3 Immobiliengesetze: Hindernisse sofort beseitigen

Eines der von der Regierung gesetzten Ziele und der Erwartungen der Nationalversammlung, wenn das Bodengesetz 2024 fünf Monate früher (ab 1. Januar 2025) in Kraft tritt, besteht darin, Verfahren zu vereinfachen und Probleme im Zusammenhang mit Wohnraum und Grundstücken für Unternehmen und Menschen zu lösen.

Allerdings wurden in einigen Gegenden, insbesondere in Ho-Chi-Minh-Stadt, seit Inkrafttreten dieses Gesetzes viele Landverfahren „eingefroren“.

Die Leute sitzen wie auf Feuer

Herr V., Einwohner von Vinh Loc A (Binh Chanh, Ho-Chi-Minh-Stadt), unterzeichnete am 5. August die Übertragung der Immobilie ab Anfang August 2024 (wenn das Landgesetz 2024 in Kraft tritt) und reichte die Registrierungsdokumente beim Bezirksmeldeamt ein. Das Steuerberechnungsformular wurde am 14. August an die Steuerbehörde weitergeleitet.

Allerdings liegt seitens der Steuerbehörde auch nach über einem Monat noch kein Steuerbescheid zur Weiterleitung an das Meldeamt vor, um das Anmeldeverfahren zur Übertragung des Namens auf den Käufer abzuschließen.

Herr V. erklärte, er habe sich bei der Unterzeichnung des Übertragungsvertrages gegenüber dem Käufer verpflichtet, die Namensänderung innerhalb von 20 Tagen vorzunehmen. Aufgrund der langsamen Bearbeitung des Falles übte der Käufer großen Druck auf ihn aus, den Kaufpreis zu begleichen oder das Geld zurückzuzahlen.

„Im letzten Monat habe ich beim Lesen der Nachrichtenberichte und beim Hin und Her der Steuer- und Ressourcenbehörden, beim Melden und Einholen von Meinungen zu Unzulänglichkeiten so ungeduldig gemacht, dass ich nicht stillsitzen konnte.

„Die Verfahren für Kauf, Verkauf und Übertragung müssen schnell geklärt werden, doch anstatt darauf zu warten, dass Ministerien und Kommunen eine Sitzung nach der anderen abhalten, verpassen Menschen und Unternehmen so viele Dinge und erleiden Verluste aller Art“, empörte sich Herr V.

Ebenso, Herr TQD. Er kaufte am 8. August 2024 ein Haus im Bezirk Phu Nhuan, doch mehr als einen Monat nach Einreichung des Antrags auf Eigentumsübertragung hat er noch immer kein Ergebnis erhalten, was zu einer Verzögerung aller seiner Pläne führte.

Insbesondere das Haus von Herrn D. Er kauft 14 Milliarden Dong und plant, sich schnell 10 Milliarden Dong im Ausland zu leihen, um die Summe zurückzuzahlen, und sich dann Geld von der Bank zu leihen, um die Summe zurückzuzahlen.

Die Akte wurde nicht vollständig erstellt, obwohl die Bank die Bewertungs- und Kreditverfahren abgeschlossen hatte, jedoch keine Auszahlung vornehmen konnte. Daher hat Herr D. derzeit Schwierigkeiten, externe Kredite zurückzuzahlen, ohne zu wissen, wann diese zurückgezahlt werden.

„Die Zinsen für Kredite im Ausland betragen mehrere zehn Millionen Euro pro Tag. Und während die Agenturen nur langsam Entscheidungen über die Lösung des Problems treffen, müssen die Menschen die schwere Last tragen“, sagte Herr D. Speak.

Aus Geldmangel musste Frau PL (wohnhaft im Bezirk 12, Ho-Chi-Minh-Stadt) zwei Grundstücke im Bezirk 12 für 6 Milliarden VND verkaufen. Da beide Grundstücke mit Bankkrediten belastet waren, musste sie sich von Bekannten über 4 Milliarden VND leihen, um die Formalitäten zur Freigabe der Red-Book-Hypothek abzuschließen.

