Experten äußern sich überraschend zu den Wohnungspreisen in diesem Jahr

Die Wohnungspreise sind in letzter Zeit stark gestiegen.

In einem Bericht zum Immobilienmarkt im Jahr 2024 erklärte das Bauministerium, dass in Großstädten die Wohnungspreise deutlich stärker steigen werden als im Jahr 2023.

Für alle Segmente wird ein neues Preisniveau festgelegt. Insbesondere im Niedrigpreissegment, wo die Preise zuvor unter 30 Millionen VND/m2 lagen, sind sie inzwischen auf 45 Millionen VND/m2 gestiegen. Im mittleren Preissegment lag der Verkaufspreis zuvor bei 30–45 Millionen VND/m2, mittlerweile ist er auf 45–70 Millionen VND/m2 gestiegen. Das High-End-Segment kostete früher 50–70 Millionen VND/m2, jetzt ist es auf 70–100 Millionen VND/m2 gestiegen. Das Superluxussegment ist in mehreren Projekten mit Preisen über 200 Millionen VND/m2 auf dem Markt erschienen.

Das Bauministerium erklärte, dass die Wohnungspreise in einigen Großstädten im Jahr 2024 weiter steigen würden. In Hanoi stiegen die Wohnungspreise im Vergleich zu den Preisen im Jahr 2023 um 40–50 %, wobei die Preissteigerungen bei einigen Projekten noch höher ausfielen.

Einer Umfrage von Reportern von Dan Tri zufolge beträgt der Verkaufspreis von Wohnungen wie Ecolife Tay Ho auf dem Markt in Hanoi etwa 72 Millionen VND/m2. Der Preis für Sunshine Garden beträgt etwa 54 Millionen VND/m2; Der Verkaufspreis von Chelsea Park – Cau Giay beträgt etwa 62 Millionen VND/m2; Der Verkaufspreis des Trang An-Komplexes beträgt etwa 70 Millionen VND/m2; Der Verkaufspreis des Legend Tower beträgt etwa 72 Millionen VND/m2. Die oben genannten Preise sind im Vergleich zu Anfang 2024 deutlich gestiegen.

Ein Wohnhaus in Hanoi (Foto: Tran Khang).

Laut Immobilienexperte Nguyen Quoc Anh gibt es viele Gründe, die in letzter Zeit zum rasanten Preisanstieg im Wohnungssegment geführt haben.

Erstens ist der Immobilienmarkt zyklisch. Insbesondere die Wohnungspreise stiegen, da sich der Markt in der Erholungsphase befand. Zuvor hatte diese Einheit für Mitte 2024 eine Erholung aller Immobilienarten vorhergesagt, wobei sich Wohnimmobilien als erstes erholen würden.

Nach einer schwierigen Phase ist die Stimmung der Anleger auf dem Immobilienmarkt sehr schwach. Das Schrecklichste beim Investieren ist nicht der Rückgang der Immobilienpreise, sondern die Angst vor der Illiquidität des Produkts. Deshalb suchen Investoren heute nach Immobilientypen, die über einen gewissen Rechtsstatus und Cashflow verfügen und zumindest wie Wohnungen vermietet werden können.

Der zweite Grund liegt darin, dass das Angebot nicht der Marktnachfrage entspricht, obwohl die Nachfrage sehr groß ist. In Hanoi beispielsweise werden jedes Jahr etwa 100.000 bis 170.000 neue Wohnungen benötigt, während das Angebot im Jahr 2024 nur etwa 30.000 Einheiten betragen wird und im Jahr 2023 bereits bei etwa 10.000 Einheiten liegen wird.

Zudem konzentrieren sich Immobilienprodukte zunehmend auf Hochpreissegmente. Der Beweis dafür ist, dass das High-End-Segment und höher (Preis über 55 Millionen VND/m2) Anfang 2020 nur etwa 6 % des Gesamtangebots ausmachten. Bis zum dritten Quartal 2024 werden diese Produkte etwa 60 % ausmachen.

Ihm zufolge konzentrieren sich die Investoren angesichts des geringen Angebots auf dem Markt, nachdem rechtliche Probleme ausgeräumt und neue Produkte auf den Markt gebracht wurden, vor allem auf das mittlere und höhere Segment (Preise über 35 Millionen VND/m2). „Es dauert lange, ein Projekt zu starten, während die Grundstückspreise jeden Tag weiter steigen. Daher ist es für Investoren logisch, sich für Wohnungen mit Preisen im mittleren bis höheren Bereich zu entscheiden“, sagte Herr Quoc.

Der dritte Grund ist die Marktpsychologie. Insbesondere wenn die Wohnungspreise nicht stark gestiegen sind, neigen die Menschen dazu, auf Preissenkungen zu warten. Als sie jedoch sahen, dass die Preise um etwa 10–20 % anstiegen, stürzten sich alle auf den Kauf, weil sie Angst hatten, dass die Preise weiter steigen würden. Dies war ein zusätzlicher psychologischer Schlag, der den Markt erneut in die Höhe trieb.

„Tatsächlich war der Markt im vergangenen Jahr sehr heiß. Der Grund dafür liegt auch darin, dass die Menschen ziemlich ungeduldig geworden sind, nachdem sie darauf gewartet haben, dass die Wohnungspreise fallen“, sagte Herr Quoc. Er schloss.

