Welche Änderungen bringt das Wohnungsbaugesetz 2023 für die Verwaltung und den Betrieb von Mehrfamilienhäusern?

Bei der Anwendung des neuen Gesetzes sind viele positive Aspekte festzustellen.

So wurden im Wohnungsbaugesetz 2023 zahlreiche neue Punkte zu Wohnungsbau, Sanierung, Altbauwohnungsbau, Sozialwohnungsbau sowie Verwaltung und Nutzung von Mehrfamilienhäusern festgelegt. Herr Tran Ngoc Duy, stellvertretender Direktor der Immobilienverwaltungsabteilung von Savills Hanoi, bewertete die Auswirkungen auf den Markt und das Projektmanagement und sagte, dass das Wohnungsbaugesetz 2023 dazu beitragen werde, alles systematischer zu gestalten und so einen positiven Beitrag zur Markterholung zu leisten.

Darüber hinaus trägt das Wohnungsbaugesetz 2023 dazu bei, die Beschränkungen des alten Gesetzes zu überwinden, indem es die Themen und die Dauer des Projekts, die Bauqualität, die Eigentumsrechte an den Wohnungen usw. klarstellt. Insbesondere im Bereich der Verwaltung und des Betriebs von Wohnungsbauprojekten trägt es dazu bei, häufige Streitigkeiten zwischen Kunden und Verwaltungseinheiten zu lösen, und legt die Rechte und Pflichten der beteiligten Parteien klarer fest.

Die Auswirkungen dieses Gesetzes werden jedoch langfristig sein. Tatsächlich gab es, als es 5 Monate vor dem ursprünglichen Plan in Kraft trat, noch nicht viele konkrete Vorschriften und Anweisungen zur Umsetzung. Beispielsweise wurde nur das Dekret 95/2024/ND-CP zur Regelung des neuen Wohnungsbaugesetzes am 24. Juli 2024 verkündet und das Rundschreiben 05/2024/TT-BXD am 31. Juli 2024 herausgegeben.

Herr Tran Ngoc Duy – Stellvertretender Direktor der Immobilienverwaltungsabteilung von Savills Hanoi

In Bezug auf die Änderungen zwischen dem Wohnungsbaugesetz 2023 und dem Wohnungsbaugesetz 2014 sagten die Experten von Savills, dass der Schwerpunkt des neuen Gesetzes auf der Bauqualität und den Dienstleistungen während des Betriebs liege. Was die Bauqualität betrifft, so sieht das neue Gesetz vor, dass die Nutzungsdauer des Projekts nicht wie bisher auf 50 Jahre festgelegt wird, sondern auf der Grundlage der tatsächlichen Bauqualität angepasst wird, um baufällige Projekte umgehend zu warten und zu reparieren.

Im Hinblick auf die Servicequalität führt das neue Gesetz Änderungen im operativen Management ein, beispielsweise die detaillierte Darstellung von Einnahmen-/Ausgabenpositionen und spezifische Anforderungen an die Kapazität der Managementeinheit. Darüber hinaus werden der Feuerversicherungsfonds und die Vergütung des Vorstands von den Servicegebühren getrennt und stellen separate Ausgaben dar. Die Betriebsführungseinheit muss mit den Vorständen/Investoren zusammenarbeiten, um schnell neue Tabellen zur Berechnung der Servicekosten gemäß den gesetzlichen Bestimmungen herauszugeben.

Das Wohnungsbaugesetz von 2023 schreibt zudem vor, dass sämtliche Einnahmen aus der Nutzung von Gemeinschaftsflächen, wie etwa Werbeeinnahmen in Lobbys, Aufzügen oder Zweiradparkplätzen sowie gemeinschaftlichen Nutzflächen, in den Instandhaltungsfonds fließen müssen.

„Zuvor wurden diese Einnahmen dem Verwaltungs- und Betriebsfonds zugeführt, um die Betriebskosten auszugleichen. Diese Änderung wird sich auf die Einnahmen des Verwaltungsfonds auswirken und die Betriebseinheiten dazu zwingen, ihre Budgets und Betriebspläne an die neuen Vorschriften anzupassen, um einen stabilen Betrieb zu gewährleisten und die Anwohner nicht zu beeinträchtigen“, sagte Herr Tran Ngoc Duy.

Darüber hinaus ist die Laufzeit des Dienstvertrages auf maximal 3 Jahre entsprechend der Amtszeit des Vorstands festgelegt. Die Betriebsführungseinheiten müssen Qualität und Kapazität während der gesamten Betriebsdauer sicherstellen und aufrechterhalten. Dies ermutigt die Managementeinheiten, sich stärker auf die Arbeitseffizienz zu konzentrieren, nicht nur um den unmittelbaren Anforderungen gerecht zu werden, sondern auch um die Wettbewerbsfähigkeit für die Vertragsverlängerung nach Ablauf sicherzustellen.

