Ist eine staatliche Übernahme des gesamten Immobilienhandelsplatzes machbar?

„Sammeln“ Sie sich in einem Transaktionszentrum für Landnutzungsrechte

Nach Angaben des Bauministeriums hat der Premierminister dieses Ministerium beauftragt, in Abstimmung mit dem Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt (TN-MT) die Einrichtung eines Handelsplatzes für Immobilien und eines Handelsplatzes für Landnutzungsrechte zu prüfen. Im Zuge der Umsetzung dieser Richtlinie stellte das Ministerium fest, dass die Integration der beiden Handelsplätze in ein Handelszentrum für Landnutzungsrechte dazu beitragen würde, die Transaktion und Gewährung von Land- und Wohnungsnutzungsrechten gleichzeitig durchzuführen und so den Verwaltungsaufwand und die Umsetzungszeit zu verkürzen.

Viele Experten befürchten, dass die Integration des Handelsplatzes für Landnutzungsrechte mit dem Handelsplatz für Immobilien zu einer Überlastung führen könnte.

Dieses Zentrum wird das Datenbanksystem der zugehörigen Einheiten integrieren, um drei Hauptaufgaben zu erfüllen: Verwaltung von Immobilientransaktionen, Verwaltung der Steuereinziehung und Ausstellung von Nutzungsrechtszertifikaten für Grundstücke und Wohnungen. Immobilien müssen beim Börsengang bewertet und geprüft werden und den gesetzlichen Bestimmungen entsprechen, bevor sie notiert, angekündigt und gehandelt werden. Dies trägt dazu bei, betrügerische Transaktionen zu verhindern, Steuerverluste zu bekämpfen und ein gesundes Geschäftsumfeld zu schaffen.

Das Zentrum arbeitet nach einem One-Stop-Mechanismus, verbessert die Nutzung von Informationstechnologiesystemen und schafft angenehme Bedingungen für Menschen und Unternehmen. Verkäufer und Käufer führen Verfahren zur Erklärung von Informationen zum Immobilienkauf und -verkauf durch und reichen einen Online-Übertragungsantrag ein. 2 Werktage nach Abschluss der Überprüfung erhält der Käufer eine Nachricht, dass die Überprüfung genehmigt wurde, und kann einen Termin vereinbaren, um im Zentrum eine Eigentumsbescheinigung für die Immobilie (rotes Buch) zu erhalten. Gehen Sie dann einfach einmal ins Zentrum, um alle Verfahren abzuschließen.

Das Bauministerium betrachtet dies als eine Lösung zur Innovation der Funktionsweise des Immobilienmarktes. Gleichzeitig wird das Zentrum die Basis für die Entwicklung von Anwendungen und die realitätsnahe Abwicklung von Immobilientransaktionen sein; Reduzierung von Verwaltungsabläufen, Kosten und Zeit; Förderung der Entwicklung digitaler Industriesysteme, Förderung der Offenheit und Transparenz des Immobilienmarktes. Das Zentrum verfügt über den Vorteil, ein synchrones Immobiliendatensystem entwickeln und integrieren zu können, das Informationen zu Wohnraum und Markt sowie Daten zu Grundstücken und Steuern umfasst und so eine Grundlage für die Ausarbeitung politischer Mechanismen zur Förderung einer gesunden und stabilen Entwicklung des Immobilienmarktes schafft. Schnelle und effektive Abwicklung von Immobilientransaktionen und Erteilung von Landnutzungsrechtszertifikaten an Organisationen und Einzelpersonen; zur Verbesserung der Qualität öffentlicher Dienstleistungen beitragen …

Der Ökonom Ngo Tri Long sagte, dass zu Immobilien auch Grundstücke und darauf befindliche Vermögenswerte gehören. Daher ist es sinnvoll, ein Transaktionszentrum für gemeinsame Landnutzungsrechte zu integrieren und einzurichten. Das Zentrum verfügt über spezifische Betriebsvorschriften, die dazu beitragen sollen, Informationen über den Immobilienmarkt allgemein öffentlich und transparent zu machen. Gleichzeitig gestaltet sich die Personalverwaltung und Abwicklung von Transaktionen komfortabler. Dadurch werden Verwaltungstransaktionen an einem Punkt zentralisiert und tragen dazu bei, das Steuererhebungsmanagement transparent zu machen, wodurch die Verschleierung von Preisinformationen und Steuerbetrug vermieden werden.

