การบังคับใช้กฎหมายที่ดินปี 2024: ความคาดหวังในการปลดล็อกทรัพยากร

หลังจากดำเนินการมานานหลายปี ผู้ที่ซื้อที่ดินในโครงการเมืองของบริษัท Bach Dat An ยังคงไม่ได้รับหนังสือแดง ภาพถ่ายโดย: H.QUANG

หมดยุคนายหน้าที่ดินและขาย “ข้าวเขียว” แล้ว

หน่วยงานระดับจังหวัดจัดประชุมกับประชาชนประมาณ 200 ครั้ง เพื่อจัดการกับปัญหาที่เกิดจากโครงการที่บริษัท Bach Dat An ลงทุน ถือเป็นกรณีตัวอย่างทั่วไปของผลที่ตามมาจากช่วงเวลาแห่งการ "ระเบิด" ของโครงการพัฒนาเมือง

จนถึงขณะนี้ แม้ว่าทางการจะได้พยายามและรับผิดชอบอย่างเต็มที่ และผู้นำสูงสุดของจังหวัดได้ออก "คำขาด" แล้วก็ตาม แต่คงจะต้องใช้เวลาอีกสักระยะหนึ่งจึงจะจัดการคดี Bach Dat An ให้เสร็จสิ้นได้

ไม่เพียงแต่ Bach Dat An เท่านั้น โครงการที่อยู่อาศัยและเขตเมืองเกือบ 200 โครงการในจังหวัดที่ธุรกิจต่างๆ ลงทุนอยู่ในปัจจุบันก็กำลังเผชิญกับปัญหาในหลายระดับ

ไม่มีใครคำนวณตัวเลข (แม้กระทั่งประมาณการ) ของความเสียหายต่อรัฐ ประชาชน และธุรกิจ แต่การสูญเสียทรัพยากรจำนวนมหาศาล โดยเฉพาะทรัพยากรที่ดินและผลกระทบทางสังคมเป็นความจริงที่ชัดเจน และจะต้องใช้เวลาอีกหลายปีกว่าที่หน่วยงานทุกระดับจะแก้ไขผลที่ตามมาในยุคที่โครงการต่างๆ มีอยู่ทั่วทุกแห่ง!

กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 และกฎหมายเกี่ยวกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัย (แก้ไข) ที่จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม พ.ศ. 2567 กำหนดให้ห้ามการแบ่งย่อยและการขายที่ดินโดยเด็ดขาดในเขตของเมืองและเทศบาลทั้งหมด

ในเวลาเดียวกัน โครงการก่อสร้างในเมืองและที่อยู่อาศัยยังได้รับการเข้มงวดตั้งแต่ขั้นตอนการขอใบอนุญาตและตลอดกระบวนการดำเนินการอีกด้วย โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จำเป็นต้องเปิดเผยต่อสาธารณะอย่างครอบคลุมและโปร่งใสเกี่ยวกับความถูกต้องตามกฎหมาย ขนาด และความคืบหน้าของโครงการ

การเพิกถอนโครงการ “กอดที่ดิน”

ภายใต้พระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ผู้ลงทุนโครงการที่ไม่นำที่ดินไปใช้ประโยชน์หรือใช้ที่ดินล่าช้ากว่ากำหนดเวลาที่กำหนดไว้ในโครงการลงทุน จะได้รับการขยายเวลาการใช้ที่ดินไม่เกิน 24 เดือน และต้องชำระเงินเพิ่มเติมแก่รัฐเป็นจำนวนเงินค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินสำหรับช่วงเวลาที่ขยายออกไป

หากผู้ลงทุนไม่นำที่ดินไปใช้ประโยชน์เกินระยะเวลาที่กำหนด รัฐจะเรียกคืนที่ดินดังกล่าวโดยไม่ต้องจ่ายค่าชดเชยที่ดิน ทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน และต้นทุนการลงทุนที่เหลืออยู่ในที่ดิน

ตามการวิเคราะห์ของผู้เชี่ยวชาญ กฎหมายใหม่จะมีการ "คัดกรอง" นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์อย่างเข้มงวด ธุรกิจขนาดเล็กที่มีทรัพยากรทางการเงินจำกัด แนวทางการทำธุรกิจแบบฉวยโอกาส และขาดความเป็นมืออาชีพ จะถูกคัดออกจากเกม

สถานการณ์การขาย “ข้าวเขียว” เพื่อหวังกำไรจะไม่เกิดขึ้นอีกต่อไป เนื่องจากวิสาหกิจจะเปิดขายโครงการได้เมื่อได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันต่อรัฐครบถ้วนและปฏิบัติตามเงื่อนไขโครงสร้างพื้นฐานตามที่กำหนดไว้แล้วเท่านั้น

กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับแก้ไขยังห้ามนายหน้าอสังหาริมทรัพย์สมัครเล่นและผู้ประกอบอาชีพอิสระ (ซึ่งรู้จักกันมานานในชื่อนายหน้าที่ดิน) อีกด้วย ป้องกันสถานการณ์ที่คนงานก่อสร้างและพ่อค้าแม่ค้าขายผัก “ค้าขาย” ที่ดินด้วย หรือ “ตัวแทน” อสังหาริมทรัพย์ ก็ได้แพร่กระจายจากชนบทเข้ามาสู่เมืองมาช้านาน

