ينمو السوق بشكل إيجابي، ومع ذلك هناك علامات على "التسخين"، ومعاملات الشقق ساحقة؛ يشهد العرض من الشقق في شرق مدينة هوشي منه ازدهارًا كبيرًا... هي أحدث أخبار العقارات. [إعلان 1]
 |
| أظهر سوق العقارات في فيتنام في الربع الثالث على وجه الخصوص والأشهر التسعة الأولى من عام 2024 بشكل عام انتعاشًا إيجابيًا بعد فترة صعبة. (الصورة: لينه آن) |
حجم معاملات الشقق لا يزال "يغمر" السوق
وفقًا لتقرير سوق العقارات في فيتنام للربع الثالث والأشهر التسعة الأولى من عام 2024 الذي أصدرته مؤخرًا جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS)، فإن قطاعات العقارات، من الإسكان إلى العقارات التجارية إلى الصناعية، تظهر جميعها علامات نمو إيجابي.
أظهر سوق العقارات في فيتنام في الربع الثالث على وجه الخصوص والأشهر التسعة الأولى من عام 2024 على وجه الخصوص انتعاشًا إيجابيًا بعد فترة صعبة، وذلك بفضل استقرار الاقتصاد وسياسات الدعم الحكومية. قالت السيدة فام ثي مين، نائبة مدير شركة VARs IRE، في تقديم تقرير سوق العقارات للربع الثالث والأشهر التسعة الأولى من عام 2024، إن سوق العقارات السكنية بدأ يظهر علامات "التسخين".
لقد أصبحت قصة مزاد الأراضي "أكثر سخونة" من أي وقت مضى، حيث تُعقد المزادات "بين عشية وضحاها"، حيث يسجل مئات، بل وآلاف الأشخاص، قبولهم "الأكل والانتظار" للتنافس على مكان. كما أن السعر الفائز هو أيضًا أعلى مستوى قياسي، وهو ما يعادل سعر الأرض في مشروع به بنية تحتية جيدة الاستثمار.
ويقود قطاع الشقق أيضًا حرارة السوق، حيث تسجل الأسعار باستمرار مستويات مرتفعة جديدة، في كل من السوقين الأولية والثانوية. وقد أدى الطلب المرتفع إلى تلقي الآلاف من أصحاب الشقق مكالمات منتظمة تطلب بيع منازلهم. ورغم ارتفاع أسعار البيع، سجلت مشاريع الشقق التي تم إطلاقها حديثاً معدلات امتصاص جيدة جداً.
ومع ذلك، بالإضافة إلى نتائج العرض والطلب الفعليين، أظهرت السوق أيضًا علامات "التسخين". وينعكس هذا الوضع في المضاربة على الأراضي، مما يؤدي إلى ارتفاع أسعار المساكن وخلق معاملات عقارية غير شفافة. يدخل العديد من المستثمرين الصغار السوق لأغراض المضاربة، مما يتسبب في ارتفاع أسعار العقارات بشكل غير معقول.
وتظهر علامات "التسخين" أيضاً في قطاع الشقق، مع ارتفاع مستوى أسعار الشقق المنقولة بشكل متزايد، بسبب "مساعدة" بعض المجموعات المضاربة. وتنبع كل هذه العلامات من نقص العرض، على الرغم من تحسنه.
وبالتحديد، قالت السيدة مين إن سوق العقارات السكنية استمر في الربع الثالث من عام 2024 في تسجيل عرض قدره 22.412 منتجًا معروضًا في السوق، مع حوالي 14.750 منتجًا تم إطلاقه حديثًا، بانخفاض 25٪ مقارنة بالربع السابق، ولكن بزيادة 60٪ مقارنة بنفس الفترة في عام 2023.
في الأشهر التسعة الأولى من عام 2024، سجل السوق 38,797 منتجًا جديدًا معروضًا للبيع. لا يزال العرض يسجل تمايزًا قويًا. وبناءً على ذلك، فإن 70% من العرض الجديد يأتي من قطاع الشقق. ومن بينها، تشكل المنتجات التي يبلغ سعر بيعها 50 مليون دونج/م2 أو أكثر الغالبية العظمى. السوق خالي تقريبا من الشقق التجارية ذات الأسعار المعقولة. وعلى الصعيد الإقليمي، تصدرت منطقة الشمال الإمدادات الجديدة بنسبة 46%، تلتها المنطقة الوسطى بنسبة 29% والجنوب بنسبة 25%.
