في نهاية العام، أصبحت معاملات العقارات السكنية الأكثر نشاطًا على مدار العام. ومع ذلك، إذا لم يتوخى المستثمرون ومشتري الأراضي الحذر، فقد يقعون بسهولة في "فخ" سماسرة الأراضي.
وفي حديثه للصحافيين، قال السيد دو نغوك ثانغ - مدير المبيعات الإقليمي في شركة OneHousing: المخاطر القانونية، والأسعار "المبالغ فيها"، والوسطاء غير المحترفين هي الفخاخ الثلاثة التي يتم نصبها لمشتري المنازل في نهاية العام.
السيد دو نغوك ثانغ - مدير المبيعات الإقليمي في شركة OneHousing. (الصورة: PH)
الكشف عن الفخاخ الثلاثة التي يقع فيها مشتري المنازل في نهاية العام
مع الركود العام الذي شهده سوق العقارات في العام الماضي، كيف يتطور سوق الأراضي السكنية في نهاية هذا العام، يا سيدي؟
- فيما يتعلق بقطاع الأراضي السكنية، من الماضي إلى الحاضر، في هانوي مع 4 مناطق داخلية و12 منطقة داخلية حاليًا، لم يتأثر كثيرًا باتجاهات السوق بالزيادة أو النقصان.
المدينة الداخلية - حيث لا يمكن توسيع صندوق الأراضي ولكن السكان لا يزالون يتزايدون والأهم من ذلك أن الطلب هو طلب حقيقي - للعيش والاستثمار وممارسة الأعمال التجارية والإيجار ... موجود دائمًا، وبالتالي فإن أسعار العقارات في المدينة الداخلية لا تتغير تقريبًا، وأحيانًا تزيد قليلاً ولكنها تزيد بشكل مطرد، ولا يقلق مشتري المنازل بشأن الخسائر ولديهم ملاذ آمن للتدفق النقدي الجيد.
ومن الآن وحتى نهاية العام، تظل معاملات العقارات السكنية هي الأكثر نشاطاً - وهذا ينطبق أيضاً على الممارسة السنوية.
مع عقلية الرغبة في إتمام الأمور بسرعة، ما هي المخاطر التي يمكن أن يواجهها مشتري المنازل عند شراء منزل في نهاية العام؟ ما هي الفخاخ التي تنتظر مشتري المنازل في السوق الحالية؟
- مخاطر شراء منزل لا تكمن فقط في نهاية العام، فالمشكلة الأبدية التي يواجهها العملاء عند شراء العقارات هي أولاً الشرعية، وثانياً التقييم، وثالثاً نصيحة السمسار.
من الناحية القانونية، قد يواجه العملاء مخاطر عند إجراء معاملات المنازل دون شهادة، أو الشراء والبيع بوثائق مكتوبة بخط اليد أو وثائق موثقة، أو مشاركة الشهادة، أو وجود الشهادة في مكان ائتماني أسود، أو قيام مالك المنزل بإيداع مبلغ لشخصين أو ثلاثة أشخاص... والخطر الأكثر شيوعًا هو أن يمتلك مالك المنزل الكتاب الأحمر للاقتراض من مؤسسة مالية - يجب أن يعرف الجميع أوراق البيع أو كتابة عقد إيداع.
إذا لم يقم الوسيط بالتأكد من العميل بعناية، فسيكون هناك العديد من المخاطر بالنسبة للمشتري وسيجلب عواقب لا يمكن التنبؤ بها لأن معظم قيمة أي عقار تبلغ مليارات الدونغ.
والأمر الثاني يتعلق بالسعر. في نهاية العام، سيكون هناك الكثير من المعلومات الإعلانية: "شراء الديون والحاجة إلى بيع المنزل، بيع عاجل، سعر صادم في نهاية العام ..." على الأرجح، هذه هي المعلومات التي تروق للجشع لتحقيق الربح. إذا نصحك السماسرة بأن السعر أرخص بكثير من السوق، فإنني أنصحك بالتأكيد بالتساؤل عن ذلك والحذر من الأشياء التي تكون رخيصة بشكل غير متوقع. لكل شيء ثمنه.
