مفلس، بحاجة لبيع المنزل، بيع عاجل، سعر صادم في نهاية العام

في نهاية العام، تكون معاملات العقارات السكنية هي الأكثر نشاطًا على مدار العام. ومع ذلك، إذا لم يكن مشتري الأراضي والمستثمرون حذرين، فقد يقعون بسهولة في "فخ" سماسرة الأراضي.

وفي حديثه للصحفيين، شارك السيد دو نغوك ثانغ - مدير المبيعات الإقليمي في OneHousing: المخاطر القانونية والأسعار "المبالغ فيها" والوسطاء غير المحترفين هي الفخاخ الثلاثة التي يتم وضعها لمشتري المنازل في نهاية العام.

السيد دو نغوك ثانغ - مدير المبيعات الإقليمي في OneHousing. (الصورة: PH)

كشف عن الفخاخ الثلاثة التي يقع فيها مشتري المنازل في نهاية العام

مع الركود العام الذي شهده سوق العقارات في العام الماضي، كيف يتطور سوق الأراضي السكنية في نهاية هذا العام، يا سيدي؟

- فيما يتعلق بقطاع الأراضي السكنية، من الماضي إلى الحاضر، في هانوي مع 4 مناطق داخلية و12 منطقة داخلية حاليًا، لم يتأثر كثيرًا باتجاهات السوق من حيث الزيادة أو النقصان.

المدينة الداخلية - حيث لا يمكن توسيع صندوق الأراضي ولكن السكان لا يزالون يتزايدون والأهم من ذلك، الطلب هو الطلب الحقيقي - للعيش والاستثمار وممارسة الأعمال التجارية والإيجار ... موجود دائمًا، لذلك فإن أسعار العقارات في المدينة الداخلية لا تتغير تقريبًا، وأحيانًا تزيد قليلاً ولكنها تزيد بثبات، ولا يقلق مشتري المنازل بشأن الخسائر ولديهم ملاذ آمن للتدفق النقدي الجيد.

ومن الآن وحتى نهاية العام، تظل معاملات العقارات السكنية الأكثر نشاطاً - وهذا ينطبق أيضاً على الممارسة السنوية.

مع عقلية الرغبة في إتمام الصفقة بسرعة، ما هي المخاطر التي يمكن أن يواجهها مشتري المنازل عند شراء منزل في نهاية العام؟ ما هي الفخاخ التي تنتظر مشتري المنازل في السوق الحالية؟

- مخاطر شراء منزل لا تقتصر فقط على نهاية العام، فالمشكلة الأبدية التي يواجهها العملاء عند شراء العقارات هي أولاً الشرعية، وثانياً التقييم، وثالثاً نصيحة الوسيط.

من الناحية القانونية، قد يواجه العملاء مخاطر عند إجراء معاملات المنازل بدون شهادة، أو الشراء والبيع باستخدام وثائق مكتوبة بخط اليد أو وثائق موثقة، أو مشاركة الشهادة، أو وجود الشهادة في مكان ائتماني أسود، أو قيام مالك المنزل بإيداع مبلغ لشخصين أو ثلاثة أشخاص... والخطر الأكثر شيوعًا هو أن يمتلك مالك المنزل الكتاب الأحمر للاقتراض من مؤسسة مالية - يجب أن يعرف الجميع أوراق البيع أو كتابة عقد إيداع.

إذا لم يقم الوسيط بالتحقق بعناية من العميل، فسيكون ذلك محفوفًا بالمخاطر بالنسبة للمشتري وسيجلب عواقب لا يمكن التنبؤ بها لأن معظم قيم العقارات تبلغ مليارات الدونغ.

والأمر الثاني يتعلق بالسعر. في نهاية العام، سيكون هناك الكثير من المعلومات الإعلانية: "شراء الديون والحاجة إلى بيع المنزل، بيع عاجل، سعر صادم في نهاية العام ..." على الأرجح، هذه هي المعلومات التي تجذب الجشع لتحقيق الربح. إذا نصحك السماسرة بأن السعر أرخص بكثير من السوق، فإنني أنصحك بالتأكيد بالتساؤل عن ذلك والحذر من الأشياء التي تكون رخيصة بشكل غير متوقع. لكل شيء ثمنه.

