ابحث عن المزيد من الحلول العقارية

في الأشهر التسعة الأولى من عام 2024، سجل سوق العقارات الفيتنامي العديد من التغييرات الإيجابية، والتي انعكست في تعافي العرض وأسعار البيع وزيادة الطلب من المشترين. إلى جانب ذلك، تركت العديد من المشاريع والأعمال العقارية بصماتها من خلال أنشطة محددة، مما جلب حيوية جديدة إلى السوق.

التغيير الإيجابي

وبحسب تقرير صادر عن شركة سافيلز فيتنام، في الأشهر التسعة الأولى من عام 2024، شكلت الشقق التي يزيد سعرها عن 4 مليارات دونج 70% من إجمالي عدد الشقق المباعة. وعلى وجه الخصوص، تواصل أسعار الشقق في المدن الكبرى مثل هانوي ومدينة هوشي منه تسجيل نمو كبير. وفي هانوي، ارتفعت أسعار الشقق الجديدة بنسبة 6%، لتصل إلى متوسط ​​69 مليون دونج/م²؛ وفي الوقت نفسه، وصل سعر الشقق الجديدة في مدينة هوشي منه إلى 68 مليون دونج/متر مربع. ارتفاع الأسعار يدل على حرارة السوق والطلب المرتفع.

حظيت مشاريع الشقق الفاخرة الجديدة التي تم افتتاحها للبيع في هانوي ومدينة هوشي منه باهتمام كبير من العملاء، مع معدلات امتصاص تصل إلى 60٪ -80٪. ولا تساهم هذه المشاريع في زيادة المعروض في السوق فحسب، بل تجذب أيضًا عددًا كبيرًا من السكان بفضل البنية التحتية الحديثة ووصلات المرور المريحة.

لقد حققت الشركات الكبيرة في قطاع العقارات مثل Vingroup و Novaland و Sun Group... تقدماً كبيراً في تنفيذ المشاريع وتعزيز الأنشطة التجارية. ومن الأمثلة النموذجية على ذلك شركة Hoa Binh Construction Group Corporation، وهي واحدة من أكبر شركات المقاولات في قطاع البناء، والتي تلقت الدعم من بنك الاستثمار والتنمية في فيتنام (BIDV) بتمديد حد الائتمان بما يصل إلى 4000 مليار دونج. وهذا لا يساعد مدينة هوا بينه على التغلب على الأوقات الصعبة فحسب، بل يعد أيضًا علامة إيجابية على تعافي الشركات العقارية الكبيرة.

سجلت سلسلة المشاريع العملاقة أكوا سيتي (دونج ناي) ونوفا وورلد فان ثيت (فان ثيت) التابعة لمجموعة نوفالاند انتعاشًا معينًا مع زيادة ثابتة في حجم المعاملات بعد حل المشكلات القانونية تدريجيًا.

إن التغييرات الإيجابية في سوق العقارات في الأشهر التسعة الأولى من عام 2024 لا تأتي فقط من الانتعاش الاقتصادي والطلب الحقيقي من الناس ولكن أيضًا من إزالة العقبات القانونية. أدى إصدار قانون الأراضي 2024 وقانون الإسكان 2023 وقانون الأعمال العقارية 2023 إلى إنشاء ممر قانوني أكثر شفافية للشركات والمستثمرين. لقد تم تحسين اللوائح المتعلقة بتقييم الأراضي وإجراءات الترخيص وتطهير الموقع بشكل كبير، مما يساعد على تقليل الحواجز القانونية التي تواجهها شركات العقارات في كثير من الأحيان.

على سبيل المثال، واجهت مشاريع العقارات في مدينة هوشي منه صعوبات تتعلق بمنح التصاريح لبناء الأقبية. يشكل القرار 3803/QD-UBND والقرار 3804/QD-UBND الصادرين عن لجنة الشعب في مدينة هو تشي منه الأساس للموافقة على الخطة الرئيسية، والمضي قدماً نحو استكمال تحديث تصاريح البناء المعدلة لمشاريع العقارات في المنطقة... ومن المتوقع أن يتم حل المشاكل القانونية في المشاريع في مدينة هو تشي منه تدريجياً بفضل هذه القرارات.

وبحسب السيد نجوين توان ثانج، مدير إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مدينة هوشي منه، فإن قانون الأراضي لعام 2024 والمرسوم 71/2024 الذي ينظم أسعار الأراضي قد أزالا العقبات أمام العديد من المشاريع التي لم تحسب بعد رسوم استخدام الأراضي في مدينة هوشي منه. في الوقت الحالي، يوجد في المدينة حوالي 200 مشروع عقاري تعاني من مشاكل تمويل الأراضي. في عام 2024، ستزيل مدينة هوشي منه العوائق أمام 36 مشروعًا وتصدر حوالي 17500 شهادة.

