Resort-Immobilien befinden sich noch immer in einem Zustand der „Verlustreduzierung“

Die Liquidität hat sich noch nicht verbessert

Einer aktuellen Umfrage von Batdongsan.com.vn zufolge besteht bei Immobilien im Ferienbereich, insbesondere bei Condotels (Hotelapartments), weiterhin die Situation der „Verlustbegrenzung“. Obwohl es keine Massenverkäufe mehr wie während der COVID-19-Pandemie oder der „eingefrorenen“ Marktphase Anfang 2023 gibt, haben die Nachrichten über „Verlustbegrenzungen“, die kontinuierlich auf den Immobilienmärkten verbreitet werden, die Negativität dieses Marktes gezeigt.

Diese Verkaufsanzeigen stammen aus vielen Projekten, von Quang Ninh – wo sich die meisten Ferienimmobilienprojekte im Norden konzentrieren – bis hin zu Quang Binh, Da Nang, Kien Giang, Vung Tau … Insbesondere bei der Art der Ferienvillen fällt auf, dass bei einigen Projekten der „Verlustminderungspreis“ im Vergleich zur Zeit, als der Markt geschäftig war, um 3–9 Milliarden VND/Einheit gesunken ist.

Auf den Immobilienmärkten werden viele Anzeigen für „verlustbringende“ Ferienimmobilien geschaltet.

Was Condotels betrifft, so scheinen viele Investoren genug von dieser Art von Immobilien zu haben, da es noch immer viele Probleme gibt, wie etwa ungeklärte Rechtsfragen, unbefriedigende Gewinne und vor allem Uneinigkeit über die Betriebs- und Verwaltungsmethoden des Investors. Bei dieser Art beträgt der Verlustschnittpreis je nach Projekt und Gebiet üblicherweise zwischen 15 und 30 %.

Ein aktueller Bericht von DKRA Vietnam zeigt außerdem, dass der Liquiditätsmangel bei Investoren in den meisten Resort-Immobiliensegmenten des Landes weiterhin anhält. Im August 2023 wurden im Segment der Ferien-Reihenhäuser/Geschäftshäuser nur 3 Einheiten verkauft, bei den Ferien-Villen nur 9 Einheiten und bei den Condotels 17 Einheiten.

Diese Situation hat den Marktbestand auf ein hohes Niveau getrieben. Bis Juni war der Bestand an Condotels sprunghaft auf über 42.000 Einheiten angestiegen, während es insgesamt etwa 30.000 Einheiten an Strand-Shophouses und Resort-Villen gab.

Aufgrund mangelnder Liquidität steigt der Bestand an Ferienimmobilien täglich.

Angesichts dieser Situation wenden Projektinvestoren weiterhin in großem Umfang zahlreiche Vorzugsrichtlinien an, darunter Skonti für schnelle Zahlungen, Zinsstützungen, tilgungsfreie Zeiträume und Rückmietzusagen, um die Marktnachfrage anzukurbeln. Bei einzelnen Projekten werden die Preise für Resort-Villen für Kunden, die schnell zahlen, um 40–50 % reduziert.

Die Ursachen und die Existenz des eingefrorenen Immobilienmarktes für Ferienanlagen wurden klar dargelegt, einschließlich der Probleme im Zusammenhang mit der Erholung der Tourismusbranche. Aufgrund der geringen Besucherzahl ist die Rentabilität von Ferienimmobilien stark zurückgegangen, was dazu geführt hat, dass viele Investoren diesem Markt keine Beachtung mehr schenken möchten.

Tourismusbranche wird sich kurzfristig nicht erholen

Einer Studie von Savills zufolge erholen sich die Geschäftsaktivitäten im Freizeitbereich, beispielsweise in der Hotellerie, in den meisten Ländern der Welt allmählich auf das Niveau vor der Pandemie, mit Ausnahme der Region Asien-Pazifik.

