قد يكون عام 2025 هو عام الأراضي والفيلات؛ من المتوقع أن يرتفع الطلب على العقارات الصناعية بشكل حاد

أرض هوآي دوك المعروضة للبيع بالمزاد لديها سعر "أضعف"، أعلى سعر هو 109 مليون دونج/م2؛ لدى منطقة باك تو ليم مشروع آخر في منطقة تاي هو تاي الحضرية؛ لم تشهد هانوي منذ ما يقرب من عشر سنوات أي مشاريع سكنية اجتماعية مستثمرة برأس مال الميزانية.

وفيما يلي ملخص لأبرز أخبار العقارات هذا الأسبوع.

من المتوقع أن يرتفع الطلب على العقارات الصناعية بشكل حاد بفضل جذب عملاء جدد

وبحسب تقرير تحليلي حديث أصدره قسم التحليل في شركة إس إس آي للأوراق المالية (إس إس آي للأبحاث)، فقد حافظ نمو تدفقات رأس المال الأجنبي المباشر إلى فيتنام على زخم نموه على مدى السنوات العشر الماضية، وذلك بفضل اتجاه التحول في الإنتاج. وقد ساهمت دول مثل سنغافورة وتايوان والصين بشكل كبير في هذا النمو. والسبب هو أن فيتنام تتمتع بمزايا تنافسية من حيث سياسات الاستثمار المواتية، وتكاليف العمالة المنخفضة، والاقتصاد المستقر.

الشركات التي لديها مساحات كبيرة متاحة للتأجير مثل SIP، IDC، VGC، SZC، KBC، NTC.

وبحسب وزارة التخطيط والاستثمار، شهدت أنشطة تأجير أراضي المناطق الصناعية في فيتنام من عام 2019 إلى عام 2023 نمواً إيجابياً حيث بلغ معدل النمو السنوي المركب (CAGR) في مجال مذكرات التفاهم والاتفاقيات الموقعة حديثاً 35%.

ويأتي هذا النمو بشكل رئيسي من شركات الاستثمار الأجنبي المباشر الكبيرة مثل سامسونج، وإل جي، وهيونداي، ولوتي، ولوكسشير، وليغو، وهيوسونج، وفوكسكون، بهدف تنويع الإنتاج وتقليل المخاطر في سلسلة التوريد العالمية. وارتفعت الإيجارات المتوسطة بشكل كبير، حيث زادت المناطق الصناعية في الشمال بنسبة 35%، في حين زادت المناطق الصناعية في الجنوب بشكل كبير بنسبة 67% من عام 2020 إلى الربع الثاني من عام 2024.

ومع ذلك، في عام 2024، من المتوقع أن تنمو تدفقات الاستثمار الأجنبي المباشر إلى فيتنام بشكل أبطأ. في الأشهر العشرة الأولى من عام 2024، بلغ إجمالي رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر المسجل 27.26 مليار دولار أمريكي، بزيادة قدرها 1.9% فقط عن نفس الفترة. وعلى المدى القريب، من المرجح أن تنتظر مؤسسات الاستثمار الأجنبي المباشر لرؤية سياسات التعريفات الجمركية الجديدة التي سيطبقها الرئيس ترامب، بما في ذلك قوانين الضرائب التي تؤثر على الواردات من فيتنام.

ويتوقع الخبراء أن يكون عام 2025 عام الأراضي والفيلات

خلال الحدث "نظرة عامة على سوق العقارات 2024 والتركيز على دا نانغ"، تم رفع العديد من الهواتف لالتقاط الصور عندما أعلن السيد نجوين كووك آنه، مدير المبيعات في Batdongsan.com.vn، معلومات حول الدورة الجديدة لسوق العقارات.

وبناء على ذلك، وبناء على دورات التقلبات السابقة، قسم الخبير خارطة الطريق المقبلة لتطور سوق العقارات إلى 4 مراحل.

السيد نجوين كووك آنه، مدير المبيعات في باتدونجسان، يتحدث عن دورة سوق العقارات.

