Bekomme ich ein rotes Buch, wenn ich ein Grundstück mit einem handschriftlichen Dokument kaufe?

(Dan Tri) – Ab dem 1. August schreibt das Bodengesetz von 2024 vor, dass bei der Übertragung von Immobilien der Vertrag notariell beglaubigt oder beurkundet werden muss, außer in den in Absatz 2, Artikel 129 des Zivilgesetzbuchs von 2015 vorgeschriebenen Fällen.

Beim Kauf und Verkauf (Übertragung) eines Grundstücks mittels handschriftlicher Urkunde handelt es sich um eine Transaktion zur Übertragung von Landnutzungsrechten, der Vertrag wird jedoch nicht notariell beglaubigt oder gemäß dem Gesetz zertifiziert.

Viele Menschen befürchten, dass für Grundstücke, die mit handschriftlichen Dokumenten gehandelt werden, keine Zertifikate für Landnutzungsrechte ausgestellt werden. Tatsächlich gibt es zwei verschiedene Transaktionsfälle und Abwicklungsmethoden.

Vom 1. August bis heute übertragenes Land

Absatz 3, Artikel 27 des Landgesetzes von 2024 legt fest, dass Verträge über die Übertragung, Schenkung, Hypothek und Kapitaleinlage unter Verwendung von Landnutzungsrechten, Landnutzungsrechten und mit dem Land verbundenen Vermögenswerten notariell beglaubigt oder zertifiziert werden müssen, mit Ausnahme des in Punkt b dieses Absatzes genannten Falls.

Nur in Fällen, in denen es sich bei einem oder mehreren Übertragenden um Immobilien handelt, ist eine notarielle Beglaubigung oder Beurkundung durch Wirtschaftsunternehmen nicht erforderlich.

Allerdings ist in Artikel 129 Absatz 2 des Zivilgesetzbuchs von 2015 festgelegt, dass bei Verträgen, die nicht notariell beglaubigt oder zertifiziert sind, bei denen jedoch eine oder mehrere Parteien mindestens zwei Drittel der Verpflichtungen aus dem Vertrag erfüllt haben, das Gericht auf Antrag einer oder mehrerer Parteien eine Entscheidung erlässt, mit der die Gültigkeit des Vertrags anerkannt wird.

Allerdings ist es zeitaufwändiger und komplizierter, die Anerkennung der Gültigkeit eines nicht notariell beglaubigten oder zertifizierten Abtretungsvertrags beim Gericht zu beantragen, als ihn von den Parteien notariell beglaubigen oder zertifizieren zu lassen. Andererseits birgt die Nichtbeurkundung eines Vertrages ein großes Risiko für Rechtsstreitigkeiten.

Daher ist die Übertragung von Landnutzungsrechten durch handschriftliche Urkunde nur dann gültig, wenn die Übertragung vor dem 1. August erfolgt.

Muster einer Bescheinigung über Landnutzungsrechte (Foto: IT).

Grundstücke, die vor dem 1. August übertragen wurden

Bei Transaktionen vor dem 1. August gibt es zwei Fälle: Grundstücke, denen ein Zertifikat erteilt wurde, und Grundstücke, denen kein Zertifikat für das Landnutzungsrecht erteilt wurde.

Der erste Fall ist der Kauf und Verkauf von Grundstücken ohne rotes Buch.

Absatz 5, Artikel 137 des Bodengesetzes von 2024 legt fest, dass Haushalte und Einzelpersonen, die Land nutzen und über eines der in den Absätzen 1, 2, 3 und 4 dieses Artikels genannten Dokumenttypen verfügen, auf dem der Name einer anderen Person eingetragen ist, zusammen mit Dokumenten über die Übertragung von Landnutzungsrechten, aber vor dem 1. August die Verfahren zur Übertragung von Landnutzungsrechten gemäß den gesetzlichen Bestimmungen nicht durchgeführt haben und das Land nicht umstritten ist, eine Bescheinigung über die Landnutzungsrechte und das Eigentum an den mit dem Land verbundenen Vermögenswerten erhalten sollen; Erfüllung der gesetzlichen finanziellen Verpflichtungen.

Wenn die Übertragung also tatsächlich erfolgt ist (eine Partei zahlt, die andere Partei übergibt das Land, ändert aber den Namen nicht), ist es nicht notwendig, das Verfahren zur Übertragung der Landnutzungsrechte durchzuführen, sondern muss das Verfahren zur Registrierung und Ausstellung der ersten Urkunde durchführen.