In Südostasien führt Singapur die Erholung an, angetrieben vom Wachstum der durchschnittlichen Zimmerpreise (ADR). Auch Thailand verzeichnete eine gute Genesungsrate. Gleichzeitig sind die Geschäftsaktivitäten auf dem vietnamesischen Markt niedriger als vor der Pandemie, wie sowohl die Zimmerbelegung als auch die durchschnittlichen Zimmerpreise zeigen.

Mauro Gasparotti, Direktor von Savills Hotels, kommentierte: „Die Faktoren, die den vietnamesischen Resortmarkt beeinflussen, lassen sich in drei Gruppen einteilen: kurzfristige, mittelfristige und langfristige. Jede Gruppe hat einen unterschiedlichen Einfluss auf die Markterholung. Kurzfristig hat das Ausbleiben chinesischer Besucher, die 2019 32 % aller internationalen Besucher in Vietnam ausmachten, das Resortgeschäft vor große Herausforderungen gestellt. Zudem sind die Kosten für Langstreckenflüge gestiegen, was sich ebenfalls auf die Erholung einiger Märkte, wie beispielsweise des europäischen Tourismusmarktes, auswirkt. Im Vergleich zum gleichen Zeitraum 2019 liegt die Gesamtzahl der europäischen Besucher in Vietnam immer noch rund 38 % unter dem Niveau vor der Pandemie.“

Herr Mauro Gasparotti, Direktor von Savills Hotels.

Den Zahlen zufolge lag der asiatische Tourismusmarkt nach Vietnam in den ersten acht Monaten des Jahres 2023 ebenfalls 32 % unter dem Niveau vor der Pandemie. Südkorea ist derzeit der größte internationale Tourismusmarkt für Vietnam, die Gesamtzahl der Besucher ist jedoch immer noch niedriger als 2019.

Was bevölkerungsreiche Märkte wie China betrifft, erreichte die Zahl der Besucher in Vietnam insgesamt nur 950.000, was einem Rückgang von 28 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2019 entspricht. Die amerikanischen und australischen Tourismusmärkte lagen etwa 8 % unter dem Vorjahreswert und erreichten insgesamt 900.000 Besucher, hauptsächlich Touristen aus den USA und Australien.

Neben der langsamen Erholung der Nachfrage beeinträchtigt auch die Überangebotssituation die Fähigkeit zur Erholung und Entwicklung. Statistiken von Savills Hotels zeigen, dass seit 2016 durchschnittlich jährlich rund 15.000 Zimmer im mittleren bis gehobenen Segment auf den Beherbergungsmarkt kommen. Damit hat sich das Zimmerangebot in nur sechs Jahren verdoppelt.

Inländische Touristen sind nach wie vor die wichtigste treibende Kraft für den Tourismus in Vietnam. In den ersten acht Monaten des Jahres 2023 begrüßte die vietnamesische Tourismusbranche 86 Millionen inländische Besucher, ein Anstieg von 7,8 % gegenüber dem gleichen Zeitraum des Vorjahres. Dies dürfte mittel- und langfristig der Wachstumsmotor der Tourismusbranche sein.

Was ein weiteres Problem der Marktversorgung betrifft, sind die Experten von Savills der Ansicht, dass die Resortbranche in Vietnam großes Potenzial hat, jedoch nicht alle Modelle effektiv funktionieren können. Manche Investoren stürzen sich auf den Markt, ohne die örtlichen Marktbedingungen gründlich zu prüfen, und gehen sogar davon aus, dass alle Hotelgeschäftsmodelle gleich seien.

Dies führt dazu, dass die Projektplanung und -implementierung nicht ordnungsgemäß durchgeführt werden, was die Funktionsfähigkeit des Projekts nach Abschluss einschränkt. Abhängig von den Marktgegebenheiten können manche Hotelmodelle jedoch auch besser funktionieren.

Quelle: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-nghi-duong-van-dang-trong-tinh-trang-cat-lo-post266842.html