Wohnungspreise explodieren, die Einkommen der Hanoier können nicht mithalten

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Wohnungspreise explodieren, die Einkommen der Hanoier können nicht mithalten

Laut einem Bericht von Savills Vietnam ist das zweite Quartal 2023 das 18. Quartal in Folge, in dem die Wohnungspreise in Hanoi gestiegen sind. Derzeit liegt der durchschnittliche Verkaufspreis für Erstwohnungen in Hanoi bei 53 Millionen VND/m2, ein Anstieg von 73 % im Vergleich zu vor 4 Jahren (2019).

Frau Do Thu Hang, Senior Director der Savills Hanoi Consulting-Abteilung, erklärte: „Der kontinuierliche Anstieg der Preise für Erstwohnungen in Hanoi ist auf den starken Anstieg der Grundstückspreise und Baukosten zurückzuführen.“

Die Immobilienpreise steigen, doch das Einkommen der Menschen in Hanoi reicht immer noch nicht aus, um mit der steigenden Zahl der Einwohner der Stadt Schritt zu halten. Bild 1 — Die Wohnungspreise explodieren und die Einkommen der Hanoier sinken. (Foto: TTX)

Darüber hinaus führt die Notwendigkeit, in die Verbesserung der Produktqualität und der umgebenden Infrastruktur und Versorgungseinrichtungen sowie in interne Projekte zu investieren, dazu, dass die Preise auf dem Primärmarkt oder bei neu gestarteten Projekten immer höher sind als das allgemeine Marktniveau der zum Verkauf stehenden Wohnungen.

Einer Studie von Savills zufolge steigt die Nachfrage nach Häusern in Hanoi aufgrund der stetig steigenden Migrationsrate jedes Jahr weiter an. Darüber hinaus wird prognostiziert, dass es in Hanoi zwischen 2023 und 2025 157.000 mehr Haushalte geben wird.

Allerdings ist das Wohnungsangebot sehr gering: Künftig sollen nur noch 59.000 Wohnungen aller Art, 9.000 Flachbauten und 18.700 Sozialwohnungen zum Verkauf angeboten werden. Es fehlen 70.300 Wohnungen.

Der Bericht von Savills zeigt, dass Hanoi bis 2023 ein durchschnittliches Pro-Kopf-Einkommen von 150 Millionen pro Person und Jahr anstrebt. Im Vergleich zu 2019 beträgt die durchschnittliche Einkommenswachstumsrate 6 % pro Jahr. Die Wachstumsrate der Wohnungspreise beträgt zwischen 2019 und der ersten Hälfte des Jahres 2023 13 % pro Jahr.

Frau Hang bemerkte, dass das Wachstum des Pro-Kopf-Einkommens in Hanoi in Wirklichkeit geringer sei als das Wachstum der Wohnungspreise. Dies ist ein Beispiel dafür, dass es länger dauert, bis man Wohneigentum erwirbt, wenn diese Kluft weiter zunimmt.

„Wenn sich diese beiden Zahlen nicht annähern, wird es für die Menschen im Allgemeinen, für die in Hanoi lebenden Menschen und für diejenigen aus anderen Provinzen, die aus beruflichen Gründen oder für ihre Kinder ein Haus in Hanoi haben möchten, länger dauern und schwieriger werden, ein Eigenheim zu erwerben“, sagte Frau Hang.

Ganz zu schweigen von niedrigen Wohnbauprodukten: Wenn der Preis hoch ist, berücksichtigen Käufer auch die Angemessenheit des Preises und ob er dem tatsächlichen Wert des Produkts entspricht oder nicht. Dies führt zu langsameren und längeren Kaufentscheidungen.

Seltenes Segment rabattiert, aber nicht für die Massen

Im Gegensatz zum Wohnungssegment korrigiert das Villen- und Reihenhaussegment leicht nach unten. Insbesondere sanken die Preise für Erstvillen in Me Linh vierteljährlich um 10 % auf 100 Millionen VND/m2 Lagerland. Die Ladenpreise sanken vierteljährlich um 7 %. Im Gegensatz dazu stiegen die Preise in angrenzenden Gebieten im Quartal um 4 % und erreichten 173 Millionen VND/m2. Obwohl der Preis rückläufig ist, ist dies aufgrund des hohen Preises kein Segment für die Mehrheit.

Frau Hang sagte, dass der Preisrückgang bei Villen und Stadthäusern darauf zurückzuführen sei, dass weit vom Zentrum entfernte Projekte zu vernünftigen Preisen auf den Markt gebracht würden, was ebenfalls zu einem Rückgang des Marktniveaus führe.

