Verbot der Manipulation des Immobilienmarktes

Vorschlag zur Abwicklung von Immobilientransaktionen über Banken

Delegierter Trinh Lam Sinh (Delegation An Giang) schlug vor, dem Gesetzesentwurf Bestimmungen hinzuzufügen, die Manipulationen und Störungen des Immobilienmarktes verbieten, und die Anzeichen für Manipulationen und Störungen des Immobilienmarktes klar zu definieren. „In jüngster Zeit hat manipulatives Verhalten den Immobilienmarkt destabilisiert und die sozioökonomische Entwicklung des Landes beeinträchtigt“, sagte Herr Sinh.

Viele Delegierte haben den gleichen Vorschlag. Trinh Xuan An (Delegierter aus Dong Nai), Fachmitglied des Nationalen Verteidigungs- und Sicherheitskomitees, schlug vor, die Manipulation des Immobilienmarktes in die Liste der verbotenen Handlungen aufzunehmen und gleichzeitig die Manipulation und Festsetzung von Immobilienpreisen klarer zu fassen. „Ich persönlich denke, dass Manipulationen auf dem Immobilienmarkt nicht weniger gefährlich sind als die im Strafgesetzbuch vorgesehenen Aktienmanipulationen. Derzeit werden Immobilienmärkte auf raffinierte Weise manipuliert, was zu einer Blasenbildung führt. Die Immobilienpreise sind im Vergleich zur Realität astronomisch hoch und müssen gesetzlich verboten werden, mit spezifischen Regelungen zu ihrer Beseitigung“, schlug Herr An vor.

Laut Herrn An besteht die Manipulation des Immobilienmarktes nicht nur darin, bei Auktionen hohe Preise festzusetzen und anschließend Anzahlungen zu stornieren, um die Preise in die Höhe zu treiben und Gewinne zu erzielen, sondern auch darin, durch ein Projekt die Preise anderer Projekte zu „stimulieren“ und so ein sehr hohes Preisniveau zu schaffen. „Ich denke, wenn man nicht sorgfältig vorgeht, bilden sich Blasen und es kommt zu schweren Zwischenfällen“, betonte Herr An.

Der stellvertretende Vorsitzende des Justizausschusses der Nationalversammlung, Nguyen Manh Cuong (Delegation von Quang Binh), äußerte seine Besorgnis über den Gesetzesentwurf, der besagt: „Der Staat verfügt über Richtlinien, um Bedingungen für Organisationen und Einzelpersonen zu schaffen, damit diese bei Immobilientransaktionen bargeldlose Zahlungen leisten können.“ Laut Herrn Cuong ist die bargeldlose Zahlung eine sehr wichtige Lösung zur Vorbeugung und Bekämpfung von Korruption und Negativität. Er schlug daher vor, dass der Staat bei großen Transaktionen, etwa bei Immobilientransaktionen, dazu übergehen sollte, bargeldlose Zahlungen vorzuschreiben, anstatt sie nur zu ermöglichen.

Delegierter Trinh Xuan An (Dong Nai-Delegation)

Delegierter Trinh Xuan An äußerte seine Zustimmung zu den Vorschriften zur Zahlung bei Immobilientransaktionen, wonach Projektinvestoren und Immobilienunternehmen Geld von Kunden über Bankkonten in Vietnam erhalten müssen. „Ich bin der Meinung, dass alle Transaktionen im Zusammenhang mit Immobilien über Banken abgewickelt werden müssen, nicht nur die von Investoren und Unternehmen. Wir haben bei der Einführung bargeldloser Zahlungstransaktionen einen bedeutenden Schritt nach vorne gemacht und ich schlage vor, dass wir diese Entwicklung noch weiter vorantreiben müssen“, schlug Herr An vor.

Alle Transaktionen im Zusammenhang mit Immobilien müssen über Banken abgewickelt werden, nicht nur Investoren und Unternehmen. Wir haben auf dem Weg zum bargeldlosen Bezahlen schon viel erreicht, ich schlage vor, wir gehen noch einen Schritt weiter.

Delegierter Trinh Xuan An, Vollzeitmitglied des Nationalen Verteidigungs- und Sicherheitskomitees (Dong Nai-Delegation)

Broker „werfen und fangen“ stören den Markt

In Bezug auf die Regelungen zu Handelsplätzen für Immobilien erklärte der Vorsitzende des Wirtschaftsausschusses, Vu Hong Thanh, in dem Bericht über den Erhalt und die Überarbeitung des vorherigen Gesetzesentwurfs, dass nach der Stellungnahme zahlreicher Abgeordneter der Nationalversammlung und nach der Erläuterung und Annahme des Gesetzesentwurfs die Regelung, wonach Immobilientransaktionen über den Handelsplatz abgewickelt werden müssen, gestrichen und diese lediglich gefördert würden. „Das Erzwingen von Immobilientransaktionen birgt das Risiko der Ausbeutung und gewährleistet nicht die Entwicklung eines gesunden, sicheren und nachhaltigen Immobilienmarktes“, sagte Herr Thanh. Darüber hinaus sieht der Gesetzentwurf auch vor, dass Immobiliengeschäfte, an denen natürliche Personen beteiligt sind, notariell beurkundet und beglaubigt werden müssen. Handelt es sich bei einer Partei um ein Immobilienunternehmen, ist eine notarielle Beglaubigung oder Zertifizierung nicht erforderlich.

