في الجلسة الخامسة عشرة لمجلس الأمة، ناقش المجلس في القاعة قانون الأعمال العقارية (المعدل). وفيما يتعلق بمحتوى مشروع القانون، أجرى نجوي دوا تين مقابلة مع مندوب الجمعية الوطنية كوان مينه كونج - رئيس وفد الجمعية الوطنية لمقاطعة دونج ناي.
المستثمرون: حضرات النواب الكرام، ناقش المجلس الوطني الخامس عشر قانونَ النشاط العقاري (المُعدَّل). يُحدد القانون بوضوح حقوق والتزامات الأفراد والمؤسسات التي تُشيِّد المنازل وتُشارك في سوق العقارات. إذن، ما هي مخاوفك بشأن هذا القانون؟
النائب في الجمعية الوطنية كوان مينه كونج: يمكن القول إن قانون الأعمال العقارية (المعدل) قد نص حتى الآن بوضوح على حقوق والتزامات الأفراد والمنظمات التي تقوم ببناء المنازل، والمشاركة في سوق العقارات، وتنسيق العلاقة بين الدولة والشعب والشركات.
ونظراً للتداخل بين قانون تنظيم الأعمال العقارية (المعدل)، وقانون الإسكان، وقانون الاستثمار، وخاصة مشروع قانون الأراضي المعدل... أقترح أيضاً بعض المحتويات.
بشأن شروط رأس المال للمنظمات المشاركة في سوق العقارات. في الفقرة (ج) من البند (1) من المادة 10 من القانون تنص على أنه بالإضافة إلى شروط نسبة رأس المال المصدر إلى إجمالي رأس المال الاستثماري فإنها تنص أيضاً على شرط "ضرورة ضمان القدرة على تعبئة رأس المال لتنفيذ المشاريع الاستثمارية" .
مندوب الجمعية الوطنية كوان مينه كونج يتحدث مع نجوي دوا تين (تصوير: هوانج بيتش).
مع ذلك، ووفقًا لأحكام قانون الاستثمار وقانون المناقصات، هناك أحكام واضحة تُلزم المستثمر بضمان قدرته المالية. وقد جرت مراجعة إثبات المستثمر لقدرته المالية خلال عملية تقييم وثائق مشروع الاستثمار ووثائق المناقصات واعتماد سياسات الاستثمار، لذا فإن الأحكام الإضافية في هذا القانون غير ضرورية وقد تُسبب إجراءات إدارية إضافية.
بالإضافة إلى ذلك، تضيف الفقرة 1 من المادة 10 النقطة د، التي تنص على أنه "يجب على مستثمري المشاريع العقارية ضمان نسبة الائتمان القائم وديون سندات الشركات القائمة إلى رأس مالهم الخاص وفقًا للأنظمة الحكومية".
في الوقت الحاضر، لا توجد لدى الحكومة لوائح محددة بشأن نسبة الائتمان المستحق والسندات المستحقة للشركات إلى رأس المال المملوك للمؤسسة (حاليا توجد لوائح ذات صلة فقط في القطاع المصرفي) .
ولذلك أقترح أن تقوم هيئة الصياغة بدراسة هذا المحتوى وعدم إدراجه في المسودة أو أن يكون لديها مسودة مرسوم من الحكومة بشأن هذه المسألة حتى يتمكن المندوبون من المساهمة بآرائهم.
المستثمر: برأيكم كيف يمكن تنفيذ مسؤولية المستثمر في بناء البنية التحتية الاجتماعية في مشاريع الأعمال العقارية لحل المشاكل؟
مندوب الجمعية الوطنية كوان مينه كونج: فيما يتعلق بمسؤولية المستثمرين في بناء البنية التحتية الاجتماعية في مشاريع الأعمال العقارية، تنص المادة 7، المادة 18 على أنه "لا يُسمح للمستثمرين بتسليم المنازل للعملاء إلا عندما يكملون بناء المنازل وأعمال البنية التحتية الفنية والبنية التحتية الاجتماعية وفقًا للتقدم المسجل في المشروع المعتمد".