Transparenz im Betriebsmanagement gewährleisten

In Bezug auf die Auswirkungen auf die Bewohner sagte der stellvertretende Direktor der Immobilienverwaltungsabteilung von Savills Hanoi auch, dass das Wohnungsbaugesetz 2023 im Vergleich zu den Vorschriften von 2014 wichtige Anpassungen vornehme, indem es den Rechtsrahmen stärke, Transparenz bei Verwaltung und Betrieb gewährleiste und die Rechte der Bewohner schütze.

Insbesondere wurden mit dem neuen Gesetz Regelungen zur Bestimmung von gemeinsamem und getrenntem Eigentum in Fällen eingeführt, in denen dies im Vertrag nicht festgelegt ist. Dies trägt zum Schutz der Rechte von Eigenheimkäufern bei. Das Gesetz ergänzt die Methoden zur Bestimmung des gemeinsamen Eigentums an Geräten und Komponenten, die an Balkonen und Loggien angebracht sind.

Durch die klare Trennung zwischen Feuerversicherung und Vorstandsvergütung mit Servicepauschale wird den Bewohnern der Verwendungszweck der Gebühren besser verständlich gemacht. Darüber hinaus sieht das neue Gesetz vor, dass Einnahmen aus der Erbringung von Dienstleistungen für Gemeinschaftseigentum in den Instandhaltungsfonds fließen müssen, anstatt den Betriebsverwaltungsfonds aufzustocken. Dies trägt dazu bei, einen günstigen Mechanismus für die Instandhaltung von Gemeinschaftsgütern zu schaffen und die Qualität der Infrastruktur zu verbessern.

Das Wohnungsbaugesetz von 2023 macht den Verwaltungsprozess von Mehrfamilienhäusern transparent und sichert die Rechte der Bewohner.

Darüber hinaus sieht die neue Regelung zur Bekanntgabe des Plans zur Schulung von Fachkenntnissen und Fähigkeiten im Bereich der Verwaltung und des Betriebs von Mehrfamilienhäusern für Vorstandsmitglieder auf der Mehrfamilienhauskonferenz auch die Schulung und Ausstellung von Zertifikaten für Vorstandsmitglieder vor (spätestens 3 Monate ab dem Datum der Anerkennungsentscheidung), um sicherzustellen, dass Vorstandsmitglieder über solide Fachkenntnisse und Fähigkeiten im Bereich der Verwaltung und des Betriebs von Mehrfamilienhäusern verfügen.

Das Wohnungsbaugesetz, das durch das Dekret 95/2024/ND-CP geregelt ist, verpflichtet Investoren außerdem dazu, Käufern und Mietern die rechtlichen Dokumente des Projekts öffentlich zugänglich zu machen. Dazu gehören das Protokoll über die Abnahme des Projektabschlusses, Dokumente zur Genehmigung der Abnahmeergebnisse für Brandschutz und -bekämpfung, Genehmigungsbescheide spezialisierter Bauagenturen, Pläne für Parkplätze usw. Diese Regelung kann den Projektverlauf der Investoren und das Wohnungsangebot auf dem Markt beeinträchtigen, sie gewährleistet jedoch Transparenz und Betriebssicherheit und minimiert die Risiken für Käufer.

Darüber hinaus ist die Klassifizierung von Mehrfamilienhäusern streng geregelt und unterliegt spezifischeren Kriterien. Dies hilft den Käufern, die Qualität des Projekts richtig einzuschätzen und verhindert, dass eine Selbstklassifizierung die Wohnungspreise unangemessen in die Höhe treibt.

„Anstelle der A-, B- und C-Regelungen werden Projekte in die Kategorien 1, 2 und 3 eingeteilt. Die Einstufung basiert auf acht obligatorischen Kriterien, darunter: Lage, Standort des Mehrfamilienhauses; Ausstattung des Mehrfamilienhauses; Parkplatz; Flur, Lobby; Aufzug; Stromversorgung; Wohnung; Mindestkriterium ist die Einhaltung der Baunormen. Hinzu kommen fünf weitere Kriterien, darunter: Verwaltungs- und Betriebsdienstleistungen; Umwelt; Sicherheit, Brandschutz; grüne Gebäude, effiziente Energieeffizienz; Digitalisierung und Smart Homes“, analysierten die Experten von Savills.

Quelle: https://www.congluan.vn/luat-nha-o-2023-dam-bao-minh-bach-trong-cong-tac-quan-ly-van-hanh-chung-cu-va-quyen-loi-cua-cu-dan-post310716.html