Der Vorschlag, keine Gesetze zu erlassen, muss streng kontrolliert werden

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Herr Nguyen Van Dinh, ein Rechtsexperte auf dem Gebiet von Immobilieninvestitionen und -geschäften, teilte VTC News seine Ansichten mit und sagte, dass Miniwohnungen in Großstädten sehr gefragt seien, da sie eine überschaubare Fläche hätten, für junge Familien und Arbeiter erschwingliche Preise hätten und günstig zum Wohnen, Arbeiten, Studieren usw. gelegen seien. Doch das sei gleichzeitig ein großes „Problem“.

Der Brand in dem Mini-Apartmenthaus in Khuong Ha (Bezirk Thanh Xuan, Hanoi), der sich in der Nacht des 12. Septembers ereignete, war verheerend, denn in einer kleinen, für Autos unzugänglichen Gasse war ein Mini-Apartmenthaus mit bis zu 10 Stockwerken und einer Grundfläche von nur 200 m2 errichtet worden, die Gesamtgrundfläche betrug 2.000 m2 und in dem bis zu 45 Haushaltungen mit etwa 150 Personen lebten.

„ Das Leben der Menschen ist sehr prekär, denn da es sich nicht um ein Investitionsprojekt handelt, werden die Mini-Apartments weder genehmigt noch abgenommen und es werden keine regelmäßigen Sicherheits- und Brandschutzkontrollen durchgeführt“, betonte Herr Dinh.

Der Entwurf des Wohnungsbaugesetzes (geändert) schlägt jedoch vor, diese Art unter der Bezeichnung „mehrstöckiges Mehrfamilienhaus für Haushalte und Einzelpersonen“ zu „legalisieren“, d. h., wenn ein Haushalt oder eine Einzelperson über ein Grundstück von mehreren Hundert Quadratmetern verfügt, kann er oder sie Mini-Apartments zum Verkauf bauen, ohne ein Unternehmen gründen zu müssen, und ohne ein Investitionsprojekt aufstellen zu müssen, um Investitionsverfahren gemäß dem Investitionsgesetz, dem Wohnungsbaugesetz und dem Immobilienwirtschaftsgesetz durchzuführen.

Neben den Annehmlichkeiten, die Miniapartments mit sich bringen, bergen sie auch viele unvorhersehbare Gefahren. (Abbildung: Cong Hieu).

Dies bedeutet, dass die folgenden Verfahren entfallen: Genehmigung der Investitionspolitik, Grundstückszuteilung/-pacht, Grundstücksbewertung und Erfüllung der finanziellen Verpflichtungen für das Grundstück, Beurteilung von Machbarkeitsstudien/Grundentwurfsunterlagen, Genehmigung von Brandschutz und Brandbekämpfung, Erteilung von Baugenehmigungen, Abnahme von Brandschutz und Brandbekämpfung, Abnahme der für die Nutzung und den Betrieb geeigneten Bauwerke usw.

Herr Dinh betonte, dass die Gefahr darin liege, dass Artikel 57 des jüngsten überarbeiteten Entwurfs des Wohnungsgesetzes (der der Konferenz der Fachdelegierten Ende August 2023 vorgelegt wird) es den Hausbesitzern erlaube, für jede Wohnung ein separates „Pink Book“ auszustellen. Im Falle einer Genehmigung wären Mini-Apartments „legalisiert“ und würden sich nicht mehr von normalen Wohnungen unterscheiden. Dies spiegelt sich auch im aktuellen Wohnungsgesetz (Artikel 46) und im früheren Dekret 71/2010 wider.

Demnach kann eine junge Familie mit 700–800 Millionen VND auch eine Miniwohnung mit 30 m2 kaufen und erhält ein „Pink Book“, genau wie beim Kauf einer Wohnung im Projekt.

„ Wenn diese Politik verabschiedet wird, werden Mini-Apartments sicherlich „noch heißer“ werden, die Leute werden sich auf den Kauf von Mini-Apartments stürzen, was eine Jagdwelle nach angrenzenden Grundstücken auslöst, um sie zusammenzulegen, und überall werden Mini-Apartments zum Verkauf gebaut, anstatt den Wohnungsbau projektbezogen zu fördern und eine synchrone Infrastrukturanbindung sicherzustellen.“

Nicht nur die Probleme mit der Sicherheit und dem Brandschutz, sondern auch die Lösung der technischen und sozialen Infrastruktur (Schulen, Gesundheitsversorgung, Verwaltung, Dienstleistungen usw.) für Haushalte, die Miniapartments kaufen, werden sich für die Behörden der städtischen Gebiete von Hanoi, Ho-Chi-Minh-Stadt, Da Nang usw. noch weiter häufen, wenn Miniapartments „legalisiert“ werden , warnte Herr Dinh.