Wird es parallel zur privaten Börse gepflegt?

Laut Herrn Nguyen Van Hau, Generaldirektor der Asean Holdings Company, können Immobilien in Ländern, typischerweise Singapur, in jeder beliebigen Form gehandelt werden, etwa über einen Börsenplatz, über einen Makler oder auf eigene Faust, müssen aber bei den Behörden registriert werden. Um Steuerverluste zu vermeiden und eine transparente Verwaltung zu gewährleisten, verfügt Singapur über ein transparentes Informationssystem für Immobilientransaktionen, das auf dem Immobilieninformationsportal der Regierung öffentlich zugänglich ist, sodass sowohl Käufer als auch Verkäufer den günstigsten Transaktionspreis finden und erzielen können. Dadurch werden alle anfallenden Steuern und Abgaben vom Staat korrekt und vollständig eingezogen, ohne dass dabei Verluste entstehen. Durch Transparenz werden Immobilientransaktionen mit ungewöhnlichen Preisen geprüft und kontrolliert.

Oder wie in China werden Immobilien auf dem Sekundärmarkt ebenfalls über privat eröffnete Handelsplätze gekauft und verkauft, nicht über zentralisierte, vom Staat verwaltete Immobilienhandelsplätze. Bei neuen Projekten ist der Handel über die Börse zwingend erforderlich, um die Rechtmäßigkeit des Projekts zu erhöhen und bei der Kreditvergabe zum Kauf von Immobilien eine einfache Verbindung zur Bank herzustellen. Aufgrund der gemeinsamen Verantwortung mit den Projektinhabern müssen die Handelsräume auch ihre Verantwortung bei der Bewertung rechtlicher und finanzieller Dokumente von Investoren erhöhen, um Kunden zu beraten. Anhand der nationalen Datenbank können Banken leicht entscheiden, ob sie Kreditnehmern Geld für den Kauf eines Erst- oder Zweitwohnsitzes leihen, da für den Zweitwohnsitz in der Regel ein höherer Zinssatz und strengere Bargeldanforderungen gelten.

In China muss Land für Wohnbauprojekte in den meisten Provinzen und Städten über das staatliche öffentliche Auktionsnetzwerk versteigert werden, um Transparenz zu gewährleisten. Der riesige Datenbestand an Immobilien- und Bürgerdaten wird zunehmend bundesweit synchronisiert und unterstützt so effektiv immer transparentere Immobilientransaktionen. Daher sagte Herr Nguyen Van Hau, dass bei der Einrichtung eines staatlichen Handelszentrums für Landnutzungsrechte die derzeitigen privaten Handelsplätze für Immobilien weiterhin zugelassen werden sollten.

Unterstützen Sie die Integration von Handelsplätzen für Landnutzungsrechte mit Handelsplätzen für Immobilien in Handelszentren für Landnutzungsrechte, denn laut Rechtsanwalt Truong Thanh Duc umfassen Immobilien Grundstücke, Häuser und Vermögenswerte auf Grundstücken, sodass alle Transaktionen an einem Ort konzentriert werden können.