Die Stelle, bei der der Antrag auf die Erstbescheinigung gestellt wird, darf vom Erwerber nicht verlangen, dass dieser wie vorgeschrieben einen notariell beglaubigten Vertrag oder ein Übertragungsdokument vorlegt.

Wenn die Übertragung eines Grundstücks per Handschrift erfolgt und der Erwerber eine Bescheinigung erhalten möchte, muss er die Dokumente vorbereiten und die in Absatz 1, Artikel 42 des Dekrets 101/2024 vorgeschriebenen Verfahren befolgen.

Die zweite Möglichkeit besteht darin, Grundstücke zu kaufen und zu verkaufen, denen ein rotes Buch verliehen wurde.

Absatz 2, Artikel 42 des Dekrets 101/2024 legt fest, dass für den Fall, dass eine Person Land aufgrund einer Übertragung vor dem 1. August nutzt und der Erwerber nur über eine Bescheinigung des Veräußerers oder einen Vertrag sowie die vorgeschriebenen Dokumente zur Übertragung verfügt, der Erwerber einen Antrag auf eine Bescheinigung und Dokumente zu den bestehenden Landnutzungsrechten einreichen muss, um eine neue Bescheinigung zu erhalten.

Der Prozess der Erteilung neuer Landnutzungsrechtszertifikate besteht aus vier Schritten.

Schritt 1: Dokumente vorbereiten

Absatz 2, Artikel 42 des Dekrets 101/2024 legt fest, dass die Unterlagen, die bei der Durchführung von Verfahren zur Erteilung einer Bescheinigung im Falle einer Übertragung von Landnutzungsrechten vor dem 1. August einzureichen sind, wobei der Erwerber nur über die Originalbescheinigung des Veräußerers verfügt, Folgendes enthalten müssen:

- Antrag auf Eintragung von Änderungen an Grundstücken und an Grundstücken befestigten Vermögenswerten gemäß Formular Nr. 11/DK.

- Originalzertifikat ausgestellt.

- Dokumente über die Übertragung von Landnutzungsrechten und mit dem Land verbundenen Vermögenswerten mit vollständigen Unterschriften des Übertragenden und des Erwerbers (der Vertrag ist nicht notariell beglaubigt oder zertifiziert, muss aber die vollständigen Unterschriften aller Parteien enthalten).

Schritt 2: Bewerbung abschicken

Methode 1: Haushalte und Einzelpersonen reichen bei Bedarf Anträge beim Volkskomitee der Gemeinde, des Bezirks oder der Stadt ein, in der sich das Grundstück befindet.

Methode 2: Landnutzer können ihre Unterlagen bei der zentralen Anlaufstelle des Ortes oder der Zweigstelle des Grundbuchamts des Bezirks, der Stadt oder der Provinz einreichen, in der sich das Land befindet. Für Orte, an denen keine Zweigstelle des Grundbuchamts eingerichtet wurde, kann dies beim Grundbuchamt erfolgen.

Schritt 3: Dokumente empfangen und Anfragen bearbeiten

Das Grundbuchamt benachrichtigt den Übertragenden schriftlich über die Verfahren zur Ausstellung einer Bescheinigung an den Erwerber und hängt die Mitteilung am Sitz des Volkskomitees der Gemeinde, des Bezirks oder der Stadt aus, in der sich das Grundstück befindet.

Falls die Adresse des Übertragenden für die Benachrichtigung nicht bekannt ist, veröffentlicht das Grundbuchamt die Benachrichtigung in drei aufeinanderfolgenden Ausgaben in den lokalen Massenmedien (die Kosten der Veröffentlichung trägt die Person, die die Bescheinigung beantragt).

Wenn der Übertragende das ausgestellte Zertifikat 30 Tage nach dem Datum der Benachrichtigung oder Erstveröffentlichung in den lokalen Massenmedien nicht vorlegt, wird das ausgestellte Zertifikat annulliert. Das Grundbuchamt erstellt ein Dossier, das der zuständigen Behörde vorgelegt wird. Diese entscheidet in diesem Fall über die Aufhebung der ausgestellten Urkunde, schließt das Verfahren ab und stellt dem Erwerber gleichzeitig eine neue Urkunde aus.

Liegt ein Antrag auf Streitbeilegung vor, weist das Grundbuchamt die Parteien an, den Antrag bei der zuständigen staatlichen Stelle einzureichen, um den Streit gemäß den Vorschriften beizulegen.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-dat-bang-giay-viet-tay-co-duoc-cap-so-do-khong-20241025105822494.htm