وتظهر بيانات أبحاث VARS أيضًا أنه على الرغم من أن العرض يتركز بشكل رئيسي في قطاعات السلع الفاخرة والراقية، فقد سجل السوق بأكمله حوالي 10400 معاملة ناجحة في الربع الثالث، وهو ما يعادل معدل امتصاص بنسبة 51%. يعكس هذا اهتمام السوق بمنتجات العقارات الجديدة، على الرغم من اكتمال جزء كبير من العرض الجديد وفقًا لمعايير عالية وارتفاع تكاليف الاستثمار، وخاصة التكاليف المرتبطة بالأراضي.
وانخفض حجم المعاملات ومعدل الامتصاص بنسبة 25% ونقطة مئوية واحدة على التوالي مقارنة بالربع السابق، لكنه ارتفع بنسبة 80% و28 نقطة مئوية على التوالي مقارنة بنفس الفترة من عام 2023. ومن بينها، ظل حجم معاملات الشقق "هائلاً"، حيث مثل 71% من إجمالي معاملات الإسكان في الربع الثالث، حيث سجلت مشاريع الشقق الجديدة معدل امتصاص متوسط بلغ 75%. كما سجلت مشاريع الشقق في هانوي معدلات امتصاص تصل إلى 90% بعد وقت قصير من افتتاحها للبيع.
يتضح بشكل متزايد اتجاه تطوير الشقق الصغيرة لتقليل القيمة الإجمالية للشقة، لتناسب بشكل أفضل احتياجات وقدرات الأفراد والعائلات الشابة المالية. وهذا أيضًا هو أفضل شكل لتسجيل السيولة.
ستصدر مدينة هوشي منه قائمة أسعار الأراضي في موعد أقصاه 20 أكتوبر.
في فترة ما بعد الظهر من يوم 14 أكتوبر، عقد وفد الجمعية الوطنية لمدينة هوشي منه جلسة عمل مع لجنة الشعب بالمدينة بشأن الوضع الاجتماعي والاقتصادي، وتنفيذ قرارات الجمعية الوطنية والمحتويات المسجلة للموافقة عليها في الدورة الثامنة للجمعية الوطنية الخامسة عشرة.
وفي الاجتماع، أثارت المندوبة نجوين تران فونج تران (رئيسة اتحاد نساء مدينة هوشي منه) قضية موعد إصدار قائمة أسعار الأراضي في المدينة، وقالت إن الناخبين مهتمون للغاية بهذه القضية.
في المقابل، قال ممثل إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مدينة هوشي منه إن قائمة أسعار الأراضي الجديدة تم تقديمها إلى مجلس التقييم بالمدينة.
وقال ممثل دائرة الموارد الطبيعية والبيئة إن المجلس عقد اجتماعا صباح اليوم وكلف دائرة الموارد الطبيعية والبيئة باستكمال التقديم والتوقيع ومن المتوقع أن تصدر قائمة أسعار الأراضي بحلول 20 أكتوبر على أقصى تقدير لخدمة عام 2025.
وفي وقت سابق، في نهاية شهر سبتمبر/أيلول، قدمت لجنة شعب مدينة هوشي منه تقريراً إلى مجلس شعب المدينة حول التقدم ومحتوى تنفيذ جدول تعديل أسعار الأراضي. وبناءً عليه، ستقوم وزارة الموارد الطبيعية والبيئة باستكمال الطلب لتقديمه إلى المجلس. ومن المتوقع أن يجتمع المجلس قبل العاشر من أكتوبر/تشرين الأول لمراجعة الأمر. وبحسب الخطة، فإن قائمة أسعار الأراضي المعدلة ستصدرها لجنة الشعب في مدينة هوشي منه قبل 15 أكتوبر/تشرين الأول.
خلال الفترة التي لم تكن فيها قائمة الأسعار المعدلة متاحة، وافقت لجنة الشعب في مدينة هوشي منه في 21 سبتمبر على أن تقوم الإدارات والفروع ولجنة الشعب في مدينة ثو دوك والمناطق بتطبيق قائمة أسعار الأراضي الحالية ومعامل تعديل أسعار الأراضي لتحديد الالتزامات المالية والضرائب.
