Welche Änderungen bringt das Wohnungsbaugesetz 2023 für die Verwaltung und den Betrieb von Mehrfamilienhäusern?

Bei der Anwendung des neuen Gesetzes sind viele positive Aspekte festzustellen.

So wurden im Wohnungsbaugesetz 2023 viele neue Punkte zu Wohnungsbau, Sanierung, Altbausanierung, sozialem Wohnungsbau sowie Verwaltung und Nutzung von Mehrfamilienhäusern festgelegt. Tran Ngoc Duy, stellvertretender Direktor der Immobilienverwaltungsabteilung von Savills Hanoi, bewertete die Auswirkungen auf den Markt und das Projektmanagement und sagte, dass das Wohnungsbaugesetz 2023 dazu beitragen werde, dass alles systematischer abläuft und aktiv zur Erholung des Marktes beitrage.

Darüber hinaus unterstützt das Wohnungsbaugesetz 2023 auch die Überwindung der Beschränkungen des alten Gesetzes, indem es die Themen und die Dauer des Projekts, die Bauqualität, die Eigentumsrechte an Wohngebäuden usw. klarstellt, insbesondere im Bereich des Managements und Betriebs von Wohnungsbauprojekten. , die bei der Beilegung häufiger Streitigkeiten zwischen Kunden und Managementeinheiten helfen und die Rechte und Pflichten der beteiligten Parteien klarer definieren.

Die Auswirkungen dieses Gesetzes werden jedoch langfristig sein. Tatsächlich gab es, als der Plan fünf Monate vor seiner Einführung in Kraft trat, noch nicht viele konkrete Regelungen und Anweisungen für die Umsetzung. Beispielsweise wurde nur das Dekret 95/2024/ND-CP zur Regelung des neuen Wohnungsbaugesetzes am 24. Juli 2024 verkündet und das Rundschreiben 05/2024/TT-BXD am 31. Juli 2024 herausgegeben.

Herr Tran Ngoc Duy - Stellvertretender Direktor der Immobilienverwaltungsabteilung von Savills Hanoi

In Bezug auf die Änderungen zwischen dem Wohnungsbaugesetz 2023 und dem Wohnungsbaugesetz 2014 erklärten die Experten von Savills, dass der Schwerpunkt des neuen Gesetzes auf der Bauqualität und den Dienstleistungen während des Betriebs liege. In Bezug auf die Qualität des Projekts sieht das neue Gesetz vor, dass die Nutzungsdauer des Projekts nicht wie bisher auf 50 Jahre festgelegt wird, sondern auf der Grundlage der tatsächlichen Qualität des Projekts angepasst wird, um diese aufrechtzuerhalten. , rechtzeitige Reparatur von degradierten Projekten.

Im Hinblick auf die Servicequalität führt das neue Gesetz Änderungen im operativen Management ein, etwa die detaillierte Auflistung von Einnahmen-/Ausgabenpositionen und spezifische Anforderungen an die Kapazität der Managementeinheit. Darüber hinaus werden der Feuerversicherungsfonds und die Vergütung des Vorstands von den Servicegebühren getrennt und stellen separate Ausgaben dar. Die Betriebsführungseinheit muss mit den Vorständen/Investoren zusammenarbeiten, um schnell neue Tabellen zur Berechnung der Dienstleistungskosten gemäß den gesetzlichen Bestimmungen herauszugeben.

Das Wohnungsbaugesetz von 2023 sieht außerdem vor, dass alle Einnahmen aus der Nutzung von Gemeinschaftsflächen, wie z. B. Gewinne aus Werbung in Lobbys, Aufzügen oder Parkplätzen für Zweiräder sowie von Nutzflächen im Eigentum des ..., in den Instandhaltungsfonds überwiesen werden müssen. .

„Zuvor wurden diese Einnahmen dem operativen Managementfonds zugeführt, um die Betriebskosten auszugleichen. Diese Änderung wird sich auf die Einnahmen des Managementfonds auswirken und die operativen Einheiten zum Ausgleich zwingen. „Wir müssen das Budget und den Betriebsplan überprüfen, um uns an die neuen Vorschriften anzupassen und einen stabilen Betrieb zu gewährleisten. und die Anwohner nicht beeinträchtigen", sagte Herr Tran Ngoc Duy.

Zudem ist die Laufzeit des Dienstvertrages auf maximal 3 Jahre entsprechend der Amtszeit des Vorstandes festgelegt. Die Betriebsführungseinheiten müssen Qualität und Kapazität während der gesamten Betriebsdauer sicherstellen und aufrechterhalten. Dadurch werden die Managementeinheiten ermutigt, sich stärker auf die Arbeitseffizienz zu konzentrieren, nicht nur um den unmittelbaren Anforderungen gerecht zu werden, sondern auch um die Wettbewerbsfähigkeit für die Vertragsverlängerung nach Ablauf sicherzustellen.

