ابحث عن المزيد من الحلول العقارية

سجل سوق العقارات الفيتنامي خلال الأشهر التسعة الأولى من عام 2024 العديد من التغييرات الإيجابية، والتي انعكست في تعافي العرض وأسعار البيع وزيادة الطلب من المشترين. إلى جانب ذلك، فقد تركت العديد من المشاريع والأعمال العقارية بصماتها من خلال أنشطة محددة، مما أضاف حيوية جديدة إلى السوق.

التغيير الإيجابي

وبحسب تقرير صادر عن شركة سافيلز فيتنام، في الأشهر التسعة الأولى من عام 2024، شكلت الشقق التي يزيد سعرها عن 4 مليارات دونج ما نسبته 70% من إجمالي عدد الشقق المباعة. وعلى وجه الخصوص، تواصل أسعار الشقق في المدن الكبرى مثل هانوي ومدينة هوشي منه تسجيل نمو كبير. وفي هانوي، ارتفعت أسعار الشقق الجديدة بنسبة 6%، لتصل إلى متوسط ​​69 مليون دونج/م²؛ وفي الوقت نفسه، وصل سعر الشقق الجديدة في مدينة هوشي منه إلى 68 مليون دونج/متر مربع. ارتفاع الأسعار يدل على حرارة السوق والطلب العالي عليه.

حظيت مشاريع الشقق الفاخرة الجديدة التي تم افتتاحها للبيع في هانوي ومدينة هوشي منه باهتمام كبير من العملاء، مع معدلات امتصاص تصل إلى 60٪ -80٪. ولا تساهم المشاريع في زيادة المعروض في السوق فحسب، بل تجذب أيضًا عددًا كبيرًا من السكان بفضل البنية التحتية الحديثة وروابط المرور المريحة.

وقد حققت الشركات الكبيرة في قطاع العقارات مثل Vingroup، وNovaland، وSun Group... تقدماً كبيراً في تنفيذ المشاريع وتعزيز الأنشطة التجارية. ومن الأمثلة النموذجية على ذلك شركة Hoa Binh Construction Group Corporation، وهي واحدة من أكبر شركات المقاولات في قطاع البناء، والتي تلقت الدعم من بنك الاستثمار والتنمية في فيتنام (BIDV) بتمديد حد الائتمان بما يصل إلى 4000 مليار دونج. وهذا لا يساعد مدينة هوا بينه على التغلب على الأوقات الصعبة فحسب، بل يعد أيضًا علامة إيجابية على تعافي الشركات العقارية الكبرى.

سجلت سلسلة المشاريع العملاقة أكوا سيتي (دونج ناي) ونوفاورلد فان ثيت (فان ثيت) التابعة لمجموعة نوفالاند انتعاشًا معينًا مع زيادة مطردة في حجم المعاملات بعد حل المشكلات القانونية تدريجيًا.

إن التغييرات الإيجابية في سوق العقارات في الأشهر التسعة الأولى من عام 2024 لا تأتي فقط من التعافي الاقتصادي والطلب الحقيقي من الناس، ولكن أيضًا من إزالة العقبات القانونية. أدى إصدار قانون الأراضي 2024 وقانون الإسكان 2023 وقانون الأعمال العقارية 2023 إلى إنشاء ممر قانوني أكثر شفافية للشركات والمستثمرين. لقد تم تحسين اللوائح المتعلقة بتقييم الأراضي وإجراءات الترخيص وتطهير الموقع بشكل كبير، مما ساعد على تقليل الحواجز القانونية التي تواجهها شركات العقارات في كثير من الأحيان.

على سبيل المثال، واجهت مشاريع العقارات في مدينة هوشي منه صعوبات تتعلق بمنح التصاريح لبناء الأقبية. القرار 3803/QD-UBND والقرار 3804/QD-UBND الصادرين عن لجنة الشعب في مدينة هوشي منه يشكلان الأساس للموافقة على المخطط العام، والمضي قدماً نحو استكمال تحديث تصاريح البناء المعدلة لمشاريع العقارات في المنطقة... ومن المتوقع أن يتم حل المشاكل القانونية في المشاريع في مدينة هوشي منه تدريجياً بفضل هذه القرارات.

