvolumen oft sehr hoch ist. Dadurch wird eine Überlastung des Zentrums und lange Wartezeiten vermieden.

Ergänzung des Rechtskorridors für Transaktionen

Der stellvertretende Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt, Le Minh Ngan, schlug den Bau von zwei Modellen vor: einem staatlichen Zentrum und einem Geschäftszentrum, um die bestehenden Handelsplätze für Immobilien zu nutzen und so politische und soziale Instabilität zu vermeiden. Gleichzeitig wird dem Bauministerium empfohlen, den Rechtskorridor für Immobilientransaktionen, Transaktionen mit Landnutzungsrechten sowie die Vorschriften zu Immobiliengeschäften, Grundstücken und der Beglaubigung um vorgeschlagene Änderungen zu ergänzen. Das Bauministerium muss außerdem die Leistung der Immobilienhandelsplätze (Menge, Modell, Betriebsumfang) sowie die Ergebnisse und Umsetzung von Transaktionen im Zusammenhang mit Landnutzungsrechten im Laufe der Jahre bewerten.

Sollten Privatpersonen einen Immobilien-Handelsplatz einrichten?

Vietnam kann einen Immobilienhandelsplatz nach dem Vorbild einer Börse einrichten, doch ist seine Wirksamkeit unbekannt und könnte sowohl für Käufer als auch für Verkäufer Unannehmlichkeiten verursachen, da Immobilien nicht mit Aktien vergleichbar sind. Zu den Immobilien zählen Häuser und Grundstücke. In dem Haus befinden sich Wohnungen, Reihenhäuser, Ferienwohnungen, Bürowohnungen. Unter Grundstücken versteht man Land, landwirtschaftliche Flächen, ländliche Wohnflächen, städtische Wohnflächen …

In den USA werden die Immobilienhandelsplätze privat betrieben; der Staat muss kein Geld investieren, er verwaltet sie lediglich rechtlich und administrativ. Wenn der private Sektor dies übernimmt, wird es Wettbewerb, eine bessere Servicequalität und niedrigere Gebühren für Eigenheimkäufer geben. Der Staat sollte lediglich Informationen und Steuern verwalten. Falls Vietnam eine Börse einführt, sollte diese daher vom privaten Sektor gegründet und nach den Regeln des Marktes betrieben werden.

Dr. Tran Viet Anh

(Vize-Rektor der Hung Vuong Universität)

Quellenlink: https://thanhnien.vn/nha-nuoc-om-ca-san-giao-dich-bat-dong-san-co-kha-thi-185231028002024597.htm