Deshalb empfiehlt Herr Dinh: Mini-Apartments sollten nicht per Gesetz „verordnet“ werden, im Gegenteil, es sollten Maßnahmen ergriffen werden, um diesen Typ streng zu kontrollieren. Insbesondere wird der Kauf und Verkauf von Mini-Apartments nicht anerkannt und es wird kein separates „Pink Book“ für jedes Mini-Apartment herausgegeben, um die Popularität dieses Wohnungstyps zu verhindern und das Risiko von Unsicherheit und einer Überlastung des städtischen Infrastruktursystems zu vermeiden.

„ Wenn ein Haushalt oder eine Einzelperson das Recht hat, ein Wohngrundstück zu nutzen und ein Mehrfamilienhaus bauen möchte, muss er ein Unternehmen/eine Genossenschaft gründen und ein Investitionsprojekt vorbereiten, um die Investitionsverfahren gemäß dem Investitionsgesetz, dem Wohnungsbaugesetz und dem Immobilienwirtschaftsgesetz durchzuführen “, kommentierte Herr Dinh.

In einem kleinen Apartmentgebäude in Khuong Ha ist gerade ein schweres Feuer ausgebrochen.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), teilt die gleiche Ansicht und sagte, dass es notwendig sei, das Wohnungsbaugesetz von 2014 dahingehend zu ändern, dass Gesetzeslücken geschlossen werden und Mini-Apartments legalisiert werden können.

Konkret heißt es laut Herrn Chau in den Bestimmungen von Absatz 2, Artikel 46 des Wohnungsbaugesetzes von 2014 eindeutig: „Haushalte und Einzelpersonen in städtischen Gebieten müssen Häuser gemäß den Bestimmungen des Baugesetzes bauen und renovieren und sind für die Qualität der Häuser verantwortlich.“

Falls die Baugenehmigung für ein Haus mit zwei oder mehr Stockwerken erteilt wird, wobei jedes Stockwerk mit zwei oder mehr Wohnungen in geschlossener Bauweise geplant und gebaut wird und die Mindestgrundfläche für jede Wohnung gemäß den Baunormen und -vorschriften eingehalten wird und wobei ein Teil der Fläche des Mehrfamilienhauses gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes in Privatbesitz und ein Teil in Gemeineigentum steht, erkennt der Staat das Eigentum an jeder Wohnung in diesem Haus an.

Laut Herrn Chau hat diese Regelung zu einem „konkaven“ und weit verbreiteten Bau von Miniwohnungen in Großstädten geführt. Von dort aus wird die Stadtentwicklungsplanung gestört. Gleichzeitig kommt es zu einem Verlust an Ästhetik, fehlender Brandschutzgarantie und es mangelt an Versorgungseinrichtungen und Dienstleistungen für die Bewohner. Daher schlägt der Verband vor, Absatz 2, Artikel 46 des Wohnungsbaugesetzes von 2014 dahingehend zu ändern, dass die Ausgabe roter Listen für Miniwohnungen vollständig abgeschafft und nur noch die Vermietung von Häusern zugelassen wird.

Tatsächlich haben in letzter Zeit viele Investoren Genehmigungen zum Bau normaler Häuser beantragt, dann das Gesetz umgangen und den ursprünglichen Entwurf geändert, um Mini-Apartments für gewerbliche Zwecke zu bauen. Der flächendeckende Bau von Mini-Apartments in Großstädten stört die Stadtentwicklungsplanung, führt zu einem Verlust an Ästhetik und birgt sogar Risiken für die Käufer.

Auch das Bauministerium wies darauf hin: In einigen Gegenden kam es zu Situationen, in denen Haushalte und Einzelpersonen die laxe Verwaltung der Funktionsbehörden ausnutzten und willkürlich einzelne Häuser mit vielen Stockwerken und vielen Wohnungen bauten, ohne dabei gesetzliche Vorschriften einzuhalten, wie z. B.: Bauen ohne Genehmigung, Bauen ohne Genehmigung, Bauen gegen Planung, Eingriff in den öffentlichen Raum, Unterteilung von Wohnungen, willkürliches Aufstocken von Stockwerken … und diese dann frei zu kaufen, zu verkaufen und zu übertragen.

Auch das Bauministerium gab eine Warnung heraus: Wenn die Kontrolle nicht verschärft werde, werde dies zahlreiche Konsequenzen haben, etwa Verstöße gegen Brandschutz- und Brandbekämpfungsvorschriften, die ein hohes Brand- und Explosionsrisiko in den Wohngebieten darstellten. überlastete technische und soziale Infrastruktur; Aufgrund von Verstößen gegen die Planungs- und Baudichtevorschriften können Wohnungskäufern keine Eigentumszertifikate ausgestellt werden, was zu Streitigkeiten und Rechtsstreitigkeiten zwischen Käufern und Verkäufern führt.

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