Frau Nguyen Thi Hong Van, eine weitere Immobilienexpertin, sagte, dass die Immobilienpreise in Hanoi aufgrund natürlicher Faktoren wie Nachfrage und verbesserte Einkommen, Bevölkerungswachstum und Urbanisierung immer noch mechanisch stiegen. Ein plötzlicher Anstieg in naher Zukunft ist jedoch unwahrscheinlich.

Ihrer Ansicht nach waren die früheren hohen Immobilienpreise in Hanoi vor allem auf spekulative Kauf- und Weiterverkaufsaktivitäten zurückzuführen. Diese Gruppe muss nun beim Markteintritt sorgfältiger abwägen, wann der Anstieg der Immobilienpreise höher sein muss als die Kapitalkosten, die Kosten für die Nutzung finanzieller Fremdkapitalkosten sowie die Kosten für die Einkommensteuer. Die Grunderwerbssteuer wird berechnet auf der neuen Grundstückspreisliste näher am Markt.

Steigen die Wohnungspreise in diesem Jahr weiter?

Herr Vu Cuong Quyet – CEO von Dat Xanh North – erklärte, dass es im Wohnungsmarkt in Hanoi im Jahr 2024 zu sehr starken Preisschwankungen kommen werde. Es gibt Wohnungen, die im Vergleich zu 2023 um 40-50 %, sogar 60 % im Preis gestiegen sind. Im Vergleich zu den Preisen von 2023 sind die Wohnungspreise deutlich gestiegen. Zweitens werden für neue Projekte auch neue, von den Investoren festgelegte Preisniveaus festgelegt. Alle neuen Projekte liegen bei 70–90 Millionen VND/m2, sogar bei 110–120 Millionen VND/m2.

Experten gehen davon aus, dass sich das Angebot an günstigen Wohnungen in diesem Jahr verbessern wird (Illustration: Tran Khang).

„Ich denke, dass der aktuelle Wohnungspreis eine Schwelle erreicht hat und es schwierig ist, ihn noch weiter zu erhöhen. Denn wenn er weiter steigt, wird er die Kaufkraft der Menschen übersteigen und Liquiditätsschwierigkeiten verursachen. Aber es ist auch sehr schwierig, den Preis zu senken. Preis wegen der Kosten. Derzeit sind die Kosten für die Umsetzung eines Projekts sehr hoch, da sie Kapitalkosten, Zinsen, Baumaterialkosten und insbesondere Landnutzungskosten umfassen, die derzeit zum Marktpreis berechnet werden", sagte er.

In seinem Kommentar zum Wohnungstrend in diesem Jahr sagte Herr Quyet, dass sich die Wohnungspreise auf den Märkten von Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi stabilisieren werden. In diesem Jahr werden die Wohnungspreise in den Provinzen, insbesondere in den industriell entwickelten Provinzen, jedoch einen Liquiditätsdurchbruch erleben, da die Preise dort recht vernünftig sind.

Herr Nguyen Anh Que, ein Immobilienexperte, sagte, dass im Zeitraum 2020–2024 das Angebot an Wohnungen aufgrund zahlreicher Schwierigkeiten bei den Investitionsverfahren begrenzt sein werde, was zu starken Preissteigerungen führen werde. Allerdings unterliegt alles einem Zyklus und dem Gesetz von Angebot und Nachfrage. Wenn die Preise also zu stark steigen, passt sich der Markt an.

Ihm zufolge erreichten die Wohnungspreise in Hanoi im Oktober 2024 ihren Höhepunkt, sowohl hinsichtlich des Transaktionsvolumens als auch des Verkaufspreises. Seit November 2024 zeigt der Markt Anzeichen einer Trendwende, die Anleger haben begonnen, die Preise zu senken, das Transaktionsvolumen ist zurückgegangen und das Vertrauen in einen weiteren Anstieg der Wohnungspreise ist fast verschwunden.

Bis 2025 werden die Investitionsverfahren verbessert und das Wohnungsangebot, auch an Sozialwohnungen, erhöht. Mit einem neuen Angebot von über 10.000 Wohnungen in Gebieten wie Dong Anh, Me Linh, Thanh Tri, Nam Tu Liem und mehreren anderen Bezirken haben die Menschen mehr Auswahl.

Daher wird erwartet, dass der Verkaufspreis neuer Gewerbewohnungen in diesem Jahr im Vergleich zu 2024 um 5-10 % sinkt. Bis 2026 könnte der Rückgang 10-15 % erreichen und der Höhepunkt des neuen Angebots im Jahr 2026 erreicht werden. 2027 könnten die Preise um 20–30 %, insbesondere in den 3,5-Band-Bereichen.

Dem stimmt Dr. zu. Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vietnam Association of Real Estate Brokers (VARS), prognostiziert, dass das Wohnungsangebot in diesem Jahr weiter wachsen wird, vor allem in den Vorstädten der Metropolen. Es wird geschätzt, dass das Immobilienangebot in Hanoi und den Satellitenstädten etwa 37.000 Produkte umfassen wird, während es in Ho-Chi-Minh-Stadt und den Vororten etwa 18.000 Produkte umfassen wird. Das Wohnimmobilienangebot verringert die regionale Differenzierung.

Die Angebotsstruktur ist noch immer überwiegend auf High-End-Luxusprodukte ausgerichtet. Allerdings wird sich die Versorgung im bezahlbaren Segment durch die Zunahme sozialer Wohnungsbauprojekte deutlicher verbessern.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chuyen-gia-nhan-dinh-bat-ngo-ve-gia-chung-cu-trong-nam-nay-20250201202144681.htm