Resort-Immobilienunternehmen immer noch „außer Atem“

Verlustbringendes Geschäft, hohe Schulden

Viele Resort-Immobilienunternehmen meldeten der Hanoi Stock Exchange (HNX) ihre finanzielle Lage und verzeichneten im ersten Halbjahr Verluste.

Phu Quoc Tourism Investment and Development Joint Stock Company – die Einheit, die eine Kette von Resorts in Phu Quoc (Kien Giang) verwaltet – gab einen Verlust von fast 306 Milliarden VND bekannt, während sie im gleichen Zeitraum des Vorjahres einen Gewinn von 832 Milliarden VND erzielte. Die Folge ist eine negative Eigenkapitalrendite.

Or Hung Thinh Quy Nhon Entertainment Services Joint Stock Company – der Investor eines Resortprojekts in Quy Nhon (Binh Dinh) – verlor in diesem Zeitraum weiterhin mehr als 199 Milliarden VND und weitete damit den Verlust von 34 Milliarden VND im vorherigen Zeitraum aus.

Im gesamten Jahr 2023 verlor dieses Unternehmen außerdem mehr als 152 Milliarden VND. Zuvor, im Zeitraum 2021–2022, betrug der Gesamtgewinn des Unternehmens mehr als 611 Milliarden VND. Hung Thinh Quy Nhon hat außerdem mit den Anleihegläubigern über eine Verlängerung der Anleihezinszahlungen für bestimmte Lose verhandelt, wobei sich der Zahlungszeitpunkt vom ersten Quartal auf Juli-August dieses Jahres verschiebt.

Ein weiteres Unternehmen, das Tourismusprojekte in Haiphong durchführt, die Van Huong Investment and Tourism Joint Stock Company, meldete in den ersten sechs Monaten des Jahres ebenfalls einen Verlust von 34,4 Milliarden VND. Seit 2021, als der Bericht an HNX übermittelt wurde, macht Van Huong Tourism Verluste. Das Unternehmen verlor insgesamt 117,2 Milliarden VND.

Ein weiteres Unternehmen, das ein Resortprojekt in Da Nang besitzt, das ebenfalls anhaltende Verluste macht, ist die Tonkin Land Joint Stock Company. Im ersten Halbjahr verlor dieses Unternehmen mehr als 8 Milliarden VND. In den aufeinanderfolgenden Jahren 2021–2023 erlitt das Unternehmen Verluste mit einem Gesamtverlust von 61,5 Milliarden VND.

Auch die Crystal Bay Joint Stock Company, die viele Resortprojekte in Khanh Hoa und Ninh Thuan durchführt, verlor im ersten Halbjahr fast 76 Milliarden VND. Diese Zahl hat sich im Vergleich zum Verlust von fast 136 Milliarden VND im gleichen Zeitraum des Vorjahres verringert.

Oder BIM Real Estate Joint Stock Company – der Investor von Resortprojekten in Ha Long (Quang Ninh) und Phu Quoc (Kien Giang) meldete ebenfalls einen Verlust von 341 Milliarden VND, während er im gleichen Zeitraum des Vorjahres einen Gewinn von 810 Milliarden VND erzielte. Dies ist der erste Verlust, den das Unternehmen seit 2021 gemeldet hat. Im Zeitraum 2021–2023 erzielte das Unternehmen aufeinanderfolgende Gewinne in Höhe von insgesamt 4.611 Milliarden VND.

Viele Unternehmen machen nicht nur Verluste, sie nutzen auch einen hohen Fremdkapitalanteil, wobei die Schulden um ein Vielfaches höher sind als das Eigenkapital. Zum 30. Juni hatte die Phu Quoc Tourism Company eine Schuldenquote von 13,69, was einer Verschuldung von etwa 40.800 Milliarden VND entspricht. Davon entfallen rund 7.509 Milliarden VND auf ausstehende Anleihen.

Die Hung Thinh Quy Nhon Company weist eine Fremdkapitalquote von 4,86 ​​auf, was einer Verschuldung von etwa 38.768 Milliarden VND entspricht. Davon entfallen 7.259 Milliarden VND auf ausstehende Anleihen.

Die Van Huong Tourism Company weist eine Fremdkapitalquote von 8,32 auf, was Verbindlichkeiten in Höhe von 24.302 Milliarden VND entspricht. Davon entfallen mehr als 4.060 Milliarden VND auf ausstehende Anleihen.

Tonkin Land verfügt außerdem über eine hohe finanzielle Hebelwirkung. Zum 30. Juni war die Fremdkapitalquote auf das 5,1-Fache gestiegen, was einer Verschuldung von 1.105 Milliarden VND entspricht. Das Unternehmen hat noch immer unbedeutende ausstehende Anleiheschulden in Höhe von etwa 22 Milliarden VND.

Die BIM Real Estate Company weist eine Fremdkapitalquote von 2,86 auf, was einer Verschuldung von 20.140 Milliarden VND entspricht. Davon entfallen mehr als 5.422 Milliarden VND auf ausstehende Anleihen.

Langfristige Belastbarkeit

Der periodische Bericht des Bauministeriums für das zweite Quartal verzeichnete ein neues Angebot an Hotels und Resorts im ganzen Land, wobei eine Reihe herausragender Projekte in Betrieb genommen wurden. Dieser Markt stagniert jedoch weiterhin und zeigt keine Anzeichen einer Erholung.

