Beschleunigte Erholung des Immobilienmarktes

Am 9. November wurde von der Zeitung Nguoi Lao Dong das Seminar „Beseitigung rechtlicher Hindernisse für Immobilien“ organisiert. Viele Manager, Experten, Anwälte, Verbände und Unternehmen sind der Meinung, dass rechtliche Engpässe beseitigt werden müssen, um zu einer deutlicheren Erholung des Immobilienmarktes beizutragen.

Markt hat Tiefpunkt erreicht, kein Kapitalmangel

Viele Experten und Verbandsführer stimmten bei dem Seminar der Einschätzung zu, dass der Immobilienmarkt die schwierigste Phase hinter sich gelassen und in jüngster Zeit seinen Tiefpunkt erreicht habe und sich nun trotz anhaltender Schwierigkeiten erhole.

Von Dr. Can Van Luc, Mitglied des Nationalen Beirats für Geld- und Finanzpolitik, zitierte Daten zeigen, dass der Markt zwei relativ positive Segmente aufweist: Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien, die in letzter Zeit am wenigsten betroffen waren. Im Hinblick auf Wohnimmobilien spiegelt der vorläufige Bericht der Vietnam Real Estate Brokers Association eine Erholung wider, wobei jedes Quartal höher ausfällt als das Vorquartal. Es wurden etwa 20.000 Produkte auf den Markt gebracht; Das Transaktionsvolumen stieg im Laufe der Quartale schrittweise an, wobei allein im dritten Quartal 2023 ein Anstieg von 56 % im Vergleich zum Vorquartal zu verzeichnen war.

Was Gewerbeimmobilien betrifft, so gibt es im Land fast 400 Gewerbeparks, von denen etwa 292 in Betrieb sind und deren Kapazität bzw. Auslastungsgrad bei etwa 80–82 % liegt. Die Auslastung liegt zum Ende des dritten Quartals 2023 im Süden bei etwa 82 % und im Norden bei 80 %. Die Mietpreise für Industrieparks werden im dritten Quartal 2023 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum noch um 7 bis 12 Prozent steigen. Das Angebot an neuen Standorten nimmt weiterhin zu, und es bestehen großartige Aussichten durch ausländische Direktinvestitionsprojekte. Auch die Nachfrage nach Lagerhallen, Fabriken und Sozialwohnungen im Zusammenhang mit Industrieparks ist hoch.

Journalist – Dr. To Dinh Tuan, Chefredakteur der Zeitung Nguoi Lao Dong, leitete die Diskussion. Foto: HOANG TRIEU

Eine der bereits vielfach erwähnten Schwierigkeiten des Immobilienmarktes ist das Fremdkapital, welches nun schrittweise gelöst wird. Von der Staatsbank veröffentlichte Zahlen zeigen, dass die Kreditvergabe für Investitionen, Immobiliengeschäfte und Wohnungsbau in den ersten sechs Monaten des Jahres 2023 trotz sinkender Einkommen und hoher Zinsen um etwa 4,7 % gestiegen ist. Das ausländische Direktinvestitionskapital ist recht positiv. In den ersten zehn Monaten des Jahres 2023 wurden fast 2 Milliarden USD in Immobilien registriert, von denen etwa 763 Millionen USD ausgezahlt wurden. Der Kapitalmobilisierungskanal über Anleihen wird auch aktiv von Immobilienunternehmen ausgegeben, die Fälligkeitsanleihen aushandeln und ausgegebene Anleihen zurückkaufen …

Auch Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt, kommentierte, dass der Markt den Tiefpunkt überschritten habe. Konkret wird der Tiefpunkt laut Daten des Bauamts von Ho-Chi-Minh-Stadt im ersten Quartal 2023 erreicht, wenn das Wachstum des Immobiliensektors bei minus 16,1 Prozent liegt, sich danach aber allmählich erholt. Ende des zweiten Quartals 2023 verzeichneten die Immobilien noch ein Minus von über 11 %, ab dem dritten Quartal betrug das Minus jedoch nur noch über 8 %.

Eines der Kreditpakete, das dem Immobilienmarkt in letzter Zeit Schwung verleihen dürfte, ist das 120.000 Milliarden VND schwere Kreditpaket für Investitionen in die Entwicklung von Sozialwohnungsprojekten. Die Vietnam Bank for Agriculture and Rural Development (Agribank) sagte, dass seit dem ersten Tag der Umsetzung dieses Kreditpakets 30.000 Milliarden VND registriert wurden.

