Soll ich weiteres Land in den Vororten kaufen, wenn ich bereits drei Grundstücke besitze?

Experten raten, den Kauf eines Grundstücks in der Vorstadt sorgfältig zu prüfen, da die Vermögensvielfalt abnimmt, wenn man bereits zwei Häuser in der Innenstadt und ein Grundstück auf dem Land besitzt.

Ich bin 38 Jahre alt, meine Frau ist 33 Jahre alt, wir haben ein 5-jähriges Kind und sie ist mit unserem zweiten Kind schwanger. In meiner Familie arbeite nur ich, meine Frau bleibt zu Hause und kümmert sich um Online-Geschäfte, hauptsächlich um den Haushalt. Mein Einkommen aus einer festen Anstellung beträgt etwa 100–120 Millionen VND pro Monat und die Ausgaben meiner Familie belaufen sich auf etwa 50 Millionen.

Derzeit besitze ich zwei Häuser im Innenstadtbezirk, die jeweils etwa 6–7 Milliarden VND kosten und für 12 Millionen VND pro Monat vermietet werden, was insgesamt 24 Millionen VND ergibt. Die ganze Familie mietet eine Wohnung für 13 Millionen im Monat. Außerdem besitze ich ein Stück Land auf dem Land im Wert von etwa einer Milliarde und Ersparnisse in Höhe von zwei Milliarden.

Die Sparzinsen sind niedrig, deshalb möchte ich dieses Jahr 2 Milliarden Ersparnisse abheben und investieren. Sie können sich bei ausländischen Banken zu guten Zinssätzen mehr Geld leihen (3 Jahre festgeschrieben mit einem Zinssatz von 7-8 % pro Jahr) und den Restbetrag jeden Monat zurückzahlen.

Ich arbeite hauptsächlich für ein Gehalt, bin nicht gut im Geschäft, kann relativ hohe Risiken eingehen, kenne mich auf dem Immobilienmarkt, beispielsweise mit Grundstücken in Vorstädten, nicht besonders gut aus … Bisher habe ich hauptsächlich genug Geld gespart, um Häuser in der Innenstadt zu kaufen und zu vermieten. Ich habe gehört, dass dieses Jahr ein guter Zeitpunkt ist, in Vorstadtgrundstücke zu investieren, unter der Bedingung, dass man sie langfristig für drei bis fünf Jahre hält. Ich befürchte allerdings, dass mit der Verabschiedung des zweiten Grundsteuergesetzes auf viele Immobilienbesitzer wie mich eine hohe Steuerlast zukommen wird.

Holen Sie sich in naher Zukunft Expertenrat zur geeigneten Anlagerichtung.

Thien Son

Immobilien im Osten von Ho-Chi-Minh-Stadt, Thu Duc City, November 2023. Foto: Quynh Tran

Berater:

Anhand der oben genannten Informationen werde ich Ihnen einige Analysen und Ratschläge geben, die Ihnen helfen, einen Überblick über die finanzielle Gesundheit Ihrer Familie zu bekommen. Von dort aus können Sie entsprechende Investitionsentscheidungen treffen.

Zunächst analysieren wir die finanzielle Gesundheit. Das Gesamteinkommen Ihrer Familie aus Gehältern beträgt etwa 110 Millionen VND pro Monat (durchschnittlich), die Mieteinnahmen aus zwei Häusern betragen 24 Millionen. Die gesamten Familienausgaben betragen etwa 50 Millionen VND pro Monat (einschließlich 13 Millionen Wohnungsmiete, Grundausgaben und Sozialleistungen). Somit beträgt der monatliche Überschuss der Familie 84 Millionen VND.

Ihre Familie verfügt mit einer Quote von bis zu 63 % über einen recht guten Überschuss. Wenn das ältere Kind jedoch bald in die erste Klasse kommt und die Familie ein neues Mitglied willkommen heißt, steigt der finanzielle Bedarf, insbesondere die Kosten für Ausbildung und Gesundheitsversorgung. Dies erfordert mehr Flexibilität und eine detaillierte Planung, um die finanzielle Sicherheit der Familie langfristig zu gewährleisten.

Als nächstes bewerten wir das aktuelle Vermögensportfolio. Zwei Innenstadthäuser im Wert von 12 Milliarden, Grundstücke auf dem Land im Wert von 1 Milliarde, Ersparnisse im Wert von 2 Milliarden. Das Gesamtvermögen beträgt 15 Milliarden VND und es gibt keine Schulden.

Ihre Familie verfügt derzeit über ein beträchtliches Vermögensportfolio, das sich hauptsächlich auf Immobilien konzentriert (87 %). Die Investitionseffizienz ist nicht hoch, da die Sparzinsen für einjährige Festgeldanlagen auf 5 bis 6 Prozent pro Jahr sinken und die Preissteigerungsrate für Häuser in der Innenstadt den Überwachungsdaten des FIDT zufolge im Schnitt um 8 bis 9 Prozent pro Jahr schwankt. Zwar bieten Immobilien in der Regel höhere Renditen als Sparzinsen, doch eine zu starke Konzentration auf eine Anlageklasse birgt auch Risiken und kann die Liquidität Ihres Portfolios verringern.

Die Kreditzinsen sind derzeit niedrig und liegen während der Vorzugsphase bei nur 5–8 % und ein Jahr nach der Vorzugsphase bei 9,5–10 %. Dies ist eine Gelegenheit, die finanzielle Hebelwirkung zu nutzen, um die Anlageperformance zu verbessern.

