Resort-Immobilien, das „verlorene Kind“ des Marktes
In der Resolution 08/2017 beschloss das Politbüro, den Tourismus zu einer Vorreiterbranche zu machen, gesellschaftliche Ressourcen für Investitionen in die Tourismusentwicklung zu mobilisieren und in Großprojekte und Unterhaltungsstätten in Schlüsselbereichen zu investieren …
Aus diesem Grund haben in jüngster Zeit viele Investoren ihr Geld in touristische Immobilienprojekte, Resorts, Hotels oder Luxusresorts gesteckt. Allerdings ist der Tourismus- und Ferienimmobiliensektor mit zahlreichen rechtlichen Problemen konfrontiert.
Illustrationsfoto. (Quelle: DK)
Beim Workshop „Änderung des Bodengesetzes: Schaffung von Land für den Tourismus“, der am Morgen des 19. Oktober stattfand, sagte Herr Nguyen Van Dinh, Vizepräsident der Vietnam Real Estate Association, dass in Vietnam derzeit über 200 touristische Immobilienprojekte umgesetzt würden, bei denen fast 100.000 Condotels, 3.000 Villen und 15.000 neue Hotelzimmer geschaffen würden.
Bis 2030 könnte Vietnam zu einer Tourismus-Großmacht werden, mit 160 Millionen einheimischen und 50 bis 70 Millionen ausländischen Besuchern. Dafür wären etwa 500.000 Übernachtungszimmer nötig, ganz zu schweigen von anderen Dienstleistungen, vor allem dem Luxustourismus, der praktisch nicht existiert.
Laut Herrn Dinh hat Vietnam derzeit lediglich ein Drittel seines Infrastruktursystems fertiggestellt, um den zukünftigen Bedarf decken zu können, und die Qualität ist nicht hoch. Und diese Zahl stagnierte in den vergangenen Jahren, weil die rechtlichen Probleme nicht gelöst wurden.
Herr Dinh sagte, dass Ferienimmobilien wie das „verlorene Kind“ des Marktes seien. Da die Namen der Entwickler von Tourismusimmobilien im Grundstücksgesetz nicht erwähnt werden, fehlt diese Themengruppe im Grundstücksgesetz, im Investitionsgesetz und in anderen Regelungen zum Immobilienmarkt.
„Es gibt mehr als 100 große Tourismusprojekte, die brachliegen und auf rechtliche Lösungen warten. Wenn diese Situation anhält, wird das Investitionen im Tourismus nicht fördern, Investoren abschrecken und sogar lokale Behörden, die Investitionen fördern wollen, werden auf Schwierigkeiten stoßen“, sagte Herr Dinh.
Es gibt noch viele weitere Schwierigkeiten.
Unterdessen erklärte Rechtsanwalt Nguyen Hong Chung, Vorstandsvorsitzender von DVL Ventures und stellvertretender Vorsitzender des Hanoi Real Estate Club, dass es bei Immobilienprojekten im Tourismus- und Resortbereich noch immer ein schwierigeres und eher „schwieriges“ Problem gebe, nämlich die Regelung von Fällen, in denen der Staat im nationalen und öffentlichen Interesse Land für die sozioökonomische Entwicklung zurückgewinnt.
Dementsprechend wird bestimmt, dass das Projekt, bei dem der Staat Land zurückgewinnt, der Verbesserung der technischen Infrastruktur und der gemeinsamen sozialen Infrastruktur der Bevölkerung dient und die soziale Sicherheit der Bevölkerung gewährleistet. Ausgenommen sind Projekte mit dem Ziel der Entwicklung von Tourismus, Unterhaltung oder Erholung oder der Kombination von gewerblichem Wohnungsbau mit der Entwicklung von Tourismus, Dienstleistungseinrichtungen, Unterhaltung und Erholung.
Der Entwurf zur Überarbeitung des Bodengesetzes sieht allerdings keine Regelungen zur Landrückgewinnung für neue Stadtgebietsprojekte vor. Daher ist es notwendig, den Inhalt „Projekte für neue Stadtgebiete mit einer Größe von über 300 Hektar“ zu den Immobilienprodukttypen im überarbeiteten Bodengesetz hinzuzufügen, um die Synchronisierung des technischen Infrastruktursystems und der sozialen Infrastruktur sicherzustellen.
