Experten raten, den Kauf von Grundstücken in der Vorstadt sorgfältig zu prüfen, denn die Vermögensvielfalt reduziere sich, wenn man bereits zwei Häuser in der Innenstadt und ein Grundstück auf dem Land besitzt.
Ich bin 38 Jahre alt, meine Frau ist 33 Jahre alt, wir haben ein 5-jähriges Kind und sie ist mit unserem zweiten Kind schwanger. In meiner Familie arbeite nur ich, meine Frau bleibt zu Hause und kümmert sich um Online-Geschäfte, hauptsächlich um den Haushalt. Mein Einkommen aus einer festen Anstellung beträgt etwa 100–120 Millionen VND pro Monat und die Ausgaben meiner Familie belaufen sich auf etwa 50 Millionen.
Derzeit besitze ich zwei Häuser im Innenstadtbezirk, die jeweils etwa 6–7 Milliarden VND kosten und für 12 Millionen VND pro Monat vermietet werden, was insgesamt 24 Millionen VND ergibt. Die ganze Familie mietet eine Wohnung für 13 Millionen im Monat. Außerdem besitze ich ein Grundstück auf dem Land im Wert von rund 1 Milliarde und Ersparnisse in Höhe von 2 Milliarden.
Da die Sparzinsen niedrig sind, möchte ich dieses Jahr 2 Milliarden Euro Sparguthaben abheben und anlegen. Sie können sich bei ausländischen Banken zu guten Zinsen einen höheren Kredit (3 Jahre festgeschrieben mit einem Zinssatz von 7-8% p.a.) leihen und den Restbetrag jeden Monat entsprechend zurückzahlen.
Ich arbeite überwiegend für ein Gehalt, bin nicht gut im Geschäft, kann ein relativ hohes Risiko eingehen, kenne mich auf dem Immobilienmarkt, beispielsweise mit Grundstücken in Vorstädten, nicht so gut aus … Bisher habe ich hauptsächlich genug Geld gespart, um Häuser in der Innenstadt zu kaufen und zu vermieten. Ich habe gehört, dass dieses Jahr ein guter Zeitpunkt ist, um in Vorstadtgrundstücke zu investieren, unter der Bedingung, dass man sie für einen längeren Zeitraum von drei bis fünf Jahren hält. Ich befürchte allerdings, dass mit der Verabschiedung des zweiten Grundsteuergesetzes auf Immobilieneigentümer wie mich eine hohe Steuerbelastung zukommen wird.
Holen Sie sich in naher Zukunft fachkundigen Rat zur geeigneten Anlagerichtung.
Thien Son
Immobilien im Osten von Ho-Chi-Minh-Stadt, Thu Duc City, November 2023. Foto: Quynh Tran
Berater:
Anhand der oben genannten Informationen werde ich Ihnen einige Analysen und Ratschläge geben, die Ihnen dabei helfen, einen Überblick über die finanzielle Gesundheit Ihrer Familie zu behalten. Auf dieser Grundlage können Sie dann die entsprechenden Anlageentscheidungen treffen.
Zunächst analysieren wir die finanzielle Gesundheit. Das gesamte Gehaltseinkommen Ihrer Familie beträgt ca. 110 Millionen VND pro Monat (durchschnittlich), die Mieteinnahmen aus zwei Häusern betragen 24 Millionen. Die gesamten Familienausgaben betragen etwa 50 Millionen VND pro Monat (einschließlich Wohnungsmiete von 13 Millionen, Grundausgaben und Sozialleistungen). Somit beträgt der monatliche Überschuss der Familie 84 Millionen VND.
Ihre Familie erwirtschaftet mit einer Quote von bis zu 63 % einen recht guten Überschuss. Wenn das ältere Kind jedoch bald in die erste Klasse kommt und die Familie ein neues Mitglied willkommen heißt, steigt der finanzielle Bedarf, insbesondere die Kosten für Ausbildung und Gesundheitsversorgung. Dies erfordert mehr Flexibilität und eine detaillierte Planung, um die finanzielle Sicherheit der Familie langfristig zu gewährleisten.
Als nächstes bewerten wir das aktuelle Vermögensportfolio. Zwei Innenstadthäuser im Wert von 12 Milliarden, Grundstücke im Grünen im Wert von 1 Milliarde, Ersparnisse im Wert von 2 Milliarden. Das Gesamtvermögen beträgt 15 Milliarden VND und es gibt keine Schulden.
Ihre Familie verfügt derzeit über ein beträchtliches Vermögensportfolio, das sich hauptsächlich auf Immobilien konzentriert (87 %). Die Investitionseffizienz ist nicht hoch, weil die Sparzinsen für einjährige Termineinlagen auf 5–6 % pro Jahr sinken und die Preissteigerungsrate für Häuser in der Innenstadt den Überwachungsdaten des FIDT zufolge im Schnitt um 8–9 % pro Jahr schwankt. Zwar bieten Immobilien in der Regel höhere Renditen als Sparzinsen, eine zu starke Konzentration auf eine Anlageklasse birgt jedoch auch Risiken und kann die Liquidität Ihres Portfolios verringern.
