"قياس نبض" سوق العقارات في هانوي

وفي تعليقهم على سوق العقارات في العاصمة نهاية العام، يقول المراقبون إن الشقق لا تزال القطاع الذي يقود التدفقات النقدية. علاوة على ذلك، فإن أنواع الاستثمارات الموجهة مثل الأراضي سوف تنتعش قريبا.

لا يزال القطاع ذو الطلب الحقيقي ساخنًا

وبحسب السيد نجوين كووك آنه، نائب المدير العام لشركة Batdongsan.com، أصبحت الشقق في الآونة الأخيرة النوع الرائد من العقارات خلال فترة تعافي السوق. ومع ذلك، عندما يدخل السوق مرحلة الاستقرار، فسوف تضطر الشقق إلى التخلي عن موقعها "النجمي" لصالح قطاعات أخرى.

"في الدورات السابقة، عندما انتقل السوق إلى مرحلة تطوير مستقرة، مع استثمار 100 دونج، كانت الشقق تكسب 136 دونج فقط، ولكن مع الأرض، فإنها تكسب ما يصل إلى 300 دونج"، شارك السيد كوك آنه.

يوضح الرسم التوضيحي أعلاه أنه في مراحل مختلفة من السوق، على الرغم من أن الشقق تتمتع بهامش ربح جيد، إلا أنها ليست النوع الأكثر جاذبية من الاستثمار. إذا كان السوق الحالي يعمل وفقًا لقواعد الدورات السابقة، فبعد ارتفاع درجة الحرارة، سوف تتحرك الشقق جانبيًا وتنمو بشكل أبطأ من القطاعات الأخرى.

العقارات في المقاطعات المجاورة لهانوي تزداد سخونة

ولا يقتصر اهتمام المستثمرين على الضواحي المحيطة بهانوي فحسب، بل إن سوق العقارات في المقاطعات المحيطة بالعاصمة أصبح أيضاً محل اهتمام العديد من المستثمرين. وأشار السيد لي دينه تشونغ، المدير العام لشركة SGO Homes، إلى أن السبب وراء ارتفاع أسعار العقارات في وسط المدينة هو قيام العديد من المستثمرين بإعادة توجيه تدفقاتهم النقدية إلى المقاطعات والمدن المجاورة.

يُظهر سوق المحافظات المحيطة بهانوي مؤشرات انتعاش إيجابية، حيث تجاوزت أسعار العديد من المناطق مستوى الأسعار السابق. ويستهدف المستثمرون حاليًا العقارات المحيطة بمحورين اقتصاديين، هما محور باك نينه - باك جيانج - فينه فوك، ومحور هونغ ين - هاي دونغ - هاي فونغ - كوانغ نينه. وتتمتع جميع هذه المناطق بمساحة واسعة للتطوير، وبنية تحتية مرورية ممتازة، وقربها من المناطق الصناعية، وفقًا للسيد تشونغ.

ويتوقع السيد كوك آنه أنه خلال العام المقبل، ستظل الشقق نقطة مضيئة في السوق، وستكون قطاعات أخرى مثل المنازل الخاصة والمنازل متعددة الطوابق أكثر سخونة اعتبارًا من بداية العام المقبل. ستشهد الأنواع الموجهة نحو الاستثمار زيادة ثابتة في حجم المعاملات اعتبارًا من منتصف عام 2025.

وقال السيد نجوين ثاك كوونج، نائب المدير العام لشركة ماي فيت لاند، إن العقارات التي تلبي احتياجات العقارات تباع حاليًا بأسعار مرتفعة للغاية، مع عدم وجود أي علامات على التباطؤ في المستقبل القريب. ومن الآن وحتى النصف الأول من العام المقبل، ستواصل قطاعات توليد التدفقات النقدية مثل الشقق والفيلات داخل المدن قيادة تعافي السوق.

وبالمثل، علق السيد لي دينه تشونغ، المدير العام لشركة SGO Homes، على أنه من الآن وحتى عام 2025، ستستمر أسعار المنازل والشقق الخاصة في الارتفاع، ولكن بمعدل معتدل، بدلاً من الزيادة بشكل كبير كما في أوائل عام 2024.

