Bezahlbare Wohnungen auf dem Immobilienmarkt von Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt „ausgestorben“
Dem Bericht des Bauministeriums über den Wohnungs- und Immobilienmarkt im dritten Quartal zufolge erreichte die Zahl der erfolgreichen Transaktionen von Wohnungen und Einfamilienhäusern 38.398 Produkte, was einem Anstieg von 48 % gegenüber dem Vorquartal entspricht.
Was die Preise betrifft, so steigen die Wohnungspreise in Hanoi sowohl in neuen als auch in alten Projekten weiterhin an, wobei die Preise für neue Projekte vierteljährlich um etwa 4–6 % und jährlich um 22–25 % steigen. Auch die Wohnungspreise legten in einigen Regionen besonders stark zu und erhöhten sich lokal je nach Lage um etwa 35 bis 40 Prozent gegenüber dem Vorquartal.
Im Segment der erschwinglichen Wohnungen mit einem Verkaufspreis von weniger als 25 Millionen VND/m2 gibt es fast keine Transaktionen und Produkte zum Verkauf. Wohnungen der mittleren Preisklasse mit Preisen zwischen 25 Mio. VND/m2 und unter 50 Mio. VND/m2 machen noch immer einen großen Anteil der Transaktionen und des Angebots auf dem Markt aus. Der Rest sind Luxus- und Superluxuswohnungen (Preise über 50 Millionen VND/m2).
Forschungsdaten der Vietnam Association of Realtors (VARS) zeigen, dass das Segment der erschwinglichen Wohnungen (Preise unter 25 Millionen VND/m2) – bezahlbarer Wohnraum – in den letzten Jahren „ausgestorben“ ist und in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt nur sehr schwer oder sogar gar nicht wieder auftauchen wird.
Konkret zeigen die Statistiken dieser Einheit, dass im Zeitraum 2018–2023 nicht nur die Quantität kontinuierlich abnahm, sondern auch die Struktur des Wohnungsangebots in den beiden Sonderstadtgebieten zunehmend unausgewogener wurde. Die Angebotsstruktur tendiert zunehmend in Richtung des gehobenen Luxussegments. Der Anteil des neu auf den Markt gebrachten Wohnungsangebots im erschwinglichen Preissegment ist kontinuierlich zurückgegangen und wird in Ho-Chi-Minh-Stadt im Jahr 2021 und in Hanoi im Jahr 2023 offiziell „verschwinden“.
In Hanoi erreichte der Anteil der neu auf den Markt gebrachten erschwinglichen Wohnungen im Jahr 2018 35 %, sank 2019 auf 20 % und lag 2020 nur noch bei 12 %. In den Jahren 2021 und 2022 ging das Angebot an erschwinglichen Wohnungen in Hanoi weiter zurück und erreichte nur noch etwa 4 % des gesamten Angebots an zum Verkauf angebotenen Wohnungen. Es stehen keine bezahlbaren Wohnungen mehr zum Verkauf.
In Ho-Chi-Minh-Stadt ist der Anteil bezahlbarer Wohnungen seit 2018 stark gesunken, von 20 % im Jahr 2018 auf 0,5 % im Jahr 2020. Bis 2021 war das Segment der bezahlbaren Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt verschwunden.
Sozialwohnungsprojekt Dong Mo Dai Kim im Bezirk Hoang Mai, Hanoi (Foto: Ha Phong).
In den letzten neun Monaten hat sich das Wohnungsangebot in Hanoi deutlich erholt. Das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage ist jedoch gravierender geworden, da etwa 80 % der zum Verkauf stehenden Wohnungen in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt Preise von 50 Millionen VND/m2 oder mehr aufweisen.
Die Wohnungspreise steigen kontinuierlich und erreichen neue Niveaus, sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt, und liegen weit über der Bezahlbarkeit und den Einkommenswachstumsraten der Mehrheit der Bevölkerung.
