بناء مساكن بأسعار معقولة لتنشيط سوق العقارات؟

[إعلان 1]

دخل يصل إلى عشرات الملايين من الدونغ يجعل من الصعب شراء منزل أيضًا

قالت نجوين ثي ثوي، إحدى سكان منطقة تان بينه: "أنا وزوجي نستأجر منزلًا منذ 7 سنوات الآن ولا نعرف متى سنتمكن من شراء منزل في مدينة هوشي منه".

وقالت السيدة ثوي إنها تعمل محاسبة في شركة ملابس براتب قدره 10 ملايين دونج شهريًا. يعمل زوجها فنيًا في شركة إنشاءات براتب 12 مليون دونج شهريًا. إجمالي الدخل البالغ 22 مليون دونج يكفي الزوجين فقط لتغطية نفقات معيشتهما ورعاية تعليم ابنتهما البالغة من العمر 6 سنوات.

وبحسب السيدة ثوي، فقد تمكنت هي وزوجها من توفير مئات الملايين من الدونغ، لكن هذا المبلغ من المال لا يكفي لشراء منزل. الحد الأدنى من المال الذي يحتاجه الزوجان هو حوالي 600 مليون دونج، لذلك سوف يقرضهم البنك المال لشراء أقدم وأرخص الشقق في المدينة.

وقالت السيدة ثوي إنه على الرغم من أنها تمتلك 600 مليون دونج، إلا أن دخلها الشهري لم يرتفع، ولم يكن لديها وزوجها المال لسداد أصل الدين والفائدة للبنك. ولذلك فإن حلم امتلاك منزل لا يزال بعيدًا جدًا.

بناء مساكن بأسعار معقولة لتنشيط سوق العقارات؟ - 1

لا يستطيع العديد من الأشخاص ذوي الدخل المتوسط شراء منزل في مدينة هوشي منه. (صورة توضيحية: داي فيت)

وكما هو الحال مع عائلة السيدة ثوي، لم يتمكن السيد فو ثانه توان - وهو متخصص في الاتصالات في شركة أجنبية - من شراء منزل على الرغم من أن دخله الحالي يبلغ 16 مليون دونج شهريا.

وبحسب السيد توان، إذا أراد شراء منزل في الوقت الحالي، فهو بحاجة إلى اقتراض حوالي 1.5 مليار دونج. وبالتالي، فإن أقساط أصل القرض والفوائد المستحقة للبنك سوف "تبتلع" راتبه بالكامل.

السكن الاجتماعي "كئيب"

في حين أن ملايين الأشخاص من ذوي الدخل المنخفض والمتوسط يحتاجون إلى السكن، فإن قطاع الإسكان الاجتماعي لا يزال يتطور ببطء شديد. ويرجع السبب إلى أن هذا النوع من الإسكان يواجه العديد من الصعوبات في الإجراءات القانونية، وقصوراً في اللوائح، وصعوبة في الحصول على قروض تفضيلية، وصعوبة في تحديد المستفيدين من السياسة.

علق الدكتور دوان فان بينه، الخبير العقاري، على أنه على الرغم من أن قانون الإسكان ينص على شروط محددة لشراء المساكن الاجتماعية مثل الدخل ومكان الإقامة والسكن وما إلى ذلك، فإنه لا يزال من الصعب تحديد الموضوعات المناسبة للشراء أو الإيجار أو الشراء بالإيجار.

علاوة على ذلك، فإن التنظيم الذي يفرض على مشاريع الإسكان التجاري في المناطق الحضرية من النوع الثالث وما فوق تخصيص 20% من صندوق الأراضي للإسكان الاجتماعي غير متوافق مع الواقع. ويؤدي هذا إلى قيام العديد من المشاريع بحجز الأراضي للإسكان الاجتماعي وعدم استغلالها، مما يؤدي إلى إهدار موارد الأراضي والتسبب في فقدان الجمال الحضري.

بالنسبة للمشاريع الصغيرة، إذا تم استغلال 20% من المساحة للإسكان الاجتماعي، فهذه المساحة لا تكفي لبناء منطقة إسكان اجتماعي نموذجية مع المرافق والمناظر الطبيعية لخدمة الناس.

