Verlustbringendes Geschäft, hohe Schulden
Viele Resort-Immobilienunternehmen meldeten der Hanoi Stock Exchange (HNX) ihre finanzielle Lage und verzeichneten im ersten Halbjahr Verluste.
Phu Quoc Tourism Investment and Development Joint Stock Company – die Einheit, die eine Kette von Resorts in Phu Quoc (Kien Giang) verwaltet – gab einen Verlust von fast 306 Milliarden VND bekannt, während sie im gleichen Zeitraum des Vorjahres einen Gewinn von 832 Milliarden VND erzielte. Die Folge ist eine negative Eigenkapitalrendite.
Or Hung Thinh Quy Nhon Entertainment Services Joint Stock Company – der Investor eines Resortprojekts in Quy Nhon (Binh Dinh) – verlor in diesem Zeitraum weiterhin mehr als 199 Milliarden VND, womit sich der Verlust von 34 Milliarden VND aus dem vorherigen Zeitraum noch erhöhte.
Im gesamten Jahr 2023 verlor dieses Unternehmen außerdem mehr als 152 Milliarden VND. Zuvor, im Zeitraum 2021–2022, betrug der Gesamtgewinn des Unternehmens mehr als 611 Milliarden VND. Hung Thinh Quy Nhon hat außerdem mit den Anleihegläubigern über eine Verlängerung der Anleihezinszahlungen für bestimmte Lose verhandelt, wobei sich der Zahlungszeitpunkt vom ersten Quartal auf Juli-August dieses Jahres verschiebt.
Ein weiteres Unternehmen, das Tourismusprojekte in Haiphong durchführt, die Van Huong Investment and Tourism Joint Stock Company, meldete in den ersten sechs Monaten des Jahres ebenfalls einen Verlust von 34,4 Milliarden VND. Seit 2021, als der Bericht an HNX übermittelt wurde, macht Van Huong Tourism Verluste. Das Unternehmen verlor insgesamt 117,2 Milliarden VND.
Ein weiteres Unternehmen, das ein Resortprojekt in Da Nang besitzt und ebenfalls anhaltende Verluste einfährt, ist die Tonkin Land Joint Stock Company. Im ersten Halbjahr verlor das Unternehmen mehr als 8 Milliarden VND. In den aufeinanderfolgenden Jahren 2021–2023 erlitt das Unternehmen Verluste mit einem Gesamtverlust von 61,5 Milliarden VND.
Auch die Crystal Bay Joint Stock Company, die viele Resortprojekte in Khanh Hoa und Ninh Thuan durchführt, verlor im ersten Halbjahr fast 76 Milliarden VND. Dieser Betrag hat sich im Vergleich zum Verlust von fast 136 Milliarden VND im gleichen Zeitraum des Vorjahres verringert.
Oder BIM Real Estate Joint Stock Company – der Investor von Resort-Projekten in Ha Long (Quang Ninh), Phu Quoc (Kien Giang) meldete ebenfalls einen Verlust von 341 Milliarden VND, während er im gleichen Zeitraum des Vorjahres einen Gewinn von 810 Milliarden VND erzielte. Dieser Verlust ist der erste seit 2021, den das Unternehmen gemeldet hat. Im Zeitraum 2021–2023 erzielte das Unternehmen aufeinanderfolgende Gewinne in Höhe von insgesamt 4.611 Milliarden VND.
Viele Unternehmen machen nicht nur Verluste, sie nutzen auch eine hohe Fremdkapitalquote, d. h. ihre Schulden sind um ein Vielfaches höher als ihr Eigenkapital. Zum 30. Juni hatte die Phu Quoc Tourism Company ein Schulden-Eigenkapital-Verhältnis von 13,69, was einer Verschuldung von etwa 40.800 Milliarden VND entspricht. Davon entfallen etwa 7.509 Milliarden VND auf ausstehende Anleihen.
Die Hung Thinh Quy Nhon Company weist eine Schuldenquote von 4,86 auf, was einer Verschuldung von etwa 38.768 Milliarden VND entspricht. Davon entfallen 7.259 Milliarden VND auf ausstehende Anleiheschulden.
Die Van Huong Tourism Company weist ein Fremdkapital-Eigenkapital-Verhältnis von 8,32 auf, was Verbindlichkeiten in Höhe von 24.302 Milliarden VND entspricht. Davon entfallen mehr als 4.060 Milliarden VND auf ausstehende Anleihen.
Tonkin Land nutzt außerdem eine hohe finanzielle Hebelwirkung. Zum 30. Juni war das Verhältnis von Fremdkapital zu Eigenkapital auf das 5,1-fache gestiegen, was einer Verschuldung von 1.105 Milliarden VND entspricht. Das Unternehmen hat noch unbedeutende ausstehende Anleiheschulden in Höhe von etwa 22 Milliarden VND.
Die BIM Real Estate Company weist ein Verhältnis von Verbindlichkeiten zu Eigenkapital von 2,86 auf, was Verbindlichkeiten in Höhe von 20.140 Milliarden VND entspricht. Davon betragen die ausstehenden Anleiheschulden mehr als 5.422 Milliarden VND.
Langfristige Belastbarkeit
Der periodische Bericht des Bauministeriums für das zweite Quartal verzeichnete ein neues Angebot an Hotels und Resorts im ganzen Land, wobei eine Reihe herausragender Projekte in Betrieb genommen wurden. Dieser Markt stagniert jedoch weiterhin und zeigt keine Anzeichen einer Erholung.