وبحسب السيد نجوين توان ثانج، مدير إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مدينة هوشي منه، فإن قانون الأراضي لعام 2024 والمرسوم رقم 71/2024 الذي ينظم أسعار الأراضي قد أزالا العقبات أمام العديد من المشاريع التي لم تحسب بعد رسوم استخدام الأراضي في مدينة هوشي منه. يوجد في المدينة حاليًا حوالي 200 مشروع عقاري تعاني من مشاكل تمويل الأراضي. في عام 2024، ستزيل مدينة هوشي منه العوائق أمام 36 مشروعًا وتصدر حوالي 17500 شهادة.

تتم معالجة المشاكل التي تعاني منها منطقة أكوا سيتي الحضرية (305 هكتار) التابعة لمجموعة نوفالاند تدريجياً. الصورة: نجوين توان

وعلى وجه الخصوص، في الآونة الأخيرة، تم تحديد أن إزالة العقبات القانونية أمام مشاريع العقارات في دونغ ناي لا تزال أبطأ من المحافظات المجاورة، وأكد رئيس اللجنة الشعبية لمقاطعة دونغ ناي، السيد فو تان دوك، أن الأولوية ستعطى لإزالة الصعوبات المتعلقة بتخطيط التقسيم C4 في مدينة بين هوا. يغطي هذا التقسيم مساحة تصل إلى 1500 هكتار مع مشاريع كبيرة بما في ذلك: المناطق السكنية والحضرية واسعة النطاق مثل منطقة لونج هونغ السكنية (227 هكتارًا)، ومنطقة الخدمات التجارية الحضرية في جزيرة فوك هونج (286 هكتارًا) التي تستثمرها DonaCoop، ومنطقة دونج ناي ووترفرونت الحضرية (170 هكتارًا) التي تستثمرها شركة نام لونج للاستثمار، ومنطقة أكوا سيتي الحضرية (305 هكتارًا) التي تستثمرها مجموعة نوفالاند.

وبالإضافة إلى ذلك، تساهم سياسات الائتمان التي ينفذها البنك المركزي أيضًا في استقرار السوق. وبحسب تقرير صادر عن بنك الدولة في فيتنام، ارتفعت قروض العقارات بنهاية يونيو 2024 بنسبة 4.6%، منها قروض الأعمال العقارية بنسبة 10.3%، وخاصة قروض المساكن بنسبة 1.2%. ويظهر هذا الأمر دعم النظام المالي لقطاع العقارات، في حين يعمل على تعزيز ثقة المستثمرين ومشتري المنازل.

وبحسب الدكتور كان فان لوك، كبير الاقتصاديين في BIDV، فقد دخل سوق العقارات رسميًا مرحلة التعافي الإيجابي. أدى الاقتصاد الكلي المستقر والتضخم الخاضع للسيطرة والسياسات القانونية المحسنة تدريجياً إلى خلق الظروف لسوق العقارات للتطور بشكل أقوى في الفترة المقبلة. علاوة على ذلك، فإن الاستثمار في البنية التحتية للنقل، وخاصة خطوط المترو في هانوي ومدينة هوشي منه، سيظل يشكل عاملاً مهماً في دفع نمو السوق.

لا تزال الصعوبات والتحديات قائمة

ولكن في ظل دخول قانون الأراضي 2024 وقانون الإسكان 2023 وقانون تنظيم العمل العقاري 2023 حيز التنفيذ، لا تزال صناعة العقارات تواجه سلسلة من الصعوبات والتحديات. وإذا لم تكن هناك حلول، فإن ذلك من شأنه أن يزيد من أوجه القصور التي طال أمدها.

وبحسب وزارة الإعمار فإن أحد أهم نقاط قانون الأراضي 2024 هو إلغاء إطار أسعار الأراضي القديم. وبدلا من ذلك، يتم تحديث قائمة أسعار الأراضي سنويا، لتحديد الأسعار القريبة من السوق. ويعني هذا أن تكلفة الاستثمار في بناء وتطوير المشاريع العقارية سترتفع، مما سيؤدي إلى ارتفاع أسعار العقارات والمساكن بنسبة تتراوح بين 15% و20%. قد يتسبب هذا التغيير في حدوث مشكلات للمستثمرين ومشتري المنازل على حد سواء. ومن ناحية أخرى، إذا لم يتم تطبيق قائمة أسعار الأراضي الجديدة بشكل صارم، فسوف تخلق فرصا للمضاربة والتلاعب بالسوق، مما يؤدي إلى زيادة عدم المساواة في فرص ملكية المساكن بين الطبقات الاجتماعية المختلفة.