Abgeordneter Hoang Van Cuong (Delegation Hanoi) sagte in seinem Kommentar, dass Verträge über Immobilientransaktionen nicht notariell beglaubigt werden müssten, sondern über Handelsplattformen bestätigt werden könnten. Herr Cuong analysierte, dass der Handelssaal eines der drei Elemente sei, aus denen sich der Immobilienmarkt zusammensetze, das aktuelle Immobilienwirtschaftsgesetz jedoch die Funktion des Saals nicht angemessen regele, wenn es ihm sowohl die Teilnahme am Verkauf als auch am Kauf und nicht nur an der Vermittlung erlaube. „Der Parketthandel sollte eigentlich nur als Zwischenhändler fungieren, doch mittlerweile wird sowohl gekauft als auch verkauft, und die Leute sprechen von einer „Werfen-und-Fangen“-Situation, die den Markt durcheinanderbringt“, betonte Herr Cuong.

Von dort aus schlug Abgeordneter Cuong vor, dass das Gesetz strengere Regelungen enthalten müsse, der Boden nur die Vermittlerfunktion ausübe und für die den Kunden und dem Staat zur Verfügung gestellten Informationen verantwortlich sein müsse. Gleichzeitig darf der Parketthändler nicht am Kauf und Verkauf teilnehmen und erhält lediglich Gebühren, einschließlich Transaktionsbestätigungsgebühren in Höhe der Notargebühren und Maklergebühren gemäß der Vereinbarung. Laut Herrn Cuong überträgt dieser Ansatz der Börse die Verantwortung, ordnungsgemäß als Makler zu fungieren, Kunden zu beraten und dem Staat Marktinformationen bereitzustellen.

In einer Debatte mit dem Abgeordneten Cuong sagte der Abgeordnete Nguyen Van Than (Delegation von Thai Binh), dass die notarielle Beglaubigung derzeit viele Probleme aufweise, dass es jedoch „sehr gefährlich“ sei, wenn die notarielle Beglaubigung ignoriert werde oder den Börsenparketten zusätzliche Rechte eingeräumt würden. Herr Than schlug vor, dass Transaktionen nur durch eine notarielle Beglaubigung bestätigt werden sollten, da das Plenum kein staatliches Recht darstellen könne.

Er sagte, dass Abgeordneter Hoang Van Cuong „theoretisch gedacht“ habe, als er vorschlug, Parketthändlern die Teilnahme am Kauf und Verkauf zu verbieten. „In Wirklichkeit kann man das nicht verbieten, denn die Leute haben viele Möglichkeiten, zu bekannten Preisen zu kaufen und zu verkaufen. Die Delegierten wissen alle, dass es in der Vergangenheit Hochhäuser gab, insbesondere solche von staatlichen Unternehmen oder großen privaten Firmen, die Preise anboten. Auf Nachfrage der Investoren hieß es am nächsten Tag, sie seien ausverkauft, aber auf dem Immobilienmarkt waren sie immer noch zu hohen Preisen zu haben, sogar zum anderthalb- oder doppelt so hohen Preis. Das ist sehr gefährlich“, sagte Herr Than und schlug vor, den Handelssaal frei zu halten. „Guter Wein braucht keinen Weinstock“, wenn das Geschäft gut läuft, werden die Kunden kommen, wenn es nicht gut läuft, werden die Kunden nicht kommen.

Als er anschließend die Meinungen der Delegierten entgegennahm, sagte der Vorsitzende des Wirtschaftsausschusses, Vu Hong Thanh, dass alle Delegierten die Qualität und Professionalität der Handelsräume verbessern wollten. Der Redaktionsausschuss wird daher prüfen, wie die Börsenmakler die Funktion von Vermittlern übernehmen können, ohne direkt am Kauf und Verkauf teilzunehmen, was zu Marktstörungen führen kann.

Sollten wir vor dem Bau des Fundaments eine Kaution für die Wohnung entgegennehmen?