بالنسبة للوسطاء، فإن القصة الأولية عن "صيد" العقارات الرخيصة والمخفضة بشكل صادم... ولكن في الواقع هذا ليس صحيحًا، فهو خدعة لجذب انتباه المشترين ثم دفعهم إلى عقارات أخرى - لم تعد قصة جديدة، بل أصبحت ممارسة شائعة في العديد من الأسواق. أو أن السماسرة يستغلون نفسية المشترين الذين يغلقون بسرعة لرفع الأسعار و"الاستيلاء" على الفارق ليس بالأمر غير المعتاد أيضًا.
لدى "سماسرة الأراضي" العديد من الحيل في نهاية العام. (الصورة: VNT)
وفي مثل هذه السوق "الرمادية"، قد يتعرض المشترون للخطر في أي وقت. باعتبارك خبيرًا يتمتع بخبرة تمتد لعقود من الزمن، ما هي النصيحة التي يمكنك تقديمها لمشتري المنازل؟
- لا تزال معاملات العقارات السكنية تحدث كل يوم، وأهم شيء بالنسبة للمشترين عند دخول السوق هو البحث بعناية لتحديد المخاطر التي قد يواجهونها.
فيما يتعلق بشرعية العقارات، تظهر التجربة أن المشترين بحاجة إلى التحقق بعناية من الكتاب الأحمر ويجب أن تكون المعلومات الموجودة في الكتاب دقيقة قبل إجراء الإيداع. وبالطبع، يجب عليك إجراء المعاملة من خلال شركة وساطة ذات سمعة طيبة، لأنهم الأكثر خبرة لضمان قانونية هذا العقار.
فيما يتعلق بالسعر، اليوم تذهب لرؤية شقة أ، شقة ب، شقة ج مع مثل هذه الخطة الأرضية، مثل هذا الموقع، مثل هذا الزقاق، ... ثم يمكنك تقدير بنفسك ما هو متوسط السعر في هذه المنطقة؟ إذا التقى العملاء بسماسرة محترفين وذوي خبرة يمكنهم تقديم المشورة لنا حول سبب وجوب شراء هذا الموقع، وكم يكلف هنا، وما هي عملية المعاملة القانونية ... عندها سنشعر بأمان أكبر.
في المعاملات السكنية، تعتبر احترافية الوسيط مهمة للغاية. بالإضافة إلى الشرعية والسعر، كما ذكرت أعلاه، يظهر السماسرة دائمًا طوال عملية العميل، من البحث وزيارة المنازل إلى تنفيذ إجراءات البيع والشراء.
لذا، منذ اللقاء الأول، ومن خلال بعض الأسئلة، يمكنك التحقق مما إذا كان لديهم مهنة، وما إذا كانوا ملتزمين، وما إذا كانوا يفهمون المجال، وما إلى ذلك.
إن مقابلة وسيط محترف يعمل لدى وحدة أو مؤسسة كبيرة ومرموقة يمكن أن يساعد العملاء على تقليل جميع المخاطر في عملية معاملة الأراضي السكنية، لأنه في هذه الحالة تكون وحدة الوساطة نفسها مسؤولة عن معاملة العميل، بدلاً من وسيط مستقل.
البحث عن "الفرص المهددة" في سوق العقارات السكنية
كما ذكرت، لا يزال هناك العديد من العملاء الذين يجدون فرصًا للاستثمار في العقارات السكنية. برأيك، ما هو القطاع السعري الذي يمكن للمشترين استهدافه في نهاية هذا العام، وهل هذا السوق مستدام بالفعل بالنسبة للتدفق النقدي للمشترين؟
- يعتمد قطاع الأسعار عند الاستثمار في العقارات السكنية بشكل كامل على الإمكانيات المالية المتاحة للمشتري. لأن في السوق، باستثناء وحدات الوساطة الكبيرة التي لديها تعاون وثيق مع البنوك، فإن الباقي في كثير من الأحيان لا يملكون حلولاً مالية لمشتري الأراضي السكنية.
بالنسبة للأراضي السكنية في المناطق الداخلية من المدن، فإن شريحة الأسعار التي شهدت أقوى المعاملات تتراوح من 3 إلى 6 مليارات دونج. يتمتع الشعب الفيتنامي بعقلية الأمن والأمان، ولا يزال العديد من الناس يفضلون العيش في منازل على الأرض. بالنسبة للمنازل في الأزقة يمكن دخول الدراجات النارية، السعر حوالي 100 مليون/م2 إلى 120 مليون/م2، منزل مساحته 50 متر مربع حوالي 5 مليارات، مبني بخمسة طوابق، 35-40 متر مربع لكل طابق، المساحة الصالحة للاستخدام تصل أيضًا إلى ما يقرب من 200 متر مربع.