In Wirklichkeit sind die Preise für niedrige Gebäude immer noch hoch, insbesondere in den an Hanois Ringstraßen 2 und 3 angrenzenden Gebieten sowie in entwickelten Gebieten mit stabiler sozialer Infrastruktur und Verkehrsinfrastrukturplanung und in Gebieten mit hoher Bevölkerungsdichte.

Die Immobilienpreise steigen, aber das Einkommen der Menschen in Hanoi reicht immer noch nicht aus, Bild 2 — Villen sind ein seltenes Segment, für das es Rabatte gibt, aber nicht für die Mehrheit. (Foto: DP)

Laut Frau Hang werden auf dem Markt für Villen und Stadthäuser Produkte mit angemessenen Preisen und gut geplanten Projekten weiterhin Käufer anziehen. Dies spiegelt sich in der Tatsache wider, dass sich die vierteljährlichen Transaktionen im Segment niedriger Gebäude in Hanoi nach einem trüben ersten Quartal tendenziell verbessert haben. Es wurden 106 Einheiten verkauft, ein Anstieg von 20 % gegenüber dem Vorquartal.

„Dies ist eines der positiven Zeichen, die Ende des zweiten Quartals 2023 verzeichnet wurden, als auf dem Markt Flachbauprojekte mit Produkten zu Preisen von etwa 10 Milliarden VND/Einheit angeboten wurden“, sagte Frau Hang.

Laut Aufzeichnungen aus dem zweiten Quartal 2023 in Hanoi machten Projekte mit Primärpreisen unter 10 Milliarden VND 39 % der Transaktionen aus, Wohnungen zwischen 10 und 20 Milliarden VND machten 28 % aus und Wohnungen über 30 Milliarden VND machten nur 13 % aus. Die Daten zeigen, dass die Verkaufsrate eines Produkts umso höher ist, je günstiger der Preis ist.

Das Primärangebot ist begrenzt, doch der Vorteil für Eigenheimkäufer auf dem heutigen Markt in Hanoi besteht darin, dass sie sich für den Sekundärmarkt entscheiden können – mit vielen Produkten, die im Voraus entwickelt wurden, über gesetzliche Garantien verfügen und zu günstigeren Preisen angeboten werden. Unter den gegenwärtigen Bedingungen sind die Preise auf dem Sekundärmarkt immer noch wettbewerbsfähig gegenüber den Preisen auf dem Primärmarkt.

Typischerweise sind die Preise für Flachbauprodukte, wie aus den Aufzeichnungen von Savills im zweiten Quartal 2023 hervorgeht, auf der Sekundärebene um 20 % niedriger als bei Primäreinheiten. Auf dem Primärmarkt gibt es nicht viel Auswahl, während auf dem Sekundärmarkt preislich mehr Auswahl besteht. Das Produkt ist zwar nicht mehr neu, kann aber im Gegenzug vom Käufer sofort einsatzbereit sein oder verwendet werden.

Insbesondere hat Hanoi in jüngster Zeit die Auszahlung öffentlicher Investitionen gefördert. Dies ist ein günstiger Faktor zur Förderung der wirtschaftlichen Aktivitäten Hanois im Allgemeinen und anderer Aktivitäten, insbesondere des Immobiliengeschäfts.

Mit dem kürzlichen Baubeginn der Ringstraße 4 wird erwartet, dass die Entwicklung in Vororten wie Me Linh, Dan Phuong, Hoai Duc, Soc Son, Ha Dong, Thanh Oai und Thanh Tri angekurbelt wird. wenn die Ringstraße 4 im Jahr 2027 für den Verkehr freigegeben wird. Das Wohnungsangebot in den Gebieten rund um die Ringstraße 4 wird voraussichtlich im Vergleich zum heutigen Stand um 36 % steigen.

Ein synchroner Ausbau der Infrastruktur wird eine ausgewogene Stromversorgung in allen Bereichen ermöglichen. Bedürftige Menschen werden durch bequeme Transportmöglichkeiten eher bereit sein, in Gegenden mit günstigeren Preisen zu ziehen.

„Dies gilt als einer der Faktoren, die das Problem lösen, dass sich in der Innenstadt oder in der Gegend um die Ringstraße 3 des Hanoi-Marktes in letzter Zeit neue Höchstpreise etabliert haben, die den Kauf von Eigenheimen für die Menschen erschweren“, kommentierte Frau Hang.

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