وعلى وجه التحديد، من الربع الأول من عام 2024 إلى الربع الرابع من عام 2024، هذا هو وقت الانعكاس في معنويات المستثمرين، وتظهر حركة الاستكشاف تدريجيا. ومع ذلك، لا تزال الأولوية القصوى للمشترين تدور حول قطاع العقارات الذي يتمتع بوضع قانوني مضمون. مع العوامل المذكورة أعلاه، لا يزال قطاع الشقق هو "الملك" في هذه الفترة.

وبعد ذلك، من الربع الرابع من عام 2024 إلى بداية الربع الثاني من عام 2025، ستكون هذه الفترة التي يدخل فيها السوق مرحلة التوحيد. أصبح المستثمرون أكثر ثقة تدريجياً في آفاق تطوير قطاع العقارات. سيتخلى قطاع الشقق الآن عن موقعه المركزي لصالح المنازل الخاصة والمنازل المتلاصقة.

بعد هذه الفترة، سيتجه السوق نحو فترة ازدهار، من المتوقع أن تبدأ من الربع الثاني من عام 2025 إلى الربع الرابع من عام 2025. لن يركز المستثمرون في هذه المرحلة كثيرًا على سعر البيع والعوامل القانونية مثلما كان الحال عندما كانت السوق قاتمة. وبدلاً من ذلك، فإن إمكانية ارتفاع الأسعار هي المفتاح لاتخاذ قرار وضع الأموال. ومن ثم تحظى القطاعات المربحة مثل الأراضي والفيلات المخصصة للمشاريع باهتمام خاص من قبل المستثمرين.

وأخيرا، من الربع الأول من عام 2026 إلى الربع الرابع من عام 2026، سيكون هذا هو الوقت الذي يدخل فيه السوق في مدار مستقر. وارتفعت الأسعار والسيولة عبر مجموعة واسعة من الأصول. يمكن اعتبار هذا أفضل احتمال للسوق، بعد فترة طويلة من الركود.

أرض هواي دوك المعروضة للبيع بالمزاد بسعر "أرخص"، وأعلى سعر هو 109 مليون دونج/م2

بعد 12 جولة، انتهى المزاد العلني لـ 32 قطعة أرض LK05 و LK06 في منطقة لونغ كوك، بلدية تيان ين، منطقة هواي دوك، هانوي، في الساعة 5:40 مساءً يوم 11 نوفمبر. تتمتع معظم قطع الأراضي بأسعار رابحة تتراوح بين 85 - 91 مليون دونج/م2. حيث بلغ أدنى مستوى ربح 79.3 مليون دونج/م2؛ أعلى سعر هو 109.3 مليون دونج/م2. في الوقت الحالي، يقوم المستثمرون ببيع قطع الأراضي بفارق يتراوح بين 250 إلى 500 مليون دونج/قطعة.

تم تداول قائمة الأسعار الفائزة لقطع الأراضي بين المستثمرين في فترة ما بعد الظهر من يوم 11 نوفمبر. الصورة: ثانه فو

وكما تنبأت صحيفة الاستثمار الإلكترونية - Baodautu.vn، فإن قطعة الأرض ذات أعلى سعر فائز تقع في منطقة LK06، وتحديدًا LK06-09. تقع قطعة الأرض في الزاوية ولها 3 واجهات ولها إطلالة مباشرة على الطريق الدائري 4. بمساحة تصل إلى 148 مترًا مربعًا، ستبلغ القيمة الإجمالية لقطعة الأرض حوالي 16.1 مليار دونج.

وتبلغ المساحة المتوسطة لقطع الأراضي المتبقية في المزاد حوالي 97 - 109 متراً مربعاً، مع بعض القطع التي تصل مساحتها إلى 144 - 172 متراً مربعاً. تتمتع قطع الأراضي في LK05 وLK06 بإطلالة على الطريق الدائري 4 وتقع بالقرب من البحيرة. سيتم وضع القطعة LK05 بجوار ملعب كرة القدم. سيتم وضع القطعة LK06 بجوار مشروع الإسكان الاجتماعي.

