3 Immobiliengesetze: Hindernisse sofort beseitigen

Eines der Ziele der Regierung und der Erwartungen der Nationalversammlung, wenn sie das Bodengesetz 2024 fünf Monate früher in Kraft treten lässt (ab 1. Januar 2025), besteht darin, Verfahren zu vereinfachen und Probleme im Zusammenhang mit Wohnraum und Grundstücken für Unternehmen und Menschen zu lösen.

In manchen Gegenden, insbesondere in Ho-Chi-Minh-Stadt, wurden jedoch seit Inkrafttreten dieses Gesetzes zahlreiche Landverfahren „eingefroren“.

Die Leute sitzen wie auf dem Feuer

Herr V., Einwohner von Vinh Loc A (Binh Chanh, Ho-Chi-Minh-Stadt), unterzeichnete am 5. August die Übertragung des Immobilienbesitzes ab Anfang August 2024 (wenn das Grundstücksgesetz 2024 in Kraft tritt) und reichte die Registrierungsdokumente beim Bezirksmeldeamt ein. Das Steuerberechnungsformular wurde am 14. August an die Steuerbehörde übermittelt.

Allerdings liegt seitens der Steuerbehörde auch nach mehr als einem Monat noch kein Steuerbescheid zur Weiterleitung an das Meldeamt vor, um das Anmeldeverfahren zur Übertragung des Namens auf den Käufer abzuschließen.

Herr V. erklärte, er habe sich bei der Unterzeichnung des Übertragungsvertrages gegenüber dem Käufer verpflichtet, die Namensänderung innerhalb von 20 Tagen vorzunehmen. Aufgrund der langsamen Bearbeitung des Falles übte der Käufer großen Druck auf ihn aus, den Schaden zu begleichen bzw. das Geld zurückzugeben.

„Als ich im letzten Monat die Nachrichten las und sah, wie Steuer- und Ressourcenbehörden hin und her gingen, Berichte abgaben und nach Meinungen zu Unzulänglichkeiten fragten, war ich so ungeduldig, dass ich nicht still sitzen konnte.

„Die Verfahren für Kauf, Verkauf und Übertragung müssen schnell geklärt werden, doch anstatt darauf zu warten, dass Ministerien und Kommunen eine Sitzung nach der anderen abhalten, verpassen die Menschen und Unternehmen so viele Dinge und erleiden Verluste aller Art“, empörte sich Herr V.

Ebenso, Herr TQD. Er kaufte am 8. August 2024 ein Haus im Bezirk Phu Nhuan, doch mehr als einen Monat nach Einreichung des Antrags auf Eigentumsübertragung hat er noch immer kein Ergebnis erhalten, was zu einer Verzögerung aller seiner Pläne führte.

Insbesondere das Haus von Herrn D. Er kauft 14 Milliarden Dong und plant, sich schnell 10 Milliarden Dong im Ausland zu leihen, um die Summe zurückzuzahlen, und sich dann Geld von der Bank zu leihen, um die Summe zurückzuzahlen.

Die Akte war nicht vollständig, obwohl die Bank die Bewertung und das Kreditverfahren abgeschlossen hatte, aber keine Auszahlung vornehmen konnte, sodass Herr D. haben derzeit Schwierigkeiten, externe Kredite zurückzuzahlen, ohne zu wissen, wann sie zurückgezahlt werden.

„Die Zinsen für Auslandskredite belaufen sich auf Dutzende Millionen pro Tag. Und während die Agenturen nur langsam Entscheidungen zur Lösung des Problems treffen, müssen die Menschen die schwere Last tragen“, sagte Herr D. sprechen.

Aus Geldmangel musste Frau PL (wohnhaft im Bezirk 12, Ho-Chi-Minh-Stadt) zwei Grundstücke im Bezirk 12 für 6 Milliarden VND verkaufen. Da beide Grundstücke mit Bankkrediten belastet waren, musste sie sich von Bekannten über 4 Milliarden VND leihen, um die Formalitäten zur Freigabe der Red-Book-Hypothek abzuschließen.