Doch Rechtsanwalt Duc meinte, man müsse den Standpunkt klar zum Ausdruck bringen, dass es im ganzen Land neben diesem Zentrum noch Tausende weiterer Immobilienhandelsplätze anderer Unternehmen gebe und diese daher weiterhin existieren müssten. Ebenso arbeiten öffentliche und private Auktionszentren zusammen, da es sich um einen Markt handelt. Immobilien sind eine Ware. Der Staat kann den Markt nicht ersetzen, indem er Warentransaktionen für jedermann organisiert, sondern sollte lediglich Auktionen von Landnutzungsrechten, Transaktionen mit öffentlichem Land usw. durchführen. Der Rest muss die Handelsplattformen der Unternehmen fördern, damit der Markt öffentlich, aber auch wettbewerbsorientiert funktioniert. Außerdem ist es nicht möglich, sich auf nur ein Zentrum pro Provinz zu konzentrieren, sondern es ist notwendig, die Verwaltung zu dezentralisieren und Zweigstellen in den Bezirken einzurichten, um den Menschen die Registrierung und die Durchführung von Änderungen zu erleichtern, wenn es zu Schwankungen bei Wohnraum, Grundstücken usw. kommt.

Angst vor Staus

Dr. Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der vietnamesischen Vereinigung von Immobilienmaklern, kommentierte, dass der Vorschlag des Bauministeriums gut und für die aktuellen Marktbedingungen geeignet sei, denen es an Eingangsdaten mangele. Allerdings muss man auch die Schattenseiten dieses Problems sorgfältig analysieren: Wenn dieses öffentliche Dienstleistungszentrum eine Reihe von Aufgaben übernimmt (Transaktionen, Steuereinzug und Ausgabe rosa Bücher), entsteht bei der Arbeitserledigung ein großer Druck.

Denn derzeit gibt es auf dem Markt Tausende, ja sogar Zehntausende von Unternehmen und Immobilienhandelsplätzen, die diese Aufgabe übernehmen. Würde man dies nun nur noch einer staatlichen Stelle zuordnen, käme es leicht zu einer Überlastung. Wenn Leute beispielsweise einen Kauf oder Verkauf abgeschlossen haben und dann zum Grundbuchamt auf Bezirksebene gehen, um den Namen zu ändern, dauert es Dutzende von Tagen, bis die Dokumente zurückgeschickt werden.

Rechtsanwalt Tran Manh Cuong von der Anwaltskammer Ho-Chi-Minh-Stadt ist besorgt, dass die Einrichtung eines öffentlichen Dienstleistungszentrums in der Provinz, das einen Immobilienhandelsraum und einen Immobilienhandelsraum in einem vereint, sehr schwierig umzusetzen sei und zu viel Aufwand darstelle. Denn in Ländern rund um die Welt werden Immobilienhandelsflächen von Privatpersonen angelegt und verwaltet. Derzeit ist das Grundbuchamt in Ho-Chi-Minh-Stadt bzw. das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt allein für die Ausgabe des ersten rosa Buches, die Aktualisierung von Verkäufen, Änderungen usw. zuständig, ist überlastet und kommt immer zu spät. Wenn nun der Staat alle Immobilientransaktionen verwaltet, wird es sicherlich sehr schwierig sein, beim Kauf und Verkauf von Immobilien erfolgreich zu sein.

Damit der Immobilienmarkt transparent funktionieren kann, ist es laut Anwalt Cuong notwendig, dass die Informationen über die Immobilien der Bürger in die Big-Data-Datenbank aktualisiert werden, die das Ministerium für öffentliche Sicherheit derzeit in einem Projekt in die Bürgerausweise integrieren möchte. Nach der Integration in Big Data werden sämtliche Kauf- und Verkaufsinformationen zu Immobilien, wie Preis, Transaktionszeit und sogar die Geschichte des Hausbaus und der Reparaturen, öffentlich zugänglich gemacht. Für den Staat besteht keine Notwendigkeit, eine integrierte Börse einzurichten. Vielleicht sollten wir einen wirklich transparenten Handelsplatz für Grundstücke einrichten, um öffentliches Land zu versteigern.

