السوق يظهر علامات "التسخين"، ومعاملات الشقق تحتفظ بـ"العرش"، وشرق مدينة هوشي منه "يغلي" بالمشاريع الجديدة

ينمو السوق بشكل إيجابي، ومع ذلك هناك علامات "تسخين"، ومعاملات الشقق ساحقة؛ يشهد العرض من الشقق في شرق مدينة هوشي منه ازدهارًا كبيرًا... هذا هو أحدث أخبار العقارات. [إعلان 1]

أظهر سوق العقارات في فيتنام في الربع الثالث على وجه الخصوص والأشهر التسعة الأولى من عام 2024 بشكل عام انتعاشًا إيجابيًا بعد فترة صعبة. (الصورة: لينه آن)

لا يزال حجم معاملات الشقق "يغمر" السوق

وفقًا لتقرير سوق العقارات في فيتنام للربع الثالث والأشهر التسعة الأولى من عام 2024 الذي أصدرته مؤخرًا جمعية فيتنام للوسطاء العقاريين (VARS)، فإن قطاعات العقارات، من الإسكان والعقارات التجارية إلى الصناعية، تظهر جميعها علامات نمو إيجابي.

وأظهر سوق العقارات في فيتنام في الربع الثالث على وجه الخصوص والأشهر التسعة الأولى من عام 2024 على وجه الخصوص انتعاشًا إيجابيًا بعد فترة صعبة، وذلك بفضل استقرار الاقتصاد وسياسات الدعم الحكومية. وفي تقديمها لتقرير سوق العقارات للربع الثالث والأشهر التسعة الأولى من عام 2024، قالت السيدة فام ثي مين، نائبة مدير VARs IRE، إن سوق العقارات السكنية بدأ يظهر علامات "التسخين".

أصبحت قصة مزاد الأراضي "أكثر سخونة" من أي وقت مضى مع عقد المزادات "بين عشية وضحاها"، حيث سجلت مئات، بل آلاف الأشخاص الذين قبلوا "الأكل والانتظار" للتنافس على مكان. كما أن السعر الفائز هو أيضًا رقم قياسي مرتفع، وهو مساوٍ لسعر أرض المشروع ذات البنية التحتية المستثمرة جيدًا.

ويقود قطاع الشقق أيضًا حرارة السوق، حيث تسجل الأسعار باستمرار مستويات مرتفعة جديدة، في كل من الأسواق الأولية والثانوية. وقد أدى الطلب المرتفع إلى تلقي آلاف أصحاب الشقق مكالمات منتظمة تطلب بيع منازلهم. وعلى الرغم من ارتفاع أسعار البيع، فقد سجلت مشاريع الشقق التي تم إطلاقها حديثًا معدلات امتصاص جيدة جدًا.

ومع ذلك، بالإضافة إلى نتائج العرض والطلب الفعليين، أظهر السوق أيضًا علامات "التسخين". وينعكس هذا الوضع في المضاربة على الأراضي، مما يؤدي إلى ارتفاع أسعار المساكن وخلق معاملات عقارية غير شفافة. يدخل العديد من المستثمرين الصغار السوق لأغراض المضاربة، مما يتسبب في ارتفاع أسعار العقارات بشكل غير معقول.

وتظهر علامات "التسخين" أيضًا في قطاع الشقق مع ارتفاع مستوى أسعار الشقق المنقولة بشكل متزايد، بسبب "مساعدة" بعض المجموعات المضاربة. وتنبع كل هذه العلامات من نقص العرض، على الرغم من تحسنه.

وعلى وجه التحديد، قالت السيدة مين إن سوق العقارات السكنية في الربع الثالث من عام 2024 استمر في تسجيل عرض قدره 22412 منتجًا معروضًا في السوق، مع إطلاق حوالي 14750 منتجًا جديدًا، بانخفاض 25٪ مقارنة بالربع السابق، ولكن بزيادة 60٪ مقارنة بالفترة نفسها من عام 2023.

في الأشهر التسعة الأولى من عام 2024، سجل السوق 38,797 منتجًا جديدًا معروضًا للبيع. لا يزال العرض يسجل تمايزًا قويًا. وبناءً على ذلك، فإن 70% من العرض الجديد يأتي من قطاع الشقق. ومن بينها، تشكل المنتجات التي يبلغ سعر بيعها 50 مليون دونج/م2 أو أكثر الغالبية العظمى. السوق خالٍ تقريبًا من الشقق التجارية ذات الأسعار المعقولة. وعلى الصعيد الإقليمي، تصدرت منطقة الشمال العرض الجديد بنسبة 46%، تلتها المنطقة الوسطى بنسبة 29% ثم الجنوب بنسبة 25%.