Als Nächstes besprechen wir Faktoren, die bei Investitionen in Vorstadtimmobilien zu berücksichtigen sind. Sie beabsichtigen, 2 Milliarden aus Ihrem Sparguthaben abzuheben und zusätzlich einen Bankkredit aufzunehmen, um fünf Jahre lang eine Immobilie in einem Vorort zu halten. Mit diesem Ansatz diversifizieren Sie Ihr Immobilienportfolio (die Wachstumsrate von Vorstadtimmobilien schwankt jährlich um 12–15 %), aber die Liquidität der von Ihnen gehaltenen Anlageklasse wird dadurch verringert.

Wenn Sie in ein Vorstadtgrundstück investieren und weder über das nötige Wissen noch über die nötige Zeit verfügen, besteht ein großes Risiko, dass Sie kein Grundstück mit echtem Potenzial auswählen. Darüber hinaus können auch Risiken hinsichtlich der Rechtmäßigkeit, Liquidität und des Wachstumspotenzials dieses Grundstücks bestehen. Daher ist es ein zu berücksichtigender Faktor, gute Makler zu finden oder seriöse Organisationen mit der Suche nach potenziellen Vorstadtimmobilien zu betrauen.

Auch die Möglichkeit hoher Steuern auf Zweitimmobilien muss berücksichtigt werden. Derzeit sieht der Fahrplan vor, dass der Vorschlag zur Weiterentwicklung des Grundsteuergesetzes der Nationalversammlung in der 8. Sitzung (Oktober 2024) zur Stellungnahme vorgelegt und in der 9. Sitzung (Mai 2025) verabschiedet wird. Es ist unklar, wann das Gesetz in Kraft tritt und wie die konkreten Steuersätze für Übertragungen aussehen werden. Durch die Diversifizierung Ihres Portfolios und die Zuweisung eines entsprechenden Anteils Ihrer gesamten Finanzlage zu Grundstücken in Vororten können Sie die steuerlichen Auswirkungen der Immobilie begrenzen.

Ich möchte noch einige Anmerkungen zu Lösungen zur finanziellen Absicherung hinzufügen. Sie haben nicht angegeben, ob die ganze Familie eine Lebensversicherung hat oder nicht. Mein Rat lautet daher, sicherzustellen, dass für jedes Familienmitglied eine Lebens- und Krankenversicherung besteht. Eine Versicherung schützt Sie vor unvorhergesehenen Risiken und sorgt gleichzeitig für die Stabilität Ihres Einkommens-Cashflows. Der empfohlene jährliche Beitrag beträgt 5–8 % des gesamten Jahreseinkommens.

Die nächste Anlageklasse, die Sie vorbereiten müssen, bevor Sie mit dem Investieren fortfahren, ist die Einrichtung eines Reservefonds für Ihre Familie, um im Notfall finanzielle Sicherheit zu gewährleisten. Dieser entspricht in der Regel 3–6 Monatsausgaben. Im konkreten Fall Ihrer Familie liegt der Betrag zwischen 150 und 300 Millionen VND. Diese Rücklage kann in Spareinlagenpakete mit Laufzeiten von 1 Monat, 6 Monaten und 12 Monaten aufgeteilt werden.

Zu den Anlagelösungen habe ich die folgenden Analysen. Derzeit befindet sich die Wirtschaft in einem neuen Zyklus aus Erholung – Wachstum – Sättigung – Rezession. Jede Phase verfügt über Anlageklassen mit Eigenschaften, die für ein gutes Wachstum während dieses Zeitraums geeignet sind.

In der Erholungsphase des neuen Zyklus dürften Wertpapiere im Allgemeinen und Aktien im Besonderen das beste Wachstum verzeichnen. Um eine gute Vermögenswachstumsleistung zu erzielen, sollten Sie daher in den nächsten zwei bis drei Jahren in die Anlageklasse Aktien investieren. Ohne Zeit, Erfahrung und eine mäßige Risikobereitschaft können Sie in Fondszertifikate investieren, Aktien akkumulieren oder Ihre Anlagen seriösen Finanzinstituten anvertrauen und Anlagesegmente auswählen, die zu Ihrem Risiko passen.

Gold wird auch ein Anlagekanal sein, der für die Risikobereitschaft geeignet ist. Derzeit sind die Preise für Edelmetalle recht hoch und schwanken. Bei geeigneten Goldpreisphasen können Sie auch über das Halten nachdenken. Allerdings sollten Sie nicht mehr als 10 % des gesamten Familienvermögens investieren.

Letztlich sollte jede Ihrer Investitionsentscheidungen im Rahmen eines umfassenden Finanzplans betrachtet werden, der Ihr akzeptables Risikoniveau, Ihre langfristigen finanziellen Ziele und die unmittelbaren Bedürfnisse Ihrer Familie berücksichtigt. Ich hoffe, dass Ihnen die oben genannten Ratschläge bei der Verwaltung und Entwicklung Ihrer persönlichen Finanzen helfen.

Vu Thi Huong
Experte für persönliche Finanzplanung
FIDT Investmentberatungs- und Vermögensverwaltungsgesellschaft

Quellenlink: https://vnexpress.net/co-nen-mua-them-dat-vung-ven-khi-da-so-huu-ba-bat-dong-san-4735316.html