Herr Vo Hong Thang, stellvertretender Generaldirektor der DKRA Group, teilte die gleiche Ansicht und kommentierte, dass der Immobilienmarkt für Ferienanlagen im ganzen Land im August noch immer düster gewesen sei. Forschungsdaten dieser Einheit zeigen, dass das Angebot an Ferienvillen seit vielen Monaten nahezu unverändert ist, die Liquidität gering ist und die Nachfrage im Vergleich zum Vormonat um 22 % zurückgegangen ist.

Die Primärverkaufspreise schwankten kaum und tendierten weiterhin seitwärts. Maßnahmen wie das Rückleasen, der Rückkauf, die Stützung der Zinssätze usw. werden weiterhin häufig angewandt, sind jedoch nicht so wirksam wie erwartet. Herr Thang sagte, dass der Markt weiterhin mit vielen Liquiditätsschwierigkeiten und einem hohen Preissteigerungspotenzial zu kämpfen habe, während das Vertrauen der Anleger und die Aussicht auf eine Erholung dieses Segments noch immer sehr gering seien.

Es wird erwartet, dass sich der Markt für Ferienimmobilien langfristig erholt (Illustration: Trinh Nguyen).

Bei Stadthäusern und Geschäftshäusern in Ferienanlagen sei die Situation nicht besser, sagte Herr Thang. Die Liquidität stagnierte nahezu, die meisten Projekte haben ihre Portfolios geschlossen, sodass der Markt im vergangenen Monat keine Transaktionen verzeichnete.

Die Primärpreise schwankten nicht stark, während auf dem Sekundärmarkt einige Produkte Preisrückgänge von 30–40 % verzeichneten, die jedoch weiterhin mit Liquiditätsproblemen zu kämpfen hatten. Ein starker Rückgang der Kaufkraft, ein Mangel an neuem Angebot und hochpreisige Lagerbestände haben in den letzten Monaten zu erheblichen Hindernissen geführt und dieses Segment beinahe in einen „anhaltenden Winterschlaf“ verfallen lassen.

In Bezug auf Condotels sagte Herr Thang, dass das Angebot weiterhin zurückgehe, was hauptsächlich auf den Bestand an Altprojekten zurückzuführen sei (99 % des Gesamtangebots). Die Marktnachfrage ist deutlich zurückgegangen und das Verkaufspreisniveau schwankt nicht stark. Der Markt hat weiterhin mit Liquiditätsproblemen zu kämpfen und kurzfristig sind keine Anzeichen einer Erholung erkennbar.

Herr Dinh Minh Tuan – Regionaldirektor Süd von Batdongsan.com.vn – räumte ein, dass der Immobilienmarkt für Ferienanlagen derzeit dabei sei, noch offene Probleme zu lösen. In den ersten acht Monaten des Jahres verzeichneten alle Faktoren, die diesen Markt unterstützen, auf Makroebene ein gutes Wachstum, wie etwa die Zahl der Touristen und die Konsumrate. Im Hinblick auf die Marktentwicklungsorientierung haben jedoch alle Investoren Probleme mit der Produktproduktion.

Laut Herrn Tuan muss die Produktproduktion eine gute Verschuldungsquote aufweisen, um ein äußerst nachhaltiges Einkommen zu erzielen. Am Markt teilnehmende Investoren müssen über diese Immobilien verfügen und über Mieteinnahmen verfügen oder diese für den Eigenbedarf geeignet sein. Beide Probleme sind jedoch noch nicht gelöst, so dass der Markt noch einen langen Weg vor sich hat, bevor er sich weiterentwickeln kann.

Er prognostiziert, dass es mindestens 2026 dauern wird, bis der Ferienimmobilienmarkt wieder anzieht. Denn die Nachfrage der Käufer nach Immobilien war in den letzten vier Jahren unverändert, sodass die Marktnachfrage geringer ist als bei anderen Immobilienarten. Darüber hinaus gibt es nicht viele Maßnahmen, um Käufer anzuziehen und ihnen insbesondere den Zugang zu diesem Segment zu ermöglichen.

Ein weiteres Problem besteht darin, dass sich das Kapital des Anlegers geändert hat. Bisher haben Investoren zahlreiche Richtlinien eingeführt, um Käufer über einen langen Zeitraum zu begleiten. Doch als der Markt später Schwierigkeiten bei der Kapitalbeschaffung hatte, reichte das Potenzial der Anleger nicht mehr aus, um viele attraktive Policen anzubieten.

„Im Kontext der allgemeinen Markterholung herrscht ein Mangel an Angebot und eine schwache Nachfrage nach Ferienimmobilien. Daher wird dieses Segment voraussichtlich erst Ende 2026 wieder nachhaltig wachsen“, so Herr Tuan.

Zur Klarstellung erklärte Herr Tuan, dass der aktuelle Immobilienmarkt für Ferienanlagen einen klareren rechtlichen Korridor benötige. Darüber hinaus muss sich der Gesamtmarkt auch in anderen Segmenten erholen, beispielsweise in der Deckung des realen Wohnungsbedarfs, bei Reihenhäusern, Privathäusern und Grundstücken. Die Leute beteiligen sich an diesen Typen, schaffen Liquidität und gutes Wachstum und wechseln dann zu Segmenten, die möglicherweise höhere Risiken bergen, wie etwa Ferienimmobilien.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/doanh-nghiep-bat-dong-san-nghi-duong-van-hut-hoi-20240920160937825.htm