Wird die Bewertung von Projektgrundstücken durch die Beibehaltung der Überschussmethode transparenter?

Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt will die Überschussmethode weiterhin nicht mehr anwenden

Wie Thanh Nien berichtete, hat das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt vor Kurzem einen Verordnungsentwurf zur Änderung und Ergänzung einer Reihe von Artikeln der Regierungsverordnung Nr. 44/2014/ND-CP vom 15. Mai 2014 zur Regulierung der Grundstückspreise (Verordnungsentwurf 44) an das Justizministerium gesandt, der diesen Entwurf zunächst prüfen und dann der Regierung vorlegen soll.

Insbesondere schlug das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt im Dekretsentwurf 44 vor, die Überschussmethode nicht zur Bewertung von Grundstücken zu verwenden.

Beim Workshop heute Nachmittag waren sich die Experten jedoch mehrheitlich einig, dass die Überschussmethode bei der Grundstücksbewertung beibehalten werden solle.

Herr Dao Trung Chinh berichtete im Workshop

In seiner Rede auf dem Workshop brachte Herr Dao Trung Chinh, Direktor der Abteilung für Planung und Entwicklung der Landressourcen (Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt), zahlreiche Aspekte zur Sprache und nannte Gründe, warum das Ministerium vorschlug, die Überschussmethode bei der Grundstücksbewertung abzuschaffen.

Der Standpunkt des Vertreters des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt blieb auf dem Workshop derselbe wie in seiner Antwort auf ein Interview mit der Zeitung Thanh Nien in dem Artikel „Wird sich die Regierung für die Beibehaltung oder Abschaffung der Überschussmethode entscheiden?“ Gepostet am 26.7.

Laut Herrn Chinh kann niemand die Überlegenheit der Überschussmethode leugnen. Allerdings sind die Eingabeparameter bei der Anwendung dieser Methode zur Grundstücksbewertung in unserem Land nicht standardisiert, was zu ungenauen Ergebnissen führt.

„Ich habe in letzter Zeit in einer Reihe von Fällen an der Grundstücksbewertung mitgewirkt und dabei festgestellt, dass Gutachter bei der Anwendung der Überschussmethode rechtliche Risiken fürchten. Das ist einer der Gründe, warum der Prozess der Grundstücksbewertung in letzter Zeit so langsam vorankam“, erzählte Herr Chinh im Rahmen des Workshops.

Herr Chinh fügte hinzu, dass, sollte sich die Regierung für die Beibehaltung der Überschussmethode entscheiden, auch Untersuchungen und Überprüfungen erforderlich seien, um Eingabestandards für die Parameter und Indizes dieser Methode zu entwickeln. Nur mit Standardeingaben sind die Ergebnisse präzise, ​​der Gutachter kann seine Unterschrift vertrauensvoll setzen und die Sackgasse bei der Grundstücksbewertung, insbesondere bei Projekten, kann überwunden werden.

„Die Abkehr vom Überschussverfahren ist ein Rückschritt bei der Grundstücksbewertung“

Nach der Stellungnahme des Vertreters des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt äußerten zahlreiche Experten und Unternehmen direkt oder per E-Mail ihre Ansichten zur Notwendigkeit der Beibehaltung der Überschussmethode bei der Grundstücksbewertung. Wird dieser Ansatz aufgegeben, könnte dies zu weiteren Schwierigkeiten und Staus sowie einer verlangsamten Grundstücksbewertung führen und dazu, dass auf dem Immobilienmarkt weiterhin über längere Zeit ein Angebotsdefizit herrscht.

Rechtsanwalt Nguyen Hong Chung, Vizepräsident des Hanoi Real Estate Club, vertrat die Ansicht, dass die Überschussmethode beibehalten werden sollte.

Rechtsanwalt Nguyen Hong Chung, Vizepräsident des Hanoi Real Estate Club, erklärte, dass die Überschussmethode eine Methode zur Bestimmung des Grundstückspreises sei, die auf der potenziellen zukünftigen Nutzung basiere und nicht wie die Vergleichsmethode oder die Einkommensmethode auf der aktuellen Nutzung.

Die Überschussmethode spiegelt den Marktwert des zu bewertenden Grundstücks unter Berücksichtigung der folgenden Faktoren wider: Nutzungszweck des Grundstücks; Landnutzungsbegriff; Bebauungsdichte; Gebäudehöhe; Landnutzungskoeffizient; Spiegelt mit hoher Praktikabilität den Wert des Cashflows bei Investitionen, Produktion und Geschäft wider.

„Die Überschussmethode spiegelt die finanzielle Natur eines Immobilienprojekts deutlich wider: Was sind die Kosten, Einnahmen und Gewinne, sehr wissenschaftlich und objektiv. Diese Methode spiegelt klar die Art und Weise wider, wie Unterschiede bei der Grundrente ausgenutzt, zugeteilt und geteilt werden. Dies ist auch eine moderne Methode zur Immobilienbewertung, die der internationalen Praxis entspricht.

Die Behauptung des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt, dass die Bewertung aufgrund fehlender Datenbasis auf hypothetischen Faktoren beruhen müsse und es an Genauigkeit mangele und deshalb auf diese Methode verzichtet werden sollte, ist meiner Meinung nach nicht überzeugend. Wenn das Problem ein Mangel an Daten ist, sollte die Lösung darin liegen, eine Quelle für hochwertige und zuverlässige Daten zu schaffen, statt die Überschussmethode aufzugeben (die Produktionsmaschine zu zerstören). Sollte es also tatsächlich zu einer Abschaffung der Überschussmethode kommen, wäre das ein Rückschritt bei der Grundstücksbewertung", sagte Chung.