بناء مساكن بأسعار معقولة لتنشيط سوق العقارات؟ - 2

يتطور سوق الإسكان الاجتماعي بشكل بطيء للغاية وبصورة قاتمة. (الصورة: د.ف)

وبحسب الدكتور بينه، يواجه الأشخاص والشركات الذين يحصلون على قروض تفضيلية لبناء المساكن الاجتماعية أيضًا العديد من الصعوبات. ولم تكن أنشطة الائتمان لدعم قطاع الإسكان الاجتماعي فعالة حتى الآن.

وبحسب السيدة تران لان آنه، ممثلة إحدى شركات العقارات في الدائرة 12 في مدينة هوشي منه، فإن السبب وراء عدم اهتمام الشركات بالإسكان الاجتماعي هو أن أسعار الأراضي ارتفعت إلى مستويات عالية للغاية وأن الربح من بناء المساكن الاجتماعية منخفض للغاية.

وفي الوقت نفسه، لم توفر الآليات والسياسات الكثير من الدعم للشركات. ولذلك، نادراً ما تشارك الشركات في بناء المساكن الاجتماعية، وتركز فقط على بناء المساكن التجارية.

تطوير الإسكان بأسعار معقولة هو الحل

ويقول خبراء العقارات في مدينة هوشي منه إن تطوير المساكن بأسعار معقولة من شأنه أن يفتح فرص حل اختلال التوازن بين العرض والطلب، وتلبية احتياجات الإسكان لغالبية الناس من ذوي الدخل المتوسط والمتوسط القريب من المتوسط، وخفض مستوى أسعار المساكن في السوق بأكمله.

على مدى السنوات الماضية، اهتم الحزب والحكومة دائمًا بحلول الإسكان للمواطنين باعتبارها مهمة أساسية في التنمية الاجتماعية والاقتصادية للبلاد. ومع ذلك، أدى النمو الاقتصادي السريع والتوسع الحضري إلى زيادة الطلب على السكن. وفي الوقت نفسه، انخفض العرض بشكل مستمر ولم يُظهر أي علامات على الزيادة منذ عام 2018، مما يجعل اختلال التوازن بين العرض والطلب أكثر خطورة على نحو متزايد.

ويميل هيكل العرض بشكل متزايد نحو المنتجات الراقية ذات القيمة العالية التي تخدم أغراض الاستثمار والمضاربة. ويؤدي هذا الفارق المطول في الطور إلى ارتفاع مستمر في أسعار المساكن، مما يؤدي إلى إرساء مستوى سعري جديد يتجاوز بكثير قدرة غالبية الناس على تحمل التكاليف. ومن ثم فإن تطوير الإسكان بأسعار معقولة سوف يفتح فرص حل اختلال التوازن بين العرض والطلب، وتلبية احتياجات الناس من الإسكان.

بناء مساكن بأسعار معقولة لتنشيط سوق العقارات؟ - 3

ومن المتوقع أن يساعد الإسكان بأسعار معقولة على تنشيط سوق العقارات في المستقبل. (صورة توضيحية: داي فيت)

تظهر بيانات الأبحاث الصادرة عن جمعية وسطاء العقارات في فيتنام (VARS) أن نسبة المعروض من الشقق في القطاع الميسور التكلفة (أقل من 25 مليون دونج/م2) من إجمالي المعروض من المساكن قد انخفضت بشكل مستمر، من 30% في عام 2019 إلى 7% في عام 2022 و6% في عام 2023.

وفي الفترة 2019 - 2022، انخفضت أيضًا نسبة الشقق متوسطة المدى (25 - 50 مليون دونج/م2) إلى 54% و34% و27% على التوالي، حيث يأتي العرض بشكل أساسي من المنتجات التي يتراوح سعرها بين 40 - 50 مليون دونج/م2.

في هذه الأثناء، يتصدر الطلب على السكن الحقيقي دائمًا هيكل الطلب على السكن بنسبة 80%، والـ15% المتبقية هي طلب استثماري طويل الأجل و5% هي طلب مضاربي. وبحسب بيانات VARS، فإن حوالي 25% فقط من الطلب الحقيقي على الإسكان لديه القدرة المالية على الدفع.