Laut Herrn Pham Van Duong, Direktor der Agribank Binh Trieu Branch (HCMC), ist die Agribank eine hundertprozentig staatliche Bank und daher müssen alle Vorschriften strikt befolgt werden, einschließlich des 120.000 Milliarden VND-Pakets. Die Agribank ist seit Oktober 2022 an Projekten im sozialen Wohnungsbau beteiligt und verfolgt diese bis heute. Was das Kreditkapital betrifft, verfügen die Banken über einen Überschuss und sind bereit, den Unternehmen Kredite zu gewähren. Das Problem besteht allerdings darin, dass bei der Bereitstellung von Kapital für das Projekt auch die staatlichen Vorschriften vollständig eingehalten werden müssen. Derzeit arbeitet die Agribank mit Unternehmen zusammen, um Schwierigkeiten bei der schnellen Auszahlung von Projektmitteln zu beseitigen.

„Insbesondere der Zinssatz für Kredite zum Erwerb von Sozialwohnungen ist so niedrig wie seit Jahren nicht mehr. Derzeit vergibt die Agribank Kredite für den Erwerb von Sozialwohnungen zu einem Zinssatz, der 2 % unter dem üblichen Zinssatz liegt. Niedrige Zinsen, verfügbares Kapital, man muss nur noch darauf warten, dass die Unternehmen die Auszahlungsverfahren abschließen“, bekräftigte Herr Duong.

Stärkung der Rolle von Arbeitsgruppen

An Kreditkapital für den sozialen Wohnungsbau mangelt es nicht, die Umsetzung dieser Projekte gestaltet sich jedoch nach Aussagen von Unternehmen sehr schwierig.

Herr Vo Minh Hoang, Generaldirektor der Ho Chi Minh City Social Housing Joint Stock Company, sagte, dass die Regierung viele Anreize für den Bau von Sozialwohnungen biete, viele Unternehmen diese jedoch nicht nutzen könnten. Vor der Teilnahme am sozialen Wohnungsbau war es schwierig, aber mit der Teilnahme war es noch schwieriger. Konkret haben Unternehmen neben dem Kapital auch mit Grundstücksfinanzierungen Schwierigkeiten. Daher wollen die Unternehmen, dass der Staat den Grundstücksfonds für die Verpachtung prüft, ihn in die Liste für den sozialen Wohnungsbau aufnimmt und ausgewählten Investoren ein Angebot unterbreitet. Anschließend beteiligt sich das Unternehmen an der Entwicklung von Sozialwohnungen und berechnet diese Grundstückskosten in die Projektentwicklungskosten ein.

„Unternehmen, die Sozialwohnungsprojekte durchführen, erzielen lediglich einen Gewinn von 10 %, aber der Verkaufspreis und die Verkaufsgegenstände müssen über das Bauamt abgewickelt werden. Gleichzeitig entstehen Kosten, die nicht im Verkaufspreis enthalten sein können. Der Bau von Sozialwohnungen dauert länger und ist schwieriger als der von gewerblichem Wohnraum, was das Interesse der Unternehmen trübt. Unternehmen können nicht zwei bis drei Jahre darauf warten, dass die Banken Kredite auszahlen. Daher wird ein schnellerer Auszahlungsmechanismus empfohlen“, schlug Herr Hoang vor.

Die oben genannten Schwierigkeiten des Immobilienmarktes wurden erst kürzlich erkannt und erwähnt. Das verbleibende Problem, so die Meinung von Experten und Unternehmen in der Diskussion der Zeitung Nguoi Lao Dong, besteht darin, die praktikabelste Lösung vorzuschlagen, um die Schwierigkeiten schnell zu beseitigen.

Herr Thai Doan Hoa, stellvertretender Leiter der Abteilung für Wohnungsbau und Immobilienmarkt im Bauministerium der Provinz Dong Nai, sagte, dass Dong Nai durch Überprüfung fünf Gruppen von Schwierigkeiten und Hindernissen im Immobiliensektor identifiziert habe. Am auffälligsten sind dabei Schwierigkeiten und Probleme bei den Verfahren zur Genehmigung von Investitionsrichtlinien und zur Auswahl von Investoren. Es gibt Projekte, die seit vielen Jahren investitionspolitisch genehmigt sind, die die Prüfbehörde nun aber erneut prüft und verlangt, dass sie dem Wohnungsbaugesetz entsprechen – das heißt, sie müssen über Wohnbauland verfügen. Auch die Bewertung von Grundstücken ist schwierig. Es gibt Projekte, die zwar vergeben wurden, für die aber keine Preise festgesetzt werden können, weil die Beratungsunternehmen sich nicht trauen, Preise festzulegen, weil sie Erklärungsschwierigkeiten gegenüber den Behörden befürchten …

„Die Umsetzung des Projekts zum Bau von Sozialwohnungen ist mit zahlreichen Schwierigkeiten verbunden. Viele Projekte wurden nach den alten Vorschriften umgesetzt, spätere Planungsanpassungen blieben jedoch stecken. Beispielsweise schreibt das Wohnungsbaugesetz vor, dass die Gemeinden eine Neubewertung vornehmen und Unternehmen zwingen müssen, 20 % der Projektfläche für Sozialwohnungen freizuhalten. Das ist sehr schwierig“, erläuterte Herr Hoa die aktuelle Situation.