In der Zwischenzeit hatte der Käufer des Eigenheims auch einen Kredit bei der Bank aufgenommen, sodass Frau L. ihm bei der Abwicklung der Formalitäten half. Die Bank verpflichtet sich, dem Käufer die Zahlung zu leisten, sobald die Zahlung der Übertragungssteuer und die Registrierung der Namensänderung abgeschlossen sind.

Bei der Antragstellung beim Finanzamt wurde Frau L. mitgeteilt, dass sie wegen der bevorstehenden Veröffentlichung eines neuen Bodenpreisverzeichnisses durch das städtische Volkskomitee zunächst mit der Berechnung der Grunderwerbsteuer nach dem neuen Bodenpreisverzeichnis warten solle.

Allerdings bleiben die Dateien zur Berechnung der Grunderwerbsteuer bisher hängen, so dass sowohl der Verkäufer als auch der Käufer „festsitzen“.

„Ich habe das Grundstück verkauft, weil ich knapp bei Kasse war. Ich hatte nicht damit gerechnet, dass es nach dem Verkauf noch schwieriger werden würde. Ich hoffe nur, dass die Behörden die Grunderwerbsteuer schnell berechnen, damit ich den Grundstücksverkauf abschließen kann“, sagte Frau L.

Immobilientransaktionen in Ho-Chi-Minh-Stadt stagnieren, da nach Kauf und Verkauf die Formalitäten zur Namensänderung und Grundstücksregistrierung noch nicht abgeschlossen werden können – Foto: QUANG DINH

Weitere Schwierigkeiten für den Immobilienmarkt

Unterdessen sagte Herr Tran Duc Thuan (Direktor eines Immobilienhandelsraums im 7. Bezirk), dass allein dieses Unternehmen über fast 20 Akten zum Kauf und Verkauf von Immobilien verfüge, die in der Steuerzahlungsphase feststecken.

Laut Herrn Thuan wurden sämtliche Aufzeichnungen vor und nach dem 1. August ausgesetzt, was dazu führte, dass abgeschlossene Transaktionen „eingefroren“ wurden. Bei neuen Transaktionen fiel es den Leuten schwer, sodass sie in diesem Zeitraum auch keine Käufe und Verkäufe tätigten.

„Ich dachte, das neue Gesetz würde den Markt öffnen und den Menschen den Handel erleichtern, aber stattdessen macht es den Leuten die Dinge schwerer.

Ursprünglich hieß es vom Finanzamt, dass es nur noch 1-2 Wochen dauern würde, bis ein neuer Grundstückspreisspiegel als Grundlage für die Berechnung der Grunderwerbsteuer vorliege. Bislang warten wir jedoch schon seit über 1,5 Monaten ohne Fortschritte. „Jede Woche müssen wir zum Finanzamt gehen und nachfragen, weil die Kunden uns ständig bedrängen“, sagt Herr Thuan.

Herr Ta Trung Kien (Immobilienmakler in Ho-Chi-Minh-Stadt) sagte, dass es viele Fälle gebe, in denen der Verkäufer dringend Geld brauche und deshalb das Haus verkaufen müsse, der Verkauf aber letztlich nicht abgeschlossen werden könne, weil der Käufer sich kein Geld von der Bank leihen und dem Verkäufer 100 % des Betrags zahlen könne.

Es gibt einen Fall, in dem ein Kunde das Haus verkaufte, um die Kosten für die Niederlassung im Ausland zu decken. Der Flugplan war der 15. September, sodass die Verkaufsverfahren ab Anfang August 2024 abgeschlossen waren.

Die notariell beglaubigten Dokumente und die Anzahlung wurden fertiggestellt, aber der Steuerberechnungsprozess steckte fest, sodass der Verkäufer nicht wusste, was er tun sollte. Der Verkäufer war gezwungen, ab dem 15. September einen Flug ins Ausland zu akzeptieren, während der Steuerzahlungsprozess weiterhin auf sich warten ließ.

„Die Kunden akzeptieren, dass sie bei später auftretenden Problemen mehr Geld für Hin- und Rückflüge ausgeben müssen, um diese später zu beheben, weil sie nicht wissen, wann das Verfahren abgeschlossen sein wird“, sagte Herr Kien.

