خبير: لا يجب التخلي عن أسلوب «الفائض» في تقييم الأراضي

[إعلان 1]

ANTD.VN - قالت معظم الآراء في ورشة العمل العلمية "التقييم المناسب للأراضي لتطهير المشاريع" التي نظمتها صحيفة الاستثمار بعد ظهر يوم 27 يوليو، إنه لا ينبغي التخلي عن أسلوب "الفائض" في تقييم الأراضي، ولكن بدلاً من ذلك يجب توحيد بيانات الإدخال والإخراج.

لماذا تم اقتراح إلغاء طريقة "الفائض"؟

وتقوم وزارة الموارد الطبيعية والبيئة حاليا بمناقشة مسودة التعديلات على المرسوم 44 والتعميم 36 مع الوزارات والفروع والوكالات ذات الصلة. هناك العديد من الآراء المختلفة حول أساليب تقييم الأراضي الحالية التي تقترح هيئة صياغة المشروع تعديلها، وخاصة إلغاء أسلوب "الفائض".

وفيما يتعلق بسبب الاقتراح بإلغاء طريقة "الفائض"، قال السيد داو ترونغ تشينه، مدير إدارة التخطيط وتنمية موارد الأراضي بوزارة الموارد الطبيعية والبيئة ، رئيس فريق تحرير قانون الأراضي المعدل، إن طرق التقييم، بما في ذلك الفائض والمقارنة والاستقطاع وطرق الدخل وما إلى ذلك، كلها مستخدمة في السوق العالمية وكلها طرق علمية.

إلا أن لجنة الصياغة اقترحت إيقاف العمل بطريقة الفائض مؤقتا وعدم تطبيقها، لأن طريقة الفائض تشمل طرق المقارنة والخصم والدخل وغيرها.

يخشى المحليون والمستثمرون من أن يؤدي التخلي عن طريقة الفائض إلى تأخير تقييم الأراضي. ونحن نطرح السؤال المعاكس: لماذا لا يزال الوضع بطيئًا الآن بعد تطبيق طريقة الفائض؟ لا بد أن السبب يكمن في مكان آخر، كما تساءل ممثل وزارة الموارد الطبيعية والبيئة.

نظرة عامة على الورشة

وقال إن طريقة الفائض غير مناسبة لفيتنام في بعض النقاط مثل: في هذه الطريقة يتم طرح الإيرادات المقدرة من التكاليف المقدرة. في التكلفة، نحسب لمدة 3،5،10 سنوات لاحقًا، والتي بها بعض النقاط السائبة. إذا قمنا بتعريف التكاليف، فهناك تكاليف الفائدة، والإعلان، وإدارة المشاريع. كم من الوقت يستغرق بناء الإيرادات، وكم من الوقت يستغرق البيع، وما هي النسبة المئوية للمبيعات المخصصة...

برأيي، هذه العوامل غير دقيقة. على سبيل المثال، عند تقدير تكلفة البناء لمدة 3 أو 4 سنوات، تختلف التكلفة اختلافًا كبيرًا. وعند اختيار البيع لمدة 4 أو 5 سنوات، تختلف التكلفة أيضًا اختلافًا كبيرًا. ناهيك عن أن النسبة المئوية المقدرة للمبيعات كل عام تُعطي نتائج مختلفة تمامًا. إذا لم نكن صارمين، فإن الإرادة الذاتية للمُقيّم، والمُقيّم، والقيادات المحلية ستؤثر بشكل كبير على نتائج التقييم، كما قال السيد داو ترونغ تشينه.

وبالإضافة إلى ذلك، وحسب قوله، ناهيك عن الاعتماد على معدل ارتفاع أسعار العقارات، فإننا لا نملك جهة مراقبة ولا نملك معلومات كافية.

"وبهذا الروح، فإننا نقترح عدم تطبيقه في الوقت الحالي، لأنه لا يوجد نظام قاعدة بيانات ولا تحديثات"، كما قال السيد تشينه.

المفتاح هو البيانات الصحيحة.

ومع ذلك، وفقا لوجهات نظر جمعيات الأعمال مثل VCCI، وجمعية التقييم في فيتنام، وجمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA)... إلى جانب العديد من الخبراء والشركات، فإن القضاء على هذه الطريقة غير مستحسن من الناحية النظرية والتطبيقية، مما يتسبب في عودة تقييم الأراضي إلى الفترة التي سبقت عام 2007.

قال السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA)، إن مدينة هو تشي منه لديها حاليًا 320 مشروعًا، منها 280 مشروعًا تطبق طريقة الفائض، وقد تم تطبيق هذه الطريقة بشكل رئيسي في السنوات الثماني الماضية. والسبب يعود إلى صعوبة تطبيق الأساليب الأخرى.

ومع ذلك، فإن هذه الطريقة تنطوي على مخاطر محتملة كبيرة. واستشهد السيد تشاو بمشروع في إحدى المقاطعات، وقال إن الوكالة الإقليمية استخدمت طريقة الفائض لحساب قيمة استخدام الأراضي بنحو 900 مليار دونج، لكن وكالة أخرى حسبت الرقم عند 1800 مليار دونج، ووكالة أخرى حسبته عند 1300 مليار دونج.

