ทำไมจึงเกิดข้อพิพาทเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของอพาร์ทเม้นท์?

สัญญาการขายที่ไม่ชัดเจนและช่องโหว่ทางกฎหมายทำให้ผู้ซื้อบ้านมีความเสี่ยงในการโต้แย้งเรื่องความเป็นเจ้าของกับนักลงทุนอาคารอพาร์ตเมนต์

มีภาพของผู้อยู่อาศัยถือป้ายประท้วงนักลงทุนปรากฏอยู่ในอาคารอพาร์ตเมนต์หลายแห่งในกรุงฮานอยและหลายจังหวัด ข้อพิพาทที่รุนแรงที่สุดมักเกิดขึ้นในบริเวณพื้นที่ส่วนกลางและส่วนตัว เช่น ห้องใต้ดินและที่จอดรถ ห้องชุมชน โรงยิม พื้นที่ธุรกิจและพื้นที่ให้เช่า... ผู้เชี่ยวชาญและทนายความชี้ให้เห็นถึงเหตุผลหลายประการของสถานการณ์นี้

สัญญาการขายที่ไม่ชัดเจนเป็นประโยชน์ต่อนักลงทุน

นายทราน ข่านห์ ประธานชมรมบริหารจัดการอาคารฮานอย วิเคราะห์ว่า ก่อนหน้านี้ พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 71/2010 ระบุว่าต้องระบุกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมอย่างชัดเจนในสัญญาซื้ออพาร์ตเมนต์ อย่างไรก็ตามพระราชกฤษฎีกา 99/2015 ที่กำหนดให้บังคับใช้กฎหมายที่อยู่อาศัยในปัจจุบันไม่มีบทบัญญัตินี้ โครงการอพาร์ทเม้นท์แต่ละโครงการมีสัญญาซื้อขายเป็นของตัวเอง ซึ่งเนื้อหาสามารถตีความได้หลายทางจนอาจเกิดข้อพิพาทกันได้ สัญญาการซื้อขายหลายฉบับที่ร่างโดยนักลงทุนไม่มีรายละเอียด และขาดความเป็นเจ้าของร่วมกันในลักษณะที่เอื้อประโยชน์ต่อนักลงทุนด้วยซ้ำ

ตามที่นายคานห์กล่าว ผู้ซื้อส่วนใหญ่ให้ความสนใจแค่ราคาและคุณภาพของอพาร์ทเมนท์เท่านั้น และไม่ค่อยใส่ใจกับเงื่อนไขความเป็นเจ้าของร่วมและแยกกันในสัญญาเท่าใดนัก หลังจากส่งมอบห้องชุดแล้ว คณะกรรมการบริหารที่เป็นตัวแทนของผู้อยู่อาศัยไม่มีเหตุผลในการแบ่งแยกพื้นที่กรรมสิทธิ์ส่วนกลางและส่วนบุคคลกับนักลงทุนอีกต่อไป จากตรงนี้ยังคงเกิดข้อพิพาทต่อเนื่องเกี่ยวกับเงินสมทบของผู้ลงทุนและผู้อยู่อาศัยเข้ากองทุนบำรุงรักษาห้องชุด (2% ของมูลค่าห้องชุดหรือพื้นที่กรรมสิทธิ์)

นายเหงียน มานห์ ฮา รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ให้ความเห็นว่าสัญญาซื้อขายอพาร์ตเมนต์หลายฉบับไม่เป็นไปตามกฎระเบียบ แม้กระทั่งผิดกฎหมาย ทำให้เกิดข้อพิพาทขึ้น ลูกค้ามักจะไม่ศึกษาเงื่อนไขการทำสัญญาซื้อขายอย่างละเอียด ในขณะที่นักลงทุนจำนวนมากต้องการขายผลิตภัณฑ์ของตน พวกเขากลับ "โฆษณาแตกต่างไปจากความเป็นจริง จากนั้นก็ตัดสาธารณูปโภคในพื้นที่ส่วนกลางของผู้อยู่อาศัยเพื่อผลประโยชน์ของตัวเอง"

