الوقاية في الوقت المناسب من التضخم في أسعار المساكن والأراضي

في سياق سوق العقارات الذي لا يزال يكافح في العديد من المناطق للوصول إلى القاع، فإن الارتفاع الحاد الأخير في أسعار الشقق والأراضي في هانوي وبعض المقاطعات والمدن الشمالية كان بمثابة مفاجأة للمستثمرين. ومع ذلك، عندما تخلى الشخص الذي فاز بالمزاد على قطعة أرض تبلغ قيمتها أكثر من 100 مليون دونج/م2 في ثانه أواي (هانوي) عن الوديعة، أدرك الكثير من الناس أن هذه كانت خدعة من المضاربين.

التحكم في الشراء وإعادة البيع عدة مرات

وفي وثيقة أرسلتها إلى المحليات الأسبوع الماضي، ذكرت وزارة البناء أن سوق العقارات تطور في الآونة الأخيرة على مسار غير مستدام ويحتوي على العديد من المخاطر المحتملة. ويشار إلى أن بعض المستثمرين والوسطاء يقومون بنشر الشائعات، وبيع وشراء العقارات، وتشويش المعلومات من أجل رفع أسعار العقارات لتحقيق مكاسب شخصية.

وتحدثت وثيقة الوزارة عن مزادات الأراضي التي أثارت ضجة في الرأي العام في ضواحي هانوي. وبحسب هذه الوكالة، فإن أسعار الفوز المرتفعة القياسية، والتي كانت أعلى بعدة مرات من السعر الأولي، أثرت على التطور الاجتماعي والاقتصادي والتطور الصحي لسوق العقارات.

ولمنع حدوث الوضع المذكور، طلبت وزارة البناء من اللجان الشعبية في المحافظات والمدن التي تديرها السلطة المركزية التركيز على تنفيذ العديد من المهام. ويتضمن ذلك فحص ومراجعة أنشطة الأعمال العقارية للمؤسسات والمستثمرين وصالات التداول والوسطاء في المنطقة. وبالإضافة إلى ذلك، تحتاج السلطات إلى التحكم في عمليات شراء وبيع العقارات في كثير من الأحيان، وخاصة في المناطق والمشاريع والمباني السكنية التي تشهد زيادات غير عادية في الأسعار؛ - فحص وفحص واتخاذ الإجراءات اللازمة لتصحيح أعمال التضخم في الأسعار والتلاعب بالأسعار والمضاربة ومعالجة مخالفات قانون الأراضي وقانون الأعمال العقارية والقوانين ذات الصلة.

وبمجرد أن أصدرت وزارة البناء تذكيرًا كتابيًا، أصدرت اللجنة الشعبية لمقاطعة خانه هوا النشرة الرسمية رقم 9648 لتكليف الوكالات ذات الصلة بمراجعة تنظيم مزادات حقوق استخدام الأراضي في المنطقة لضمان الامتثال للقانون والدعاية والشفافية؛ الكشف الفوري والمعالجة الصارمة للمخالفات للأنظمة القانونية في مزادات حقوق استخدام الأراضي، وخاصة أعمال التواطؤ للتلاعب بالسوق، ورفع الأسعار بهدف خلق أسواق غير صحية، وأسواق غير صادقة للواقع بهدف الربح...

وقال السيد تران هوا نام، نائب رئيس اللجنة الشعبية الإقليمية لخان هوا، إنه من أجل استقرار سوق العقارات المحلية، ستواصل المنطقة تعزيز تطوير الإسكان الاجتماعي، وتنفيذ مشروع "الاستثمار في بناء ما لا يقل عن مليون شقة سكنية اجتماعية للأشخاص ذوي الدخل المنخفض والعاملين في المنطقة الصناعية في الفترة 2021-2030" بشكل فعال، وتنفيذ "برنامج ائتمان 120 ألف مليار دونج" بشكل فعال.

في غضون ذلك، قال السيد لي كووك ثانه، نائب مدير إدارة المالية في مقاطعة خانه هوا، إن المقاطعة ستبيع 41 منزلاً وأرضًا بالمزاد العلني في عام 2025. هذه هي الأراضي التي يديرها صندوق الاستثمار التنموي وقسم الإدارة الحضرية في مدينة نينه هوا لتوليد الإيرادات واستكمال موارد التنمية.