منطقة على مشارف هانوي "تغلق" مزادًا للأراضي بعد 20 ساعة
في 13 أكتوبر، قام مركز تطوير صندوق أراضي منطقة كووك أواي بالتنسيق مع شركة المزاد الوطني رقم 5 لتنظيم مزاد لـ 54 قطعة أرض في منطقة أرض المزاد في قرية سون ترونغ، بلدية ين سون، منطقة كووك أواي، بمساحة إجمالية تبلغ حوالي 5200 متر مربع.
وتبلغ مساحة قطع الأراضي المعروضة في المزاد 92.5-121.4 متراً مربعاً، بسعر ابتدائي يقارب 12.5 مليون دونج/متر مربع.
وشهد المزاد مشاركة نحو 300 عميل مع أكثر من 1000 طلب مشاركة، وهو ما يعادل أكثر من 5 عملاء مهتمين بقطعة أرض.
طريقة المزاد هي التصويت المباشر في جولات متعددة، مع وجود حد أدنى 5 جولات إلزامية. السعر العام لقطع الأراضي هو 2 مليون دونج/م2. ينتهي المزاد فقط عندما لا يكون هناك المزيد من المزايدين.
بعد ما يقرب من 20 ساعة و12 جولة، وبحلول الساعة الثانية من صباح يوم 14 أكتوبر، تم بيع 54 قطعة أرض بنجاح في مزاد علني، حيث وصل أعلى سعر إلى ما يقرب من 55 مليون دونج/متر مربع، وهو أعلى بـ 4.4 مرة من السعر الابتدائي. أقل سعر فائز هو ما يقرب من 45 مليون دونج/م2، وهو أعلى بـ 3.6 مرة من السعر الابتدائي.
بلغ إجمالي الأموال التي جمعتها منطقة كووك أواي من المزاد ما يقرب من 243 مليار دونج، وهو فارق يبلغ حوالي 180 مليار دونج عن السعر الابتدائي.
وبحسب مسح أجري على بعض المواقع العقارية، فإن سعر العقارات المعروضة للبيع في السوق في بلدية ين سون يتراوح ما بين 28-50 مليون/م2.
ولوحظ أنه في سوق الأراضي في الآونة الأخيرة، ورغم ارتفاع الأسعار في بعض المناطق، إلا أن المعاملات ظلت هادئة تماما. في بعض الأماكن التي يواجه فيها المستثمرون صعوبات مالية، يخفضون الأسعار لتقليص الخسائر ولكنهم لا يزالون يواجهون صعوبات في التداول.
ازدهار المعروض من الشقق في مدينة هوشي منه في الشرق
من المقرر أن يشهد سوق الشقق في مدينة هوشي منه في نوفمبر المقبل افتتاح مشروع King Crown Infinity رسميًا للبيع. يقع مشروع King Crown Infinity في شارع Vo Van Ngan (حي Binh Tho، مدينة Thu Duc)، ويتكون من برجين مكونين من 30 طابقًا هما Apollo وArtemis، مما يوفر للسوق 729 شقة. اعتمادًا على الموقع والمساحة، سيبلغ سعر بيع الشقق في King Crown Infinity من 90 مليون دونج/م2.
مشروع شقق آخر في مدينة هوشي منه والذي أطلق رسميًا منتجات جديدة في الأشهر الأخيرة من العام في شرق مدينة هوشي منه هو Eaton Park للمستثمر Gamuda Land. يقع Eaton Park في شارع Mai Chi Tho، ويوفر للسوق 2000 شقة فاخرة. السعر في المرحلة الأولى حوالي 120 مليون/م2، أي ما يعادل حوالي 6-7 مليار/شقة غرفة نوم واحدة، من 8-10 مليار/شقة غرفتين نوم، من 13-15 مليار/شقة ثلاث غرف نوم. بعد تصفية جميع المباني A5 و A6 تقريبًا، ستواصل شركة Eaton Park في الربع الرابع من عام 2024 إطلاق سلة منتجات المباني A1 و A2 بما في ذلك 550 شقة بمتوسط سعر 142 مليون دونج/م2.