لماذا هذا الخطأ الكبير إذًا؟ قال السيد تشاو إن جميع الأساليب يجب أن تستند إلى بيانات مُدخلة، ولكن إذا لم تُجمع البيانات بدقة، فلن يُمكن إيجاد مؤشر متوسط الأسعار.

وقال السيد تران كووك دونج، نائب المدير العام لشركة هونج ثينه، إنه بدون طريقة الفائض، لا يمكن للعديد من المشاريع استخدام طرق أخرى لأنه لا توجد أصول مماثلة للمقارنة، ناهيك عن الحاجة إلى 3 أصول على الأقل للمقارنة.

وأضاف ممثل الشركة أن طريقة الفائض في الواقع ليست معقدة كما تعتقد وزارة الموارد الطبيعية والبيئة، لأنها تعتمد على بيانات السوق، ولديها القدرة على تحديد إمكانات التطوير، وهو أمر جيد للشركات والمديرين على حد سواء.

بالإضافة إلى ذلك، تُظهر طريقة الفائض معلومات مثل سعر شراء الشقة الذي يمكن للسوق قبوله، وافتراضات المبيعات، والتكاليف، وما إلى ذلك. في حين أن الطرق الأخرى لا تحتوي على هذه العوامل، إلا أنه إذا تم استخدامها، فهناك احتمال أن يقدم المستثمر سعرًا غير واقعي وغير فعال، ولا تتمكن الدولة من تحصيل المبلغ المناسب من المال، وما إلى ذلك.

"نوصي بالاستمرار في تطبيق طريقة الفائض لأنها علمية ومتوافقة مع الممارسات الدولية. وقد طُبقت هذه الطريقة لسنوات عديدة، ورغم وجود العديد من المشاكل، إلا أن الواقع المحلي أثبت جدواها. وفي حالات كثيرة، لا يمكن تحديد أسعار الأراضي في حال عدم تطبيقها"، هذا ما عبّر عنه رئيس مجموعة هونغ ثينه.

وبالمثل، أعرب المحامي نجوين هونغ تشونغ، رئيس مجلس إدارة شركة DVL Ventures - نائب رئيس نادي هانوي للعقارات، عن رأيه أيضًا بأن حقيقة اعتقاد وكالة الصياغة بوجود نقص في قاعدة البيانات لتحديد العوامل الذاتية المتعلقة بالأشخاص لا يعني أن هذه الطريقة غير مناسبة. لأن هذين العاملين يحدثان بطرق أخرى.

وضرب مثالا بمشروع متعدد الاستخدامات حيث يجب على المستثمر تنفيذ مكونات مثل الكهرباء والطرق والمدارس والمحطات وغيرها وتسليمها للدولة، أما الطرق الثلاثة المتبقية فلن تكون قابلة للتطبيق لأنها لا تأخذ في الاعتبار البنية التحتية الاجتماعية التي تعود للدولة للاستغلال.

وبموجب الطريقة المتبقية، يتم تضمين هذه التكاليف في تكلفة إكمال المشروع. إذا تخلينا عن طريقة الفائض، فسيكون من الصعب جدًا تحديد قيمة المشروع الذي سيتم تشكيله في المستقبل.

وقال المحامي تران دوك فونج، من نقابة المحامين في مدينة هوشي منه، إن الأساس للتخلي عن طريقة الفائض غير مقنع.

لا يمكننا أن ننفق المال بين الحين والآخر ثم نعيده بعد سنتين أو ثلاث، مُضيّعين الوقت دون حل المشكلة. ترتبط طريقة الفائض بالعديد من اللوائح القانونية، بما في ذلك اللوائح التي تُمكّن الدولة من وضع سياسات لتنظيم القيمة التي يُمكن أن تُولّدها العقارات. هذه هي الطريقة الوحيدة التي يُمكنها حساب هذه القيمة...

وقال البروفيسور الدكتور هوانج فان كونج، عضو لجنة المالية والميزانية في الجمعية الوطنية، إن طريقة الفائض، إذا لم تكن عوامل الحساب قياسية، أي أن المدخلات ليست قياسية، ستؤدي إلى نتائج إنتاج غير دقيقة. يرغب المستثمرون دائمًا في الحصول على أدنى سعر للإنتاج، مع الحصول على أعلى تكلفة للإدخال، مما يؤدي إلى خسارة الميزانية.

ومع ذلك، قال إن هذه الطريقة لا تزال تستخدم على نطاق واسع في العالم، دون خسارة لأنه لا يوجد فرق بين البيع والتهرب الضريبي. "إن بيئة أعمالهم وبيئة القانون لديهم شفافة ومنضبطة.

وفي مثل هذه البيئة، حتى لو كان سعر المدخلات أقل من السعر الفعلي، عندما يكون هناك فرق في سعر البيع، فسيتم تنظيمه من خلال الضرائب. "إن الطريقة في حد ذاتها ليست مشكلة يجب إنفاقها، ولكن السبب هو آلية الإدارة" - قال البروفيسور الدكتور هوانج فان كونج.

[إعلان 2]
رابط المصدر