يتم حل المشاكل التي تعاني منها منطقة أكوا سيتي الحضرية (305 هكتار) التابعة لمجموعة نوفالاند تدريجياً. الصورة: نجوين توان

وعلى وجه الخصوص، في الآونة الأخيرة، تم تحديد أن إزالة العقبات القانونية أمام مشاريع العقارات في دونج ناي لا تزال أبطأ من تلك الموجودة في المقاطعات المجاورة، وأكد رئيس اللجنة الشعبية لمقاطعة دونج ناي، السيد فو تان دوك، أن الأولوية ستعطى لإزالة الصعوبات المتعلقة بتخطيط التقسيم C4 في مدينة بين هوا. يغطي هذا التقسيم الفرعي مساحة تصل إلى 1500 هكتار مع مشاريع كبيرة بما في ذلك: المناطق السكنية والحضرية واسعة النطاق مثل منطقة Long Hung السكنية (227 هكتارًا)، ومنطقة الخدمات التجارية في جزيرة Phuoc Hung (286 هكتارًا) التي تستثمرها DonaCoop، ومنطقة Dong Nai Waterfront الحضرية (170 هكتارًا) من قبل شركة Nam Long Investment Joint Stock Company ومنطقة Aqua City الحضرية (305 هكتارات) من قبل مجموعة Novaland.

وبالإضافة إلى ذلك، تساهم سياسات الائتمان التي يطبقها البنك المركزي أيضًا في استقرار السوق. وبحسب تقرير صادر عن بنك الدولة الفيتنامي، ارتفعت قروض العقارات بنهاية يونيو 2024 بنسبة 4.6%، منها قروض الأعمال العقارية بنسبة 10.3%، وخاصة قروض الإسكان بنسبة 1.2%. ويظهر هذا دعم النظام المالي لقطاع العقارات، في حين عزز ثقة المستثمرين ومشتري المنازل.

وبحسب الدكتور كان فان لوك، كبير الاقتصاديين في BIDV، فقد دخل سوق العقارات رسميًا مرحلة التعافي الإيجابي. إن الاقتصاد الكلي المستقر والتضخم المسيطر عليه والسياسات القانونية المحسنة تدريجيا قد خلقت الظروف لسوق العقارات لتتطور بشكل أقوى في الفترة المقبلة. علاوة على ذلك، فإن الاستثمار في البنية التحتية للنقل، وخاصة خطوط المترو في هانوي ومدينة هوشي منه، سيظل يشكل عاملاً مهماً في دفع نمو السوق.

لا تزال الصعوبات والتحديات قائمة

ومع ذلك، في سياق قانون الأراضي 2024، وقانون الإسكان 2023، وقانون الأعمال العقارية 2023 التي دخلت حيز التنفيذ للتو، لا تزال صناعة العقارات تواجه سلسلة من الصعوبات والتحديات. إذا لم تكن هناك حلول، فسوف يؤدي ذلك إلى زيادة أوجه القصور طويلة الأمد.

وبحسب وزارة الإنشاءات، فإن أحد أهم نقاط قانون الأراضي 2024 هو إلغاء إطار أسعار الأراضي القديم. وبدلا من ذلك، يتم تحديث قائمة أسعار الأراضي سنويا، لتحديد الأسعار القريبة من السوق. ويعني هذا أن تكلفة الاستثمار في بناء وتطوير المشاريع العقارية سترتفع، ما سيؤدي إلى ارتفاع أسعار العقارات وأسعار المساكن بنسبة تتراوح بين 15% و20%. قد يتسبب هذا التغيير في حدوث مشاكل للمستثمرين ومشتري المنازل على حد سواء. ومن ناحية أخرى، إذا لم يتم تطبيق قائمة أسعار الأراضي الجديدة بشكل صارم، فسوف تخلق فرصاً للمضاربة والتلاعب بالسوق، مما يؤدي إلى زيادة عدم المساواة في فرص ملكية المساكن بين مختلف الطبقات الاجتماعية.