ومن المقترحات المهمة الأخرى فرض ضرائب على أولئك الذين يملكون مساحات كبيرة من العقارات، لكن هذا الاقتراح يجب أن يرتكز على مبدأ خلق القيمة للمجتمع. وأكد الدكتور نجوين فان دينه، نائب رئيس جمعية العقارات في فيتنام ورئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام، أن الضرائب لا ينبغي أن تستند فقط إلى عدد العقارات المملوكة ولكن أيضًا على الغرض من الاستخدام. لا ينبغي أن يلتزم الأشخاص الذين يشترون العقارات بهدف تأجيرها، مما يخلق قيمة مضافة للمجتمع، بسياسة الضرائب هذه.

وقالت السيدة دو تو هانج، مديرة شركة سافيلز هانوي، إن فرض ضريبة عقارية ثانية يتطلب إعداداً دقيقاً لضمان الاتساق على مستوى البلاد. وبدون التزامن في نظام الإدارة والتدابير التقنية مثل المعاملات المصرفية وإقرار الأصول، فإن فرض الضرائب لن يحقق التأثير المطلوب وربما يؤدي حتى إلى تعطيل السوق.

إن العامل الرئيسي الذي يساهم في ارتفاع أسعار المساكن هو اختلال التوازن بين العرض والطلب. في الوقت الحالي، لا يزال العرض من المساكن منخفضا جدا مقارنة بالطلب، وخاصة في قطاع الإسكان منخفض التكلفة، المناسب للأشخاص ذوي الدخل المنخفض والمتوسط. ولتنظيم السوق، اقترحت وزارة الإعمار إطلاق العنان للمعروض العقاري من خلال إزالة العوائق القانونية في المشاريع المتوقفة، مع تشجيع إطلاق مشاريع جديدة.

وبحسب السيدة هو ثي ثو ماي، مديرة شركة الإسكان الفيتنامية (هانوي)، إذا لم تتخذ الحكومة والشركات تدابير جذرية لزيادة العرض، وخاصة في قطاع الإسكان الاجتماعي والإسكان منخفض التكلفة، فإن السوق ستواجه عواقب وخيمة. وسوف يواجه الأشخاص الذين لديهم احتياجات حقيقية للسكن صعوبة في امتلاك منزل، ويمكن أن تؤدي "حمى الأسعار" إلى عدم الاستقرار في السوق بأكملها.

تشديد قواعد مزاد الأراضي

تعتبر مزادات حقوق الانتفاع بالأراضي من أهم الوسائل لتنمية الإيرادات العقارية لموازنة الدولة. وترى وزارة الإعمار أن تخصيص الأراضي وتأجيرها عن طريق المزادات حد من السلبيات، وساهم في تقليل حالة الطلب والعطاء، وزيادة الإيرادات. لكن هذه العملية تواجه أيضاً العديد من القيود، وعادة ما تتمثل في ظاهرة "وسطاء المزادات" الذين يتواطؤون من أجل خلق "أسعار افتراضية" للتلاعب بالسوق.

ولتجاوز السلبيات في مزادات حقوق الانتفاع بالأراضي، اقترحت وزارة الإعمار زيادة مبلغ التأمين عند المشاركة في المزادات وتقصير مدة الدفع بعد الفوز بالمزاد لمنع السلوك المضاربي وخلق مستويات سعرية افتراضية. يساعد هذا التنظيم على تقليل عدد المشاركين في المزادات الذين يشترون ويعيدون البيع لتحقيق الربح، وبدلاً من ذلك، يشارك فقط أولئك الذين لديهم احتياجات حقيقية.

اليوم برنامج حواري بعنوان "تحديد سوق العقارات نهاية 2024 وبداية 2025"

سيقام البرنامج الحواري، الذي تنظمه صحيفة لاو دونغ، في الساعة 8:00 صباحًا يوم 10 أكتوبر، في قاعة الطابق الثاني من صحيفة لاو دونغ، 123-127 فو فان تان، حي فو ثي ساو، المنطقة 3، مدينة هوشي منه. وهذه فرصة لوكالات الإدارة والشركات والخبراء للتوصل إلى حلول لتعزيز تطوير السوق في المستقبل.

ركزت الندوة على المحتويات التالية: الوضع الحالي لسوق العقارات، والتوقعات للفترة المقبلة؛ تأثير ثلاثة قوانين جديدة تتعلق بسوق العقارات وتنفيذ الوثائق التوجيهية لإنفاذ القانون؛ القضايا المتعلقة بقائمة أسعار الأراضي والضرائب

المصدر: https://nld.com.vn/tim-them-giai-phap-cho-bat-dong-san-196241009213859647.htm