Wie können die Wohnungspreise gesenkt werden, um dem tatsächlichen Wohnungsbedarf gerecht zu werden?

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Die Wohnungspreise sind im Laufe der Jahre stetig gestiegen.

Laut der vietnamesischen Immobilienmaklervereinigung (VARS) haben die schnelle wirtschaftliche Entwicklung und die Urbanisierung zu einem sprunghaft ansteigenden Bedarf an Wohnraum geführt, während gleichzeitig die Grundstücksfonds allmählich erschöpft sind und das Wohnungsangebot aufgrund der langsamen Projektumsetzung aufgrund von Kapitalquellenpolitiken und Entscheidungen von Behörden und Abteilungen zur Kontrolle des Immobilienmarktes kontinuierlich abnimmt.

Immobilien – Wie können die Wohnungspreise gesenkt werden, um dem tatsächlichen Wohnungsbedarf gerecht zu werden? — Der Wert städtischen Baulandes ist mit der Modernisierung der Infrastruktur und der öffentlichen Dienste gestiegen, was die Wohnungspreise in den vergangenen Jahren kontinuierlich auf neue Höchststände getrieben hat.

Aufgrund der Wertsteigerung städtischen Baulandes im Zuge der Modernisierung der Infrastruktur und der öffentlichen Dienste sind die Wohnungspreise in den vergangenen Jahren immer höher geworden.

Laut VARS-Forschungsdaten stieg der Wohnungspreisindex in Hanoi im Jahr 2023 im Vergleich zu 2019 um etwa 38 Prozentpunkte, während er in Ho-Chi-Minh-Stadt 16 Prozentpunkte betrug.

Insbesondere ist der Wohnungspreisindex einer der Indizes im Real Estate Price Index Project, das VARS untersucht, um die Schwankungen der Immobilienpreise unter dem Einfluss von Marktbewegungen im Laufe der Zeit widerzuspiegeln.

Insbesondere die Wohnungspreise in Hanoi sind sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt kontinuierlich gestiegen. Mittlerweile befinden sich auch die Wohnungspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt wieder in einem Zyklus steigender Preise, während gleichzeitig die Preise für hochwertige Luxusprojekte auf dem Sekundärmarkt allmählich sinken.

Statistiken von Batdongsan.com.vn zeigen, dass das Interesse an zum Verkauf stehenden Wohnungen im Januar 2024 landesweit im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2023 um 66 % gestiegen ist und auch die Anzahl der Immobilienangebote um 46 % zugenommen hat. Konkret stieg die Zahl der Wohnungssuchen im Januar 2024 in Hanoi im Vergleich zum gleichen Zeitraum um 71 %. Auch in Ho-Chi-Minh-Stadt stieg die Nachfrage nach Wohnungen um 59 %. In den meisten anderen Provinzen und Städten ist dieser Trend ähnlich.

Immobilien – Wie können die Wohnungspreise gesenkt werden, um dem tatsächlichen Wohnungsbedarf gerecht zu werden? (Abbildung 2). — Statistiken von Batdongsan.com.vn zufolge stieg das Interesse an zum Verkauf stehenden Wohnungen im Januar 2024 landesweit um 66 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2023, die Zahl der Immobilienangebote nahm ebenfalls um 46 % zu.

Trotz der stark gestiegenen Nachfrage der Eigenheimkäufer wächst das Wohnungsangebot weiterhin überproportional. Das Wohnungsangebot war im Jahr 2023 sowohl auf dem Markt in Hanoi als auch in Ho-Chi-Minh-Stadt rückläufig.

In Hanoi wird das Angebot an neuen Wohnungen im Jahr 2023 auf 10.500 Einheiten geschätzt, was einem Rückgang von etwa 31 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. In Ho-Chi-Minh-Stadt wird das Angebot an neuen Wohnungen auf fast 7.500 Einheiten geschätzt, was einem Rückgang von mehr als 50 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2022 entspricht.

Das Wohnungsangebot ist in letzter Zeit aufgrund der Knappheit neu genehmigter Immobilienprojekte zurückgegangen, während laufende Projekte aufgrund rechtlicher und finanzieller Probleme in Schwierigkeiten geraten. Obwohl die Bemühungen der Regierung, der Ministerien und der Zweigstellen zur Beseitigung der Schwierigkeiten einige bemerkenswerte Ergebnisse erzielt haben, ist die Zahl der im Jahr 2023 umgesetzten und neu gestarteten Projekte stark gestiegen, der Cashflow-Druck hat für Immobilienunternehmen jedoch noch nicht nachgelassen.