وهناك اقتراح مهم آخر يتمثل في النظر في فرض الضرائب على أولئك الذين يمتلكون مساحات كبيرة من العقارات، ولكن هذا الاقتراح يجب أن يرتكز على مبدأ خلق القيمة للمجتمع. وأكد الدكتور نجوين فان دينه، نائب رئيس جمعية العقارات الفيتنامية ورئيس جمعية وسطاء العقارات الفيتنامية، أن الضرائب لا ينبغي أن تستند فقط إلى عدد العقارات المملوكة ولكن أيضًا على الغرض من الاستخدام. لا ينبغي للأشخاص الذين يشترون العقارات لتأجيرها، مما يخلق قيمة مضافة للمجتمع، أن يلتزموا بسياسة الضرائب هذه.

وقالت السيدة دو ثو هانج، مديرة شركة سافيلز هانوي، إن فرض ضريبة عقارية ثانية يتطلب إعداداً دقيقاً لضمان الاتساق على مستوى البلاد. وبدون التزامن في نظام الإدارة والتدابير التقنية مثل المعاملات المصرفية وإعلان الأصول، فإن فرض الضرائب لن يحقق التأثير المطلوب وربما يؤدي حتى إلى تعطيل السوق.

إن العامل الرئيسي الذي يساهم في ارتفاع أسعار المساكن هو عدم التوازن بين العرض والطلب. في الوقت الحالي، لا يزال العرض من المساكن منخفضا جدا مقارنة بالطلب، وخاصة في قطاع الإسكان منخفض التكلفة، المناسب للأشخاص ذوي الدخل المنخفض والمتوسط. ولتنظيم السوق، اقترحت وزارة الإنشاءات فتح المعروض العقاري من خلال إزالة العوائق القانونية في المشاريع المتوقفة، مع تشجيع إطلاق مشاريع جديدة.

وبحسب السيدة هو ثي ثو ماي، مديرة شركة الإسكان الفيتنامية (هانوي)، إذا لم تتخذ الحكومة والشركات تدابير جذرية لزيادة العرض، وخاصة في قطاع الإسكان الاجتماعي والإسكان منخفض التكلفة، فإن السوق ستواجه عواقب وخيمة. وسوف يواجه الأشخاص الذين لديهم احتياجات سكنية حقيقية صعوبة في امتلاك منزل، ويمكن أن تؤدي "حمى الأسعار" إلى عدم الاستقرار في السوق بأكمله.

تشديد لوائح مزاد الأراضي

تعتبر مزادات حقوق استخدام الأراضي من أهم الطرق لتنمية الإيرادات العقارية لموازنة الدولة. وترى وزارة الإعمار أن تخصيص الأراضي وتأجيرها عن طريق المزادات حد من الجوانب السلبية، وساهم في تقليل حالة الطلب والعطاء، وزيادة الإيرادات. لكن هذه العملية تواجه أيضًا العديد من القيود، وعادة ما تتمثل في ظاهرة "وسطاء المزادات" الذين يتواطؤون لإنشاء "أسعار افتراضية" للتلاعب بالسوق.

ولتجاوز الجوانب السلبية في مزادات حقوق استخدام الأراضي، اقترحت وزارة الإنشاءات زيادة مبلغ التأمين عند المشاركة في المزادات وتقصير مدة الدفع بعد الفوز بالمزاد لمنع السلوك المضاربي وخلق مستويات أسعار افتراضية. يساعد هذا التنظيم على تقليل عدد المشاركين في المزادات الذين يشترون ويعيدون البيع لتحقيق الربح، وبدلاً من ذلك، يشارك فقط أولئك الذين لديهم احتياجات حقيقية.

اليوم البرنامج الحواري "تحديد سوق العقارات نهاية عام 2024 وبداية عام 2025"

سيقام البرنامج الحواري، الذي تنظمه صحيفة لاو دونج، في الساعة 8:00 صباحًا يوم 10 أكتوبر، في قاعة الطابق الثاني من صحيفة لاو دونج، 123-127 فو فان تان، جناح فو ثي ساو، المنطقة 3، مدينة هوشي منه. وهذه فرصة لوكالات الإدارة والشركات والخبراء للتوصل إلى حلول لتعزيز تطوير السوق في المستقبل.

ركزت الندوة على المحتويات التالية: الوضع الحالي لسوق العقارات والتوقعات للفترة المقبلة؛ تأثير ثلاثة قوانين جديدة تتعلق بسوق العقارات، فضلاً عن تنفيذ الوثائق التوجيهية لإنفاذ القانون؛ القضايا المتعلقة بقائمة أسعار الأراضي والضرائب

المصدر: https://nld.com.vn/tim-them-giai-phap-cho-bat-dong-san-196241009213859647.htm