สัญญาณการฟื้นตัวที่แข็งแกร่งของตลาดอสังหาฯ

ในปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้รับข่าวดีอย่างต่อเนื่องเมื่อมีการผ่านกฎหมายแก้ไข เช่น กฎหมายที่ดิน ที่อยู่อาศัย ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายสถาบันสินเชื่อ พ.ศ. 2567 โดยรัฐสภาและมีผลบังคับใช้เร็วขึ้น 5 เดือน (จาก 1 สิงหาคม 2567 แทนที่จะเป็น 1 มกราคม 2568) ทำให้มีนโยบายใหม่ๆ มากมายของพรรคและรัฐเกี่ยวกับการบริหารจัดการและพัฒนาที่อยู่อาศัย

แม้การบังคับใช้กฎหมายใหม่ในไตรมาส 3 ยังคงเผชิญความท้าทายอยู่บ้าง โดยเฉพาะปัญหาที่เกี่ยวข้องกับรายการราคาที่ดินในบางพื้นที่ แต่ความพยายามในการขจัดอุปสรรคของตลาดในระยะหลังนี้ก็ไม่อาจปฏิเสธได้ ท้องถิ่นหลายแห่ง เช่น นครโฮจิมินห์ บิ่ญดิ่ญ และบิ่ญเซือง ได้มีการพัฒนาก้าวหน้าอย่างมากในการแก้ไขปัญหาทางกฎหมาย

ตัวอย่างเช่น นครโฮจิมินห์ได้ดำเนินกระบวนการทางกฎหมายสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ 8 โครงการ เช่น The Metropole Thu Thiem, Celadon City, Metro Star, Lotte Eco Smart City Thu Thiem... ทั้งหมดนี้เป็นโครงการที่มีทุนการลงทุนรวมสูงถึงหลายพันล้านดอง โดยมีขนาดใหญ่และแหล่งจัดหาที่หลากหลาย จากนั้นสร้างความเชื่อมั่นให้ตลาดฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งในช่วงเดือนสุดท้ายของปี 2567 และสร้างโมเมนตัมต่อไปในปี 2568

ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีสัญญาณเชิงบวกทั้งในด้านอุปทาน การทำธุรกรรม และราคาขาย ตามการประมาณการของบริษัท Vietcap Securities Joint Stock Company ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ในช่วง 3 ไตรมาสที่ผ่านมามีการซื้อขายอพาร์ตเมนต์หลัก 23,900 ยูนิต เพิ่มขึ้น 28% เมื่อเทียบกับจำนวนการซื้อขายทั้งหมดในปี 2566 นอกจากนี้ อุปทานใหม่ยังเติบโตขึ้น 11% แตะที่ 20,900 ยูนิต ปัจจุบันฮานอยครองส่วนแบ่งการตลาดถึง 85% ของธุรกรรมทั้งหมดและ 91% ของอุปทานใหม่ในสองตลาดหลักแห่งนี้

พร้อมกันนี้ราคาอสังหาฯ ยังคงปรับเพิ่มขึ้นโดยเฉพาะกลุ่มอพาร์ตเมนท์ และมีสัญญาณการลามไปยังกลุ่มอื่นๆ อีกด้วย ในฮานอย อพาร์ตเมนต์คลาส A มีราคาเพิ่มขึ้นสูงสุด โดยเพิ่มขึ้น 20-35% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2566 ในขณะเดียวกันในนครโฮจิมินห์ ราคามีการปรับขึ้นตั้งแต่ 15 – 20%

ราคารองจะไม่ลดราคาลงอย่างมากอีกต่อไป แต่จะมีส่วนต่างราคาอยู่ที่ 10-20% แทน ราคาค่าเช่าที่อยู่อาศัยก็เพิ่มขึ้นประมาณ 10 – 20 เปอร์เซ็นต์ ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนถึงความต้องการที่แข็งแกร่งและความสามารถของตลาดในการรักษาเสถียรภาพของราคา พร้อมกันนี้แนวโน้มดังกล่าวยังช่วยเสริมสร้างความเชื่อมั่นว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะพัฒนาไปในทางบวกต่อไปอีกด้วย จากนั้นจะเป็นพื้นฐานให้ธุรกิจคาดหวังการดูดซับที่ดีสำหรับโครงการที่คาดว่าจะเปิดขายในปี 2568

นายเหงียน วัน ดิงห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VNREA) และประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) คาดการณ์ว่า ปี 2568 จะเป็นปีที่สำคัญมากเมื่ออุปทานในตลาดเริ่มลดลง แต่ไม่ถึงขั้นลดลงโดยสิ้นเชิง โครงการที่ตอบสนองข้อกำหนดทางกฎหมายและศักยภาพของนักลงทุนอย่างครบถ้วนจะได้รับการให้ความสำคัญเป็นลำดับแรก ช่วยรักษาสมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ในตลาด

ประธาน VARS ยังแสดงความคิดเห็นว่า นี่จะเป็นปีแห่งความหวังด้วยการเติบโตที่มั่นคงในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ทางอุตสาหกรรมและเชิงพาณิชย์ แม้ว่าจะมีความผันผวนมาก ทั้งสองส่วนนี้ยังคงมีเสถียรภาพอย่างมาก โดยเฉพาะในอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรม ที่ความต้องการในพื้นที่การผลิต โรงงาน และโลจิสติกส์ยังคงสูง ขณะเดียวกัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์แสดงสัญญาณเชิงบวกในช่วง 2 ไตรมาสที่ผ่านมา