وفي منطقة لونغ خوك أيضًا، سجل مزاد 20 قطعة أرض LK01 وLK02 متوسط سعر فائز بلغ حوالي 91 - 97 مليون دونج/متر مربع. حيث أن القطعة ذات أقل سعر هي 85 مليون دونج/م2؛ أعلى سعر هو 103.3 مليون دونج/م2.

أما بالنسبة لـ 19 قطعة أرض LK03 و LK04، فإن الأسعار تتقلب في الغالب بين 97.3 - 121.3 مليون دونج/م2. تبلغ أعلى قيمة للقطعة الزاوية LK03-12 وحدها 133.3 مليون دونج/م2.

يوجد في منطقة باك تو ليم مشروع آخر رفيع المستوى في منطقة تاي هو تاي الحضرية

نائب رئيس اللجنة الشعبية للمدينة مؤخرًا. وقع وأصدر هانوي نجوين ترونغ دونغ القرار رقم 5894/QD-UBND بشأن تعديل واستكمال خطة استخدام الأراضي لعام 2024 في منطقة باك تو ليم.

وبناء على ذلك، أضافت المدينة إلى قائمة مخطط استخدامات الأراضي لعام 2024، 5 مشاريع بمساحة تصل إلى 10.76 هكتار. يتضمن على وجه التحديد:

1. إنشاء طريق يربط شارع نجوين دينه تو بشارع كو نهوي إلى الطريق رقم 10 في منطقة باك كو نهوي - تشيم الحضرية؛

2. بناء القيادة العسكرية لجناح دونج نجاك؛

3. مشروع مجمع فو دين - مدينة فو دين في حي فو دين، منطقة باك تو ليم؛

4. بناء بيت ثقافي مع منطقة ترفيهية في المنطقة السكنية رقم 7، حي فوك ديين؛

5. مشروع مجمع الخدمات العامة والتجاري والإسكان الراقي في تاي هو تاي على قطعة الأرض H4HH1، المنطقة الحضرية في تاي هو تاي.

يؤكد المستثمر Daewoo E&C دائمًا على ميزة الموقع في منطقة Starlake الحضرية. الصورة: ثانه فو

على الرغم من أن الاسم هو تاي هو تاي، إلا أن المشروع له حدود إدارية في 3 مناطق، بما في ذلك منطقة شوان لا (منطقة تاي هو)؛ منطقة نجيا دو (منطقة كاو جياي)؛ منطقة Xuan Dinh ومنطقة Co Nhue 1 (منطقة Bac Tu Liem). تتمتع هذه المنطقة الحضرية بموقع متميز بالقرب من السلك الدبلوماسي ومتنزه هوا بينه والمركز الإداري الجديد للعاصمة - المكان الذي اختارته الحكومة لوضع المقر الرئيسي للوزارات والفروع.

في الوقت الحالي، يتم بيع العديد من الشقق في مشروع ستارليك بأكثر من 130 مليون دونج/م2. أما بالنسبة لقطاع الفلل فإن السعر أغلى بكثير، ويتراوح ما بين 400 إلى 800 مليون دونج/م2.

لم تشهد هانوي منذ ما يقرب من عشر سنوات أي استثمار في الإسكان الاجتماعي برأس مال الميزانية.

وبحسب إدارة البناء في هانوي، فإن تطوير الإسكان الاجتماعي في المدينة لا يزال يواجه بعض القيود. بما في ذلك حقيقة أنه منذ عام 2015 حتى الآن، لم تشهد العاصمة أي مشاريع إسكان اجتماعي مستثمرة برأس مال الميزانية. علاوة على ذلك، لا يزال عدد مشاريع التنمية الجديدة متواضعا، ولا يزال التقدم في التنفيذ بطيئا مقارنة بالجدول الزمني المعتمد.

في الوقت الحالي، لا تزال هانوي "بطيئة" في سباق الإسكان الاجتماعي. الصورة: أخبار البورصة

وبالإضافة إلى ذلك، فإن عمليات مراجعة ومراقبة وتقييم الاستثمار ومعالجة المخالفات أو إلغاء أراضي المشروع وفقًا لقانون الأراضي بسبب البطء في التنفيذ لم تفي بالمتطلبات حتى الآن. وتعود أسباب المشاكل المذكورة أعلاه بشكل رئيسي إلى الصعوبات والمشاكل في إجراءات اختيار المستثمرين عن طريق العطاءات، والتي تستغرق وقتا طويلا.