Für künftige Wohnungstransaktionen bietet der Gesetzentwurf zwei Optionen. Erstens ist es dem Investor gestattet, Anzahlungen von Kunden zu erhalten, wenn das Projekt alle Voraussetzungen für die Inbetriebnahme erfüllt (einschließlich eines der folgenden Dokumente: Landnutzungsrechte, Baugenehmigung, Abnahmedokumente für den Fundamentbau bei Wohnungen oder Gebäuden mit gemischter Nutzung und Häusern usw.). Zweitens ist es dem Investor gestattet, eine Anzahlung zu verlangen, wenn das Projekt über einen geprüften Grundentwurf und eines der Dokumente zu den Landnutzungsrechten verfügt. Die maximale Anzahlung beträgt höchstens 10 % des Verkaufspreises beim Leasingkauf.

Der Abgeordnete Tran Hong Nguyen (Delegation von Binh Thuan) schlug in seiner Stellungnahme eine Regelung nach Option 1 vor, da diese für die Kunden weniger riskant sei. Ihm zufolge würde die Zeit vom Eingang der Anzahlung bis zur tatsächlichen Projektumsetzung sehr lang sein, wenn die Anzahlung gleich nach der Genehmigung des Grundentwurfs des Projekts erhoben würde. Gleichzeitig kam es auf dem Immobilienmarkt in letzter Zeit zu zahlreichen komplizierten Entwicklungen. Investoren von Immobilienprojekten nutzen weiterhin Einlagen und Kapitaleinlageverträge, um willkürlich Kapital zu mobilisieren, was zu Unsicherheit und Unordnung führt. Viele Projekte sind nach Erhalt der Anzahlung fünf oder sogar zehn Jahre später noch nicht umgesetzt.

Im Gegenteil, der Abgeordnete Pham Van Hoa (Delegation von Dong Thap) unterstützte die Wahl von Option 2, weil „sie den Investoren sehr gefällt und auch von den Kunden akzeptiert wird“. Herr Hoa analysierte, dass Investoren nicht immer über 100 % Kapital verfügen und sich für die Umsetzung ihrer Projekte Geld von Banken leihen müssen. Die Anzahlung von 10 % ist im Vergleich zum Wert des Hauses nicht viel. Sie schafft nicht nur die Voraussetzungen dafür, dass der Investor über das nötige Geld verfügt, um das Projekt durchzuführen, sondern schafft auch Vertrauen zwischen den beiden Parteien. Ganz zu schweigen davon, dass Kunden, die eine Anzahlung leisten, auch einen Rabatt bekommen können. „Wenn der Investor über ein Dokument mit Landnutzungsrechten verfügt, also über eine Entscheidung zur Pacht des Landes und zur Zahlung von Landnutzungsgebühren, dann betrügt er meiner Meinung nach nicht“, sagte Herr Hoa.

Delegierter Pham Van Hoa (Dong Thap-Delegation)

Auch die Delegierte Nguyen Thi Viet Nga (Delegation Hai Duong) schlug die Wahl der zweiten Option vor, da diese Bedingungen für die Entwicklung von Unternehmen und Investoren schaffen werde. Frau Nga räumte ein, dass diese Option möglicherweise größere Risiken für die Kunden mit sich bringe, diese könnten jedoch durch eine Verschärfung des Managements und eine Erhöhung der Verantwortung der staatlichen Behörden überwunden werden. Im Gegenteil: Option 1 ist zwar sicherer für die Kunden, schränkt aber gleichzeitig die Geschäftsmöglichkeiten ein und läuft damit scheinbar der Förderung und Schaffung von Mechanismen zur Geschäftsentwicklung zuwider.

Delegierte Huynh Thi Phuc (Delegation Ba Ria-Vung Tau) schlug vor, die Kaution auf höchstens 5 % statt 10 % wie im Entwurf festzulegen. Dieses Niveau ist für Einleger und Einlagenempfänger von ausreichendem Wert, um das gegenseitige Vertrauen aufrechtzuerhalten, die Verpflichtung bewusst einzuhalten und sicherzustellen, dass die Einlage nicht dem Zweck der Kapitalmobilisierung dient.

Der Vorsitzende des Wirtschaftsausschusses, Vu Hong Thanh, sagte, dass beide Optionen positive und negative Aspekte hätten. Der positive Aspekt von Option 1 besteht darin, dass die Interessen der schwächeren Partei, des Käufers, geschützt werden können. Auf der Unternehmensseite kann dadurch jedoch kein Zugang zu potenziellen Investoren gewährleistet werden. Der positive Aspekt von Option 2 besteht darin, dass günstige Bedingungen für Unternehmen geschaffen werden. Allerdings sind vom Grundentwurf bis zur Erteilung der Baugenehmigung viele Schritte erforderlich und es kann zu Verzögerungen kommen, die die Rechte der Bürger beeinträchtigen. „Wenn es nicht klar ist oder keine Einigung besteht, schlagen wir vor, diesen Inhalt zur Abstimmung zu stellen, damit die Nationalversammlung ihre Meinung äußern kann“, sagte Herr Thanh.

Quellenlink: https://thanhnien.vn/cam-thao-tung-thi-truong-bat-dong-san-18523103123031237.htm