في رأيي، البنية التحتية الاجتماعية هي مفهوم واسع جدًا، ويشمل جميع الأعمال التجارية والعامة والتعليمية والطبية وما إلى ذلك.
في الواقع، في المشاريع، اعتمادًا على الغرض وخطة عمل المستثمر، يمكن فتحها للبيع عدة مرات، وبالتالي فإن عدد السكان الذين ينتقلون للعيش في المشروع سوف يتبع تقدم المبيعات. لذلك، يقوم المستثمرون في كثير من الأحيان ببناء البنية التحتية الأساسية مسبقًا لتلبية احتياجات السكان (مثل الحدائق والأشجار والمناطق المشتركة ومواقف السيارات ومناطق الترفيه ...).
وعادة ما يتم تنفيذ البنية التحتية الاجتماعية المتبقية مثل المدارس والمتاجر الكبرى ومراكز التسوق من قبل المستثمرين الثانويين عندما يكون المشروع به العديد من السكان.
في حال طلب من المستثمر بناء كافة أنظمة البنية التحتية الاجتماعية للمشروع في حين أن الكثافة السكانية ليست عالية فإن ذلك سيؤدي إلى الهدر.
لا بد من وضع قواعد تنظيمية محددة بشأن البنية التحتية الاجتماعية الأساسية (الصورة: فام تونغ)
من ناحية أخرى، في الواقع، لا يقوم مقدمو الخدمات في التعليم والتجارة والمتاجر الكبرى بالتنفيذ إلا عندما يكون هناك عدد معين من السكان في كل مشروع (باستثناء المستثمرين الذين لديهم نظام بيئي يشمل العقارات والخدمات الطبية والتعليمية والتجارية والذين سينفذون الاستثمار وتنفيذ الأعمال بأنفسهم... ومع ذلك، في الممارسة العملية، أدى بعض المستثمرين، عند الاستثمار في العديد من المجالات، إلى اختلال التوازن المالي أو عدم فعالية الأعمال).
اللائحة "البناء المكتمل...." يُفهم على أنه يجب إكمال الأعمال. على سبيل المثال، في حالة مشروع يتكون من عدة بنود، بما في ذلك مدرسة منفصلة تم إنجازها وتخضع لإجراءات الإنجاز ولكن لم يتم تأكيدها، فإنه وفقاً لأحكام المشروع، لا يجوز للمستثمر تسليم المنزل للعميل.
في الواقع، تتم عملية تسليم المنازل بين المستثمرين والعملاء وفقًا لعقد بيع وشراء المنزل/الشقة، كما يتضمن المشروع أيضًا لوائح محددة بشأن فترة التسليم والدفع عند تسليم المنزل.
في الوقت نفسه، تنص الفقرة ب، البند 1، المادة 31 أيضًا على أن المشاريع العقارية ذات حقوق استخدام الأراضي التي استثمرت في بناء البنية التحتية التقنية وتم إطلاقها في العمل يجب أن تفي بالمتطلب التالي: "الاستثمار المكتمل في بناء أعمال الخدمة، أعمال البنية التحتية التقنية الأساسية وفقًا للتصميم وتخطيط البناء التفصيلي 1/500 أو الخطة الرئيسية المعتمدة ومحتوى المشروع"، ولكنها لا تحدد أيضًا ما هي أعمال الخدمة الأساسية التي تشملها.
لذلك، أعتقد أنه يجب أن تكون هناك لوائح محددة بشأن البنية التحتية الاجتماعية الأساسية وتتطلب فقط من المستثمرين إكمال "أعمال البنية التحتية الفنية الأساسية والبنية التحتية الاجتماعية وفقًا للتقدم المسجل في المشروع المعتمد" ليكونوا مؤهلين لتسليم المنازل أو نقل حقوق استخدام الأراضي إلى العملاء. وبذلك فإنه سوف يحل المشاكل ويكون صالحاً للممارسة.
المستثمر: شكرا جزيلا لك! .
[إعلان 2]
مصدر
تعليق (0)