وبالإضافة إلى ذلك، فإن اختيار المستثمرين لتنفيذ الإسكان الاجتماعي لا يزال يواجه مشاكل تتعلق بالأساس القانوني للأصول العامة. كما أن إجراءات استخدام عائدات رسوم استخدام الأراضي لاستبدال 20% من صندوق الأراضي في مشاريع الإسكان التجاري والمناطق الحضرية لتطوير الإسكان الاجتماعي لا توجد بها ضوابط محددة.

وأضافت إدارة البناء في هانوي أن "آليات وسياسات الحوافز لمشاريع الإسكان الاجتماعي ليست جذابة حقًا ولم تجذب الشركات للمشاركة في الاستثمار في البناء، وخاصة المشاريع في المناطق الضواحي والتي تخدم العمال والطلاب، على الرغم من أن الدولة لديها العديد من سياسات الحوافز".

وفي العرض، لخصت الإدارة أيضًا أعمال تطوير السكن الاجتماعي في المدينة. وبناء على ذلك، يبلغ عدد المشاريع المنجزة حالياً 30 مشروعاً، بمساحة إجمالية تقدر بنحو 1.66 مليون متر مربع. ويبلغ عدد المشاريع قيد التنفيذ 58 مشروعاً بمساحة إجمالية تقدر بنحو 4 ملايين متر مربع، بما يعادل 60.480 شقة.

وفي الوقت نفسه، تضم المدينة أيضًا 83 قطعة أرض بإجمالي نطاق استخدام للأراضي يبلغ حوالي 43.58 هكتارًا في 48 مشروعًا سكنيًا تجاريًا ومناطق حضرية مع تخصيص 20-25٪ من الأراضي لبناء مساكن اجتماعية وفقًا للوائح.

تمديد فترة إنجاز سلسلة من مشاريع الإسكان في بينه دينه حتى عام 2026

وبحسب تحقيقات المراسل، فقد وافقت اللجنة الشعبية لمقاطعة بينه دينه على العديد من مشاريع الإسكان لتعديل سياسة الاستثمار في المشاريع في أكتوبر 2024.

تم تمديد مشروع مركز الخدمات التجارية والشقق I-tower Quy Nhon إلى الربع الثالث من عام 2026 لإكماله.

على وجه التحديد، وافق رئيس اللجنة الشعبية لمقاطعة بينه دينه على ضبط تقدم مشروع برج I ومركز التجارة والشقق السكنية الذي تستثمره شركة Do Thanh Real Estate Development Investment Joint Stock Company في شارع Le Duan، حي Ly Thuong Kiet، المدينة. كوي نون وبناءً على ذلك، تم تعديل المشروع لإكمال المشروع بالكامل ودخوله حيز التنفيذ في الربع الثالث من عام 2026 (في السابق، في 3 يوليو 2020، سُمح أيضًا بتمديد المشروع إلى الربع الثالث من عام 2022).

فيما يتعلق بمحتوى تعديل إجمالي رأس المال الاستثماري، تم تكليف إدارة البناء برئاسة المراجعة واستنادًا إلى اللوائح القانونية ذات الصلة لتقديم تقرير واقتراح إلى اللجنة الشعبية الإقليمية. ومن المعروف أن مشروع مركز الخدمات التجارية والشقق I-Tower Quy Nhon تبلغ مساحته الإجمالية أكثر من هكتار واحد، بإجمالي استثمار للمشروع يبلغ حوالي 1,991 مليار دونج.

وأصدرت اللجنة الشعبية الإقليمية أيضًا قرارًا بتعديل سياسة الاستثمار في المشاريع السكنية الثلاثة في بلدة آن نون بمحتوى تعديل وقت الإنجاز.