In der Zwischenzeit hatte der Hauskäufer auch einen Kredit bei der Bank aufgenommen, sodass Frau L. ihm bei der Abwicklung der Formalitäten half. Die Bank verpflichtet sich, dem Käufer das Geld auszuzahlen, sobald die Zahlung der Übertragungssteuer und die Registrierung der Namensänderung abgeschlossen sind.

Bei der Antragstellung beim Finanzamt wurde Frau L. mitgeteilt, dass das Stadtvolkskomitee demnächst einen neuen Grundstückspreisspiegel herausgeben werde, sie daher mit der Berechnung der Grunderwerbsteuer nach dem neuen Grundstückspreisspiegel zunächst abwarten wolle.

Allerdings klemmen bis heute die Dateien zur Berechnung der Grunderwerbsteuer noch immer fest, so dass sowohl der Verkäufer als auch der Käufer „hängenbleiben“.

„Ich habe das Land verkauft, weil ich knapp bei Kasse war. Ich hätte nicht gedacht, dass es nach dem Verkauf noch schwieriger werden würde. Ich hoffe nur, dass die Behörden die Grunderwerbsteuer schnell berechnen, damit ich den Landverkauf abschließen kann“, sagte Frau L.

Immobilientransaktionen in Ho-Chi-Minh-Stadt stagnieren, da nach Kauf und Verkauf die Formalitäten zur Namensänderung und Registrierung des Grundstücks noch nicht abgeschlossen werden können – Foto: QUANG DINH

Weitere Schwierigkeiten für den Immobilienmarkt

Unterdessen erklärte Herr Tran Duc Thuan (Direktor einer Immobilienhandelshalle im 7. Bezirk), dass allein dieses Unternehmen über fast 20 Akten zu Immobilienkäufen und -verkäufen verfüge, die in der Steuerzahlungsphase feststecken.

Laut Herrn Thuan wurden sämtliche Aufzeichnungen vor und nach dem 1. August ausgesetzt, was dazu führte, dass abgeschlossene Transaktionen „eingefroren“ wurden. Bei neuen Transaktionen hatten die Leute Schwierigkeiten, sodass sie in diesem Zeitraum auch mit Käufen und Verkäufen aufhörten.

„Ich dachte, das neue Gesetz würde den Markt öffnen und den Menschen helfen, bequemer zu handeln, aber stattdessen macht es den Leuten die Dinge schwerer.“

Ursprünglich hatte die Steuerbehörde gesagt, dass es nur 1-2 Wochen dauern würde, bis eine neue Grundstückspreisliste als Grundlage für die Berechnung der Grunderwerbsteuer verfügbar sei, aber bis jetzt warten wir schon seit über anderthalb Monaten ohne Fortschritte. „Wir müssen jede Woche zur Steuerbehörde gehen und nachfragen, weil die Kunden uns ständig bedrängen“, sagte Herr Thuan.

Herr Ta Trung Kien (Immobilienmakler in Ho-Chi-Minh-Stadt) sagte, es gebe viele Fälle, in denen der Verkäufer dringend Geld brauche und deshalb das Haus verkaufen müsse, der Verkauf aber letztlich nicht abgeschlossen werden könne, weil der Käufer sich kein Geld von der Bank leihen und dem Verkäufer den vollen Betrag zurückzahlen könne.

Es gibt einen Fall, in dem ein Kunde das Haus verkauft hat, um die Kosten für die Niederlassung im Ausland zu decken. Der Flugplan war der 15. September, sodass die Verkaufsverfahren ab Anfang August 2024 abgeschlossen waren.

Die notariell beglaubigten Dokumente und die Anzahlung waren fertig, aber der Steuerberechnungsprozess steckte fest, sodass der Verkäufer nicht wusste, was er tun sollte. Der Verkäufer war gezwungen, ab dem 15. September einen Flug ins Ausland zu akzeptieren, während der Steuerzahlungsprozess weiter wartete.

„Die Kunden akzeptieren, dass sie bei späteren Problemen höhere Kosten für Hin- und Rückflüge aufwenden müssen, um diese später zu beheben, weil sie nicht wissen, wann die Prozedur abgeschlossen sein wird“, sagt Kien.

