Angebot muss frei werden, Immobilienpreise müssen abkühlen

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Am 16. November wurde auf dem Forum „Für eine gesunde und entwicklungsfähige Immobilienwirtschaft“, das von Radio und Fernsehen Hanoi organisiert wurde und an dem über 100 Delegierte von Verwaltungsbehörden, Immobilienunternehmen und zahlreiche renommierte Wirtschaftsexperten teilnahmen, deutlich, dass der vietnamesische Immobilienmarkt aufgrund von Änderungen der Rechtspolitik, der Finanzierungskosten und Schwierigkeiten bei der Kapitalbeschaffung großem Druck ausgesetzt ist.

Unter Bezugnahme auf den jüngsten „starken“ Anstieg der Immobilienpreise analysierten Experten und Manager eingehend die aktuelle Situation, unterbreiteten praktische Empfehlungen zur Lösung unmittelbarer Probleme und gaben langfristige strategische Richtungen vor. Insbesondere ist es notwendig, grundsteuerliche Instrumente anzuwenden, um die übermäßig hohen Immobilienpreise abzukühlen, die eine nachhaltige Entwicklung des Marktes behindern.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), sagte, es sei notwendig, eine Immobiliensteuerpolitik zu entwickeln und anzuwenden, um den Markt zu regulieren, wenn er „heiß“ oder „eingefroren“ sei. Um jedoch eine Grundlage für die Anwendung zu schaffen, müssen Ressourcen für den Aufbau einer genauen und regelmäßig aktualisierten Datenbank zu Immobilientransaktionen und -preisen vorhanden sein.

Auf dem Forum sagte Dr. Can Van Luc betonte, wie wichtig es sei, die Steuer- und Geldpolitik so anzupassen, dass den Menschen der Erwerb eines Eigenheims leichter gemacht werde. Obwohl das Bauministerium günstige Kreditpakete für den sozialen Wohnungsbau aufgelegt hat, wie etwa ein 30.000 Milliarden VND umfassendes Paket mit einem um 3 % niedrigeren Zinssatz im Vergleich zum Vorjahr, ist die Zahl der Menschen, die Kredite für den Kauf von Eigenheimen aufnehmen, nicht wesentlich gestiegen, weil die Immobilienpreise nach wie vor zu hoch sind und sich die Menschen diese nicht leisten können.

Um den finanziellen Druck zu verringern, schlug Außerordentlicher Professor Dr. Dinh Trong Thinh vor, dass die Regierung die Suche nach zusätzlichem Kapital aus dem Ausland und von internationalen Investmentfonds in Erwägung ziehen sollte. „Der Schlüssel zur Senkung der Immobilienpreise liegt in der Erhöhung des Angebots, insbesondere des sozialen Wohnungsbaus. Dadurch wird der Markt ausgeglichen und die Menschen werden dabei unterstützt, Häuser zu angemesseneren Preisen zu kaufen“, betonte Außerordentlicher Professor Dr. Dinh Trong Thinh.

Aus Managementsicht sagte die stellvertretende Ministerin für natürliche Ressourcen und Umwelt, Nguyen Thi Phuong Hoa, dass die Regierung ein Pilotprogramm vorgeschlagen habe, bei dem Investoren das Recht erhalten, landwirtschaftliche und nicht landwirtschaftliche Flächen fünf Jahre lang für gewerblichen Wohnraum zu nutzen. Wenn dieser Pilotbeschluss in der 8. Sitzung der Nationalversammlung angenommen wird, wird er dazu beitragen, das Angebot auf dem Markt zu bereinigen und so zu einer Abkühlung der Immobilienpreise beitragen.

Prof. Dr. Hoang Van Cuong, Mitglied des Finanz- und Haushaltsausschusses der Nationalversammlung, schloss sich der Meinung von Experten für Steuerpolitik an und meinte, dass bald Steuern eingeführt werden sollten, die die Wertsteigerung von Grundstücken und Häusern regulieren. Allerdings muss der richtige Zeitpunkt gewählt werden, um die Schwierigkeiten für Unternehmen und Markt nicht noch zu vergrößern, während die Wirtschaft weiterhin mit zahlreichen Herausforderungen konfrontiert ist.