Beseitigung der Schwierigkeiten für Investoren in Sozialwohnungsprojekten zur Senkung der Wohnungspreise

Dementsprechend hat sich die Situation der Kapitalmobilisierung durch die Ausgabe von Unternehmensanleihen seit Mitte 2023 dank der Bemühungen der staatlichen Verwaltungsbehörden schrittweise verbessert.

Immobilien – Wie können die Wohnungspreise gesenkt werden, um dem tatsächlichen Wohnungsbedarf gerecht zu werden? (Abbildung 3). — Neue Regelungen zur Beseitigung der Schwierigkeiten für Investoren und Käufer von Sozialwohnungen sind offiziell in Kraft getreten und senken die Wohnungspreise auf ein Niveau, das für Menschen mit echtem Wohnbedarf angemessen ist.

Der Druck hinsichtlich der Fälligkeit der Anleihen bleibt jedoch auch im Jahr 2024 eine Herausforderung für Unternehmen, insbesondere für Immobilienunternehmen. Laut den neuesten Daten der Vietnam Bond Market Association (VBMA) werden Immobilienanleihen im Wert von fast 115,7 Billionen VND fällig, was 41,4 % des Gesamtwerts der in diesem Jahr fälligen Unternehmensanleihen entspricht.

Auch die Emissionsaktivitäten in den ersten Monaten des Jahres 2024 stoßen aufgrund schwierigerer Bedingungen für die Emission und den Handel von Anleihen auf Hindernisse. Dazu zählen beispielsweise Vorschriften für professionelle Wertpapieranleger und verbindliche Kreditratingvorschriften, wenn das Dekret 65/2022/ND-CP nach einer Verlängerungs- und Aufschubphase gemäß Dekret 08/2023/ND-CP ab Anfang 2024 erneut in Kraft tritt. Dies ist jedoch nur eine kurzfristige Schwierigkeit. Langfristig wird die Umsetzung des Dekrets 65 dazu beitragen, dass sich der Markt für Unternehmensanleihen gesünder entwickelt.

Was das Fremdkapital betrifft, ist die Zahl der ausstehenden Kredite für Geschäftsaktivitäten im Immobilienbereich dank der Lösungen des Bankensektors, der Regierung und der zuständigen Behörden zur Beseitigung von Projektschwierigkeiten kontinuierlich gestiegen.

Allerdings werden die Konsumentenkredite und Immobiliendarlehen in den ersten Monaten des Jahres 2024 ab 2023 weiter zurückgehen, obwohl die Kreditzinsen niedrig geblieben sind. Denn die Entwicklung der Inflation, der Zinsen usw. ist noch immer unvorhersehbar. Für viele Familien wird es zur Belastung, Geld für den Kauf eines Hauses zu leihen und monatlich Schulden von über 10 Millionen VND abzubezahlen, da sie sich ihrer zukünftigen Arbeits- und Einkommenssituation nicht wirklich sicher sind.

Nach Tet stiegen die Kredite für Eigenheimkäufe jedoch bei einigen Geschäftsbanken mit diversifizierten Immobilienökosystemen leicht an, da die Menschen wieder begannen zu investieren.

Nach einer langen Phase des Rückgangs dürfte das Wohnungsangebot in beiden Sonderstadtgebieten dank der Markterholung und der Bemühungen staatlicher Verwaltungsbehörden, rechtliche Hindernisse für Projekte abzubauen, wieder steigen. Insbesondere das Angebot an Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen. Dieses Angebot benötigt jedoch Zeit, um die rechtlichen Verfahren abzuschließen, bevor es offiziell auf den Markt gebracht werden kann, und stammt hauptsächlich aus Gebieten, die weit vom Zentrum entfernt sind.

Daher prognostiziert VARS, dass die Wohnungspreise im Zentrum der Großstädte kurzfristig weiter steigen werden, insbesondere im erschwinglichen und mittleren Segment. Gleichzeitig dürften die Ankaufs- und Wiederverkaufspreise hochwertiger Luxusprojekte leicht sinken.

VARS geht davon aus, dass neben der Etablierung einer Reihe positiver Faktoren auf dem aktuellen Markt die neuen Gesetze für den Immobiliensektor Mitte 2025 mit der Verabschiedung neuer Regelungen zur Beseitigung von Schwierigkeiten für Investoren und Käufer von Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen offiziell in Kraft treten werden.

Das Angebot an Sozialwohnungen wird zunehmen, die Wohnungspreise werden auf ein Niveau sinken, das für Menschen mit echtem Wohnbedarf besser geeignet ist.

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