كما سيتم في الربع الرابع من عام 2024 استكمال المعروض من الشقق في مدينة هوشي منه في الشرق من مشروع The Opus One في منطقة Vinhomes Grand Park الحضرية. يعتبر مشروع Opus One مزيجًا من المستثمر Vinhomes والشريك الياباني SAMTY. ومن المعروف أن المشروع يتكون من 4 أبراج، ستضيف إلى السوق 2000 شقة فاخرة بأسعار تبدأ من 80 مليون دونج/م2.
وستستقبل المنطقة الشرقية أيضًا إمدادات جديدة من الشقق في مدينة هو تشي منه من مشروع فياتو أبتاون في حي تام فو بالمدينة. ثو دوك يتكون مشروع فياتو أبتاون من 4 مباني سكنية تقع على مساحة أرض تبلغ 1.6 هكتار، مع ما يقرب من 400 شقة سكنية وشقة تجارية خدمية. أسعار الشقق في فياتو أبتاون تبدأ من 55 مليون دونج/م2.
تشير بيانات سوق العقارات من Batdongsan.com.vn إلى أن أسعار الشقق في مدينة هوشي منه ارتفعت بشكل مستمر على مر السنين. من عام 2015 إلى عام 2023، تجاوز مؤشر ارتفاع أسعار الشقق في مدينة هوشي منه معدل نمو دخل الناس. من عام 2015 إلى عام 2023، بعد 8 سنوات، ارتفعت أسعار الشقق في مدينة هوشي منه بنسبة 56%، في حين زاد دخل الأشخاص في المناطق الحضرية بنسبة 39% فقط.
وبحسب تقرير صادر عن شركة كوشمان آند ويكفيلد، ارتفعت أسعار الشقق في مدينة هوشي منه على مدى السنوات العشر الماضية بنحو 12% سنويا في المتوسط. في السوق الأولية، يبلغ متوسط سعر بيع الشقق في مدينة هوشي منه أكثر من 60 مليون دونج/م2. في السوق الثانوية، يبلغ متوسط سعر الشقة 45 مليون دونج/م2.
في الربع الثالث من عام 2024 وحده، وفقًا لبيانات من Batdongsan.com.vn، مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي، كانت شقق مدينة هوشي منه هي النقطة الأكثر إشراقًا في السوق. وهذا هو النوع الذي شهد أقوى نمو في الفائدة، حيث وصل إلى 19% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي.
كما أن الشقق هي نوع العقارات التي شهدت أقوى زيادة في الأسعار مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي، حيث وصلت إلى 12%. ومن الجدير بالذكر أنه على الرغم من ارتفاع الأسعار، إلا أن بعض المشاريع لا تزال تتمتع بسيولة جيدة في السوق، وخاصة في المشاريع ذات المستندات القانونية الكاملة ومن مستثمرين كبار وذوي سمعة طيبة. تصل نسبة السيولة للمشاريع إلى أكثر من 60% في كل إطلاق.
وفي تعليقه على هذا الواقع، قال السيد دينه مينه توان، مدير Batdongsan.com.vn في المنطقة الجنوبية، إن العرض المستقبلي في الواقع محدود للغاية بسبب ندرة أموال الأراضي النظيفة. ولا تزال العوائق القانونية في طور الحل، مما يجعل من الصعب على المستثمرين تنفيذ مشاريع جديدة. علاوة على ذلك، فإن الضغوط المالية الكبيرة تجعل العديد من المستثمرين يفتقرون إلى رأس المال اللازم لتنفيذ المشاريع.
وبالإضافة إلى ذلك، فإن النقطة الجديدة في قانون الأراضي 2024 بشأن تعديل قائمة أسعار الأراضي الجديدة ستؤثر على تكاليف مدخلات الأعمال وأسعار البيع للعملاء، مما يؤدي إلى اتجاه تصاعدي في أسعار البيع في المستقبل. وتظل الشقق تشكل نسبة عالية من الطلب على الاستثمار الطويل الأجل والإقامة الحقيقية. ولذلك، ستظل الشقق تتمتع بامتصاص جيد في السوق، وستواصل أسعار البيع اتجاهها الصعودي.
[إعلان رقم 2]
المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-thi-truong-co-dau-hieu-tao-nhet-giao-dich-chung-cu-giu-ngoi-vuong-phia-dong-tphcm-suc-soi-du-an-moi-290130.html
تعليق (0)