Darüber hinaus gebe es laut Herrn Kien in der Realität Fälle, in denen man sich beim Verkauf eines Hauses Geld von außen leihen müsse, um den Kredit zurückzuzahlen und die Eintragung in das rote Buch für die Namensänderung zu erhalten. Nimmt der Käufer ebenfalls einen Kredit bei der Bank auf, kann diesen aber nicht zurückzahlen, gerät der Verkäufer in ein „Dilemma“ und muss beim Verkauf des Hauses Schulden machen.

Herr Pham Trong Phu, Direktor der Titanium Real Estate Management Company, erklärte, dass die Aussetzung der Verfahren zur Ausstellung und Änderung von Landnutzungszertifikaten es den Menschen unmöglich gemacht habe, Handel zu treiben und zu kaufen und zu verkaufen, was zu Schwierigkeiten für Maklerunternehmen geführt habe.

„Die Behörden müssen die Hindernisse für Immobilientransaktionen in Ho-Chi-Minh-Stadt schnell beseitigen oder einen vorübergehenden Mechanismus einführen. Transaktionen sollten nicht „eingefroren“ werden, wie es im vergangenen Monat der Fall war“, sagte Herr Phu.

Laut Herrn Tran Khanh Quang, Direktor der Viet An Hoa Real Estate Investment Company, erwarten die Unternehmen, dass die frühzeitige Anwendung der Gesetze im Zusammenhang mit dem Grundstückssektor Hindernisse für den Markt beseitigen und Immobilientransaktionen fördern wird. In der Realität sind jedoch bereits Probleme aufgetreten, die zu weiteren Transaktionsverzögerungen führen.

„Jede Kommune setzt es auf eine andere Art um, und die Menschen und Unternehmen müssen unter den Konsequenzen leiden“, empörte sich Quang.

Menschen erledigen Immobiliengeschäfte im Bezirk Binh Thanh, Ho-Chi-Minh-Stadt – Foto: H.HANH

Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt hat sich bisher nicht geäußert.

Laut Rechtsanwalt Ngo Huynh Phuong Thao (TAT Law Firm) sei eine Anpassung der Grundstückspreisliste an den Marktwert notwendig, doch Menschen und Unternehmen dürften sich nicht in Verfahrensschritten festfahren.

Während in vielen anderen Kommunen die Grundbucheinträge noch immer nach dem alten K-Koeffizienten und der alten Preisliste geführt werden, „wartet“ Ho-Chi-Minh-Stadt darauf, eine angepasste Grundstückspreisliste herauszugeben.

„Das Warten auf die neue Preisliste erschwert den Menschen nicht nur die Abwicklung von Grundstücksverfahren, sondern beeinträchtigt auch ernsthaft die Geschäftstätigkeit und wirkt sich insbesondere negativ auf das Wirtschaftswachstum von Ho-Chi-Minh-Stadt aus“, sagte Frau Thao und schlug vor, die alte Grundstückspreisliste weiterhin anzuwenden, während auf die Veröffentlichung der neuen Grundstückspreisliste gewartet wird.

Der Delegierte der Nationalversammlung, Le Xuan Than, Vorsitzender der Anwaltsvereinigung der Provinz Khanh Hoa, sagte, dass das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt als eine Agentur, die die Regierung bei der Ausarbeitung des Bodengesetzes 2024 unterstützt, der Regierung proaktiv Vorschläge unterbreiten oder eine nationale Konferenz organisieren sollte, um den Ministerien, Zweigstellen und Kommunen zuzuhören und über Probleme zu sprechen, damit es rechtzeitig Lösungen und Anleitungen geben kann.

Laut Herrn Than sieht das Grundstücksgesetz von 2024 vor, dass die Grundstückspreisliste nach altem Recht bis zum 31. Dezember 2025 gilt. Deshalb muss das Volkskomitee der Provinz bei Bedarf Anpassungen vornehmen, um den örtlichen Marktpreisen gerecht zu werden.

Andernfalls bleibt der alte Grundstückspreisspiegel weiterhin gültig und es wird ein neuer Grundstückspreisspiegel erstellt, der ab dem 1. Januar 2026 gilt.

Daher ist es völlig normal, dass einige Kommunen keine Anpassungen vornehmen, während andere ihre Grundstückspreislisten anpassen.