ชาวบ้านและสำนักงานของอาคารโบนันซ่า (23 Duy Tan, ฮานอย) แขวนป้ายเรียกร้องให้นักลงทุนเจรจาและชี้แจงประเด็นที่เป็นข้อพิพาทเมื่อวันที่ 23 เมษายน ภาพ: จัดทำโดยชาวบ้าน

กฎหมายยังไม่ได้กำหนดพื้นที่จอดรถสำหรับห้องชุดอย่างชัดเจน

ข้อพิพาทล่าสุดเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนท์ร่วมกันและส่วนตัวมีความเกี่ยวข้องกับพื้นที่จอดรถจักรยานยนต์ จักรยาน และรถยนต์ในชั้นใต้ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัยในปัจจุบันระบุว่าที่จอดจักรยานและจักรยานยนต์จะต้องมีเจ้าของร่วมกัน อย่างไรก็ตาม สำหรับที่จอดรถ ผู้ซื้ออพาร์ทเม้นท์จะต้องเช่าหรือซื้อ กรณีไม่ได้ซื้อหรือเช่า ที่จอดรถถือเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ลงทุน ค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างที่จอดรถไม่รวมอยู่ในราคาขายห้องชุด

ทนายความ Truong Anh Tu กรรมการบริษัทกฎหมาย Truong Anh Tu ได้วิเคราะห์ลักษณะของที่จอดรถในอพาร์ทเมนต์ว่าเป็นของเจ้าของร่วมกันและรวมอยู่ในราคาขาย ตั้งแต่เวลาที่ทำการส่งมอบ ผู้ลงทุนจะยุติการเป็นเจ้าของที่จอดรถดังกล่าว ราคาคอนโดมิเนียมไม่ใช่ราคาคงที่ แต่จะเพิ่มขึ้นหรือลดลงตามเวลา จึงเป็นการยากที่จะพิสูจน์ว่านักลงทุนไม่ได้รวมต้นทุนการสร้างที่จอดรถไว้ในราคาบ้าน

นอกจากนี้พื้นที่จอดรถที่ติดมากับพื้นที่อาคารชุดก็ยังถือเป็นส่วนที่ขาดไม่ได้ของโครงการอีกด้วย “ดังนั้นการแยกต้นทุนการสร้างที่จอดรถออกจากราคาขายห้องชุดจึงทำได้ยาก” นายทู กล่าว

แม้ว่าจะมีข้อพิพาทมากมายที่เกี่ยวข้องกับที่จอดรถในอาคารชุด แต่กฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับปัจจุบันและร่างกฎหมายที่อยู่อาศัยแก้ไขที่อยู่ระหว่างการพิจารณาของรัฐสภาในสมัยประชุมครั้งที่ 5 ยังไม่มีการปรับปรุงเพื่อกำหนดนิยามของข้อพิพาทเหล่านี้อย่างเฉพาะเจาะจง “ความไม่ชัดเจนในการกำหนดกรรมสิทธิ์ร่วมและกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคลเป็นสาเหตุของข้อพิพาทระหว่างนักลงทุนและผู้อยู่อาศัย โดยผู้อยู่อาศัยเป็นผู้ที่ได้รับความเดือดร้อนมากที่สุด” นายทูกล่าว

ชาวบ้านโครงการคอสโมเตยโฮเรียกร้องให้นักลงทุนจ่ายค่าบำรุงรักษาในเดือนมีนาคม ภาพ : จัดทำโดยชาวบ้าน

ไม่มีบันทึกอาคารสาธารณะ

นายทรานคานห์ ประธานชมรมบริหารจัดการอาคารฮานอย ชี้ให้เห็นข้อบกพร่องของกฎหมายที่อยู่อาศัยและเอกสารกฎหมายย่อยฉบับปัจจุบันที่ไม่กำหนดให้นักลงทุนต้องเผยแพร่เอกสารกฎหมายของอาคาร เช่น ใบรับรองการใช้ที่ดินของเจ้าของที่ดินส่วนบุคคล แบบที่ได้รับอนุมัติ การชำระบัญชีโครงการ (ผ่านการตรวจสอบ) หากนักลงทุนไม่เผยแพร่บันทึกที่โปร่งใส ประชาชนก็จะไม่มีข้อมูลเพียงพอในการกำหนดกรรมสิทธิ์ร่วมและกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคล

ในความเป็นจริง เมื่อส่งมอบเอกสารการก่อสร้างให้กับคณะกรรมการบริหาร ผู้ลงทุนจำเป็นต้องส่งมอบเอกสารเช่นแบบการก่อสร้างแล้วเสร็จและผังพื้นที่จอดรถ อย่างไรก็ตาม นายข่านห์กล่าวว่า เนื่องจากเอกสารไม่จำเป็นต้องมีการรับรองหรือรับรองโดยทนายความ ผู้ลงทุนจึงสามารถส่งแบบแปลนพื้นที่จอดรถที่ไม่สอดคล้องกับเอกสารต้นฉบับได้ อีกทั้งยังไม่สามารถระบุได้ว่าต้นทุนการก่อสร้างพื้นที่จอดรถรวมอยู่ในราคาขายอพาร์ตเมนต์หรือไม่อีกด้วย

การจัดการและดำเนินงานอาคารอพาร์ตเมนต์ในปัจจุบันเกี่ยวข้องกับ 5 หน่วยงาน ได้แก่ หน่วยงานบริหารของรัฐ นักลงทุน คณะกรรมการบริหาร หน่วยงานบริหารการดำเนินงาน และเจ้าของอพาร์ตเมนต์ เมื่อเกิดข้อพิพาทระหว่างผู้อยู่อาศัยกับนักลงทุน จำเป็นต้องมีหน่วยงานบริหารจัดการของรัฐเข้ามาแทรกแซง “อย่างไรก็ตาม ด้วยกฎหมายที่บังคับใช้อยู่ในปัจจุบัน ดูเหมือนว่าหน่วยงานของรัฐจะนิ่งเฉยและปล่อยให้นักลงทุนตัดสินใจเอง” นายข่านห์กล่าว โดยอ้างว่าเมื่อเกิดข้อพิพาทขึ้น ประชาชนไม่สามารถร้องขอให้กรมการก่อสร้างหรือกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมจัดเตรียมบันทึกการก่อสร้างได้

“อุปสรรคสำคัญในการโต้แย้งเรื่องอพาร์ตเมนต์คือหน่วยงานของรัฐไม่ได้จัดทำเอกสารการก่อสร้างสาธารณะเพื่อประชาชน ดังนั้นประชาชนจึงสามารถชี้แจงได้ว่าพื้นที่ใดเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมและพื้นที่ใดเป็นกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคลได้ก็ต่อเมื่อมีเอกสารทางกฎหมายเท่านั้น และสามารถแก้ไขข้อพิพาทได้อย่างรวดเร็ว” นายคานห์กล่าว

นอกจากเหตุผลดังกล่าว นายเหงียน ง็อก ตวน ผู้ตรวจการกระทรวงก่อสร้าง กล่าวว่าข้อพิพาทเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของร่วมและส่วนบุคคลในอาคารชุดยังเกิดจากการขาดความตระหนักรู้ทางกฎหมายและการขาดความร่วมมือระหว่างนักลงทุนและคณะกรรมการบริหารที่เป็นตัวแทนของผู้อยู่อาศัยอีกด้วย ผู้ลงทุนเปลี่ยนแปลงหน้าที่โดยพลการ บุกรุก ใช้ทรัพย์สินส่วนกลาง ไม่ส่งมอบ หรือไม่ส่งมอบเอกสารห้องชุดทั้งหมดให้กับคณะกรรมการบริหาร

โดอัน โลน

ลิงค์ที่มา: https://vnexpress.net/vi-sao-xay-ra-tranh-chap-so-huu-chung-cu-4602449.html