وفي هذا السياق، ترى شركة فارس أنه إلى جانب الإسكان الاجتماعي، فإن الإسكان الميسور سيكون هو الاتجاه التنموي الرئيسي في سوق العقارات في الفترة المقبلة، لأن هذا القطاع ينبع من احتياجات وقدرات غالبية الناس الفعلية.

ما هو "معقول التكلفة"؟

قال الدكتور نجوين فان دينه، رئيس جمعية سماسرة العقارات في فيتنام، إن فيتنام ليس لديها مفهوم رسمي للإسكان بأسعار معقولة، ولكن من الممكن الإشارة إلى بعض خصائص هذا النوع من خلال مقارنته بالإسكان الاجتماعي وبناءً على كيفية تحديد معقولية أسعار المساكن.

وبناء على ذلك، فإن الإسكان الاجتماعي يستهدف حاليا بشكل رئيسي أصحاب الدخل المنخفض والعمال في المناطق الصناعية، معفيين من رسوم استخدام الأراضي، ويحصلون على حزم ائتمان تفضيلية حصريا للمستثمرين ومشتري المنازل...

السكن الميسور هو السكن التجاري بأسعار معقولة، ومناسب للقدرة المالية لغالبية الناس، ويستهدف الأشخاص ذوي الدخل المتوسط والمتوسط تقريبًا، مع مستوى معين من الادخار، في مناطق حضرية خاصة.

ويعتقد السيد دينه أن الإسكان بأسعار معقولة هو عندما تتمكن الأسر من الموازنة بين تكاليف السكن ونفقات المعيشة الأخرى ضمن دخلها.

وفقاً للخبرة في تقييم القدرة على تحمل تكاليف السكن في العديد من البلدان حول العالم، فإن السكن الميسور هو السكن الذي لا تمثل تكاليف السكن فيه أكثر من 30% من إجمالي دخل الأسرة. بالنسبة لأسرة يبلغ دخلها حوالي 30 مليون دونج شهريًا، فإن 30% من هذه التكلفة تعادل تراكمًا يبلغ حوالي 100 مليون دونج سنويًا، ثم يبلغ سعر السكن الميسور حوالي 2 - 2.5 مليار دونج/شقة.

ومع ذلك، وفقا للسيد دينه، في الواقع من الصعب للغاية تطوير مشاريع شقق تتراوح أسعارها بين 2 إلى 2.5 مليار دونج. وخاصة في مدينتين كبيرتين مثل مدينة هوشي منه وهانوي، لكن الصعب لا يعني المستحيل.

ويعتقد السيد دينه أنه إذا تكاتفت جهود السوق بأكملها واتبعت سياسات الإسكان اتجاه اقتصاد السوق، فسوف يتطور الإسكان بأسعار معقولة. تطوير الإسكان بأسعار معقولة إلى جانب الإسكان الاجتماعي

وبحسب VARS، فمن الضروري على الجانب الحكومي تقديم تعريف رسمي للإسكان بأسعار معقولة؛ - بحث آليات وسياسات تفضيلية خاصة بالإسكان الميسور بهدف تشجيع المستثمرين على المشاركة في تطوير المعروض من هذا القطاع وتلبية احتياجات الإسكان للأسر ذات الدخل المتوسط أو القريب من الدخل المتوسط.

وتشمل هذه الحلول سياسات الائتمان التفضيلية المصممة خصيصاً لزيادة "القوة الشرائية" أو زيادة الضرائب على المساكن الثانية والثالثة بهدف الحد من الحوافز المضاربية، كما يمكن إعادة تدوير العائدات الضريبية لدعم المحتاجين الحقيقيين. كما ينبغي دعم المستثمرين في تطوير وتشغيل مشاريع البنية الأساسية الاجتماعية...

بالإضافة إلى ذلك، زيادة الاستثمار وتوسيع البنية التحتية لربط حركة المرور. عندما لم تعد المسافة تشكل مشكلة، أصبح الاتجاه للانتقال من المنطقة المركزية إلى الضواحي أمرا لا مفر منه.

[إعلان رقم 2]
مصدر