Das Bauministerium ist der Ansicht, dass der Immobilienmarkt derzeit Einschränkungen und Mängel aufweist und dass sich Anzeichen von Instabilität und ungesunden Bedingungen abzeichnen. Insbesondere dann, wenn es im mittleren und oberen Wohnungssegment sowie bei Tourismusimmobilien Anzeichen eines Überangebots gibt, ist die Struktur der Immobilienprodukte unvernünftig. Gleichzeitig herrscht ein gravierender Mangel an Sozialwohnungen, Arbeiterwohnungen und Gewerbewohnungen zu erschwinglichen Preisen für Gering- und Mittelverdiener.
„Die Immobilienpreise, insbesondere die Preise für Wohnungen und Grundstücke, steigen ständig und sind höher als die Einkommen der Menschen. Dies erschwert es Geringverdienern in städtischen Gebieten und Arbeitern in Industrieparks, Wohnraum zu finden und zu schaffen. In Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt gibt es fast keine Wohnungen, die weniger als 25 Millionen VND/m2 kosten“, erklärte das Bauministerium.
Laut Herrn Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), herrscht auf dem Immobilienmarkt aufgrund rechtlicher Probleme ein Mangel an gewerblichem Wohnraum und die Struktur der Wohnprodukte ist aus dem Takt geraten. Es gibt viele hochwertige Häuser, aber es mangelt an bezahlbarem Gewerberaum, was in den letzten Jahren zu einem kontinuierlichen Anstieg der Immobilienpreise geführt hat. Dies macht es für Menschen mit mittlerem und niedrigem Einkommen in städtischen Gebieten, die wirklich ein Eigenheim brauchen, sehr schwierig, darin zu wohnen.
Lösungen, um bezahlbare Wohnungen wieder auf den Markt zu bringen
Um den Mangel an bezahlbarem Wohnraum zu beheben, ist laut Giang Huynh, Forschungs- und S22M-Direktorin bei Savills, eine umfassende Lösung erforderlich, die die Stärken des öffentlichen und des privaten Sektors vereint.
„Angesichts des begrenzten Staatshaushalts wird die Finanzierung von Sozialwohnungsprojekten auf viele Schwierigkeiten stoßen. Gleichzeitig steht der Privatsektor unter Inflationsdruck bei den Inputkosten. Daher ist eine effektive Zusammenarbeit zwischen beiden Seiten äußerst wichtig. Darüber hinaus werden eine zunehmende Baudichte und eine vernünftige Planung eine wichtige Rolle bei der Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum spielen“, sagte sie.
Laut Frau Giang Huynh muss die Stadtregierung starke Anreizmaßnahmen einführen, um die Mitarbeit der Grundbesitzer zu fördern und so neue nachhaltige Wohngebiete zu schaffen.
Ein Wohnhaus in Hanoi (Foto: Ha Phong).
„Durch die Optimierung der Grundstücksfläche in Kombination mit öffentlichen Einrichtungen und Grünflächen können wir das immer dringlicher werdende Wohnungsproblem schrittweise lösen. Eine enge Abstimmung zwischen Regierung und Investoren wird der Schlüssel zur Realisierung dieser Ideen sein“, betonten die Experten von Savills.
Dr. Nguyen Van Dinh, Vorsitzender des VARS, vertrat die gleiche Ansicht und sagte, dass ein energisches Eingreifen des Staates erforderlich sei.
Erstens muss der Staat Strategien erforschen und entwickeln, um günstige Bedingungen für Investoren zu schaffen, die bezahlbaren gewerblich genutzten Wohnraum schaffen wollen. Dies kann zum Beispiel durch die Befreiung oder Ermäßigung von Grund- und Körperschaftsteuern oder durch eine Erhöhung der Baudichte oder des Flächennutzungskoeffizienten im Vergleich zu den Standards für bezahlbaren gewerblich genutzten Wohnraum geschehen.