بالنسبة للوسطاء، فإن القصة الأولية حول "صيد" العقارات ذات الأسعار الرخيصة والخصومات المذهلة... ولكن في الواقع هذا ليس صحيحًا، بل هو خدعة لجذب انتباه المشترين ومن ثم توجيههم إلى عقارات أخرى - لم تعد قصة جديدة، بل أصبحت ممارسة شائعة في العديد من الأسواق. وليس من غير المألوف أن يستغل السماسرة نفسية الإغلاق السريع للمشترين لرفع الأسعار و"أكل" الفارق.

لدى "سماسرة الأراضي" العديد من الحيل في نهاية العام. (الصورة: VNT)

في مثل هذه السوق "الرمادية"، قد يتعرض المشترون للخطر في أي وقت. باعتبارك خبيرًا يتمتع بخبرة تمتد لعقود من الزمن، ما هي النصيحة التي يمكنك تقديمها لمشتري المنازل؟

- لا تزال معاملات العقارات السكنية تحدث كل يوم، وأهم شيء بالنسبة للمشترين عند دخول السوق هو البحث بعناية لتحديد المخاطر التي قد يواجهونها.

فيما يتعلق بشرعية العقارات، تظهر التجربة أن المشترين بحاجة إلى التحقق بعناية من الكتاب الأحمر ويجب أن تكون المعلومات الموجودة في الكتاب دقيقة قبل إجراء الإيداع. وبالطبع، يجب عليك إجراء المعاملة من خلال شركة وساطة ذات سمعة طيبة، لأنهم هم الذين يتمتعون بأفضل الخبرة لضمان قانونية هذا العقار.

فيما يتعلق بالسعر، اليوم تذهب لرؤية شقة أ، شقة ب، شقة ج مع مثل هذه الخطة الأرضية، مثل هذا الموقع، مثل هذا الزقاق، ... ثم يمكنك تقدير بنفسك ما هو متوسط ​​السعر في هذه المنطقة؟ إذا التقى العملاء بسماسرة محترفين وذوي خبرة يمكنهم تقديم المشورة لنا حول سبب وجوب شراء هذا الموقع، وكم يكلف هنا، وكيف تبدو عملية المعاملة القانونية ... عندها سنشعر بأمان أكبر.

في المعاملات السكنية، تعتبر احترافية الوسيط مهمة للغاية. بالإضافة إلى الشرعية والسعر، كما ذكرت أعلاه، يظهر السماسرة دائمًا طوال عملية العميل، من البحث وزيارة المنازل إلى تنفيذ إجراءات البيع والشراء.

لذا، منذ اللقاء الأول، ومن خلال بعض الأسئلة، يمكنك التحقق مما إذا كان لديهم مهنة، وما إذا كانوا ملتزمين، وما إذا كانوا يفهمون المجال، وما إلى ذلك.

إن لقاء وسيط محترف يعمل لدى وحدة أو مؤسسة كبيرة وذات سمعة طيبة يمكن أن يساعد العملاء على تقليل جميع المخاطر في عملية معاملة الأراضي السكنية، لأنه بعد ذلك تكون وحدة الوساطة نفسها مسؤولة عن معاملة العميل، بدلاً من وسيط مستقل.

البحث عن "الفرص المهددة" في سوق العقارات السكنية

كما ذكرت، لا يزال هناك العديد من العملاء الذين يجدون فرصًا للاستثمار في العقارات السكنية. برأيك ما هو القطاع السعري الذي يمكن للمشترين استهدافه في نهاية العام الجاري، وهل هذا السوق مستدام بالفعل بالنسبة للتدفق النقدي للمشترين؟

- يعتمد قطاع الأسعار عند الاستثمار في العقارات السكنية كليًا على التمويل المتاح للمشتري. لأن في السوق، باستثناء وحدات الوساطة الكبيرة التي لديها تعاون وثيق مع البنوك، فإن الباقي في كثير من الأحيان لا يملكون حلولاً مالية لمشتري الأراضي السكنية.

بالنسبة للأراضي السكنية في الأحياء الداخلية للمدن، فإن شريحة الأسعار التي تشهد أقوى المعاملات تتراوح من 3 إلى 6 مليارات دونج. يتمتع الشعب الفيتنامي بعقلية الأمن والأمان، ولا يزال العديد من الأشخاص يفضلون العيش في منازل على الأرض. بالنسبة للمنازل في الأزقة يمكن دخول الدراجات النارية، السعر حوالي 100 مليون/م2 إلى 120 مليون/م2، منزل 50م2 حوالي 5 مليارات، مبني بـ 5 طوابق، 35-40م2 لكل طابق، المساحة القابلة للاستخدام أيضًا تصل إلى ما يقرب من 200م2.