Herr Vo Hong Thang, stellvertretender Generaldirektor der DKRA Group, teilte die gleiche Ansicht und bemerkte, dass der landesweite Markt für Ferienimmobilien im August noch immer trübe gewesen sei. Forschungsdaten dieser Einheit zeigen, dass das Angebot an Ferienvillen seit vielen Monaten nahezu unverändert ist, die Liquidität gering ist und die Nachfrage im Vergleich zum Vormonat um 22 % zurückgegangen ist.
Die Primärverkaufspreise unterlagen keinen großen Schwankungen und tendierten weiterhin seitwärts. Strategien wie das Rückleasen, Rückkaufen, die Stützung des Zinssatzes usw. werden zwar weiterhin häufig angewandt, sind jedoch nicht so wirksam wie erwartet. Herr Thang sagte, dass der Markt weiterhin mit vielen Liquiditätsproblemen und einem hohen Preissteigerungspotenzial zu kämpfen habe, da das Vertrauen der Anleger und die Aussichten auf eine Erholung dieses Segments noch immer sehr gering seien.
Langfristig wird mit einer Erholung des Ferienimmobilienmarkts gerechnet (Illustration: Trinh Nguyen).
Bei Stadthäusern und Geschäftshäusern in Ferienorten sei die Situation laut Herrn Thang nicht besser. Die Liquidität stagnierte nahezu, die meisten Projekte haben ihre Portfolios geschlossen, sodass der Markt im vergangenen Monat keine Transaktionen verzeichnete.
Die Primärpreise schwankten nicht stark, während der Sekundärmarkt bei einigen Produkten Preisrückgänge von 30–40 % verzeichnete, sie aber weiterhin mit Liquiditätsproblemen zu kämpfen hatten. Ein starker Rückgang der Kaufkraft, ein Mangel an neuem Angebot, hochwertige Lagerbestände usw. haben in den letzten Monaten zu erheblichen Hindernissen geführt und dazu geführt, dass dieses Segment beinahe in einen Zyklus eines „längeren Winterschlafs“ gefallen ist.
Bezüglich Condotels sagte Herr Thang, dass das Angebot weiterhin abnehme, hauptsächlich aufgrund des Bestands an alten Projekten (die 99 % des Gesamtangebots ausmachen). Die Marktnachfrage ist deutlich zurückgegangen und das Verkaufspreisniveau schwankt nicht stark. Der Markt hat weiterhin mit Liquiditätsproblemen zu kämpfen und kurzfristig sind keine Anzeichen einer Erholung erkennbar.
Herr Dinh Minh Tuan, Regionaldirektor Süd von Batdongsan.com.vn, räumte ein, dass der Immobilienmarkt für Ferienanlagen sich noch in der Lösung offener Probleme befinde. In den ersten acht Monaten des Jahres verzeichneten alle Faktoren, die diesen Markt unterstützen, auf Makroebene ein gutes Wachstum, wie etwa die Zahl der Touristen und die Konsumrate. Im Hinblick auf die Ausrichtung auf die Marktentwicklung haben jedoch alle Investoren Probleme mit der Produktproduktion.
Laut Herrn Tuan muss die Produktproduktion eine gute Verschuldungsquote aufweisen, um ein äußerst nachhaltiges Einkommen zu schaffen. Am Markt teilnehmende Anleger müssen über diese Immobilien verfügen und über Mieteinnahmen verfügen oder diese für die Eigennutzung geeignet sein. Beide Probleme sind jedoch noch nicht gelöst und der Markt hat noch einen langen Weg vor sich, bevor er sich weiterentwickeln kann.
Er geht davon aus, dass es mindestens bis zum Jahr 2026 dauern wird, bis der Markt für Ferienimmobilien wieder anzieht. Denn die Suchanfragen der Käufer waren in den vergangenen vier Jahren unverändert, sodass die Marktnachfrage im Vergleich zu anderen Immobilienarten geringer ist. Darüber hinaus gibt es nicht viele spezielle Richtlinien, um Käufer zum Zugang zu diesem Segment zu bewegen.
Ein weiteres Problem ist, dass sich das Kapital des Anlegers geändert hat. In der Vergangenheit haben Investoren viele Maßnahmen ergriffen, um Käufer über einen langen Zeitraum zu begleiten. Doch als es später am Markt an Kapitalquellen mangelte, fehlte den Investoren das Potenzial, viele attraktive Policen anzubieten.
„Im Hinblick auf den sich erholenden Gesamtmarkt herrscht ein Mangel an Angebot und eine schwache Nachfrage nach Ferienimmobilien. Daher wird dieses Segment trendmäßig erst Ende 2026 wieder nachhaltig sein“, sagte Herr Tuan.
Zur Verdeutlichung erklärte Herr Tuan, dass der aktuelle Immobilienmarkt für Ferienanlagen einen klareren Rechtskorridor benötige. Darüber hinaus bedarf es auch einer Erholung des Gesamtmarktes in anderen Segmenten, wie etwa der Deckung des realen Wohnungsbedarfs, von Reihenhäusern, Privathäusern und Grundstücken. Die Menschen beteiligen sich an diesen Typen, schaffen Liquidität und gutes Wachstum, wechseln dann aber zu Segmenten, die möglicherweise höhere Risiken bergen, wie etwa Ferienimmobilien.
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