Beschleunigte Erholung des Immobilienmarktes

Am 9. November wurde von der Zeitung Nguoi Lao Dong das Seminar „Beseitigung rechtlicher Hindernisse für Immobilien“ organisiert. Viele Manager, Experten, Juristen, Verbände und Unternehmen meinen, dass rechtliche Engpässe beseitigt werden müssten, um zu einer deutlicheren Erholung des Immobilienmarktes beizutragen.

Markt hat Tiefpunkt erreicht, kein Kapitalmangel

Viele Experten und Verbandsführer stimmten bei dem Seminar der Einschätzung zu, dass der Immobilienmarkt die schwierigste Phase hinter sich hat, in jüngster Zeit seinen Tiefpunkt erreicht hat und sich trotz anhaltender Schwierigkeiten nun erholt.

Von Dr. Can Van Luc, Mitglied des Nationalen Beirats für Geld- und Finanzpolitik, zitierte Daten zeigen, dass der Markt zwei relativ vielversprechende Segmente aufweist: Wohnimmobilien und Gewerbeparkimmobilien. Diese waren in letzter Zeit am wenigsten betroffen. Im Hinblick auf Wohnimmobilien spiegelt der vorläufige Bericht der Vietnam Real Estate Brokers Association eine Erholung wider, wobei jedes Quartal höher ausfällt als das Vorquartal. Es wurden etwa 20.000 Produkte auf den Markt gebracht; Das Transaktionsvolumen stieg im Laufe der Quartale schrittweise an, wobei allein im dritten Quartal 2023 ein Anstieg von 56 % im Vergleich zum Vorquartal zu verzeichnen war.

Was Gewerbeimmobilien betrifft, so gibt es im Land nahezu 400 Gewerbeparks, von denen etwa 292 in Betrieb sind und deren Kapazität bzw. Auslastungsgrad bei etwa 80–82 % liegt. Die Vermietungsquote liegt zum Ende des 3. Quartals 2023 im Süden bei rund 82 % und im Norden bei 80 %. Die Mietpreise für Industrieparks werden im dritten Quartal 2023 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum noch um 7 bis 12 Prozent steigen. Das Angebot an Neuinvestitionen nimmt weiterhin zu, es bestehen großartige Aussichten durch ausländische Direktinvestitionen und die Nachfrage nach Lagerhallen, Fabriken und Sozialwohnungen im Zusammenhang mit Industrieparks ist auf einem hohen Niveau.

Journalist: Dr. To Dinh Tuan, Chefredakteur der Zeitung Nguoi Lao Dong, leitete die Diskussion. Foto: HOANG TRIEU

Eine bereits vielfach angesprochene Schwierigkeit des Immobilienmarktes ist das Fremdkapital, welches sich nun sukzessive löst. Von der Staatsbank veröffentlichte Daten zeigen, dass die Kredite für Investitionen, Immobiliengeschäfte und Wohnungsbau in den ersten sechs Monaten des Jahres 2023 trotz sinkender Einkommen und hoher Zinssätze um etwa 4,7 % gestiegen sind. Das ausländische Direktinvestitionskapital ist recht positiv. In den ersten 10 Monaten des Jahres 2023 wurden fast 2 Milliarden USD in Immobilien registriert, von denen etwa 763 Millionen USD ausgezahlt wurden. Der Kanal zur Kapitalmobilisierung über Anleihen wird auch aktiv von Immobilienunternehmen ausgegeben, die Fälligkeitsanleihen aushandeln und ausgegebene Anleihen zurückkaufen …

Auch Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt, meinte, der Markt habe den Tiefpunkt überschritten. Konkret geht es den Daten des Bauministeriums von Ho-Chi-Minh-Stadt zufolge ab dem ersten Quartal 2023 um einen Tiefpunkt. Dann wird das Wachstum des Immobiliensektors bei minus 16,1 Prozent liegen, sich danach aber allmählich erholen. Ende des zweiten Quartals 2023 war das Immobilienwachstum noch um über 11% negativ, ab dem dritten Quartal betrug das Minus jedoch nur noch über 8%.

Zu den Kreditpaketen, die dem Immobilienmarkt in jüngster Zeit Impulse verleihen dürften, zählt das 120.000 Milliarden VND umfassende Kreditpaket für Investitionen in die Entwicklung von Sozialwohnungsprojekten. Die Vietnamesische Bank für Landwirtschaft und ländliche Entwicklung (Agribank) sagte, dass seit dem ersten Tag der Umsetzung dieses Kreditpakets 30.000 Milliarden VND registriert wurden.

