الشركات تشتري الأرض والناس لا يتكبدون الخسائر

ردت الحكومة على تعليقات اللجنة الدائمة للجنة الاقتصادية على مشروع القرار بشأن توجيه توسيع الأراضي المخصصة للإسكان التجاري.

توسيع الأراضي للسكن التجاري: الشركات تجمع الأراضي، والناس لا يتكبدون خسائر

ردت الحكومة على تعليقات اللجنة الدائمة للجنة الاقتصادية على مشروع القرار بشأن توجيه توسيع الأراضي المخصصة للإسكان التجاري.

صورة توضيحية.

من الناحية العملية، لتنفيذ مشروع إسكان تجاري بموجب آلية الاتفاق على تلقي نقل حقوق استخدام الأراضي، يمكن للمؤسسات أن يكون لها أنشطة شراء الأراضي مقدمًا. ومع ذلك، فإن مالكي الأراضي ليسوا في وضع غير مؤات لأن نقل حقوق استخدام الأراضي هو اتفاق مدني بموجب آليات السوق.

وجاءت الحجة المذكورة أعلاه في تقرير بشأن تلقي وتفسير استنتاجات اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية ورأي اللجنة الاقتصادية للجمعية الوطنية بشأن مشروع قرار الجمعية الوطنية بشأن توجيه تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات الحصول على حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي، والذي أرسلته الحكومة للتو إلى الجمعية الوطنية.

لا يجوز للدولة أن تمنع أو تقيد الاستحواذ على الأراضي.

وبتوقيعه على هذا التقرير نيابة عن الحكومة، استجاب وزير الموارد الطبيعية والبيئة دو دوك دوي للعديد من المخاوف والهموم التي أبدتها اللجنة الدائمة لوكالة التقييم، بما في ذلك الحاجة إلى وضع حل.

وفي تقرير المراجعة الأولية، طلبت اللجنة الدائمة للجنة الاقتصادية من الحكومة إجراء تقييم مفصل وشامل للوضع العملي لتطوير الإسكان التجاري، وتقييم فعالية استخدام الأراضي لتطوير الإسكان التجاري في المحافظات والمدن التي تديرها الحكومة المركزية (سواء تم استخدام جميع الأراضي أم لا، وما إذا كانت مناسبة للطلب الفعلي على الإسكان التجاري في المنطقة أم لا).

وقال الوزير دوي إن الحكومة قدمت تقريرا عن تقييم الوضع العملي لتطوير الإسكان التجاري؛ توضيح الأرقام والمشاريع المحددة التي كانت لا تزال متوقفة قبل نفاذ قانون الإسكان 2014 (قبل 1 يوليو 2015) والمشاريع التي توقفت منذ نفاذ قانون الإسكان 2014 وحتى الآن في المحليات، وتوضيح الحلول للتغلب على الآثار السلبية (إن وجدت) لتطبيق المشروع التجريبي.

وأضاف الوزير أن تطوير مشاريع الإسكان التجاري يجب أن يعتمد على تخطيط استخدام الأراضي وتخطيط البناء والتخطيط الحضري وبرامج وخطط التنمية الإسكانية المعتمدة، وبالتالي فإن صندوق الأراضي المخصص للتنمية الإسكانية أكبر من القدرة الفعلية على تنفيذ مشاريع الاستثمار. يتم تنفيذ مشروع الإسكان التجاري تجريبياً ضمن منطقة التخطيط المذكورة أعلاه، لذلك فهو يضمن دائماً ملاءمته للاحتياجات الفعلية للإسكان التجاري في المحلية، لأنه أثناء عملية التخطيط، قامت الجهة الحكومية المختصة بحساب وتحديد مؤشرات استخدام الأراضي وفقاً للاحتياجات الفعلية خلال فترة التخطيط.

وأوضح الوزير أن التنفيذ التجريبي يهدف إلى إزالة الصعوبات والعقبات في الحصول على الأراضي للمستثمرين، لأنه في الوقت الحالي، وفقًا لأحكام المادة 27 والمادة 79 والمادة 127 من قانون الأراضي، لا يمكن تنفيذ مشاريع المناطق الحضرية التي يبلغ حجمها 20 هكتارًا أو أكثر إلا في حين لا يمكن تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري ذات الحجم الأصغر بسبب اللوائح الخاصة بأنواع الأراضي.