Darüber hinaus gebe es laut Herrn Kien in der Realität Fälle, in denen man beim Verkauf eines Hauses Geld von außen leihen müsse, um den Kredit zurückzuzahlen und das rote Buch für die Namensänderung zu erhalten. Nimmt der Käufer zusätzlich einen Kredit bei der Bank auf, kann das Geld aber nicht auszahlen, gerät der Verkäufer in ein „Dilemma“ und muss beim Hausverkauf Schulden aufnehmen.

Herr Pham Trong Phu, Direktor der Titanium Real Estate Management Company, erklärte, dass die Aussetzung der Verfahren zur Ausstellung und Änderung von Landnutzungszertifikaten es den Menschen unmöglich gemacht habe, Handel zu treiben und zu kaufen und zu verkaufen, was zu Schwierigkeiten für Maklerunternehmen geführt habe.

„Die Behörden müssen die Hindernisse für Immobilientransaktionen in Ho-Chi-Minh-Stadt schnell beseitigen oder einen vorübergehenden Mechanismus einführen. Transaktionen sollten nicht ‚eingefroren‘ werden, wie es im letzten Monat der Fall war“, sagte Herr Phu.

Laut Herrn Tran Khanh Quang, Direktor der Viet An Hoa Real Estate Investment Company, erwarten die Unternehmen, dass die frühzeitige Anwendung der Gesetze im Zusammenhang mit dem Grundstückssektor Hindernisse für den Markt beseitigen und Immobilientransaktionen fördern wird. In der Realität sind jedoch Probleme aufgetreten, die zu weiteren Verzögerungen bei den Transaktionen führen.

„Jede Gemeinde setzt es anders um, und die Menschen und Unternehmen müssen die Konsequenzen tragen“, empörte sich Herr Quang.

Menschen erledigen Immobiliengeschäfte im Bezirk Binh Thanh, Ho-Chi-Minh-Stadt – Foto: H.HANH

Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt hat sich bisher nicht geäußert.

Laut Rechtsanwalt Ngo Huynh Phuong Thao (TAT Law Firm) ist eine Anpassung der Grundstückspreisliste an den Marktwert notwendig, doch dürfen sich Menschen und Unternehmen nicht in Verfahrensschritten aufhalten.

Während viele andere Gemeinden ihre Grundbucheinträge noch immer nach dem alten K-Koeffizienten und der alten Preisliste führen, „wartet“ Ho-Chi-Minh-Stadt darauf, eine angepasste Grundstückspreisliste herauszugeben.

„Das Warten auf die neue Preisliste erschwert den Menschen nicht nur die Abwicklung der Grundstücksangelegenheiten, sondern beeinträchtigt auch ernsthaft die Geschäftstätigkeit und wirkt sich insbesondere negativ auf das Wirtschaftswachstum von Ho-Chi-Minh-Stadt aus“, sagte Frau Thao und schlug vor, die alte Grundstückspreisliste weiterhin anzuwenden, während man auf die Veröffentlichung der neuen Grundstückspreisliste wartet.

Der Abgeordnete der Nationalversammlung, Le Xuan Than, Vorsitzender der Anwaltsvereinigung der Provinz Khanh Hoa, sagte, dass das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt als eine Agentur, die die Regierung bei der Ausarbeitung des Bodengesetzes 2024 unterstützt, der Regierung proaktiv Vorschläge unterbreiten oder eine nationale Konferenz organisieren sollte, um den Ministerien, Zweigstellen und Kommunen zuzuhören, wie sie über Probleme sprechen, um rechtzeitig Lösungen und Anleitungen zu erhalten.

Laut Herrn Than sieht das Bodengesetz von 2024 vor, dass die Bodenpreisliste nach dem alten Gesetz bis zum 31. Dezember 2025 gilt. Daher soll das Volkskomitee der Provinz bei Bedarf Anpassungen vornehmen, um den lokalen Marktpreisen zu entsprechen.

Andernfalls bleibt der alte Bodenpreisspiegel weiterhin gültig und es wird ein neuer Bodenpreisspiegel erstellt, der ab dem 1. Januar 2026 gilt.

Daher ist es völlig normal, dass einige Gemeinden keine Anpassungen vornehmen, während andere die Grundstückspreislisten anpassen.

