5 Fälle haben das Recht, Land, das durch handschriftliches Papier verkauft wurde, „zurückzufordern“

(Dan Tri) – Es gibt fünf Fälle, in denen der Übertragende die Landnutzungsrechte zurücknehmen und dem Erwerber das Geld zurückgeben kann, ohne gegen das Gesetz zu verstoßen.

Beim Kauf und Verkauf (Übertragung) eines Grundstücks mittels handschriftlicher Urkunde handelt es sich um eine Transaktion zur Übertragung von Landnutzungsrechten, der Vertrag wird jedoch nicht notariell beglaubigt oder gemäß dem Gesetz zertifiziert. Früher war diese Form der Transaktion relativ beliebt. Aus verschiedenen Gründen möchte der Übertragende die Landnutzungsrechte zurückfordern und dem Erwerber das Geld zurückgeben.

Um wirksam zu sein, muss dieses zivilrechtliche Rechtsgeschäft mit dem Erwerber vereinbart werden oder es muss beim Gericht beantragt werden, es für ungültig zu erklären.

Gemäß dem Zivilgesetzbuch von 2015 und dem Grundstücksgesetz von 2024 gibt es die folgenden Fälle, in denen gekauftes und verkauftes Land durch handschriftliche Dokumente zurückgefordert werden kann.

Transaktionen nach dem 1. August

Absatz 3, Artikel 27 des Landgesetzes von 2024 legt fest, dass Verträge über die Übertragung, Schenkung, Hypothek und Kapitaleinlage unter Verwendung von Landnutzungsrechten, Landnutzungsrechten und mit dem Land verbundenen Vermögenswerten notariell beglaubigt oder zertifiziert werden müssen, mit Ausnahme des in Punkt b dieses Absatzes genannten Falls.

Nur in Fällen, in denen es sich bei einem oder mehreren Übertragenden um Immobilien handelt, ist eine notarielle Beglaubigung oder Beurkundung durch Wirtschaftsunternehmen nicht erforderlich.

Daher ist die Übertragung von Landnutzungsrechten durch handschriftliche Urkunde nur gültig, wenn die Übertragung vor dem 1. August erfolgt. Erfolgt die Transaktion nach dem 1. August per handschriftlichem Dokument, ist sie nicht rechtsgültig.

Nicht übertragbar

Für den Übertragenden von Landnutzungsrechten sieht Absatz 1, Artikel 45 des Landgesetzes von 2024 vor, dass Organisationen, Haushalte und Einzelpersonen berechtigt sind, Landnutzungsrechte zu übertragen, wenn sie die folgenden Bedingungen erfüllen:

- Besitz einer Bescheinigung über Landnutzungsrechte, Hausbesitzrechte und andere mit dem Grundstück verbundene Vermögenswerte, außer in den folgenden Fällen: Vererbung von Landnutzungsrechten, Umwandlung landwirtschaftlicher Flächen bei Landkonsolidierung, Grundstückstausch, Schenkung von Landnutzungsrechten an den Staat oder die Gemeinde; Ausländische Wirtschaftsorganisationen erhalten Immobilienprojektübertragungen gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über Immobiliengeschäfte.

- Einzelne Haushalte, denen kein rotes Buch zuerkannt wurde, die aber Anspruch auf ein solches Buch haben, dürfen Landnutzungsrechte übertragen, Landnutzungsrechte pachten, unterpachten und unter Verwendung von Landnutzungsrechten Kapital einbringen, um Projekte durchzuführen.

- Es besteht kein Streit um das Land oder der Streit wurde durch eine zuständige staatliche Stelle, ein Gerichtsurteil oder eine Gerichtsentscheidung, einen Schiedsspruch oder einen rechtskräftigen Schiedsspruch beigelegt;

- Landnutzungsrechte unterliegen nicht der Beschlagnahme oder anderen Maßnahmen zur Sicherung der Vollstreckung von Urteilen gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über die Vollstreckung zivilrechtlicher Urteile;

- während der Landnutzungsdauer;

- Landnutzungsrechte unterliegen nicht den gesetzlich vorgeschriebenen vorübergehenden Notfallmaßnahmen.

Wenn also nur eine der oben genannten Bedingungen erfüllt ist, besteht das Recht, vor Gericht die Ungültigkeitserklärung der Übertragung zu beantragen (am häufigsten bei Grundstücken ohne Zertifikat).