Laut Herrn Pham Van Duong, Direktor der Agribank Binh Trieu Branch (HCMC), ist die Agribank eine hundertprozentig staatliche Bank, daher müssen alle Vorschriften strikt eingehalten werden, einschließlich des 120.000 Milliarden VND-Pakets. Die Agribank ist seit Oktober 2022 an sozialen Wohnungsbauprojekten beteiligt und verfolgt diese bis heute. Was Kreditkapital betrifft, verfügen die Banken über einen Überschuss und sind bereit, Unternehmen Kredite zu gewähren. Das Problem dabei ist allerdings, dass bei der Bereitstellung von Kapital für das Projekt auch die staatlichen Vorschriften vollständig eingehalten werden müssen. Derzeit arbeitet die Agribank mit Unternehmen zusammen, um Schwierigkeiten bei der rechtzeitigen Auszahlung von Mitteln für Projekte zu beseitigen.

„Insbesondere der Zinssatz für Kredite zum Kauf von Sozialwohnungen ist der niedrigste seit vielen Jahren. Derzeit vergibt die Agribank Kredite an Kunden zum Kauf von Sozialwohnungen zu einem Zinssatz, der 2 % unter dem normalen Zinssatz liegt. Niedriger Zinssatz, verfügbares Kapital, wartet nur darauf. „Unternehmen schließen Verfahren zur Auszahlung ab“ – bekräftigte Herr Duong.

Stärkung der Rolle von Arbeitsgruppen

An Kreditkapital für den sozialen Wohnungsbau mangelt es nicht, die Umsetzung dieser Projekte gestaltet sich nach Aussagen von Unternehmen jedoch sehr schwierig.

Herr Vo Minh Hoang, Generaldirektor der Ho Chi Minh City Social Housing Joint Stock Company, sagte, dass die Regierung viele Anreize für den Bau von Sozialwohnungen biete, viele Unternehmen diese jedoch nicht nutzen könnten. Vor der Teilnahme am sozialen Wohnungsbau war es schwierig, aber mit der Teilnahme war es noch schwieriger. Konkret haben Unternehmen neben dem Kapital auch mit Grundstücksfonds Schwierigkeiten. Die Unternehmen wollen daher, dass der Staat den Grundstücksfonds für die Verpachtung prüft, ihn in die Liste für den sozialen Wohnungsbau aufnimmt und ausgewählten Investoren eine Ausschreibung unterbreitet. Anschließend beteiligt sich das Unternehmen an der Entwicklung von Sozialwohnungen und berechnet diese Grundstückskosten in die Projektentwicklungskosten.

„Unternehmen, die Sozialwohnungsprojekte durchführen, haben nur einen Gewinn von 10 %, aber der Verkaufspreis und das Verkaufsziel müssen über das Bauamt abgewickelt werden. Gleichzeitig gibt es Kosten, die nicht in den Verkaufspreis eingerechnet werden können. Sozialwohnungen zu bauen dauert länger und ist schwieriger als der Wohnungsbau.“ „Das Handelsdefizit lässt die Unternehmen das Interesse verlieren. Unternehmen können es sich nicht leisten, 2-3 Jahre auf die Kreditauszahlung durch die Banken zu warten. Daher ist ein schnellerer Auszahlungsmechanismus empfehlenswert“, schlug Herr Hoang vor.

Die oben genannten Schwierigkeiten des Immobilienmarktes wurden erst kürzlich erkannt und erwähnt. Das verbleibende Problem, so die Meinung von Experten und Unternehmen in der Diskussion mit der Zeitung Lao Dong, bestehe darin, die praktikabelste Lösung vorzuschlagen, um die Schwierigkeiten schnell zu beseitigen.

Herr Thai Doan Hoa, stellvertretender Leiter der Abteilung für Wohnungsbau und Immobilienmarkt der Baubehörde der Provinz Dong Nai, sagte, dass Dong Nai durch Überprüfung fünf Gruppen von Schwierigkeiten und Hindernissen im Immobiliensektor identifiziert habe. Am deutlichsten treten dabei Schwierigkeiten und Probleme bei den Verfahren zur Genehmigung der Investitionspolitik und zur Auswahl der Investoren auf. Es gibt Projekte, die schon seit vielen Jahren investitionspolitisch zugelassen sind, die Prüfbehörde prüft sie nun aber erneut und verlangt, dass sie dem Wohnungsbaugesetz entsprechen – das heißt, sie müssen über Wohnbauland verfügen. Auch die Grundstücksbewertung ist schwierig. Es gibt Projekte, die zwar vergeben wurden, deren Preis aber nicht feststeht, weil die Beratungsunternehmen sich aus Angst vor Erklärungsschwierigkeiten gegenüber den Behörden nicht trauen, dies zu tun...