من منظور آخر، قام السيد فان لي ثانه لونج، الرئيس التنفيذي لمجموعة AFA والمؤسس المشارك لمجتمع المستشارين الماليين في فيتنام (VWA) بتحليل أن مستوى أسعار الشقق في هانوي سيتم إعادة ضبطه ليصبح أكثر توازناً مع دخل الناس. ولكن هذا لن يحدث فعليا إلا إذا أصبح عدد مشاريع الإسكان الاجتماعي في العاصمة خلال السنوات الخمس المقبلة كافيا لتلبية احتياجات الناس.

تحذير عند الاستثمار في العقارات الضواحي

وبناء على التطورات التي شهدتها الدورات السابقة، فإنه لم يحن بعد وقت الأرض. لكن الواقع يشير إلى عكس ذلك، حيث ظل قطاع الأراضي السكنية مطلوباً بشكل مستمر منذ النصف الأول من هذا العام. شهدت العديد من الأماكن زيادات في الأسعار "لا يمكن تصورها".

وفي معرض تفسيره لهذه الظاهرة، قال السيد لي دينه تشونغ إن هذه مجرد حمى محلية. عندما لا يتمكن المستثمرون من شراء الشقق بسبب عدم وجود مشاريع جديدة، فإنهم يتجهون إلى الأراضي. وبالإضافة إلى ذلك، فإن السبب في ذلك يرجع أيضًا إلى أن العديد من السلطات المحلية حددت سعرًا ابتدائيًا عند طرح الأراضي في المزاد العلني ليس مرتفعًا.

استقطبت مزادات الأراضي الأخيرة في الضواحي اهتمامًا كبيرًا من المستثمرين، نظرًا لانخفاض سعر الابتدائي والدفعة الأولية المطلوبة نسبيًا (حيث يقل سعر الابتدائي للعديد من القطع عن 10 ملايين دونج/متر مربع). وهذا يُمثل أيضًا ثغرة قانونية للمستثمرين المضاربين، مما أدى إلى عواقب وخيمة، حيث دفع سعر الأراضي في السوق إلى مستويات مبالغ فيها، حسبما أشار السيد تشونغ في حديثه عن التطورات الأخيرة في سوق الأراضي.

وبحسب السيد TN، وهو أحد الأشخاص الذين شاركوا في مزادات الأراضي في منطقتي ثانه أواي وهواي دوك، فإن مجموعات "صيد الأراضي" في الفترة المقبلة لن تجرؤ على المزايدة بأعلى من ذي قبل. لأنه إذا حددت سعرًا مرتفعًا للغاية للفوز بالمزاد، فسيكون من الصعب جدًا بيع هذه القطع من الأرض.

إن قضية فقدان دفعة مقدمة لشراء 55/68 قطعة أرض في بلدية ثانه كاو (مقاطعة ثانه أواي) تُعدّ استثمارًا فاشلًا لهذه المجموعات، إذ أخطأت في تقدير السوق. كان سعر الأرض مرتفعًا للغاية، مما صعّب على السماسرة البيع بسعر أعلى، وفي النهاية، اضطروا إلى فقدان الدفعة المقدمة. ويمكن القول إنهم خسروا رأس مالهم في صفقة ثانه أواي، كما يقول السيد. وأكدت TN.

وبحسب السيد TN، فإن العقارات في ضواحي هانوي تتجاوز قيمتها الحقيقية عدة مرات. توجد منازل في الأزقة في بلدية تيان ين (منطقة هوآي دوك)، حيث تم إجراء المزاد، مع قطع أراضي بسعر 133 مليون دونج/م2، وقد تم "تضخيم" السعر إلى 60 - 70 مليون دونج/م2، وهو سعر باهظ مثل سعر الشقق في وسط المدينة.

العقارات في الضواحي ليست مناسبةً للمستثمرين المبتدئين. في حال تراجع السوق، لن تحتاج المنازل/الأراضي في وسط المدينة سوى إلى خفض خسائرها بنحو 30% لإيجاد مشترين، أما في الضواحي، فحتى لو خفض المستثمرون السعر بنسبة 50%، سيظل بيعها صعبًا، كما حذّر السيد TN.

والسيد نجوين كووك آنه لديه أيضًا تعليقات مماثلة. وبحسب قوله فإن قطاعات الاستثمار مثل الأراضي، على الرغم من أن أسعارها يمكن أن تتضاعف أو تتضاعف ثلاث مرات بعد بضع سنوات، إلا أن سيولتها محدودة نسبيا، ويمكن أن تظل الأسعار ثابتة لفترة طويلة عندما يتباطأ السوق.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-mach-thi-truong-bat-dong-san-ha-noi-d225545.html