مشروع منطقة فينه ليم السكنية، حي بينه دينه، الذي تستثمره شركة داي تين المساهمة، بدلاً من إكماله في الربع الثاني من عام 2024، تم تمديد المشروع إلى 30 يونيو 2026 لإكمال المشروع بالكامل (حيث طُلب من الشركة التنسيق مع المحلية لإكمال أعمال تطهير الموقع قبل 31 ديسمبر 2024).

قام مشروع منطقة بان ثانه السكنية في حي داب دا، الذي تستثمره شركة بان ثانه للاستثمار المحدودة، بتعديل وقت إكمال أعمال البناء والإسكان من الربع الأول من عام 2020 إلى الربع الثاني من عام 2024 إلى من عام 2020 إلى الربع الرابع من عام 2025؛ إضافية من الربع الأول من عام 2026 إلى الربع الثاني من عام 2026 لإكمال المشروع واستكمال البنية التحتية وتسليمها للمحلية.

وعلى نحو مماثل، قام مشروع منطقة دونج بان ثانه السكنية في حي داب دا، الذي تستثمره شركة دونج بان ثانه للاستثمار المحدودة، بتعديل الموعد المحدد لإكمال بناء المنازل وتداولها في الربع الثاني من عام 2024 إلى الربع الثاني من عام 2026.

بالنسبة لهذه المشاريع، طلبت اللجنة الشعبية لمقاطعة بينه دينه من شركة داي تين المساهمة، وشركة بان ثانه للاستثمار المحدودة، وشركة دونج بان ثانه للاستثمار المحدودة، تركيز الموارد، وتسريع تقدم تنفيذ المشاريع، وضمان إكمال المشاريع في أقرب وقت ممكن ووضعها موضع التنفيذ وفقًا للجدول الزمني المعتمد.

تخطط شركة Binh Thuan لبيع 48.39 هكتارًا من الأراضي في شارع Vo Nguyen Giap للمزاد العلني

وافق نائب رئيس اللجنة الشعبية الإقليمية لبينه ثوان فان فان دانج للتو على خطة التخطيط التفصيلية للمنطقة الأولى لصندوق الأراضي على جانبي شارع فو نجوين جياب، مدينة فان ثيت بمساحة 48.39 هكتارًا.

في السابق، لجنة شعب المدينة. أرسلت شركة فان ثيت رسالة رسمية لطلب آراء وزارة التخطيط والاستثمار، ووزارة البناء، ووزارة الموارد الطبيعية والبيئة بشأن خيارين حدوديين لتخطيط المنطقة الأولى على صندوق الأراضي على جانبي شارع فو نجوين جياب.

وبناءً على ذلك، فإن الخيار الأول يشتمل على مساحة تبلغ حوالي 48.39 هكتارًا للمزاد العلني للأراضي السكنية؛ يقترح الخيار الثاني تقليص مساحة 1.48 هكتار (مساحة الأرض الخدمية التجارية وجزء من مساحة الطريق المروري)، وتبلغ مساحة الأرض بعد التعديل حوالي 46.91 هكتار.

وبناء على آراء الهيئات المعنية والنظر في خيارين حدوديين لتخطيط المنطقة الأولى على صندوق الأراضي على جانبي شارع فو نجوين جياب، مدينة فان ثيت، وافق نائب رئيس اللجنة الشعبية الإقليمية في بينه ثوان، فان فان دانج، على اختيار الخيار الأول.

عيّن السيد دانج لجنة شعبية للمدينة. تنظم مدينة فان ثيت تخطيطًا تفصيليًا للمنطقة الأولى بمساحة 48.39 هكتارًا وفقًا لرأي اللجنة الدائمة للحزب الإقليمي؛ تعمل الإدارات والفروع المعنية على تعزيز التنسيق ودعم لجنة الشعب بالمدينة. ستقوم شركة فان ثيت قريبًا بتقييم واستكمال التخطيط التفصيلي لهذه المنطقة.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/2025-co-the-se-la-nam-cua-dat-nen-va-biet-thu-nhu-cau-bat-dong-san-khu-cong-nghiep-du-kien-tang-manh-d230112.html