Laut Herrn Chung hat sich der Tourismus im Zeitraum von 2015 bis 2019 stark entwickelt, viele Provinzen und Städte betrachteten die Entwicklung des Tourismus als eine gute Richtung und sahen ihn als Speerspitze. Dies führt dazu, dass, obwohl das Gesetz vorsieht, dass Tourismusimmobilien nicht der Landgewinnung durch den Staat unterliegen, viele Provinzen dennoch Land zurückgewinnen und an Unternehmen vergeben, da Tourismusprojekte als Schlüsselprojekte eingestuft werden.
Wissenschaftlicher Workshop zum Thema „Novelle des Bodenrechts: Flächen für den Tourismus schaffen“. (Foto: DT)
Infolgedessen begannen nach 2019 rechtliche Probleme im Zusammenhang mit Tourismusimmobilien aufzutreten. Als ein Antrag auf Überprüfung gestellt wurde, wurden zahlreiche Projekte aufgrund von Vorschriften zur Landzuteilung ausgesetzt. Infolgedessen sind diese Projekte immer noch ausgesetzt, während auf einen neuen Rechtsrahmen gewartet wird.
„Damit sich der Tourismus wirklich zu einem führenden Wirtschaftssektor entwickeln kann, muss das neue Bodengesetz meiner Meinung nach spezifische Regelungen für Tourismusflächen enthalten. Gleichzeitig gibt es hinsichtlich Land, Steuern, Investitionen usw. wirklich offene Richtlinien und Mechanismen für die Entwicklung des Tourismus.
Die wirtschaftliche Entwicklung hat in jeder Phase unterschiedliche Prioritäten. Wenn wir den Tourismus als Speerspitze identifiziert haben, müssen Tourismusprojekte wie Freizeitparks, Unterhaltungsbereiche, Mehrzweckkomplexe usw. zur Liste der vom Staat für die sozioökonomische Entwicklung zurückgewonnenen Gebiete hinzugefügt werden“, schlug Herr Chung vor.
Der Immobilienrechtsexperte Nguyen Van Dinh wies zudem auf einen weiteren Mangel im Entwurf des (geänderten) Grundstücksgesetzes hin, der die Rückgewinnung von Land zur sozioökonomischen Entwicklung im nationalen und öffentlichen Interesse betrifft.
Der Entwurf sieht eine Landrückgewinnung für gemischte Wohn-, Gewerbe- und Dienstleistungsprojekte nur dann vor, wenn der Volksrat der Provinz dies im Einklang mit den örtlichen Gegebenheiten beschließt.
Das Projekt muss sich also auf einen Teil der Wohnfunktion „beschränken“ (keine Regelung hinsichtlich der Höhe oder des Prozentsatzes), damit der Staat das Land zurückfordern kann.
„Ich stimme der Ansicht zu, dass Land sowohl für rein touristische als auch für Unterhaltungs- und Erholungsprojekte (ohne Wohnfunktion) zurückgewonnen werden muss. An touristisch geeigneten Standorten sollte jedoch dem Landerwerb Vorrang eingeräumt werden, um wichtige Tourismusprojekte umzusetzen und so Impulse für die lokale sozioökonomische Entwicklung zu setzen und sogar eine Ausweitung auf die gesamte Region und das gesamte Gebiet zu ermöglichen“, erklärte Herr Dinh.
Herr Dinh analysierte, dass in der Realität große Projekte, die potentielle und fähige Investoren anziehen würden, nicht umgesetzt werden könnten, wenn der Landerwerb nicht erlaubt sei. Bleibt es beim aktuellen Gesetzentwurf, wird die Umsetzung zentraler Tourismusprojekte blockiert. Um Tourismus-, Unterhaltungs- und Erholungsprojekte durchführen zu können, sind Kommunen gezwungen, einen Teil (möglicherweise einen sehr kleinen Prozentsatz) an Wohngebieten in das Planungsschema des Projekts „einzufügen“, um die Bedingungen für den Landerwerb zu erfüllen.
Diese Art des „Ausweichens“ wird Konsequenzen haben. Ungenutzte Wohngrundstücke führen zu einer Verschwendung von Ressourcen oder dienen bei Nutzung einer Wohnfunktion im Rahmen eines Tourismusprojektes. Langzeitbewohner, die in dem Projekt leben, reduzieren den Luxus eines Resortprojekts. Deshalb ist Herr Dinh der Ansicht, dass es notwendig ist, Artikel 79 des Entwurfs um die Möglichkeit der Landrückgewinnung zu ergänzen, um reine Tourismus-, Unterhaltungs- und Erholungsprojekte umzusetzen, die keine Wohnfunktion haben.
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