Der Erwerber darf sich nicht in einer Situation befinden, in der die Übertragung nicht zulässig ist. Beispielsweise ist es Einzelpersonen, die nicht direkt in der Landwirtschaft tätig sind, nicht gestattet, Reisanbauland zu übertragen.

Muster einer Bescheinigung über Landnutzungsrechte (Foto: IT).

Ohne Zustimmung der Mitglieder

Nachdem das Landgesetz 2024 verkündet wurde und am 1. August in Kraft trat, haben Fragen im Zusammenhang mit Zertifikaten für Landnutzungsrechte (Rote Bücher) große Aufmerksamkeit erhalten. Eine der Änderungen in diesem Gesetz besteht darin, dass an Haushalte ausgegebene rote Bücher nicht mehr anerkannt werden.

In Absatz 4, Artikel 256 des Bodengesetzes von 2024 heißt es eindeutig, dass für die vor dem 1. August an Haushaltsvertreter ausgestellten Zertifikate über Landnutzungsrechte, Hausbesitzrechte und andere mit dem Land verbundene Vermögenswerte bei Bedarf von Mitgliedern mit gemeinsamen Landnutzungsrechten des Haushalts ein neues Zertifikat ausgestellt wird, in dem die Namen der Mitglieder mit gemeinsamen Landnutzungsrechten vollständig aufgeführt sind.

Die Bestimmung der Mitglieder, die das Recht haben, das Land eines Haushalts zu nutzen, um ihre Namen in die Urkunde über das Landnutzungsrecht einzutragen, wird von diesen Mitgliedern vereinbart und sie sind vor dem Gesetz verantwortlich.

Tatsächlich kommt es häufig vor, dass eine Person in einem Haushalt (ehemals das Oberhaupt des Haushalts) Land willkürlich an eine andere Person überträgt, ohne die schriftliche, notariell beglaubigte oder beglaubigte Zustimmung der anderen Haushaltsmitglieder, die das Land nutzen, einzuholen.

Absatz 5, Artikel 14 des Rundschreibens 02/2015 des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt legt fest, dass die Person, deren Name auf der Urkunde steht, oder die gemäß den Bestimmungen des Zivilrechts bevollmächtigte Person Verträge oder Transaktionsdokumente über Landnutzungsrechte und Eigentum an mit dem Land verbundenen Vermögenswerten nur unterzeichnen darf, wenn die Mitglieder des Haushalts, der das Land nutzt, dem schriftlich zugestimmt haben und dieses Dokument gemäß den gesetzlichen Bestimmungen notariell beglaubigt oder authentifiziert wurde.

Wenn demnach keine schriftliche, notariell beglaubigte oder beurkundete Zustimmung der Mitglieder mit gemeinsamen Landnutzungsrechten zur Übertragung des Haushaltsgrundstücks an eine andere Person vorliegt, hat das andere Mitglied das Recht, seine Landnutzungsrechte zurückzufordern.

Willkürliche Übertragung des gemeinsamen Eigentums von Mann und Frau

Gemäß Absatz 2, Artikel 35 des Gesetzes über Ehe und Familie aus dem Jahr 2014 bedarf die Übertragung von Immobilien, die gemeinsames Eigentum von Mann und Frau sind, der schriftlichen Zustimmung. Im Falle einer eigenmächtigen Übertragung durch den Ehemann und die Ehefrau hat die andere Partei das Recht, vor Gericht die Ungültigkeitserklärung der Transaktion zu beantragen.

Vertrag nicht notariell beglaubigt oder beglaubigt

Das Grundstücksgesetz von 2024 schreibt vor, dass Immobilienübertragungsverträge notariell beglaubigt oder zertifiziert werden müssen. Das heißt, wenn der Vertrag nicht wie gesetzlich vorgeschrieben notariell beglaubigt oder zertifiziert wird, ist die Übertragung ungültig, mit Ausnahme von Absatz 2, Artikel 129 des Zivilgesetzbuchs von 2015.

Das heißt, ein Rückgriffsanspruch besteht nur dann, wenn eine oder mehrere Parteien nicht mindestens zwei Drittel ihrer Verpflichtungen aus der Transaktion erfüllt haben. Ist das Grundstück übertragbar und hat der Erwerber mindestens zwei Drittel der vereinbarten Summe bezahlt, ist es nicht erforderlich, beim Gericht die Ungültigkeitserklärung des Grundstücks wegen Formverstoßes zu beantragen, um das Grundstück zurückzuerhalten.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/5-truong-hop-co-quyen-doi-lai-dat-da-ban-bang-giay-viet-tay-20241122101100722.htm