لا يشهد العرض في وسط هانوي أي تقلبات كبيرة تقريبًا لأن صناديق الأراضي غير قادرة على التوسع، وسوف تدور معاملات الأراضي السكنية في وسط المدينة وفقًا للطلب. العرض والطلب متوازنان دائمًا على الرغم من التقلبات في سوق العقارات بشكل عام. عندما يكون لدى شخص ما حاجة للبيع، سيكون هناك شخص آخر يحتاج إلى الشراء والعكس صحيح.
على سبيل المثال، عندما تزوجت لأول مرة، كنت أرغب فقط في شراء منزل مساحته 30 مترًا مربعًا، ولكن بعد 3-5 سنوات من ممارسة الأعمال وكسب الكثير من المال، أردت بالطبع العثور على مكان أكبر. في هذا الوقت، سأرغب في البيع وسأستمر في الرغبة في الشراء. أو يعيش العديد من الأشخاص في منازل كبيرة، ولكن عندما تواجه أعمالهم صعوبات، فإنهم يستطيعون بيع منازلهم الكبيرة والانتقال إلى منازل أصغر للحصول على رأس المال اللازم لممارسة الأعمال التجارية... العرض والطلب على العقارات السكنية متاحان دائمًا. حتى أنني كنت في 5 منازل.
يعتمد قطاع الأسعار عند الاستثمار في العقارات السكنية بشكل كامل على التمويل المتاح للمشتري. (الصورة: أوهايو)
هل ينطبق هذا على قطاع الأراضي الضواحي، الذي كان أيضًا يحظى بشعبية كبيرة بين المستثمرين قبل بضع سنوات عندما ازدهرت السوق؟
- قبل حوالي 2-3 سنوات، كان المستثمرون المشاركون في الاستثمار العقاري في الضواحي يستمتعون بأرباح ساخنة، على غرار "عندما يرتفع المد، يرتفع القارب".
ولكننا نرى دروساً سابقة، ففي عام 2010 ارتفعت أسعار العقارات في الضواحي بسرعة ولكن عندما انفجرت الفقاعة بدأت في التراجع وواجه العديد من المستثمرين صعوبات، بل وأفلسوا، فباعوا العديد من المنازل في ذلك الوقت... تكرر هذا الوضع في عام 2022 وأوائل عام 2023، وانتشرت أنباء البيع بخسارة لسداد ديون الائتمان على نطاق واسع.
برأيي، عندما يتعافى السوق، فسوف يكون أولاً في القطاع الذي يوجد فيه طلب حقيقي على السكن مثل الشقق والمنازل. ستواجه الأراضي في الضواحي المزيد من الصعوبات عندما يقر مجلس الأمة الجديد قانون تنظيم المعاملات العقارية، والذي يشدد تقسيم وبيع الأراضي لتجنب المضاربة.
مع تحسن اللوائح القانونية بشكل متزايد، وتعزيز شفافية السوق، أصبح قطاع الأراضي الضواحي أقل جاذبية في محافظ الاستثمار الخاصة بالعملاء.
وأخيرا، هل لديك أي نصيحة لمشتري المنازل في نهاية هذا العام؟
- النصيحة للمشترين هي أنه إذا كان هناك منتج يلبي المعايير، ويلبي احتياجات مالك المنزل الذي يحتاج إلى بيعه، ويرغب في البيع، ولديه شروط قانونية قياسية، ولديه تمويل متاح، وما إلى ذلك، فعليهم شراءه حتى يتمكنوا من النوم بعمق، دون الحاجة إلى القلق بشأن الذهاب لرؤية منزل اليوم والذهاب لرؤية منزل غدًا، والتركيز على ذلك الوقت على العمل، وقضاء عطلة تيت سعيدة ودافئة، لأن الأراضي السكنية في وسط المدينة لم تشهد أبدًا انخفاضًا في الأسعار.
شكراً جزيلاً!
[إعلان رقم 2]
مصدر
تعليق (0)