Gleichzeitig sieht der Entwurf des Dekrets 44 laut Anwalt Chung nur drei Bewertungsmethoden vor: Vergleichs-, Einkommens- und Grundstückspreisanpassungskoeffizient. Diese reichen nicht aus, um die Überschussmethode bei der Bewertung von Investitionsprojekten unter Nutzung von Grundstücken zu ersetzen: städtische Gebiete, gemischte kommerzielle Dienstleistungsgebiete usw.

Wird die Überschussmethode aufgegeben, lässt sich der Wert der Landnutzungsrechte, die Investoren für künftige Projekte zahlen müssen, wenn noch nicht alle Arbeiten an der sozialen und technischen Infrastruktur abgeschlossen sind, nur schwer ermitteln. Das finanzielle Problem bei der Umsetzung von Immobilienprojekten wird für Investoren nicht kalkulierbar sein…

Professor Hoang Van Cuong, Mitglied des Finanz- und Haushaltsausschusses der Nationalversammlung, erläutert die Vor- und Nachteile der Überschussmethode.

Es ist wichtig, die Eingabeparameter jeder Bewertungsmethode zu standardisieren.

Professor Hoang Van Cuong, Mitglied des Finanz- und Haushaltsausschusses der Nationalversammlung, sagte, in den letzten Jahren seien viele Projekte nicht genehmigt worden. Einer der Gründe hierfür besteht darin, dass der Grundstückspreis nicht so festgelegt wird, dass die lokalen Behörden über die Erhebung von Geld entscheiden können und Investoren Geld zahlen können, um eine Entscheidung über die Landzuteilung zu treffen. Eine ungenaue Grundstücksbewertung kann subjektiv oder objektiv sein, da die Bewertungsvorschriften nicht spezifisch und eindeutig sind.

Professor Cuong sagte, dass es auf der Welt vier gängige Methoden gibt: direkter Vergleich, Abzug, Einkommen und Überschuss. In Vietnam gibt es derzeit vier dieser Methoden und zusätzlich ist eine Methode zur Anpassung des Grundstückspreises vorgeschrieben.

Professor Cuong analysierte die Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten, eine der drei vom Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt im Dekretsentwurf 44 vorgeschlagenen Methoden, und sagte, dass diese Methode für Gutachter sehr sicher sei, weil der Staat dies so vorschreibe: Man nehme einfach die Preisliste und multipliziere sie mit dem Koeffizienten, um den Grundstückspreis zu bestimmen.

"Allerdings ist dieser Preis nicht korrekt. Zwei nebeneinanderliegende Grundstücke mit unterschiedlicher Form haben sehr unterschiedliche Preise, ganz zu schweigen von der Ausrichtung des Grundstücks, der Lage und der Aussicht. Die Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten ist nur für Verwaltungsbehörden und nicht für Privatpersonen und Unternehmen geeignet", räumte Herr Cuong ein.

Herr Cuong analysierte die Vor- und Nachteile der Methoden zur Grundstücksbewertung: Abzug, Vergleich und Einkommen, bevor er mit Bedauern zu dem Schluss kam: „Um viele neue Projekte weltweit zu bewerten, wird die Überschussmethode verwendet, da es bei neuen Projekten nichts Vergleichbares gibt. Der Entwurf des Dekrets 44 schafft diese Methode jedoch ab …“.

Viele der am Workshop teilnehmenden Experten, Anwälte und Unternehmen sprachen sich für die Beibehaltung der Überschussmethode bei der Grundstücksbewertung aus.

Allerdings räumte Herr Cuong auch ein, dass die Überschussmethode zahlreiche Einschränkungen mit sich bringt. Insbesondere wenn die Berechnungsfaktoren der zu bewertenden Landfläche nicht standardisiert sind, d. h. wenn die Eingabe nicht standardisiert ist, führt dies zu ungenauen Ausgabeergebnissen.

In vielen Ländern der Welt wird üblicherweise die Überschussmethode angewendet, und es entstehen keine Verluste, da es weder zu Überverkäufen noch zu Steuerhinterziehung kommt. Das Geschäfts- und Rechtsumfeld der meisten dieser Länder ist transparent und diszipliniert. In unserem Land sind viele Parameter und Marktindizes, die bei der Überschussmethode zur Bewertung von Grundstücken eine Rolle spielen, noch nicht standardisiert, sodass es schwierig ist, genaue Ergebnisse zu erzielen, und es bestehen Risiken für den Gutachter …

Herr Nguyen Quoc Hiep, Vorsitzender der vietnamesischen Vereinigung der Bauunternehmer, erklärte, dass jede Bewertungsmethode ihre eigenen Vor- und Nachteile habe. Allerdings ist es im gegenwärtigen Kontext unseres Landes notwendig, die fünf aktuellen Methoden zur Grundstücksbewertung beizubehalten. Es ist wichtig, die Eingabeparameter jeder Methode zu standardisieren, um Fehler bei der Grundstücksbewertung zu minimieren und den Beurteilungsprozess zu beschleunigen. Nur dann kann der Stillstand bei Immobilienprojekten aufgelöst werden und es wird bald neues Angebot auf dem Markt geben.

Obwohl die meisten Experten und Unternehmensführer, die am Workshop teilnahmen, auf der Beibehaltung der Überschussmethode bei der Grundstücksbewertung beharrten, legten sie keinen gründlichen Plan vor, um den Grundstücksbewertungsprozess zu beschleunigen und den Angebotsengpass für den Immobilienmarkt zu beseitigen.

Quellenlink: https://thanhnien.vn/giu-lai-phuong-phap-thang-du-co-khien-dinh-gia-dat-du-an-duoc-khai-thong-18523072720550432.htm