Gleichzeitig gibt es Vorzugsregelungen bei der Planungs- und Baugenehmigungsvergabe, was dazu beiträgt, die Projektentwicklungszeit zu verkürzen und somit die Investitionskosten zu senken. Darüber hinaus wird vorgeschlagen, bei der Auswahl der Investoren zur Umsetzung von Investitionsvorhaben auf Grundstücken „Vorrangpunkte“ an Investoren zu vergeben, die bezahlbaren Wohnraum geschaffen haben.
Zweitens ist es notwendig, Kooperationsprojekte zwischen der Regierung und dem privaten Sektor zu fördern, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Konkret wird der private Sektor den größten Teil des Bau- und Entwicklungsprozesses übernehmen, während der Staat Anreize für die Grundstücksbeschaffung und rechtliche Unterstützung bietet.
Drittens müssen die staatlichen Verwaltungsbehörden über Strategien verfügen, um die Nachfrage der Bevölkerung nach Wohnraum zu unterstützen. Die Regierung könnte die Einrichtung eines Fonds zur Unterstützung der Entwicklung und Erhaltung eines Angebots an bezahlbarem Wohnraum in Erwägung ziehen. Dieser Fonds kann aus dem Staatshaushalt und von privaten Investoren ergänzt werden.
Der Fonds wird Informationen zu Wohnungs- und Mietpreisen öffentlich und transparent veröffentlichen, um den Menschen einen einfachen Zugang und Vergleich zu ermöglichen und ihnen so die Auswahl von Wohnprodukten zu erleichtern, die ihren Bedürfnissen und finanziellen Möglichkeiten entsprechen. Gleichzeitig fungiert der Fonds auch als Verwaltungsorgan. Er führt eine allgemeine Überprüfung der Personen durch, die von diesem Fonds entwickelte Projekte gekauft/gemietet haben, und nimmt ihnen Häuser zurück, wenn sich herausstellt, dass sie gegen Vorschriften verstoßen, Einkommensnachweise gefälscht oder Vermögen nicht ordnungsgemäß deklariert haben.
Außerdem muss der Staat politische Maßnahmen ergreifen, um die Spekulationslust einzuschränken. Er sollte bald Grundsteuern prüfen und erheben, die auf Eigentümer abzielen, die ihre Immobilien nicht gewerblich nutzen oder nach Erhalt des Grundstücks keine Bauarbeiten durchführen. Der Staat muss außerdem Behörden oder Ausschüsse zur Überwachung des Wohnungsmarktes einrichten und Fälle von Spekulation, Preismanipulation oder illegalen Preiserhöhungen streng bestrafen.
Damit die Regulierungspolitik jedoch wirklich wirksam sein und einen langfristig sicheren und gesunden Marktbetrieb gewährleisten kann, muss der Staat das Informations- und Datensystem zum Immobilienmarkt sowie das entsprechende Wohnungsverwaltungssystem rasch fertigstellen.
Das Informationssystem und die Daten zum Immobilienmarkt, insbesondere die Preisdaten, werden eine wichtige Grundlage für die Verwaltung/Überwachung der Immobilienpreise sein und sicherstellen, dass Wohnungen für Gering- und Mittelverdiener erschwinglich bleiben und plötzliche Immobilienpreissteigerungen aufgrund von Spekulationen oder anderen Marktfaktoren vermieden werden.
Das integrierte Wohnungsverwaltungssystem mit einer nationalen Datenbank zur Bevölkerung sowie zum Sozialhilfezahlungsstatus, Hypothekenaufzeichnungen usw. wird den Behörden dabei helfen, die Transaktionshistorie und den Wohnungsstatus jedes Einzelnen zu ermitteln und Spekulanten von Hauskäufern mit echtem Wohnungsbedarf zu unterscheiden.
[Anzeige_2]
Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/can-ho-chung-cu-gia-25-trieu-dongm2-tuyet-chung-tai-ha-noi-va-tphcm-20241126020302836.htm
Kommentar (0)