وتظهر بيانات أبحاث VARS أيضًا أنه على الرغم من أن العرض يتركز بشكل رئيسي في قطاعات العقارات الراقية والفاخرة، فقد سجل السوق بأكمله حوالي 10400 معاملة ناجحة في الربع الثالث، وهو ما يعادل معدل امتصاص بنسبة 51%. يعكس هذا اهتمام السوق بمنتجات العقارات الجديدة، على الرغم من اكتمال معظم العرض الجديد وفقًا لمعايير عالية وارتفاع تكاليف الاستثمار، وخاصة التكاليف المرتبطة بالأراضي.

انخفض حجم المعاملات ومعدل الامتصاص بنسبة 25% ونقطة مئوية واحدة على التوالي مقارنة بالربع السابق، لكنهما ارتفعا بنسبة 80% و28 نقطة مئوية على التوالي مقارنة بالفترة نفسها من عام 2023. ومن بين هذه المعاملات، ظل حجم معاملات الشقق "هائلاً"، حيث مثل 71% من إجمالي معاملات الإسكان في الربع الثالث، حيث سجلت مشاريع الشقق الجديدة معدل امتصاص متوسط ​​بلغ 75%. كما سجلت مشاريع الشقق في هانوي معدلات امتصاص تصل إلى 90% بعد وقت قصير من افتتاحها للبيع.

من الواضح بشكل متزايد اتجاه تطوير الشقق الصغيرة لتقليل القيمة الإجمالية للشقة، لتناسب بشكل أفضل احتياجات وقدرات الأفراد والعائلات الشابة المالية. وهذا أيضًا هو أفضل شكل لتسجيل السيولة.

ستصدر مدينة هوشي منه قائمة أسعار الأراضي في موعد أقصاه 20 أكتوبر.

في فترة ما بعد الظهر من يوم 14 أكتوبر، عقد وفد الجمعية الوطنية لمدينة هوشي منه جلسة عمل مع لجنة الشعب بالمدينة بشأن الوضع الاجتماعي والاقتصادي، وتنفيذ قرارات الجمعية الوطنية والمحتويات المسجلة للموافقة عليها في الدورة الثامنة للجمعية الوطنية الخامسة عشرة.

وفي الاجتماع، أثارت المندوبة نجوين تران فونج تران (رئيسة اتحاد نساء مدينة هوشي منه) قضية موعد إصدار قائمة أسعار الأراضي في المدينة، وقالت إن الناخبين مهتمون للغاية بهذه القضية.

وفي رده على ذلك، قال ممثل إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مدينة هوشي منه إن قائمة أسعار الأراضي الجديدة تم تقديمها إلى مجلس التقييم بالمدينة.

اجتمع المجلس صباح اليوم، وكلّف وزارة الموارد الطبيعية والبيئة باستكمال التقديم والتوقيع. ومن المتوقع إصدار قائمة أسعار الأراضي بحلول 20 أكتوبر/تشرين الأول على أبعد تقدير، لتخدم عام 2025، وفقًا لممثل وزارة الموارد الطبيعية والبيئة.

وفي وقت سابق، في نهاية شهر سبتمبر/أيلول، قدمت لجنة الشعب في مدينة هوشي منه تقريراً إلى مجلس الشعب بالمدينة حول التقدم ومحتوى تنفيذ جدول تعديل أسعار الأراضي. وبناء على ذلك، ستقوم وزارة الموارد الطبيعية والبيئة بإكمال الطلب لتقديمه إلى المجلس. ومن المتوقع أن يجتمع المجلس قبل العاشر من أكتوبر/تشرين الأول لمراجعة المشروع. وبحسب الخطة، فإن قائمة أسعار الأراضي المعدلة ستصدرها لجنة الشعب في مدينة هوشي منه قبل 15 أكتوبر/تشرين الأول.