بالإضافة إلى ذلك، تركز مقاطعة خان هوا أيضًا على استكمال خطط تقسيم المناطق (مقياس 1/2000) في ثلاث مناطق مهمة: منطقة فان فونج الاقتصادية (جزء من منطقة فان نينه ومدينة نينه هوا)، ومدينة نها ترانج، ومنطقة كام لام الحضرية الجديدة. عندما يتم الانتهاء من التخطيط الجديد، يمكن إجراء المزايدة والمزادات للمشاريع الجديدة.

توجد العديد من خدمات الوساطة التي تبيع الأراضي المعروضة للبيع بالمزاد بأسعار أعلى في المناطق الضواحي في هانوي. الصورة: ثوي لينه

زيادة الوديعة وغرامات باهظة

من وجهة نظر أحد المطلعين على الصناعة، قال السيد لي دينه تشونغ، المدير العام لشركة SGO Homes Real Estate Consulting and Development Joint Stock Company (هانوي)، إنه لمنع السلوك المضاربي و"تضخم الأسعار"، تحتاج الدولة إلى إعادة تعريف إطار مناسب لسعر الأراضي، حيث أن إطار سعر الأراضي في المزاد حاليًا أقل من سعر السوق.

إلى جانب ذلك، يجب رفع مستوى الوديعة إلى ما يصل إلى 10% -20% من قيمة الأرض التي يتم طرحها في المزاد لتقليل مضاربة المستثمرين وتضخم الأسعار. وعلى وجه الخصوص، بالنسبة للأفراد الذين يفوزون بمناقصات الأراضي ثم لا يشترونها بعد ذلك، يوصي السيد تشونغ بخفض درجاتهم الائتمانية أو منعهم من المشاركة في مزادات الأراضي الأخرى. وأكد السيد تشونغ أن "إدارة الأسعار وطرق المزاد ضرورية".

وبحسب الدكتور تشاو هوانج ثان، رئيس قسم القانون الإداري بكلية الحقوق بجامعة كان ثو، من أجل تعظيم فعالية أنشطة مزاد حقوق استخدام الأراضي، يجب تنفيذ قرار طرح الأراضي في المزاد بشكل موحد من قبل اللجنة الشعبية الإقليمية، ومن الضروري مراجعة وتحديد كمية وموقع قطع الأراضي وقطع الأراضي؛ يجب بناء خطة مزاد مناسبة، وتجنب "التنقيط" الذي يخلق الندرة. من الضروري مراجعة وترتيب ونشر قائمة قطع الأراضي والمخططات لتسوية المزاد بشكل فعال. وعلى وجه الخصوص، يتعين على المزادات أن تتجنب المخزون الزائد عندما يتم الإعلان عنها بشكل جماعي.

"لا يمكننا أن نستنتج على عجل أن نتائج المزاد أعلى بعدة مرات من السعر الأولي، مثل مزاد الأراضي في منطقة هواي دوك في هانوي، والذي كان غير مستقر، ولكن من الواضح أن هناك تضخمًا في الأسعار في المنطقة. أما بالنسبة لتحديد السعر الأولي منخفضًا للغاية، فقد لا يعكس السعر الحقيقي للسوق في وقت المزاد"، علق الدكتور تشاو هوانج ثان.

من الناحية القانونية، اقترح المحامي نجوين فونج لين، من شركة SENLAW للمحاماة، أنه لمنع تضخم الأسعار وعدم استقرار السوق، من الضروري تحديد سعر ابتدائي يتوافق مع سعر السوق. نظرًا لأن السعر الابتدائي هو الأساس لحساب الوديعة، فإذا لم يقم الفائز بالمزاد بالدفع أو لم يدفع المبلغ الكامل لسعر الفوز بالمزاد، فلن يتم استرداد الوديعة.

وبحسب المحامي لين، فإنه على الرغم من أن المرسوم 10/2023/ND-CP نص على زيادة الوديعة عند المشاركة في مزادات الأراضي إلى 20٪ من قيمة قطعة الأرض، فإن مساحة الأرض تحسب وفقًا للسعر الابتدائي للمزاد (أعلى بـ 4 مرات من ذي قبل)، ولكن بسبب انخفاض السعر الابتدائي، فهو غير فعال. "إذا حافظنا على سعر البداية منخفضًا، فيجب علينا زيادة سعر الإيداع إلى أعلى من 20% الحالي، لأن المشاركين في المزاد يجب أن يكونوا مستعدين ماليًا.