Um diese Schwierigkeiten zu überwinden, plant die Provinz Dong Nai, von jetzt an bis 2030 weiterhin Landfonds für gewerblichen Wohnungsbau bereitzustellen, der Rest ist für sozialen Wohnungsbau vorgesehen. Die Planungsarbeiten sind abgeschlossen, um Investoren anzusprechen, aber es gibt immer noch Schwierigkeiten. Von 2022 bis heute haben das Parteikomitee der Provinz und das Volkskomitee der Provinz Dong Nai die Einrichtung einer Arbeitsgruppe angeordnet, die sich mit Petitionen befassen und Schwierigkeiten für Unternehmen beseitigen soll.

Seit Anfang 2023 hat Dong Nai drei Arbeitsgruppen eingerichtet, um Hindernisse für Projekte mit langsamem Fortschritt zu beseitigen, Schwierigkeiten für Unternehmen zu bewältigen und Sozialwohnungen zu entwickeln. Alle drei Arbeitsgruppen werden von Landeshauptleuten geleitet. Die Ressorts, insbesondere das Bauressort, richteten zudem eine Arbeitsgruppe ein, um die Schwierigkeiten in ihrem Zuständigkeitsbereich schrittweise zu beseitigen; Handelt es sich um eine höhere Ebene, melden Sie sich an, um mit Ministerien und Zweigstellen zusammenzuarbeiten und das Problem für das Unternehmen zu lösen.

Erwartet werden baldige Änderungen von 3 Gesetzesentwürfen

Eine der erwarteten Lösungen sind die drei Gesetzentwürfe – darunter das Gesetz über Immobiliengeschäfte (geändert), das Gesetz über Wohnungswesen (geändert) und das Gesetz über Grundstücke (geändert) – die in der 6. Sitzung der 15. Nationalversammlung diskutiert und kommentiert werden; Im Falle einer Verabschiedung werden rechtliche Hindernisse für den Immobilienmarkt beseitigt.

Rechtsanwalt Nguyen Tan Phong, ständiges Mitglied der vietnamesischen Vereinigung der Immobilienmakler, analysierte: Der Entwurf des Wohnungsgesetzes (in der geänderten Fassung) wirft die Frage auf, ob einige Streitigkeiten durch ein Handelsschiedsverfahren beigelegt werden sollen. Aktuell kommt es immer wieder zu Streitigkeiten zwischen Investoren, Hauskäufern und Wohnungsnutzern, da für viele Projekte seit Jahren keine Zertifikate mehr ausgestellt werden. Die neuen Bestimmungen im Gesetzentwurf werden dazu beitragen, ihre Wahrnehmung zu klären.

Im Entwurf des Gesetzes über das Immobiliengeschäft (geändert) wird auch erwähnt, dass die Qualität der Immobilienvermittlung in der kommenden Zeit verbessert werden soll …

„Wenn diese drei Gesetze verabschiedet werden, werden sie zur Verbreitung und Popularisierung des Gesetzes beitragen und die Qualität der Teilnehmer am Immobilienmarkt, insbesondere der Makler, verbessern“, sagte Anwalt Phong.

Die Behörden benötigen konkrete und klare Anweisungen.

Was die rechtlichen und verfahrenstechnischen Aspekte des sozialen Wohnungsbaus angeht, sind viele Experten der Meinung, dass Unternehmen und Verbände die derzeit schwierigen Verfahren präzisieren und diejenigen Verfahren abschaffen müssen, die abgeschafft werden müssen. Was die Vorgehensweise betrifft, so müssen die Regierung und die zuständigen Behörden angesichts aller miteinander verwobenen, sich überschneidenden und widersprüchlichen Probleme über spezifische und klare Anweisungen verfügen. Auch die Kommunen müssen Klarheit schaffen und umständliche Konsultationen vermeiden, die zeitaufwändig und ineffektiv sind.

„Die Unternehmen und Verbände selbst unternehmen große Anstrengungen, aber meiner Meinung nach müssen wir versuchen, präzisere Empfehlungen abzugeben und enger begleitende Lösungen zu entwickeln“, so die Einschätzung von Dr. Can Van Luc.

PARTNEREINHEIT

Quelle: https://nld.com.vn/kinh-te/toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-day-nhanh-toc-do-phuc-hoi-bat-dong-san-20231109222055675.htm