في الوقت الذي لم تكن فيه قائمة الأسعار المعدلة متاحة، وافقت لجنة الشعب في مدينة هوشي منه في 21 سبتمبر على الإدارات والفروع ولجنة الشعب في مدينة ثو دوك والمناطق لتطبيق قائمة أسعار الأراضي الحالية ومعامل تعديل أسعار الأراضي لتحديد الالتزامات المالية والضرائب.

منطقة على مشارف هانوي "تغلق" مزاد الأراضي بعد 20 ساعة

في 13 أكتوبر، قام مركز تطوير صندوق أراضي منطقة كووك أواي بالتنسيق مع شركة المزاد الوطنية المساهمة رقم 5 لتنظيم مزاد لـ 54 قطعة أرض في منطقة أرض المزاد في قرية سون ترونغ، بلدية ين سون، منطقة كووك أواي، بمساحة إجمالية تبلغ حوالي 5200 متر مربع.

وتبلغ مساحة قطع الأراضي المعروضة في المزاد ما بين 92.5 و121.4 متراً مربعاً، بسعر ابتدائي يقارب 12.5 مليون دونج/متر مربع.

وشهد المزاد مشاركة نحو 300 عميل مع أكثر من 1000 طلب مشاركة، وهو ما يعادل أكثر من 5 عملاء مهتمين بقطعة أرض.

طريقة المزاد هي التصويت المباشر في جولات متعددة، مع وجود حد أدنى 5 جولات إلزامية. السعر العام لقطع الأراضي هو 2 مليون دونج/م2. ينتهي المزاد فقط عندما لا يكون هناك المزيد من المزايدين.

بعد ما يقرب من 20 ساعة و12 جولة، وبحلول الساعة الثانية من صباح يوم 14 أكتوبر، تم بيع 54 قطعة أرض بنجاح في مزاد علني، حيث وصل أعلى سعر إلى ما يقرب من 55 مليون دونج/متر مربع، وهو أعلى بمقدار 4.4 مرة من السعر الابتدائي. أقل سعر فائز هو ما يقرب من 45 مليون دونج/م2، أي 3.6 مرة أعلى من السعر الابتدائي.

بلغ إجمالي الأموال التي جمعتها منطقة كووك أواي من المزاد ما يقرب من 243 مليار دونج، وهو فارق يبلغ نحو 180 مليار دونج عن السعر الابتدائي.

وبحسب استطلاع رأي على بعض المواقع العقارية، فإن سعر العقارات المعروضة للبيع في السوق في بلدية ين سون يتراوح ما بين 28 إلى 50 مليون/م2.

وبحسب سوق الأراضي الأخير، ورغم ارتفاع الأسعار في بعض المناطق، إلا أن المعاملات لا تزال هادئة إلى حد كبير. في بعض الأماكن التي يواجه فيها المستثمرون صعوبات مالية، يخفضون الأسعار لتقليص الخسائر، لكنهم لا يزالون يواجهون صعوبات في التداول.

ازدهار المعروض من الشقق في مدينة هوشي منه في الشرق

في نوفمبر المقبل، سيُفتتح مشروع King Crown Infinity رسميًا للبيع في سوق الشقق في مدينة هوشي منه. يقع مشروع King Crown Infinity في شارع Vo Van Ngan (جناح Binh Tho، مدينة Thu Duc)، ويتكون من برجين مكونين من 30 طابقًا هما Apollo وArtemis، مما يوفر للسوق 729 شقة. اعتمادًا على الموقع والمساحة، سيبلغ سعر بيع الشقق في King Crown Infinity من 90 مليون دونج/م2.

مشروع شقق آخر في مدينة هوشي منه والذي أطلق رسميًا منتجات جديدة في الأشهر الأخيرة من العام في شرق مدينة هوشي منه هو Eaton Park من قبل المستثمر Gamuda Land. يقع Eaton Park في شارع Mai Chi Tho، ويوفر للسوق 2000 شقة فاخرة. السعر في المرحلة الأولى حوالي 120 مليون/م2، أي ما يعادل حوالي 6-7 مليار لشقة غرفة نوم واحدة، و8-10 مليار لشقة غرفتين نوم، و13-15 مليار لشقة ثلاث غرف نوم. بعد تصفية جميع المباني A5 و A6 تقريبًا، ستواصل Eaton Park في الربع الرابع من عام 2024 إطلاق مجموعة منتجات المباني A1 و A2 بما في ذلك 550 شقة بمتوسط ​​سعر 142 مليون دونج/م2.