Transparenz im Betriebsmanagement sicherstellen

In Bezug auf die Auswirkungen auf die Bewohner sagte der stellvertretende Direktor der Abteilung für Immobilienverwaltung von Savills Hanoi auch, dass das Wohnungsbaugesetz 2023 im Vergleich zu den Vorschriften von 2014 wichtige Anpassungen vorgenommen hat, indem es den rechtlichen Rahmen stärkt, Transparenz in Verwaltung und Betrieb gewährleistet und die Rechte der Bewohner schützt. Rechte.

Das neue Gesetz enthält insbesondere neue Regelungen zur Bestimmung von gemeinschaftlichem und getrenntem Eigentum in Fällen, in denen dies im Vertrag nicht festgelegt ist. Dies trägt dazu bei, die Rechte von Eigenheimkäufern zu schützen. Das Gesetz ergänzt die Methoden zur Bestimmung des gemeinsamen Eigentums an an Balkonen und Loggien angebrachten Geräten und Komponenten.

Durch die klare Trennung zwischen Feuerversicherung und Vorstandsvergütung mit Servicepauschale wird den Bewohnern der Verwendungszweck der Gebühren besser verständlich gemacht. Darüber hinaus sieht das neue Gesetz vor, dass Einnahmen aus der Nutzung öffentlicher Dienstleistungen für öffentliches Eigentum nicht dem Betriebsverwaltungsfonds, sondern dem Instandhaltungsfonds zugeführt werden müssen. Dies trägt zur Schaffung eines günstigen Mechanismus für die Instandhaltung allgemeiner Gegenstände und zur Verbesserung der Qualität der Infrastruktur bei.

Das Wohnungsbaugesetz von 2023 macht den Verwaltungsprozess von Mehrfamilienhäusern transparent und sichert die Rechte der Bewohner.

Darüber hinaus sieht die neue Verordnung zur Bekanntgabe des Plans zur Schulung von Fachkenntnissen und Managementfähigkeiten von Mehrfamilienhäusern für den Vorstand auf der Mehrfamilienhauskonferenz auch Schulungen für Vorstandsmitglieder vor. Erstellen und Ausstellen von Zertifikaten (nicht länger als 3 Monate ab dem Datum der Anerkennungsentscheidung) und stellt sicher, dass die Mitglieder des Verwaltungsrats über fundiertes Fachwissen und Fähigkeiten im Zusammenhang mit der Verwaltung und dem Betrieb von Mehrfamilienhäusern verfügen.

Das Wohnungsbaugesetz, das durch das Dekret 95/2024/ND-CP geregelt ist, verpflichtet Investoren außerdem dazu, die rechtlichen Dokumente des Projekts Käufern und Mietern öffentlich zugänglich zu machen, darunter Protokolle über die Abnahme abgeschlossener Arbeiten, Dokumente, die die Ergebnisse der Abnahmetests zur Brandverhütung und -bekämpfung bestätigen. , Genehmigungsbescheid der Baubehörde, Zeichnungen des Parkplatzes... Diese Regelung kann den Fortgang des Betriebs beeinflussen. Projektumsetzung von Investoren und Wohnungsversorgung auf dem Markt, wird aber Transparenz, Sicherheit im Betrieb gewährleisten und Risiken für Zuhause minimieren Käufer.

Darüber hinaus ist die Klassifizierung von Mehrfamilienhäusern streng geregelt und unterliegt spezifischeren Kriterien, die den Käufern dabei helfen, die Qualität des Projekts richtig einzuschätzen. Außerdem wird so verhindert, dass durch Selbstklassifizierung die Wohnungspreise illegal in die Höhe getrieben werden. Grund

„Anstatt die Klassen A, B und C zu regeln, werden Projekte in die Klassen 1, 2 und 3 eingeteilt. Die Einstufung erfolgt auf Grundlage von 8 obligatorischen Kriterien, darunter: Lage, Lage des Wohngebäudes, Ausstattung der Räumlichkeiten des Wohngebäudes, Parkplätze, Flure, Lobbys; Aufzüge; Stromversorgung; Wohnungen; Mindestkriterium ist die Einhaltung von Baunormen. Dazu kommen 5 weitere Kriterien, darunter: Servicebetriebsmanagement; Umwelt; Sicherheit, Brandschutz; grüne Gebäude, effiziente Energienutzung; Digitalisierung und Smart Homes ," analysierten die Experten von Savills.

Quelle: https://www.congluan.vn/luat-nha-o-2023-dam-bao-minh-bach-trong-cong-tac-quan-ly-van-hanh-chung-cu-va-quyen- Wort der alten Leute-post310716.html