Resort-Immobilien, das „verlorene Kind“ des Marktes

Resort-Immobilien, das „verlorene Kind“ des Marktes

In der Resolution 08/2017 ist das Politbüro entschlossen, den Tourismus zu einer Vorreiterbranche zu machen, soziale Ressourcen für Investitionen in die Tourismusentwicklung zu gewinnen, in Großprojekte und Unterhaltungsstätten in Schlüsselbereichen zu investieren …

Aus diesem Grund haben in letzter Zeit viele Investoren Geld in touristische Immobilienprojekte, Resorts, Hotels oder Luxusresorts gesteckt. Allerdings ist der Sektor der Tourismus- und Ferienimmobilien mit zahlreichen rechtlichen Problemen konfrontiert.

Illustrationsfoto. (Quelle: DK)

Beim Workshop „Änderung des Bodengesetzes: Schaffung von Land für den Tourismus“, der am Morgen des 19. Oktober stattfand, sagte Herr Nguyen Van Dinh, Vizepräsident der Vietnam Real Estate Association, dass in Vietnam derzeit mehr als 200 touristische Immobilienprojekte umgesetzt würden, bei denen fast 100.000 Condotels, 3.000 Villen und 15.000 neue Hotelzimmer entstehen würden.

Bis 2030 könnte Vietnam zu einer Tourismus-Hochburg werden, mit 160 Millionen einheimischen Besuchern und 50 bis 70 Millionen internationalen Besuchern. Dafür wären etwa 500.000 Übernachtungszimmer nötig, ganz zu schweigen von anderen Dienstleistungen, insbesondere dem Luxustourismus, der praktisch nicht existiert.

Laut Herrn Dinh verfügt Vietnam derzeit nur über ein Drittel seines Infrastruktursystems, um den Bedarf decken zu können, und die Qualität ist auch in Zukunft nicht hoch. Und diese Zahl stagniert seit einigen Jahren, weil die rechtlichen Fragen nicht geklärt sind.

Herr Dinh sagte, dass Ferienimmobilien wie das „verlorene Kind“ des Marktes seien. Da im Grundstücksgesetz die Namen der Entwickler von Tourismusimmobilien nicht erwähnt werden, fehlt diese Themengruppe im Grundstücksgesetz, im Investitionsgesetz und in anderen Vorschriften zum Immobilienmarkt.

„Mehr als 100 große Tourismusprojekte liegen derzeit auf Eis und warten auf rechtliche Lösungen. Wenn diese Situation anhält, werden Tourismusinvestitionen und Investoren abgeschreckt, und selbst lokale Behörden, die Investitionen fördern wollen, werden in Schwierigkeiten geraten“, sagte Herr Dinh.

Es gibt noch viele andere Schwierigkeiten.

Unterdessen erklärte Rechtsanwalt Nguyen Hong Chung, Vorstandsvorsitzender von DVL Ventures und stellvertretender Vorsitzender des Hanoi Real Estate Club, dass es bei Immobilienprojekten im Tourismus- und Resortbereich noch immer ein schwierigeres und eher „schwieriges“ Problem gebe, nämlich die Regelung von Fällen, in denen der Staat im nationalen und öffentlichen Interesse Land für die sozioökonomische Entwicklung zurückfordert.

Dementsprechend ist das Projekt, bei dem der Staat Land zurückgewinnt, auf die Modernisierung der technischen Infrastruktur und der allgemeinen sozialen Infrastruktur der Bevölkerung sowie auf die Gewährleistung der sozialen Sicherheit der Bevölkerung ausgerichtet. Ausgenommen sind Projekte mit dem Ziel der Entwicklung von Tourismus, Unterhaltung und Erholung oder der Kombination von gewerblichem Wohnraum mit der Entwicklung von Tourismus, Dienstleistungseinrichtungen, Unterhaltung und Erholung.

Der Entwurf des überarbeiteten Bodengesetzes enthält jedoch keine Regelungen zur Landrückgewinnung für neue Stadtgebietsprojekte. Daher ist es notwendig, den Inhalt „Projekt für ein neues Stadtgebiet mit einer Größe von über 300 Hektar“ zu den Immobilienproduktarten im überarbeiteten Bodengesetz hinzuzufügen, um die Synchronisierung des technischen Infrastruktursystems und der sozialen Infrastruktur sicherzustellen.