الرد على طلب تقييم الوضع الراهن فيما يتعلق بالاستحواذ على الأراضي والمضاربة عليها؛ وفيما يتعلق بالحل للحد من التأثير السلبي للمشروع التجريبي للجنة الدائمة للجنة التقييم، أوضح الوزير دوي أن الاستحواذ على الأراضي يتم من خلال معاملات مدنية تتعلق بحقوق استخدام الأراضي مثل الحصول على تحويلات حقوق استخدام الأراضي القانونية، لذلك من الصعب للغاية تحديد هذه المعاملات والسيطرة عليها ومن الصعب معرفة أي معاملات هي استحواذ على الأراضي للمضاربة.

في الممارسة العملية، لتنفيذ مشروع إسكان تجاري بموجب آلية الاتفاق على تلقي نقل حقوق استخدام الأراضي، قد يكون لدى الشركات سلوك شراء الأراضي مقدمًا. ومع ذلك، فإن أصحاب الأراضي ليسوا في وضع محروم لأن نقل حقوق استخدام الأراضي هو اتفاق مدني وفقاً لآليات السوق.

وبناء على ذلك، لا تستطيع الدولة منع أو تقييد هذه المعاملات، كما أوضح السيد دوي.

تجنب المشاريع الجديدة التي ليست فعالة.

وفي تقرير المراجعة الأولية، اقترحت اللجنة الدائمة للجنة الاقتصادية أيضًا مقارنة الارتباط بين وضع مشاريع الإسكان المهجورة والقدرة على الوصول إلى السكن لتلبية الاحتياجات السكنية الحقيقية للناس لتجنب ظهور مشاريع جديدة غير فعالة، ولا تعالج بشكل صحيح الاحتياجات السكنية الحقيقية للناس (تتركز في الشريحة الراقية أو تقع في مناطق ذات طلب ضئيل من الناس) وتتسبب في إهدار الأراضي.

وردت الحكومة بأن تطبيق الآلية التجريبية في هذا القرار يهدف إلى إزالة الصعوبات والعقبات في الحصول على الأراضي للمستثمرين الذين ينفذون مشاريع سكنية تجارية لا تخضع لاستحواذ الدولة على الأراضي.

وفيما يتعلق بالوضع الراهن لبعض مشاريع الإسكان التجاري المهجورة، ذكر التقرير العديد من الأسباب مثل: موقع المشروع بعيد عن المركز الحضري، ويستغرق وقتا طويلا للسفر؛ ولم يتم الاستثمار في البنية التحتية التقنية وأنظمة البنية التحتية الاجتماعية بشكل متزامن، مما أدى إلى افتقارها إلى العديد من الخدمات المريحة؛ إن تقسيم المنتجات والأسعار لا تتناسب مع إمكانية الوصول والقدرة على تحمل التكاليف بالنسبة لغالبية الأشخاص ذوي الاحتياجات الحقيقية؛ المستندات القانونية غير المكتملة للمشروع؛ إن مستثمري المشروع لديهم القدرة المحدودة وعدم وجود رأس المال الاستثماري لإكمال المشروع حسب الخطة...

وقال الوزير دوي إن المحتويات المتعلقة باحتياجات السكن وقدرة الناس على الوصول إلى السكن تم حسابها وموازنةها في عملية تنظيم وإقرار تخطيط استخدام الأراضي وتخطيط البناء والتخطيط الحضري وبرامج وخطط تطوير الإسكان.

المشكلة هي أنه من الضروري القيام بعمل جيد في تنظيم التنفيذ، وبناءً على ذلك، فإن الجهات المختصة التي توافق على سياسة الاستثمار، والمستثمرين الذين يطورون مشاريع الإسكان التجاري بحاجة إلى الامتثال لتخطيط استخدام الأراضي، وتخطيط البناء، والتخطيط الحضري، وبرامج وخطط تطوير الإسكان، وفي الوقت نفسه يجب اختيار مقياس الاستثمار، وتقدم الاستثمار، وشريحة المنتج، وسعر بيع المنتج المناسب لإمكانيات الوصول والقدرة على تحمل التكاليف لغالبية الناس ذوي الاحتياجات الحقيقية.

وفي الواقع، بالنسبة للمشاريع التي تنفذ الآلية التجريبية، كان على مستثمري المشاريع إنفاق تكلفة أولية ضخمة للحصول على حقوق استخدام الأراضي، وبالتالي سيتعين عليهم اختيار خطة استثمار مناسبة وقابلة للتنفيذ لضمان كفاءة الاستثمار المتوقعة - كما جاء في التقرير.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/mo-rong-dat-cho-nha-o-thuong-mai-doanh-nghiep-gom-dat-nguoi-dan-cung-khong-bi-thiet-d229603.html