كما سيتم في الربع الرابع من عام 2024 استكمال المعروض من الشقق في مدينة هوشي منه في الشرق من مشروع The Opus One في منطقة Vinhomes Grand Park الحضرية. يعد مشروع Opus One مزيجًا بين المستثمر Vinhomes والشريك الياباني SAMTY. ومن المعروف أن المشروع يتكون من 4 أبراج، تضيف إلى السوق 2000 شقة فاخرة بأسعار تبدأ من 80 مليون دونج/م2.

وستستقبل المنطقة الشرقية أيضًا إمدادات جديدة من الشقق في مدينة هوشي منه من مشروع فياتو أبتاون في حي تام فو بالمدينة. يتكون Thu Duc Fiato Uptown من 4 مباني سكنية تقع على مساحة أرض تبلغ 1.6 هكتار، مع ما يقرب من 400 شقة سكنية وشقة خدمية تجارية. أسعار الشقق في فياتو أبتاون تبدأ من 55 مليون دونج/م2.

تظهر بيانات سوق العقارات من Batdongsan.com.vn أن أسعار الشقق في مدينة هوشي منه ارتفعت بشكل مستمر على مر السنين. من عام 2015 إلى عام 2023، تجاوز مؤشر ارتفاع أسعار الشقق في مدينة هوشي منه معدل نمو دخل السكان. من عام 2015 إلى عام 2023، أي بعد 8 سنوات، ارتفعت أسعار الشقق في مدينة هوشي منه بنسبة 56%، في حين زاد دخل الأشخاص في المناطق الحضرية بنسبة 39% فقط.

وبحسب تقرير صادر عن شركة كوشمان آند ويكفيلد، ارتفعت أسعار الشقق في مدينة هوشي منه بنحو 12% سنويا في المتوسط ​​خلال السنوات العشر الماضية. في السوق الأولية، يبلغ متوسط ​​سعر بيع الشقق في مدينة هوشي منه أكثر من 60 مليون دونج/م2. في السوق الثانوية، يبلغ متوسط ​​سعر الشقة 45 مليون دونج/م2.

وفي الربع الثالث من عام 2024 وحده، وفقًا لبيانات من Batdongsan.com.vn، مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي، كانت شقق مدينة هوشي منه هي النقطة الأكثر إشراقًا في السوق. وهذا هو النوع الذي شهد أقوى نمو في الاهتمام، حيث وصل إلى 19% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي.

كما أن الشقق هي نوع العقارات التي شهدت أقوى زيادة في الأسعار مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي، حيث وصلت إلى 12%. ومن الجدير بالذكر أنه على الرغم من ارتفاع الأسعار، إلا أن بعض المشاريع لا تزال تتمتع بسيولة جيدة جدًا في السوق، خاصة في المشاريع ذات الوثائق القانونية الكاملة ومن مستثمرين كبار وذوي سمعة طيبة. تصل نسبة السيولة للمشاريع إلى أكثر من 60% في كل إطلاق.

وفي تعليقه على هذا الواقع، قال السيد دينه مينه توان، مدير Batdongsan.com.vn في المنطقة الجنوبية، إن العرض المستقبلي في الواقع محدود للغاية بسبب ندرة أموال الأراضي النظيفة. ولا تزال الاختناقات القانونية في طور الحل، مما يجعل من الصعب على المستثمرين تنفيذ مشاريع جديدة. علاوة على ذلك فإن الضغوط المالية الكبيرة تجعل العديد من المستثمرين يفتقرون إلى رأس المال اللازم لتنفيذ المشاريع.

وبالإضافة إلى ذلك، فإن النقطة الجديدة في قانون الأراضي لعام 2024 بشأن تعديل قائمة أسعار الأراضي الجديدة ستؤثر على تكاليف مدخلات الأعمال وأسعار البيع للعملاء، مما يؤدي إلى اتجاه تصاعدي في أسعار البيع في المستقبل. ولا تزال الشقق تشكل نسبة عالية من الطلب على الاستثمار الطويل الأجل والسكن الحقيقي. ولذلك، ستظل الشقق تتمتع بامتصاص جيد في السوق وستواصل أسعار البيع اتجاهها الصعودي.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-thi-truong-co-dau-hieu-tao-nhet-giao-dich-chung-cu-giu-ngoi-vuong-phia-dong-tphcm-suc-soi-du-an-moi-290130.html