„Das Gesetz schreibt den Kommunen vor, dass sie, wenn Ho-Chi-Minh-Stadt der Ansicht ist, dass die alte Grundstückspreisliste zu niedrig ist und Verluste verursachen könnte, rasch die Verfahren zur Herausgabe einer angepassten Grundstückspreisliste abschließen und die Verfahren für die Bevölkerung vereinfachen müssen“, sagte Herr Than.

Rechtsanwalt Tran Duc Phuong (Anwaltskammer Ho-Chi-Minh-Stadt) sagte außerdem, dass Ho-Chi-Minh-Stadt während der Wartezeit auf die Veröffentlichung der neuen Grundstückspreisanpassung die alte Preisliste anwenden müsse und die Steuerbehörde die Verwaltungsverfahren für die Bevölkerung klären müsse.

Darüber hinaus ermöglicht das neue Bodengesetz auch die Anwendung der alten Bodenpreise bis zum 31. Dezember 2025. Wenn also die angepasste Bodenpreisliste nicht herausgegeben wurde, ist die alte Preisliste weiterhin gültig.

„Wenn die neue Preisliste nicht verfügbar ist, ist es zulässig, die alte Preisliste anzuwenden. Aber warum sollte man die Abwicklung von Verwaltungsverfahren einstellen, sodass den Menschen Verluste entstehen?

Bevor die Gemeinden die Beantragung von Stellungnahmen einstellen, müssen die zuständigen Ministerien und Zweigstellen schnell ihre Stellungnahme abgeben und einen einheitlichen Standpunkt präsentieren, den die Gemeinden dann umsetzen können. Die Leute können nicht einfach dasitzen und darauf warten, dass die Behörden auf diese Weise kommunizieren“, sagte Herr Phuong.

Die Steuerbehörde von Ho-Chi-Minh-Stadt empfiehlt erneut dringend

Menschen kommen, um Immobilienangelegenheiten in der Zweigstelle des Grundbuchamts im Bezirk Phu Nhuan in Ho-Chi-Minh-Stadt zu erledigen – Foto: TTD

Am 16. September forderte die Steuerbehörde von Ho-Chi-Minh-Stadt das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt weiterhin dringend auf, ab dem 1. August 2024 eine Sitzung zur Klärung der Grundbuchaufzeichnungen einzuberufen.

Konkret schlug diese Behörde vor, dass die Stadt eine Sitzung organisiert, um die Anwendung von Rechtsdokumenten wie Bodenpreistabellen, Bodenpreisanpassungskoeffizienten, Prozentsätze für die Berechnung der Bodenmiete usw. zu klären und zu vereinheitlichen, damit die Steuerbehörden die finanziellen Verpflichtungen in Bezug auf Grundstücke umgehend berechnen können.

Nach Angaben der städtischen Steuerbehörde gilt für Grundbucheinträge, die zwischen dem 1. August 2024 und dem Datum der Entscheidung der Stadt zur Anpassung der Grundstückspreisliste entstanden sind, die Entscheidung Nr. 02 des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt vom 16. Januar 2020 zur Verkündung von Vorschriften zu Grundstückspreislisten in der Region für den Zeitraum 2020–2024.

Statistiken der städtischen Steuerbehörde zeigen, dass diese Behörde vom 1. bis 27. August insgesamt 8.808 Anträge erhielt. Davon gibt es 346 Aufzeichnungen über die Erhebung von Landnutzungsgebühren im Falle der Anerkennung von Landnutzungsrechten und 277 Aufzeichnungen über die Erhebung von Landnutzungsgebühren im Falle einer Änderung des Landnutzungszwecks.

Darüber hinaus liegen 5.448 Einkommensteuererklärungen aus Immobilienübertragungen und 2.737 Erklärungen in Fällen vor, in denen keine finanziellen Verpflichtungen entstehen. Das Fehlen einer Veröffentlichung einer Grundstückspreisliste hat jedoch zu einem enormen Engpass bei der Bearbeitung landbezogener Dokumente geführt.