Laut Dr. Vu Dinh Anh sind Steuern lediglich ein Instrument zur Einschränkung der Immobilienspekulation und nicht die einzige Lösung. Im Kern geht es dabei um die korrekte Ermittlung des Bodenwerts als Grundlage für die Anwendung von Regulierungsmaßnahmen.

Das Problem des Immobilienmarktes besteht in letzter Zeit darin, dass die Wohnproduktstruktur nicht angemessen ist und es an preiswertem Wohnraum und bezahlbarem Wohnraum mangelt. Derzeit besteht in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt etwa 70 % des Neuangebots auf dem Markt aus Produkten der oberen Preisklasse, während bezahlbarer Wohnraum praktisch nicht vorhanden ist.

Nach Angaben des Bauamts von Hanoi organisiert die Stadt derzeit eine Bewertung der Investitionspolitik, um die Ausschreibung für ausgewählte Investoren für vier oder fünf Sozialwohnungsgebiete (unabhängig) in den Bezirken Dong Anh, Gia Lam und Me Linh zu ermöglichen.

Die Gesamtfläche dieser vier Wohngebiete beträgt rund 200 Hektar mit über 12.000 Wohnungen. Insbesondere darunter zwei Sozialwohnungsgebiete in der Gemeinde Tien Duong (Bezirk Dong Anh); Konzentriertes Sozialwohnungsgebiet in der Gemeinde Co Bi (Bezirk Gia Lam) und konzentriertes Sozialwohnungsgebiet in der Gemeinde Dai Mach (Bezirk Dong Anh), Gemeinde Tien Phong (Bezirk Me Linh).

Darüber hinaus hat die Stadt beschlossen, die Studentenwohngebiete im neuen Stadtgebiet Phap Van – Tu Hiep in Sozialwohnungen zur Miete umzuwandeln. Derzeit hat die Stadt das Bauamt beauftragt, einen Vorschlag für dieses Investitionsprojekt auszuarbeiten, der 2024 zur Genehmigung vorgelegt werden soll. Es wird erwartet, dass die Renovierung und Modernisierung der Gebäude A2 und A3 im Jahr 2026 abgeschlossen sein wird und der Bau des Gebäudes A4 spätestens 2027 abgeschlossen sein wird.

Insbesondere stimmt sich das Planungs- und Architekturamt von Hanoi mit den Volkskomitees der Bezirke und Städte sowie dem Verwaltungsrat der Industrie- und Exportverarbeitungszonen von Hanoi ab, um etwa 15 Grundstücksfonds zu überprüfen und zu ergänzen, um großflächige, unabhängige Sozialwohnungsgebiete mit synchroner Infrastruktur mit etwa 2.000 Sozialwohnungen pro Gebiet zu schaffen. Die Stadt wurde gebeten, die Auswahl von zwei bis drei in der Nähe von Industriegebieten gelegenen Gebieten vorzuschlagen, um dort im Jahr 2024 mit öffentlichem Investitionskapital gemäß der Richtlinie Nr. 34 des Politbüros Sozialwohnungen zur Miete zu bauen.

Derzeit gibt es in Hanoi 69 soziale Wohnungsbauprojekte, die umgesetzt wurden und werden. Davon wurden von 2021 bis heute etwa 0,64 Millionen Quadratmeter Sozialwohnungsfläche fertiggestellt, mit mehr als 10.270 Wohnungen in 8 vollständig fertiggestellten Projekten und 3 teilweise fertiggestellten Projekten. Im Zeitraum 2024 – 2025 plant Hanoi, etwa 0,345 Millionen Quadratmeter Sozialwohnungsfläche fertigzustellen, 5.923 Wohnungen in 11 Projekten. Somit wird Hanoi im Zeitraum 2021–2025 mit der voraussichtlichen Fertigstellung von etwa 15.440 Einheiten etwa 78,3 % des Ziels des städtischen Sozialwohnungsentwicklungsplans (1,215 Millionen Quadratmeter Grundfläche) erreichen. Im Zeitraum 2026 – 2030 werden in Hanoi 50 Projekte mit etwa 57.170 Wohnungen umgesetzt.

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