Die Kreditzinsen sind derzeit niedrig und liegen während der Sonderzinsphase bei nur 5-8% und ein Jahr nach der Sonderzinsphase bei 9,5-10%. Dies ist eine Gelegenheit, die Anlageperformance durch die Nutzung finanzieller Hebelwirkung zu steigern.
Als Nächstes besprechen wir Faktoren, die bei Investitionen in Vorstadtimmobilien zu berücksichtigen sind. Sie beabsichtigen, 2 Milliarden aus Ihrem Erspartenvermögen abzuheben, plus einen Bankkredit, um fünf Jahre lang eine Immobilie in einem Vorort zu halten. Mit diesem Ansatz diversifizieren Sie Ihr Immobilienportfolio (die Wachstumsrate von Vorstadtimmobilien schwankt jährlich um 12–15 %), aber er verringert die Liquidität der von Ihnen gehaltenen Anlageklasse.
Wenn Sie in ein Vorstadtgrundstück investieren und Ihnen das nötige Wissen und die nötige Zeit fehlen, besteht ein großes Risiko, dass Sie kein Grundstück mit echtem Potenzial auswählen. Darüber hinaus können auch Risiken im Zusammenhang mit der Rechtmäßigkeit, Liquidität und dem Wachstumspotenzial des Grundstücks bestehen. Deshalb sollten Sie gute Makler finden oder die Suche nach potenziellen Vorstadtimmobilien seriösen Organisationen überlassen.
Auch die Möglichkeit hoher Steuern auf Zweitimmobilien muss berücksichtigt werden. Derzeit sieht der Fahrplan vor, dass der Vorschlag zur Weiterentwicklung des Grundsteuergesetzes der Nationalversammlung in der 8. Sitzung (Oktober 2024) zur Kommentierung vorgelegt und in der 9. Sitzung (Mai 2025) verabschiedet wird. Es ist unklar, wann das Gesetz in Kraft tritt und wie die konkreten Steuersätze für Übertragungen aussehen werden. Durch die Diversifizierung Ihres Portfolios und die Zuweisung eines entsprechenden Anteils Ihrer gesamten Finanzlage in Vorstadtgrundstücke begrenzen Sie die steuerlichen Auswirkungen der Immobilie.
Ich möchte noch einige Anmerkungen zu Lösungen zur finanziellen Absicherung hinzufügen. Sie haben nicht angegeben, ob die ganze Familie eine Lebensversicherung hat oder nicht. Mein Rat lautet daher, dafür zu sorgen, dass für jedes Familienmitglied eine Lebens- und eine Krankenversicherung abgeschlossen wird. Eine Versicherung schützt Sie vor unvorhergesehenen Risiken und sorgt gleichzeitig für die Stabilität Ihres Einkommens-Cashflows. Der empfohlene jährliche Beitrag beträgt 5–8 % des gesamten Jahreseinkommens.
Die nächste Anlageklasse, die Sie vorbereiten müssen, bevor Sie mit dem Investieren fortfahren, ist die Einrichtung eines Reservefonds für Ihre Familie, um im Notfall finanzielle Sicherheit zu gewährleisten. Dieser deckt in der Regel 3–6 Monatsausgaben ab. Konkret beträgt der Betrag im Fall Ihrer Familie 150–300 Millionen VND. Diese Rücklage lässt sich in Spareinlagenpakete mit Laufzeiten von 1 Monat, 6 Monaten und 12 Monaten aufteilen.
Bezüglich Anlagelösungen habe ich folgende Analysen. Derzeit befindet sich die Wirtschaft in einem neuen Zyklus aus Erholung – Wachstum – Sättigung – Rezession. Jede Phase verfügt über Anlageklassen mit Eigenschaften, die für ein gutes Wachstum während dieses Zeitraums geeignet sind.
In der Erholungsphase des neuen Zyklus dürften Wertpapiere im Allgemeinen und Aktien im Besonderen die besten Gewinne einfahren. Um ein gutes Vermögenswachstum zu erzielen, sollten Sie daher in den nächsten 2–3 Jahren in die Anlageklasse Aktien investieren. Ohne Zeit, Erfahrung und eine mäßige Risikobereitschaft können Sie in Fondszertifikate investieren, Aktien akkumulieren oder Ihre Anlagen seriösen Finanzinstituten anvertrauen und Anlagesegmente auswählen, die zu Ihrem Risiko passen.
Auch bei Risikofreudigkeit wird Gold ein geeigneter Anlagekanal sein. Derzeit sind die Preise der Edelmetalle auf einem recht hohen Niveau verankert und schwanken. Bei passenden Goldpreisstadien kann auch über eine Haltung nachgedacht werden. Allerdings sollten Sie nicht mehr als 10 % des gesamten Familienvermögens investieren.
Letztlich sollte jede von Ihnen getroffene Investitionsentscheidung im Rahmen einer umfassenden Finanzplanung betrachtet werden, die Ihr akzeptables Risikoniveau, Ihre langfristigen finanziellen Ziele und Ihre unmittelbaren Familienbedürfnisse berücksichtigt. Ich hoffe, dass Ihnen die obigen Ratschläge bei der Verwaltung und Entwicklung Ihrer persönlichen Finanzen helfen.
Vu Thi Huong
Experte für persönliche Finanzplanung
FIDT Investmentberatungs- und Vermögensverwaltungsgesellschaft
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