Laut der Untersuchung von Tuoi Tre sind bei den Finanzämtern noch viele Grundbucheinträge aus der Zeit vom 1. August 2024 vorhanden. Es gibt Finanzämter mit einem Rückstand von 400 bis 500 Einträgen. Der Leiter einer Steuerbehörde in einem zentralen Bezirk von Ho-Chi-Minh-Stadt sagte, man müsse auf die Grundstückspreisliste warten, um die Steuerpflicht berechnen zu können. Daher kann die Steuerbehörde den Bürgern nur Erklärungen geben und nichts anderes tun.

Einige Steuerbehörden gaben jedoch an, dass sie für Personen mit Übertragungs-, Erbschafts- und Schenkungsbelegen flexible Lösungen gefunden hätten, da diese von der Einkommensteuer und den Registrierungsgebühren befreit seien. Bei steuerrelevanten Akten muss man weiterhin warten und kann nichts anderes tun.

Herr NGUYEN VAN DINH (Vorsitzender der Vietnam Real Estate Brokers Association):

Viele Orte sind noch immer verwirrt

Obwohl die drei Gesetze seit über einem Monat in Kraft sind, scheint es immer noch eine Kluft zwischen den Behörden, die die Gesetze entworfen haben, und den Kommunen, die sie umsetzen, zu geben. In manchen Gegenden haben die Vollstreckungsbeamten den Standpunkt der Gesetzgebungsbehörde nicht „verstanden“, sodass es bei der Handhabung von Grundstücksverfahren zu Zögern und Verwirrung kommt, insbesondere bei der Ausgabe von Grundstückspreislisten - der Grundlage für die Bestimmung der finanziellen Verpflichtungen in Bezug auf Grundstücke.

Zwar gibt es Verordnungen und Rundschreiben zur Gesetzesregelung, die Umsetzung gestaltet sich jedoch immer noch sehr schwierig. Obwohl die neuen Gesetze bereits seit über einem Monat in Kraft sind, suchen die meisten Kommunen noch immer nach geeigneten Umsetzungslösungen und erlassen sogar entsprechende Vorschriften, etwa zur Berechnung und Genehmigung von Grundstückspreisen. Tatsächlich ist die Zahl der im Rahmen des neuen Gesetzes abgeschlossenen Projekte sehr gering, da die Kommunen ihre Prozesse zur Abwicklung der entsprechenden Verfahren neu gestalten müssen.

Assoc.Prof.Dr. NGUYEN QUANG TUYEN (Leiter der Abteilung für Wirtschaftsrecht, Rechtsuniversität Hanoi):

Es ist ein Mechanismus zum Schutz der Strafverfolgungsbehörden erforderlich!

Um die Wirksamkeit der drei Gesetze deutlich zu machen, bedarf es noch mehr Zeit, bis sich die Ministerien, Zweigstellen und Kommunen über ihre Ansichten zur Strafverfolgung einig sind. So legt beispielsweise das Bodengesetz von 2024 fünf Grundsätze zur Bestimmung von Grundstückspreisen fest. Der erste besteht darin, die Grundstückspreise nach Marktprinzipien und nicht nach Marktpreisen zu bestimmen.

Viele Gemeinden sind sich darüber im Klaren, dass die Grundstücksbewertung auf Marktpreisen basiert. Die Umsetzung gestaltet sich jedoch schwierig, da die Marktpreise täglich schwanken. Es ist diese „Unklarheit“, die es Spekulanten ermöglicht hat, die Grundstückspreise durch Auktionen leicht in die Höhe zu treiben und so den Markt zu stören. Bei der Strafverfolgung müssen neben dem lokalen Marktprinzip auch die übrigen vier Prinzipien gemäß den gesetzlichen Verfahren angewendet werden.

Darüber hinaus muss es im aktuellen Kontext einen Mechanismus zum Schutz der Vollstreckungsbeamten geben. Gleichzeitig muss die Unabhängigkeit zwischen der Bodenbewertungsorganisation und der Bodenpreisentscheidungsbehörde sichergestellt werden. Bei der Grundstücksbewertung muss ein Interessenausgleich zwischen den Landnutzern, dem Staat und den Investoren gewährleistet sein. Wenn die Grundstückspreise weiter steigen, wird es schwierig, die Flächeneffizienz zu steigern.

Quelle: https://tuoitre.vn/3-luat-ve-nha-dat-go-ngay-nhung-trac-tro-20240917083459974.htm