„Derzeit gibt es ein Gesetz für Immobiliengeschäfte. Der Staat muss die Transaktionen daher nur ordnungsgemäß verwalten. Kauf und Verkauf müssen nach den Regeln des Marktes ablaufen. Der Staat sollte nicht zu tief eingreifen. Denn wenn er zu tiefgreifend und auf Befehl eingreift, geht der Marktcharakter verloren. Darüber hinaus ist der Erfolg einer staatlichen Handelsplattform nicht garantiert. Wenn das Geschäft Verluste macht, muss der Staat Geld zum Ausgleich aufbringen“, sagte Anwalt Tran Minh Cuong.

Der Wirtschaftsexperte Ngo Tri Long sagte, um Staus und Überlastungen zu vermeiden, sollte das Zentrum dem Volkskomitee der Provinz unterstellt sein. Die Umsetzung könne aber auch dezentralisiert und an die Bezirke delegiert werden, ähnlich wie die aktuelle Ausstellung von Landnutzungszertifikaten. Dadurch können die Menschen Dokumente und Verfahren für Grundstücks- und Immobilientransaktionen einfacher ausfüllen. Denn obwohl angekündigt wurde, dass viele öffentliche Online-Dienste vernetzt und online verfügbar sind, gibt es in der Realität einige Schritte, bei denen die Leute immer noch persönlich vorbeikommen und Originaldokumente einreichen müssen. Insbesondere im Grundstückssektor gibt es viele Aufzeichnungen und Dokumente, die noch nicht alle digitalisiert sind. Daher ist es notwendig, Transaktionszentren zu autorisieren und auf Bezirke zu dezentralisieren, insbesondere für Großstädte wie Ho-Chi-Minh-Stadt, wo das Transaktionsvolumen oft sehr hoch ist. Dadurch wird eine Überlastung des Zentrums und lange Wartezeiten vermieden.

Ergänzung des Rechtskorridors für Transaktionen

Der stellvertretende Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt, Le Minh Ngan, schlug den Bau von zwei Modellen vor: einem staatlichen Zentrum und einem Geschäftszentrum, um die bestehenden Handelsplätze für Immobilien zu nutzen und so politische und soziale Instabilität zu vermeiden. Gleichzeitig wird dem Bauministerium empfohlen, den Rechtskorridor für Immobilientransaktionen, Transaktionen von Landnutzungsrechten sowie die Vorschriften zu Immobiliengeschäften, Grundstücken und der notariellen Beurkundung um vorgeschlagene Änderungen zu ergänzen. Das Bauministerium muss außerdem die Leistung der Immobilienhandelsplätze (Menge, Modell, Betriebsumfang) sowie die Ergebnisse und Umsetzung von Transaktionen im Zusammenhang mit Landnutzungsrechten im Laufe der Jahre bewerten.

Sollten Privatpersonen einen Immobilienhandelsplatz einrichten?

Vietnam kann einen Immobilienhandelsplatz ähnlich einer Börse einrichten, doch ist seine Wirksamkeit unbekannt und könnte sowohl für Käufer als auch für Verkäufer Unannehmlichkeiten mit sich bringen, da Immobilien nicht mit Aktien vergleichbar sind. Zu den Immobilien zählen Häuser und Grundstücke. Im Haus gibt es Wohnungen, Reihenhäuser, Ferienwohnungen, Bürowohnungen. Unter Land versteht man Grundstücke, landwirtschaftliche Flächen, ländliche Wohnflächen, städtische Wohnflächen …

In den USA werden Immobilienhandelsplätze privat betrieben; der Staat muss kein Geld investieren, sondern verwaltet sie lediglich rechtlich und administrativ. Wenn der Privatsektor dies übernimmt, wird es Wettbewerb, eine bessere Servicequalität und niedrigere Gebühren für Eigenheimkäufer geben. Der Staat sollte lediglich Informationen und Steuern verwalten. Wenn Vietnam also eine Börse gründet, sollte diese vom privaten Sektor gegründet und nach den Regeln des Marktes betrieben werden.

Dr. Tran Viet Anh

(Vizedirektor der Hung Vuong Universität)

Quellenlink: https://thanhnien.vn/nha-nuoc-om-ca-san-giao-dich-bat-dong-san-co-kha-thi-185231028002024597.htm