ขั้นตอนการออกหนังสือปกแดงซื้อขายอสังหาฯด้วยกระดาษเขียนด้วยลายมือ

สถานะไฟล์อสังหาฯ ซับซ้อน

ในช่วงต้นเดือนธันวาคม พ.ศ. 2566 กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมของนครโฮจิมินห์ได้ร้องขอให้คณะกรรมการประชาชนของเขตต่างๆ นครทูดึ๊ก สำนักงานทะเบียนที่ดินนครโฮจิมินห์ และสาขาในสังกัด จัดการบันทึกการเปลี่ยนแปลงโดยพลการในวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน การแบ่งแปลงที่ดินโดยพลการ และการโอนสิทธิ์ที่เขียนด้วยลายมือ

ตามรายงานของกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์ พบว่าในนครโฮจิมินห์ มีกรณีครัวเรือนและบุคคลที่ใช้ที่ดินเกษตรกรรม ได้รับใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินจากคณะกรรมการประชาชนเขต และระหว่างการใช้งาน มีการเปลี่ยนแปลง เช่น ครัวเรือนแยกกันอยู่แยกกัน ได้รับมรดก ได้รับของขวัญ โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินบางส่วน...

เพื่อแก้ไขความต้องการในทางปฏิบัตินี้ ผู้ใช้ที่ดินได้แบ่งแปลงที่ดินตามอำเภอใจ โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินบางส่วนด้วยมือ (โดยไม่ทำสัญญาโอนสิทธิการใช้ที่ดินและทรัพย์สินที่ติดอยู่กับที่ดินตามที่กำหนดไว้) เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินตามอำเภอใจ (สร้างบ้าน ทำงานบนที่ดินเกษตรกรรม...)

เนื่องมาจากกฎหมายที่ดินในช่วงหลายช่วงเวลาไม่ได้มีการกำหนดระเบียบที่ทันท่วงทีและครบถ้วน ผู้รับโอนจึงไม่ได้รับหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิความเป็นเจ้าของบ้าน และทรัพย์สินอื่นๆ ที่ติดอยู่กับที่ดิน (หนังสือรับรอง)

ปัญหาที่เกิดขึ้นข้างต้นดำเนินมาจนกระทั่งมีข้อบังคับในข้อ 2 มาตรา 82 แห่งพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 43/2014/ND-CP อนุญาตให้ดำเนินการไกล่เกลี่ยกรณีการรับโอน การรับมรดก และการให้ของขวัญด้วยเอกสารลายมือก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม 2014

อย่างไรก็ตาม เนื่องจากเป็นการแบ่งแยกที่ดินเพื่อโอนสิทธิตามอำเภอใจ พื้นที่ที่ดินที่โอนส่วนใหญ่จึงไม่เป็นไปตามระเบียบปฏิบัติของคณะกรรมการประชาชนจังหวัด

นายเหงียน ตวน ทัง ผู้อำนวยการกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์ ประเมินว่า “ปัจจุบันยังไม่มีสถิติที่ชัดเจน เนื่องจากยังไม่มีองค์กรใดที่ประกาศและจดทะเบียน อย่างไรก็ตาม ตามบันทึกของเรา คดีเหล่านี้ส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในเขตชานเมือง โดยเฉพาะในเขตที่มีการขยายตัวของเมืองอย่างรวดเร็ว เช่น บิ่ญจันห์ ฮอกมอน บิ่ญเติน…”

เพื่อให้ได้ตัวเลขที่ค่อนข้างแม่นยำ กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมของนครโฮจิมินห์จำเป็นต้องดำเนินการประกาศและสำรวจทั่วทั้งเมือง โดยประสานงานอย่างใกล้ชิดระหว่างเขตต่างๆ นครทูดึ๊ก ตำบล ตลอดจนประชาชนที่ "เป็นเจ้าของ" อสังหาริมทรัพย์ในสถานการณ์นั้น

ประชาชนต้องเห็นหน้าที่ความรับผิดชอบและสิทธิในการให้ความร่วมมือของตนอย่างชัดเจนในคำประกาศที่โปร่งใสเพื่อให้มีตัวเลขที่เฉพาะเจาะจงและถูกต้อง

เพื่อออกใบรับรองสำหรับการซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์ด้วยมือ นครโฮจิมินห์จำเป็นต้องพิจารณากำหนดเวลาของการซื้อและการขาย การจัดการการละเมิดที่ดินและการก่อสร้าง (ค่าปรับ การรื้อถอนหรือการจดทะเบียน การส่งคืนกำไรที่ผิดกฎหมายโดยบังคับ ฯลฯ) ตรวจสอบการวางแผน ให้เป็นไปตามกฎหมายว่าด้วยเขตการแบ่งที่ดินและโครงสร้างพื้นฐาน... เพื่อพิจารณาว่าแต่ละกรณีมีสิทธิ์หรือไม่

ขณะเดียวกัน เนื่องจากการซื้อขายเอกสารลายมือไม่ได้รับการยืนยันจากทางการ การตรวจสอบความถูกต้องของเวลาการซื้อขายจึงเป็นเรื่องไร้สาระและอาจถูกนำไปใช้ละเมิดกฎระเบียบได้โดยง่าย หากไม่ได้ปฏิบัติอย่างเคร่งครัด อาจนำไปสู่ “การหลบเลี่ยงกฎหมาย” และแบ่งแปลงที่ดินโดยไม่กำหนดขอบเขตได้