لا يشهد العرض في وسط هانوي أي تقلبات كبيرة تقريبًا لأن صناديق الأراضي غير قادرة على التوسع، وسوف تدور معاملات الأراضي السكنية في وسط المدينة وفقًا للطلب. العرض والطلب متوازنان دائمًا على الرغم من التقلبات في سوق العقارات بشكل عام. عندما يكون لدى شخص ما حاجة للبيع، سيكون هناك شخص آخر يحتاج إلى الشراء والعكس صحيح.

على سبيل المثال، عندما تزوجت لأول مرة، كنت أرغب فقط في شراء منزل مساحته 30 مترًا مربعًا، ولكن بعد 3-5 سنوات من ممارسة الأعمال وكسب الكثير من المال، بالطبع أردت العثور على مكان أكبر. في هذا الوقت، أريد أن أبيع وسأستمر في الرغبة في الشراء. أو يعيش الكثير من الناس في منازل كبيرة، ولكن عندما تواجه أعمالهم صعوبات، فإنهم يستطيعون بيع منازلهم الكبيرة والانتقال إلى منازل أصغر للحصول على رأس المال اللازم لإدارة الأعمال... العرض والطلب على العقارات السكنية متاحان دائمًا. حتى أنني كنت في 5 منازل.

يعتمد قطاع الأسعار عند الاستثمار في العقارات السكنية كليًا على التمويل المتاح للمشتري. (الصورة: أوهايو)

هل ينطبق هذا على قطاع الأراضي في الضواحي، والذي كان أيضًا يحظى بشعبية كبيرة بين المستثمرين قبل بضع سنوات عندما ازدهرت السوق؟

- منذ حوالي 2-3 سنوات، كان المستثمرون المشاركون في الاستثمار العقاري في الضواحي يستمتعون بأرباح ساخنة، على غرار "عندما يرتفع المد، يرتفع القارب".

ولكننا نرى الدروس السابقة، ففي عام 2010 ارتفعت أسعار العقارات في الضواحي بسرعة، ولكن عندما انفجرت الفقاعة، بدأت في التراجع وواجه العديد من المستثمرين صعوبات، بل وأفلسوا، وباعوا العديد من المنازل في ذلك الوقت... تكرر هذا الوضع في عام 2022 وأوائل عام 2023، وانتشرت أنباء البيع بخسارة لسداد ديون الائتمان على نطاق واسع.

برأيي، عندما يتعافى السوق، سيكون ذلك أولاً في القطاع الذي يوجد فيه طلب حقيقي على الإسكان مثل الشقق والمنازل. ستواجه الأراضي في الضواحي صعوبات أكبر عندما يقر مجلس الأمة الجديد قانون تجارة العقارات، والذي يشدد تقسيم وبيع الأراضي لتجنب المضاربة.

مع تحسن اللوائح القانونية بشكل متزايد، وتعزيز شفافية السوق، أصبح قطاع الأراضي الضواحي أقل جاذبية في محافظ الاستثمار الخاصة بالعملاء.

وأخيرًا، هل لديك أي نصيحة لمشتري المنازل في نهاية هذا العام؟

- النصيحة للمشترين هي أنه إذا كان هناك منتج يلبي المعايير، ويلبي احتياجات صاحب المنزل الذي يحتاج إلى البيع، ويرغب في البيع، ولديه شروط قانونية قياسية، ولديه تمويل متاح، وما إلى ذلك، فعليهم شراءه حتى يتمكنوا من النوم بعمق، دون الحاجة إلى القلق بشأن الذهاب لرؤية منزل اليوم والذهاب لرؤية منزل غدًا، والتركيز على ذلك الوقت على العمل، وقضاء عطلة تيت سعيدة ودافئة، لأن الأراضي السكنية في وسط المدينة لم تشهد أبدًا انخفاضًا في الأسعار.

شكراً جزيلاً!

مصدر: https://www.congluan.vn/can-trong-voi-chieu-tro-tha-cau-cua-co-dat-vo-no-can-ban-nha-ban-gap-gia-soc-cuoi-nam-post277371.html