Für die Banken ist es schwierig zu bestimmen, ob eine mit einer Hypothek belastete Immobilie für Kreditzwecke als Wohneigentum gilt.

(NLDO) – Bei der Hypothek handelt es sich um ein Privathaus, das mit einer Baugenehmigung gebaut wurde, aber noch nicht im roten Buch eingetragen ist, was die Banken bei der Kreditvergabe verwirrt.

Dies ist eine der Schwierigkeiten der Kreditinstitute bei der Umsetzung des Wohnungsbaugesetzes 2023 (gültig ab 1. August 2024), wie auf der Konferenz „Neue Regelungen des Grundstücksgesetzes 2024, des Wohnungsbaugesetzes 2023 und des Immobilienwirtschaftsgesetzes 2023 wirken sich auf Bankaktivitäten aus“ festgestellt wurde, die von der Vietnam Banking Association am 29. November in Ho-Chi-Minh-Stadt organisiert wurde.

Frau Nguyen Thi Phuong, stellvertretende Vorsitzende des Banking Law Club der Vietnam Banking Association, sagte, dass eines der Probleme bei der Umsetzung des Wohnungsbaugesetzes 2023 durch Banken hinsichtlich der Sicherheiten darin liege, dass einzelne Häuser mit Baugenehmigungen gebaut würden, aber nicht im Zertifikat für Landnutzungsrechte (Rotes Buch) aktualisiert worden seien. In den aktuellen Vorschriften wird nicht ausdrücklich zwischen „bestehendem Wohnraum“ und „zukünftigem Wohnraum“ unterschieden. Daher sind sich die Banken nicht sicher, ob sie Hypotheken und Kredite für andere Zwecke als die vier Zwecke Kauf, Bau, Reparatur und Renovierung des Hauses selbst annehmen oder nicht.

Klausel 8, Artikel 39 legt fest, dass innerhalb von 50 Tagen ab dem Datum der Übergabe des Hauses an den Käufer oder ab dem Datum, ab dem der Mieter den vereinbarten Betrag vollständig bezahlt hat, der Antrag bei der zuständigen staatlichen Behörde eingereicht werden muss, um dem Käufer oder Mieter des Hauses eine Bescheinigung auszustellen. Ausgenommen hiervon sind Fälle, in denen der Käufer oder Leasingnehmer freiwillig ein Zertifikat beantragt.

„In der Realität kommt es häufig zu Verzögerungen bei der Ausstellung von Zertifikaten für Eigenheimkäufer. Dies beeinträchtigt die Rechte der Käufer und führt dazu, dass die Bank Hypotheken für Häuser ohne Zertifikate annimmt (und das Verfahren zur Hypothekenregistrierung nicht abschließt). Wie lässt sich dieses Problem also lösen?“, fragte sich Frau Phuong.

Bei der Umsetzung und Anwendung des Bodengesetzes 2024, des Wohnungsbaugesetzes 2023 und des Immobilienwirtschaftsgesetzes 2023 auf die Kreditvergabetätigkeit der Banken gibt es noch viele Schwierigkeiten und Hindernisse.

Angesichts dieser Schwierigkeiten empfehlen die Banken den Ministerien, Zweigstellen und lokalen Volkskomitees, umgehend Richtlinien herauszugeben, um eine einheitliche und reibungslose Durchführung der Verwaltungsverfahren für Grundstücke, Wohnungen und an Grundstücke gebundene Vermögenswerte zu gewährleisten und die Rechte der Landnutzer und der damit verbundenen Parteien zu wahren.

Gleichzeitig müssen die Digitalisierung der bundesweiten Grundstücksdatenbank, die Online-Registrierung von Grundstückssicherheitstransaktionen sowie die Verfahren zur Ausstellung von Zertifikaten, zur Registrierung von Änderungen und zur Aktualisierung ebenfalls digitalisiert werden, um den Verwaltungsaufwand zu minimieren. Es wird empfohlen, auf dem zentralen Informationskanal des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt Informationen über Grundstücke und damit verbundene Vermögenswerte zu veröffentlichen, damit Banken diese prüfen können, bevor sie Hypotheken annehmen, oder um die Eintreibung von Schulden zu koordinieren, bevor das Grundstück (sofern mit einer Hypothek belastet) vom Staat zurückgefordert wird.

In Bezug auf den Umgang mit uneinbringlichen Forderungen aus mit Immobilienhypotheken belasteten Vermögenswerten erklärte Herr Do Giang Nam, Mitglied des Vorstands der Vietnam Credit Institutions Asset Management Company, dass im Falle mangelnder Kooperation seitens der Kreditnehmer bei der Beschlagnahmung von Vermögenswerten die einzige Lösung für die Parteien darin bestehe, Klage einzureichen. Allerdings ist die Möglichkeit, Kreditnehmer zu verklagen, in der Praxis noch immer mit zahlreichen Schwierigkeiten und Mängeln behaftet.

„Die Dauer eines Gerichtsverfahrens ist lang. Wenn der Kunde nicht kooperiert, zieht sich ein Fall normalerweise über viele Jahre hin, ohne vor Gericht entschieden zu werden. Dies hat erhebliche Auswirkungen auf die Kosten für die Erhaltung und Aufbewahrung der hypothekarbelasteten Vermögenswerte, die Abschreibung und viele weitere Kosten“, sagte Herr Do Giang Nam.

Quelle: https://nld.com.vn/ngan-hang-lung-tung-trong-xac-dinh-tai-san-the-chap-la-nha-o-de-cho-vay-196241129154019829.htm