„Das Gesetz schreibt den Kommunen vor, dass sie, wenn Ho-Chi-Minh-Stadt der Ansicht ist, dass die alte Grundstückspreisliste zu niedrig ist und Verluste verursachen könnte, schnell die Verfahren zur Herausgabe einer angepassten Grundstückspreisliste abschließen und die Verfahren für die Bevölkerung vereinfachen müssen“, sagte Herr Than.

Rechtsanwalt Tran Duc Phuong (Anwaltskammer Ho-Chi-Minh-Stadt) sagte außerdem, dass Ho-Chi-Minh-Stadt während der Wartezeit auf die Herausgabe der neuen Grundstückspreisanpassung die alte Preisliste anwenden müsse und die Steuerbehörde die Verwaltungsverfahren für die Bevölkerung regeln müsse.

Darüber hinaus ermöglicht das neue Bodengesetz auch die Anwendung der alten Bodenpreise bis zum 31. Dezember 2025. Wenn also die angepasste Grundstückspreisliste noch nicht herausgegeben wurde, ist die alte Preisliste weiterhin gültig.

„Wenn die neue Preisliste nicht verfügbar ist, kann man zwar die alte Preisliste anwenden, aber warum sollte man die Abwicklung von Verwaltungsverfahren unterbrechen, sodass den Menschen Einbußen entstehen?

Bevor die Gemeinden die Anwendung zur Einholung von Stellungnahmen stoppen, müssen die zuständigen Ministerien und Zweigstellen rasch Stellungnahmen abgeben und einen einheitlichen Standpunkt präsentieren, den die Gemeinden dann umsetzen können. Die Leute können nicht einfach dasitzen und darauf warten, dass die Behörden auf diese Weise kommunizieren“, sagte Herr Phuong.

Die Steuerbehörde von Ho Chi Minh empfiehlt erneut dringend

Menschen kommen, um Immobilienangelegenheiten in die Zweigstelle des Grundbuchamts des Bezirks Phu Nhuan in Ho-Chi-Minh-Stadt zu erledigen – Foto: TTD

Am 16. September forderte die Steuerbehörde von Ho-Chi-Minh-Stadt das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt weiterhin dringend auf, ab dem 1. August 2024 eine Sitzung zur Klärung der Grundbuchaufzeichnungen einzuberufen.

Konkret schlug diese Behörde vor, dass die Stadt eine Sitzung organisiert, um die Anwendung von Rechtsdokumenten wie Grundstückspreistabellen, Grundstückspreisanpassungskoeffizienten, Prozentsätze zur Berechnung der Grundrente usw. zu klären und zu vereinheitlichen, damit die Steuerbehörden die finanziellen Verpflichtungen in Bezug auf Grundstücke umgehend berechnen können.

Nach Angaben der städtischen Steuerbehörde gilt für Grundbucheinträge, die zwischen dem 1. August 2024 und dem Datum vor der Entscheidung der Stadt zur Anpassung der Grundstückspreisliste entstanden sind, der Beschluss Nr. 02 des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt vom 16. Januar 2020 zur Verkündung von Vorschriften zu Grundstückspreislisten in der Region für den Zeitraum 2020–2024.

Statistiken der Stadtsteuerbehörde zeigen, dass diese Behörde vom 1. bis 27. August insgesamt 8.808 Anträge erhielt. Davon gibt es 346 Aufzeichnungen über die Erhebung von Landnutzungsgebühren in Fällen der Anerkennung von Landnutzungsrechten und 277 Aufzeichnungen über die Erhebung von Landnutzungsgebühren in Fällen der Änderung des Landnutzungszwecks.

Darüber hinaus sind 5.448 Einkommensteuererklärungen aus Immobilienübertragungen und 2.737 Erklärungen in Fällen vorhanden, in denen keine finanziellen Verpflichtungen entstehen. Das Fehlen einer Veröffentlichung einer Grundstückspreisliste führte jedoch zu einem enormen Engpass bei der Erledigung grundstücksbezogener Dokumente.