“ดังนั้น การออกหนังสือรับรองสำหรับกรณีเหล่านี้ตามกฎหมายจะต้องได้รับการพิจารณา และต้องดำเนินการกับการละเมิดทางปกครองในภาคที่ดิน การออกหนังสือรับรองสำหรับแต่ละกรณีจะต้องขึ้นอยู่กับการวางแผน แผนการใช้ที่ดิน เงื่อนไขการแบ่งที่ดิน และโครงสร้างพื้นฐานในการตัดสินใจด้วย ซึ่งสิ่งเหล่านี้อยู่ภายใต้การกำกับดูแลของคณะกรรมการประชาชนของเขต” นายทังยืนยัน

ประเด็นทางกฎหมายที่ต้องชี้แจง

ทนายความ Quach Thanh Luc กรรมการบริหารสำนักงานกฎหมาย LSX กล่าวว่า ปัจจุบันการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ระหว่างบุคคลโดยใช้เอกสารที่เขียนด้วยลายมือโดยไม่ได้รับการรับรองหรือการรับรองความถูกต้องถือเป็นเรื่องปกติ

เหตุผลที่ทั้งสองฝ่ายตกลงทำธุรกรรมดังกล่าวก็เพราะไม่เข้าใจกฎหมาย ไม่เข้าใจกฎหมายที่เกี่ยวข้อง ที่ดินดังกล่าวไม่มีใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน เชื่อใจกัน และไม่ต้องการให้ธุรกรรมดังกล่าวเปิดเผยต่อสาธารณะ เพื่อหลีกเลี่ยงการเสียภาษี...

กฎหมายกำหนดให้การโอนอสังหาริมทรัพย์ต้องมีสัญญาที่มีการรับรองและรับรองโดยผู้รับรอง กฎหมายที่ดินในแต่ละช่วงเวลามีกฎเกณฑ์ที่เป็นเอกภาพว่าสัญญาโอนสิทธิการใช้ที่ดินต้องได้รับการรับรองโดยทนายความสาธารณะหรือได้รับการรับรองโดยคณะกรรมการประชาชนของตำบล เขต หรือเมืองที่ดินตั้งอยู่

ทนายความลุคชี้ให้เห็นว่าการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์โดยใช้เอกสารที่เขียนด้วยลายมือนั้นไม่เป็นไปตามระเบียบข้อบังคับอย่างเป็นทางการ และไม่สามารถโอนชื่อผู้ใช้บนเอกสารที่พิสูจน์สิทธิในการใช้งานได้ ดังนั้นจึงไม่ได้รับการยอมรับตามกฎหมาย

ผู้ซื้อไม่ได้ระบุตัวตนทางกฎหมายว่าเป็นเจ้าของหรือผู้ใช้ทางกฎหมายของอสังหาริมทรัพย์

ผู้ซื้อที่ไม่ได้รับการรับรองเป็นผู้ใช้ที่ดินถูกกฎหมายจะไม่ได้รับอนุญาตให้แปลง โอน สืบทอด หรือจำนองอสังหาริมทรัพย์ ในกรณีที่รัฐเรียกคืนที่ดินและบ้าน สิทธิการใช้ที่ดินยังคงเป็นของผู้ขาย

หากเกิดข้อพิพาทระหว่างสองฝ่ายเกี่ยวกับจำนวนเงินชดเชยหรือการเคลียร์พื้นที่ จำนวนเงินดังกล่าวจะถูกฝากเข้าในบัญชีชั่วคราวของธนาคารจนกว่าจะมีการตัดสินหรือการตัดสินใจเพื่อยุติข้อพิพาทระหว่างสองฝ่าย

ข้อพิพาทระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อจะเกิดขึ้นหากไม่สามารถบรรลุข้อตกลงหรือการปรองดองกันได้ ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งจะต้องยื่นฟ้องต่อศาลที่อสังหาริมทรัพย์ตั้งอยู่เพื่อแก้ไขปัญหานี้

ในปัจจุบันสถานการณ์อสังหาฯที่ไม่มีใบรับรองยังค่อนข้างมาก แม้ว่าจะรู้ว่าการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์โดยไม่มีใบรับรองจะมีความเสี่ยงสูง แต่หลายคนก็ยังคงทำ เพราะยิ่งความเสี่ยงมากเท่าใด ศักยภาพในการทำกำไรก็ยิ่งสูงขึ้นเท่านั้น

“ในกรณีนี้ เพื่อให้แน่ใจว่าสิทธิของผู้ซื้อ ขอแนะนำให้ทำสัญญาซื้อขายเป็นลายลักษณ์อักษรพร้อมเงื่อนไขการวางเงินมัดจำ โดยระบุว่า เมื่อที่ดินและบ้านได้รับใบรับรองการใช้ที่ดิน ผู้ขายจะต้องรับผิดชอบในการดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายให้แก่ผู้ซื้อ มิฉะนั้น ผู้ขายจะต้องเสียค่าปรับเป็นสองเท่าของจำนวนเงินที่ได้รับ เงื่อนไขนี้จะช่วยลดความเสี่ยงของข้อพิพาท หรือหากเกิดข้อพิพาทขึ้น สิทธิของผู้ซื้อก็จะได้รับการรับประกันตามกฎหมายเช่นกัน” ทนายความ Luc กล่าว

แหล่งที่มา