อย่างไรก็ตาม นายดิงห์ กล่าวว่า อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย โดยเฉพาะกลุ่มอพาร์ตเมนต์ ยังคงเป็นแรงขับเคลื่อนหลักในตลาดในปี 2568 โดยเฉพาะในบริบทที่ความต้องการอพาร์ตเมนต์ราคาไม่แพงในปัจจุบันมีสูง ขณะที่อุปทานมีอย่างจำกัดอย่างมาก กลุ่มผลิตภัณฑ์นี้ไม่เพียงแต่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของครัวเรือนที่มีรายได้ปานกลางเท่านั้น แต่ยังดึงดูดความสนใจของนักลงทุนที่กำลังมองหาผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ที่มีสภาพคล่องสูงอีกด้วย

ดร. แคน แวน ลุค หัวหน้าทีมเศรษฐศาสตร์ของ BIDV วิเคราะห์ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันมีการเปลี่ยนแปลงในเชิงบวกมากกว่าเมื่อก่อนมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งเศรษฐกิจมหภาคเริ่มมีเสถียรภาพมากขึ้น อัตราเงินเฟ้อได้รับการควบคุมให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม และอัตราดอกเบี้ยในเวียดนามยังคงอยู่ในระดับต่ำ ตัวชี้วัดต่างๆ เช่น การขาดดุลงบประมาณ หนี้สาธารณะ หนี้ต่างประเทศ และภาระผูกพันในการชำระหนี้ของรัฐบาล ล้วนอยู่ในช่วงที่รัฐสภาอนุญาต

ปัญหาทางกฎหมายก็ได้รับการแก้ไขอย่างค่อยเป็นค่อยไป และมีการเน้นย้ำการปรับปรุงสถาบันด้วยกฎหมายสำคัญๆ หลายฉบับที่ถูกผ่านและนำมาบังคับใช้ควบคู่ไปกับพระราชกฤษฎีกาและนโยบายใหม่ๆ ที่ออกไป การวางแผนในทุกระดับก็กำลังได้รับการปรับปรุงเช่นกัน… สิ่งเหล่านี้เป็นปัจจัย “สนับสนุน” ที่สำคัญในการสร้างรากฐานที่แข็งแกร่งเพื่อช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เข้าสู่ช่วงใหม่และฟื้นตัวได้อย่างยั่งยืนมากขึ้นในช่วงเวลาข้างหน้า

นายลุค กล่าวว่าบริบทปัจจุบันทั้งในประเทศและต่างประเทศยังคงมีทั้งความเสี่ยงและความท้าทายต่อการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์อยู่มาก โดยเฉพาะ: เศรษฐกิจโลกเติบโตช้า ความคืบหน้าในการเบิกจ่ายการลงทุนภาครัฐล่าช้า ขาดการพัฒนาที่ก้าวหน้า และไม่สม่ำเสมอ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็เผชิญกับความยากลำบากมากมายเช่นกัน ราคาอสังหาฯ ยังคงสูงและมีการปรับขึ้นอย่างรวดเร็วในบางกลุ่ม... ดังนั้น ธุรกิจอสังหาฯ จำเป็นต้องมุ่งมั่นปรับโครงสร้าง เน้นจุดแข็ง และควบคุมความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับกระแสเงินสด อัตราดอกเบี้ย และระยะเวลาครบกำหนดชำระหนี้ เพื่อผ่านพ้นช่วงเวลาทางการเงินที่ยากลำบากในปัจจุบัน

จากมุมมองในระดับมหภาค ดร.เหงียน มินห์ ฟอง ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐศาสตร์ ให้ความเห็นว่า เมื่อเร็วๆ นี้ รัฐบาล กระทรวง สาขา และหน่วยงานในท้องถิ่นต่างมีความมุ่งมั่นอย่างยิ่งในการขจัดความยากลำบากสำหรับธุรกิจและโครงการต่างๆ นอกจากนี้ เศรษฐกิจมหภาคยังมีการเปลี่ยนแปลงไปในทางบวก ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้รับแรงหนุน ประวัติศาสตร์ของวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์แสดงให้เห็นว่าเมื่อเศรษฐกิจเปลี่ยนจากการฟื้นตัวมาเป็นการเติบโต ตลาดอสังหาริมทรัพย์มักจะกลับมาคึกคักอีกครั้ง โดยราคาและการทำธุรกรรมจะเพิ่มขึ้น

“ด้วยการคาดการณ์ในแง่ดีสำหรับการเติบโตทางเศรษฐกิจของเวียดนาม เราสามารถคาดหวังได้อย่างเต็มที่ว่าในไตรมาสสุดท้ายของปี 2567 และครึ่งแรกของปี 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมจะยังคงมีแนวโน้มฟื้นตัวบนรากฐานที่ยั่งยืน” ผู้เชี่ยวชาญรายนี้กล่าว

ควบคู่ไปกับการที่รัฐบาลยังคงส่งเสริมการลงทุนสาธารณะ กระบวนการขยายเมืองที่รวดเร็วยังก่อให้เกิดความต้องการการลงทุนในด้านที่อยู่อาศัย ธุรกิจ และอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย โดยรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์แสดงสัญญาณเชิงบวกและคาดว่าจะเติบโตต่อไปในปี 2568

ตามรายงานของ VNA

ที่มา: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/tin-hieu-phuc-hoi-manh-cua-thi-truong-bat-dong-san/20241214083357110