Laut Herrn Chung hat sich der Tourismus im Zeitraum von 2015 bis 2019 stark entwickelt, viele Provinzen und Städte betrachteten die Entwicklung des Tourismus als eine gute Richtung und sahen darin eine Speerspitze. Dies führt dazu, dass, obwohl das Gesetz vorsieht, dass Tourismusimmobilien nicht der Landrückgewinnung durch den Staat unterliegen, viele Provinzen dennoch Land zurückgewinnen und an Unternehmen vergeben, da Tourismusprojekte als Schlüsselprojekte eingestuft werden.

Wissenschaftlicher Workshop zum Thema „Novelle des Bodenrechts: Flächen für den Tourismus schaffen“. (Foto: DT)

Infolgedessen traten nach 2019 rechtliche Probleme im Zusammenhang mit Tourismusimmobilien auf. Als ein Antrag auf Überprüfung gestellt wurde, wurden zahlreiche Projekte aufgrund von Vorschriften zur Landzuteilung ausgesetzt. Infolgedessen sind diese Projekte immer noch ausgesetzt, bis ein neuer Rechtsrahmen geschaffen wird.

Damit der Tourismus wirklich zu einem führenden Wirtschaftszweig wird, muss das neue Bodengesetz meiner Meinung nach spezifische Regelungen für Tourismusflächen enthalten. Gleichzeitig sollten für die Entwicklung des Tourismus wirklich offene Richtlinien und Mechanismen für Land, Steuern, Investitionen usw. geschaffen werden.

Die wirtschaftliche Entwicklung hat in jeder Phase unterschiedliche Prioritäten. Wenn wir den Tourismus als Speerspitze identifiziert haben, müssen Tourismusprojekte wie Vergnügungsparks, Unterhaltungsbereiche, Mehrzweckkomplexe usw. in die Liste der vom Staat für die sozioökonomische Entwicklung zurückgewonnenen Flächen aufgenommen werden“, schlug Herr Chung vor.

Der Immobilienrechtsexperte Nguyen Van Dinh wies zudem auf eine weitere Unzulänglichkeit des (geänderten) Entwurfs des Bodengesetzes hin, nämlich die Rückgewinnung von Land zur sozioökonomischen Entwicklung im nationalen und öffentlichen Interesse.

Der Entwurf sieht eine Landrückgewinnung für gemischte Wohn-, Gewerbe- und Dienstleistungsprojekte nur dann vor, wenn der Volksrat der Provinz dies entsprechend den örtlichen Gegebenheiten beschließt.

Das Projekt muss sich also an einen Teil der Wohnfunktion halten (keine Regelung hinsichtlich der Höhe oder des Prozentsatzes), damit der Staat das Land zurückfordern kann.

„Ich stimme der Ansicht zu, dass Land sowohl für rein touristische als auch für Unterhaltungs- und Freizeitprojekte (ohne Wohnnutzung) zurückgewonnen werden sollte. An touristisch geeigneten Standorten sollte jedoch der Landrückgewinnung Priorität eingeräumt werden, um wichtige Tourismusprojekte umzusetzen und so die lokale sozioökonomische Entwicklung und damit die gesamte Region zu fördern“, erklärte Herr Dinh.

Herr Dinh analysierte, dass in der Realität große Projekte nicht umgesetzt werden können, um potenzielle und fähige Investoren anzuziehen, wenn der Landerwerb nicht erlaubt ist. Bleibt es beim aktuellen Gesetzesentwurf, wird die Umsetzung wichtiger Tourismusprojekte blockiert. Um Tourismus-, Unterhaltungs- und Erholungsprojekte durchführen zu können, sind die Gemeinden gezwungen, einen Teil (möglicherweise einen sehr kleinen Prozentsatz) an Wohngebieten in den Planungsplan des Projekts „einzufügen“, um die Bedingungen für den Landerwerb zu erfüllen.

Diese Art des „Ausweichens“ wird Konsequenzen haben. Ungenutzte Wohnflächen führen zu einer Verschwendung von Ressourcen oder dienen bei Nutzung einer Wohnfunktion im Rahmen des Tourismusprojekts. Langzeitbewohner, die in dem Projekt leben, werden den Luxus eines Resortprojekts reduzieren. Daher ist Herr Dinh der Ansicht, dass es notwendig ist, Artikel 79 des Entwurfs um die Möglichkeit der Landrückgewinnung zu ergänzen, um reine Tourismus-, Unterhaltungs- und Erholungsprojekte umzusetzen, die keine Wohnfunktion haben.

Quelle: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-du-lich-nghi-duong-dua-con-roi-cua-thi-truong-post269077.html