أسعار الشقق ترتفع بشكل كبير، هل يجب أن تشتري شقة بدون الكتاب الوردي؟

لا يوجد كتاب وردي هل يمكن تداول الشقة؟

تتفق تقارير سوق العقارات للربع الثالث من عدة وحدات أبحاث السوق في الغالب على أن متوسط ​​سعر بيع الشقق الجديدة في هانوي وصل إلى 64-69 مليون دونج/م2. أسعار الشقق القديمة تصل إلى 46-51 مليون دونج/م2.

والجدير بالذكر أن الشقق الجديدة التي يزيد سعرها عن 4 مليارات دونج تمثل 70% من إجمالي الشقق المباعة. اختفت الشقق التي يقل سعرها عن 2 مليار دونج تقريبًا من السوق.

أدى ارتفاع أسعار الشقق إلى تحول العديد من الأشخاص إلى شراء شقق بدون حقوق استخدام الأرض وشهادات ملكية المنزل (تسمى الكتب الوردية) لأن سعر البيع غالبًا ما يكون أقل من الشقق التي تحتوي على الشهادات. السؤال هو هل البيع قانوني في هذه الحالة؟

تنص الفقرة (أ) من المادة (160) من قانون الإسكان لسنة 2023 على أن شروط المعاملات المتعلقة بالشراء والبيع والإيجار التمويلي والهبة والمبادلة والرهن والمساهمة في رأس المال باستخدام السكن يجب أن تتوافر فيها جميع الشروط بما في ذلك الشهادة المنصوص عليها في القانون، باستثناء الحالة المنصوص عليها في الفقرة (2) من هذه المادة.

الحالات المنصوص عليها في البند 2 من المادة 160 من قانون الإسكان لسنة 2023 المشار إليه بالمرسوم 95/2024 تشمل:

- شراء وبيع وتأجير ورهن المساكن المستقبلية؛ بيع السكن في حالة الحل أو الإفلاس؛

- تنظيم وتوزيع بيوت الشكر وبيوت المحبة وبيوت التضامن الكبير؛

- شراء أو بيع أو تأجير المساكن المتاحة من مستثمري مشاريع الاستثمار في بناء المساكن في الحالات التالية: أن يكون المسكن ملكاً عاماً؛ لا تعتبر المساكن الاجتماعية، ومساكن القوات المسلحة الشعبية، ومساكن إعادة التوطين من الأصول العامة؛

- الإيجار والإقراض والتأجير وترخيص إدارة السكن؛

- ميراث السكن.

وبذلك، بالنسبة للشقق التي لا تحتوي على كتاب وردي، يمكن للأطراف الشراء والبيع بشكل كامل.

مشروع سكني في هانوي (تصوير: تران كانج).

المسائل القانونية التي يجب ملاحظتها

تنص المادة 8 من المرسوم 95/2024 بشكل واضح على المستندات التي تثبت شروط السكن للمشاركة في المعاملات في حالة عدم وجود شهادة ملكية.

بالنسبة لمعاملات شراء وبيع أو تأجير المساكن في مشاريع الاستثمار في بناء المساكن، يجب أن تكون هناك وثائق تثبت أن المساكن صالحة للاستثمار في حالة مساكن إعادة التوطين ومساكن القوات المسلحة الشعبية.

يجب أن تكون هذه الأنواع من المنازل مصحوبة بوثائق تثبت أنها صالحة للتداول أو وثائق تثبت قبولها للاستخدام أو وثائق تثبت أنها صالحة للتداول وفقًا لأحكام قانون تطوير وإدارة الإسكان الاجتماعي.

بالنسبة لمعاملات شراء أو بيع أو تأجير مسكن مستقبلي ليس ضمن مشروع، يجب وجود شهادة حقوق استخدام الأرض ورخصة البناء في الحالات التي يتطلب فيها الحصول على رخصة بناء، أو يجب توفر مستندات تثبت الاستثمار في بناء المساكن.

بالنسبة لمعاملات شراء أو بيع أو تأجير المساكن العامة، يجب أن تكون هناك وثائق تحدد المسكن باعتباره مؤهلاً للإيجار أو البيع وفقًا لأحكام المادة 63 والمادة 69 من المرسوم 95/2024.

بالنسبة لمعاملات التبرع ببيوت الشكر وبيوت البر وبيوت التضامن يجب أن يكون لدى الجهة المانحة وثائق تثبت بناء البيت المراد التبرع به.

إذا كان المنزل الموروث خاضعًا للشراء أو الإيجار بالتقسيط، فيجب أن يكون هناك عقد شراء أو الإيجار بالتقسيط قانونيًا مصحوبًا بوثائق تثبت ملكية المنزل أو تثبت الاستثمار في بناء المنزل من قبل البائع أو الإيجار بالتقسيط.

بالنسبة لمعاملات بيع منازل المنظمات المنحلة أو المفلسة، يجب أن يكون هناك قرار أو قرار بحل تلك المنظمة أو إشعار من سلطة مختصة بحل المنظمة المالكة للمنزل. في حالة الإفلاس يجب صدور قرار من المحكمة الشعبية بإعلان إفلاس المنظمة المالكة للمنزل.

ومع ذلك، عند شراء شقة بدون كتاب وردي، قد يواجه المشتري العديد من المخاطر. إن الخطر الأكبر هو أن الدولة لن تعترف بالملكية القانونية للشقة وحقوق استخدام الأراضي المرتبطة بمشروع الشقة.

هناك خطر آخر وهو أنه إذا كانت الاتفاقية في شكل عقد ترخيص إدارة واستخدام موثق، فهذا يعني أنه من المالك الثانوي (الثاني فما فوق) يتم منح الترخيص لاستخدام الشقة فقط. في ذلك الوقت، إذا تم إصدار الكتاب الأحمر، سيكون المالك الأول هو الشخص الذي يوجد اسمه في الوثيقة. ولا يجوز للمالك الأول التعاون في نقل الاسم إلى المالك الجديد بهدف المطالبة بزيادة السعر.

لذلك، عندما تنشأ نزاعات تتعلق بهذه الممتلكات، فلن تكون محمية بالقانون. خلال الفترة التي لا يوجد فيها شهادة عقارية، لا يستطيع المشتري اقتراض المال من البنك عن طريق رهن الشقة.

المصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-tang-gia-soc-co-nen-mua-can-ho-chua-co-so-hong-20241017133815720.htm