Den Untersuchungen von Tuoi Tre zufolge liegen bei den Finanzämtern noch viele Grundbucheinträge aus der Zeit vom 1. August 2024 vor. Es gibt Finanzämter mit 400 – 500 Rückständen. Der Leiter einer Steuerbehörde in einem zentralen Bezirk von Ho-Chi-Minh-Stadt sagte, man müsse auf die Grundstückspreisliste warten, um die Steuerpflicht berechnen zu können. Der Fiskus kann den Bürgern deshalb nur Erklärungen geben, mehr kann er nicht tun.

Einige Steuerbehörden erklärten jedoch, sie seien für Personen mit Übertragungs-, Erbschafts- und Schenkungsbelegen, die von der Einkommensteuer und den Registrierungsgebühren befreit seien, flexibler vorgegangen. Bei steuerrelevanten Akten muss man weiterhin warten und kann nichts anderes tun.

Herr NGUYEN VAN DINH (Vorsitzender der Vietnam Real Estate Brokers Association):

Viele Orte sind immer noch verwirrt

Obwohl die drei Gesetze bereits seit über einem Monat in Kraft sind, scheint es immer noch eine Kluft zwischen den Behörden, die die Gesetze ausgearbeitet haben, und den Kommunen, die sie umsetzen, zu geben. In manchen Gegenden haben die Vollstreckungsbeamten den Standpunkt der gesetzgebenden Behörde nicht „verstanden“, sodass es bei der Handhabung von Grundstücksverfahren zu Zögern und Verwirrung kommt, insbesondere bei der Herausgabe von Grundstückspreislisten - der Grundlage zur Bestimmung der finanziellen Verpflichtungen in Bezug auf Grundstücke.

Zwar gibt es Dekrete und Rundschreiben zur Gesetzesregelung, die Umsetzung gestaltet sich jedoch immer noch sehr schwierig. Obwohl die neuen Gesetze nun schon seit über einem Monat in Kraft sind, suchen die meisten Kommunen noch immer nach geeigneten Lösungen für die Umsetzung und erlassen sogar entsprechende Vorschriften, etwa zur Berechnung der Grundstückspreise und zur Genehmigung von Grundstückspreislisten. In Wirklichkeit ist die Zahl der im Rahmen des neuen Gesetzes abgeschlossenen Projekte sehr gering, da die Kommunen ihre Verfahren zur Abwicklung der entsprechenden Verfahren neu aufstellen müssen.

Assoc.Prof.Dr. NGUYEN QUANG TUYEN (Leiter der Abteilung für Wirtschaftsrecht, Rechtsuniversität Hanoi):

Es braucht einen Mechanismus zum Schutz der Strafverfolgungsbehörden!

Damit die drei Gesetze ihre Wirksamkeit entfalten können, bedarf es noch mehr Zeit, bis sich die Ministerien, Zweigstellen und Kommunen in ihren Ansichten zur Strafverfolgung einigen können. Beispielsweise legt das Bodengesetz von 2024 fünf Grundsätze zur Bestimmung von Grundstückspreisen fest. Der erste besteht darin, die Grundstückspreise nach Marktprinzipien und nicht nach Marktpreisen zu bestimmen.

In vielen Gemeinden ist man davon ausgegangen, dass die Grundstücksbewertung auf Marktpreisen beruht. Dies ist jedoch aufgrund der täglichen Marktpreisschwankungen schwierig umzusetzen. Es ist diese „Unklarheit“, die es Spekulanten ermöglicht hat, die Grundstückspreise durch Auktionen leicht in die Höhe zu treiben und so den Markt zu stören. Bei der Strafverfolgung müssen neben dem lokalen Marktprinzip auch die verbleibenden vier Prinzipien gemäß den gesetzlichen Verfahren angewendet werden.

Darüber hinaus muss es einen Mechanismus zum Schutz der Vollstreckungsbeamten im aktuellen Kontext geben. Gleichzeitig muss die Unabhängigkeit der Bodenbewertungsorganisation und der Bodenpreisentscheidungsbehörde sichergestellt werden. Bei der Grundstücksbewertung muss ein Interessenausgleich zwischen den Grundstücksnutzern, dem Staat und den Investoren sichergestellt werden. Bei weiter steigenden Grundstückspreisen wird es schwierig, die Flächeneffizienz zu steigern.

Quelle: https://tuoitre.vn/3-luat-ve-nha-dat-go-ngay-nhung-trac-tro-20240917083459974.htm