بالإضافة إلى ذلك، هناك حل آخر يتمثل في زيادة الغرامة الإدارية المترتبة على عدم التوقيع على عقد بيع وشراء الأصول المعروضة في المزاد (خسارة الوديعة). "حاليا، يخضع هذا السلوك فقط لغرامة تتراوح بين 7 ملايين إلى 10 ملايين دونج للأفراد (وفقا للفقرة ج، البند 1، المادة 23، المرسوم 82/2020/ND-CP)" - اقترحت السيدة لين.

من جانبه، استشهد الدكتور هو كووك توان، المحاضر ومدير برنامج تدريب الماجستير في المالية والمحاسبة في جامعة بريستول بالمملكة المتحدة، بالتجربة الدولية التي تظهر أن الأداة الوحيدة لتحقيق الاستقرار في سوق العقارات هي بناء ضريبة معقولة على أساس مبدأ أن الأرباح في الأعمال العقارية تساوي فقط الأرباح في تجارة السلع وتقديم الخدمات. ومن هنا، من الممكن منع تضخم الأسعار أو الأسعار الافتراضية.

نقطة تداول الأراضي بالقرب من قطع الأراضي المعروضة للبيع بالمزاد العلني في ضواحي هانوي. الصورة: ثوي لينه

من غير المرجح أن تحدث حمى الأرض

قال السيد بوي مينه ثانه - سكرتير لجنة حزب مدينة بن كات، مقاطعة بينه دونج - إن المنطقة شهدت مؤخرًا "حمى أرض" محلية، تتركز بشكل أساسي على طول نهر سايجون مثل أحياء أن تاي، وأن ديين، وراش باب... والمنطقة الواقعة على طول الطريق الدائري رقم 4. ويتضح هذا من خلال عدد الأشخاص الذين يأتون لإجراء المعاملات في مكاتب التوثيق المزدحمة، في حين زادت أيضًا عائدات الميزانية من رسوم استخدام الأراضي بشكل أكثر وضوحًا مقارنة بنفس الفترة.

ومع ذلك، قال السيد ثانه إنه بفضل قانون الأراضي الجديد، انخفضت المضاربة والتضخم في الأسعار بشكل واضح. بالإضافة إلى ذلك، تدير المحلية أيضًا تخطيط استخدام الأراضي وتقسيم المناطق الوظيفية بشكل صارم، فضلاً عن نشر المعلومات بشكل نشط حول مشاريع التخطيط والعقارات ذات الوضع القانوني الواضح بين الناس...

كما أقر السيد نجوين هوو نجيا، مدير إحدى شركات العقارات في مقاطعة بينه دونج، بأنه إذا ارتفعت أسعار العقارات مرة أخرى، فإن المضاربة وتضخم الأسعار لن يكونا متفشيين كما كان من قبل، لسببين مهمين: لقد شدد قانون الأراضي الجديد أسعار الأراضي في كل منطقة، وبالتالي فإنه سيحد من ممارسة "شراء قطعة أرض بقيمة 10 مليارات دونج ولكن مع إعلان 100 مليون دونج كضريبة"؛ ثانياً، أصبحت عملية تقييم الأراضي للحصول على قروض بنكية أكثر صرامة.

في السابق كان البنك ينشئ وحدة تقييم خاصة به، وفي بعض الأحيان كانت القيمة الفعلية للأرض أقل من بنك التقييم. الآن هناك وحدة تقييم مستقلة، ورغم أنها ليست مطلقة، إلا أنها ستكون أكثر صرامة من ذي قبل.

نشر المشاريع غير المؤهلة للتداول

وفي مقاطعة بينه ثوان، لمنع المضاربة على الأسعار عندما يتعافى سوق العقارات، نشرت إدارة البناء قائمة بـ 33 مشروعًا عقاريًا لا تزال غير مؤهلة للمعاملات، بما في ذلك 17 مشروعًا سكنيًا وحضريًا و16 مشروعًا سياحيًا، ولا يوجد منها مؤهل لمعاملات الأعمال العقارية وفقًا للوائح. معظم هذه المشاريع لديها مواقع "أراضي ذهبية" في مدينة فان ثيت والمناطق والبلدات المجاورة.

في السابق، تم "إيقاف" هذه المشاريع الـ 33 من قبل المقاطعة لأن المستثمرين والموزعين لبعض المشاريع العقارية في مقاطعة بينه ثوان أعلنوا عن العقارات ونقلوها من خلال أشكال حيازة وحجز وتسجيل المواقع لجمع الأموال من المشترين. في حين أن هذه النماذج غير منظمة في قانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية واللوائح القانونية ذات الصلة.

المصدر: https://nld.com.vn/kip-thoi-ngan-chan-thoi-gia-nha-dat-196240916203716217.htm