„Es gibt viele Schwierigkeiten bei der Umsetzung der Aufgabe, Sozialwohnungen im Projekt zu bauen. Viele Projekte wurden nach alten Vorschriften umgesetzt, aber später blieben Planungsanpassungen hängen. Zum Beispiel schreibt das Wohnungsbaugesetz vor, dass Kommunen „Es ist sehr schwierig eine Neubewertung vorzunehmen und die Unternehmen zu zwingen, 20 % der Projektfläche für Sozialwohnungen zu reservieren“ - beschrieb Herr Hoa die aktuelle Situation.

Um diese Schwierigkeiten zu überwinden, plant die Provinz Dong Nai, von jetzt an bis 2030 weiterhin Grundstücksfonds für gewerblichen Wohnungsbau bereitzustellen, der Rest ist für sozialen Wohnungsbau vorgesehen. Die Planungsarbeiten sind abgeschlossen, um für den Aufruf an Investoren bereit zu sein, aber es bestehen weiterhin Schwierigkeiten. Von 2022 bis heute haben das Provinzparteikomitee und das Volkskomitee der Provinz Dong Nai die Einrichtung einer Arbeitsgruppe angeordnet, die Empfehlungen ausarbeitet und Schwierigkeiten für Unternehmen beseitigt.

Seit Anfang 2023 hat Dong Nai drei Arbeitsgruppen eingerichtet, um Hindernisse für schleppend vorankommende Projekte zu beseitigen, Schwierigkeiten für Unternehmen zu bewältigen und sozialen Wohnungsbau zu entwickeln. Alle drei Arbeitsgruppen werden von Landeshauptleuten geleitet. Die Ministerien, insbesondere das Baudezernat, richteten zudem eine Arbeitsgruppe ein, um die Schwierigkeiten innerhalb ihres Zuständigkeitsbereichs schrittweise zu beseitigen. Handelt es sich um ein Problem auf höherer Ebene, melden Sie sich zur Zusammenarbeit mit Ministerien und Zweigstellen an, um das Problem für das Unternehmen zu lösen.

Erwartet werden baldige Änderungen von 3 Gesetzesentwürfen

Eine der erwarteten Lösungen sind die drei Gesetzentwürfe – darunter das Gesetz über das Immobiliengeschäft (geändert), das Wohnungsgesetz (geändert) und das Grundstücksgesetz (geändert) – die in der 6. Sitzung der Nationalversammlung diskutiert werden. Auf der XV. Sitzung wurde diskutiert und Meinungen abgegeben; Im Falle einer Verabschiedung würden rechtliche Hürden für den Immobilienmarkt beseitigt.

Rechtsanwalt Nguyen Tan Phong, ständiges Mitglied der vietnamesischen Vereinigung der Immobilienmakler, analysierte: Der Entwurf des Wohnungsgesetzes (in geänderter Fassung) wirft die Frage auf, ob einige Streitigkeiten durch ein kommerzielles Schiedsverfahren beigelegt werden sollen. Aktuell kommt es immer wieder zu Auseinandersetzungen zwischen Investoren, Hauskäufern und Wohnungsnutzern, da für viele Projekte bereits seit Jahren keine Zertifikate mehr vorliegen. Die neuen Bestimmungen im Gesetzentwurf werden dazu beitragen, ihre Wahrnehmung zu klären.

Im Entwurf des Gesetzes über das Immobiliengeschäft (geändert) wird auch davon gesprochen, die Qualität der Immobilienvermittlung in der kommenden Zeit zu verbessern …

„Wenn diese drei Gesetze verabschiedet werden, werden sie zur Verbreitung und Popularisierung des Gesetzes beitragen und die Qualität der Teilnehmer am Immobilienmarkt, insbesondere der Makler, verbessern“, sagte Anwalt Phong.

Die Behörden brauchen konkrete und klare Anweisungen.

Was die rechtlichen und verfahrenstechnischen Aspekte des sozialen Wohnungsbaus angeht, sind viele Experten der Meinung, dass Unternehmen und Verbände die derzeit schwierigen Verfahren konkretisieren und diejenigen Verfahren abschaffen müssen. Was die Vorgehensweise betrifft, so benötigen die Regierung und die zuständigen Behörden für alle miteinander verflochtenen, sich überschneidenden und widersprüchlichen Probleme spezifische und klare Anweisungen. Auch die Kommunen müssen Klarheit schaffen und umständliche Konsultationen vermeiden, die zeitraubend und ineffektiv sind.

„Die Unternehmen und Verbände unternehmen selbst große Anstrengungen, aber meiner Meinung nach müssen wir versuchen, genauere Empfehlungen abzugeben und enger begleitende Lösungen zu haben“, urteilte Dr. Can Van Luc.

PARTNEREINHEIT

Quelle: https://nld.com.vn/kinh-te/toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-day-nhanh-toc-do- Immobiliensanierung-20231109222055675.htm