การคิดแบบคนเมือง

ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 เป็นต้นไป รัฐจะไม่ให้ใบอนุญาตสำหรับโครงการแบ่งย่อยและขายที่ดินในเขตเมืองและเทศบาลอีกต่อไป นักลงทุนในโครงการที่ดินถูกบังคับให้มุ่งเน้นไปที่พื้นที่ชนบทในเขตชานเมืองและตลาด

ด้วยข้อจำกัดที่สำคัญในพื้นที่พัฒนา ตลอดจนข้อจำกัดทางกฎหมายที่เข้มงวดยิ่งขึ้นเกี่ยวกับโครงการอสังหาริมทรัพย์ นักวิเคราะห์คาดการณ์ว่าราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นในอนาคตอันใกล้นี้ ส่งผลให้ผู้มีรายได้น้อยซึ่งมีความต้องการที่ดินเพื่ออยู่อาศัยอย่างแท้จริงเสียเปรียบ

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เมื่อนโยบาย “การเก็บภาษีสูงจากผู้ที่มีบ้านและที่ดินจำนวนมากแต่ไม่ได้ใช้ประโยชน์อย่างมีประสิทธิผล” ตามมติที่ 18 ของคณะกรรมการบริหารกลางชุดที่ 13 ยังไม่ได้รับการรับรองโดยกฎหมาย การเก็งกำไรที่ดินก็ยังคงอาจดึงดูดใจผู้คนจำนวนมากอยู่

จังหวัดกวางนามได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงจากการพัฒนาเมืองที่แพร่หลายในช่วงไม่กี่ปีมานี้ และจะได้เรียนรู้บทเรียนอันมีค่ามากมายอย่างแน่นอน

สิ่งที่เห็นได้ชัดเจนที่สุดคือความรกร้างว่างเปล่าที่ยังคงมีอยู่ในเขตเมืองหลายแห่งแม้จะมีโครงสร้างพื้นฐานครบครันก็ตาม เป็นสถานการณ์ที่ผู้คนส่วนใหญ่ซื้อที่ดินเพื่อสร้างโครงการเพื่อเก็งกำไรทางธุรกิจเป็นหลัก คือการสูญเสียที่ดินเพื่อการผลิตของผู้คน ขณะที่โครงการต่างๆ ถูกละทิ้งและทรุดโทรมมานานหลายปี เป็นเรื่องราวสังคมของครัวเรือนและบุคคลจำนวนมากที่รู้สึกหมดหวังกับความต้องการที่จะตั้งหลักปักฐานและประกอบอาชีพ แต่ราคาที่ดินก็สูงเกินเอื้อม...

การขยายตัวของเมืองและการพัฒนาเมืองเป็นแนวโน้มที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ แต่การจะพัฒนาไปในทิศทางใดและแผนงานใดให้เหมาะสมกับแต่ละขั้นตอนการพัฒนานั้น เป็นปัญหาที่แต่ละท้องถิ่นต้องคำนึงถึง เพื่อใช้ประโยชน์จากทรัพยากรที่ดินให้ได้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุดตามแนวทางของพรรค และแก้ไขปัญหาสังคมอย่างกลมกลืน

ทั้งนี้ ในรายชื่อโครงการดึงดูดการลงทุนและลำดับความสำคัญในการดึงดูดการลงทุนของจังหวัดกวางนาม ในช่วงปี พ.ศ. 2567 - 2568 (มติเลขที่ 1221-QD/UBND ลงวันที่ 21 พฤษภาคม พ.ศ. 2567 ของคณะกรรมการประชาชนจังหวัด) จากโครงการทั้งหมด 233 โครงการในท้องถิ่น มีโครงการที่ดึงดูดการลงทุนในการพัฒนาเมืองมากถึง 40 โครงการ ส่วนใหญ่เป็นโครงการในพื้นที่ตลาด พื้นที่ที่อยู่อาศัยในเมือง (ธุรกิจที่ดิน)

เป็นการยากที่จะระบุว่ามีโครงการจำนวนเท่าใดหรือเพียงไม่กี่โครงการที่จำเป็นและเร่งด่วนจริงๆ เป้าหมายคืออะไร (นักเก็งกำไรทางธุรกิจหรือความต้องการด้านที่อยู่อาศัยของผู้อยู่อาศัยในท้องถิ่น) รวมถึงปัญหาปัจจัยนำเข้า-ส่งออกของโครงการ แต่แน่นอนว่าสิ่งเหล่านี้จะเป็นปัญหาที่ไม่สามารถละเลยได้ เมื่อท้องถิ่นต่างๆ ในจังหวัดนั้น "ตระหนัก" กันดีและต้องจ่ายราคาสำหรับโครงการแบ่งย่อยและขายที่ดิน

การคาดการณ์ที่น่าสนใจอีกประการหนึ่งจากผู้เชี่ยวชาญ หลังจากที่กฎหมาย 3 ฉบับที่เกี่ยวข้องกับที่ดินที่กล่าวข้างต้นมีผลบังคับใช้ คือ อสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมจะดึงดูดนักลงทุนในและต่างประเทศเป็นอย่างมากในอนาคต

แผนงานของจังหวัดกวางนามได้กำหนดไว้ว่าจะพัฒนาพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมมากกว่า 10,000 เฮกตาร์ตั้งแต่นี้ไปจนถึงปี 2573 การปฏิบัติได้พิสูจน์แล้วว่าที่ดินนิคมอุตสาหกรรมได้ส่งเสริมประสิทธิภาพสูงสุด สร้างผลกำไร และมีส่วนสนับสนุนการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมในท้องถิ่นมากที่สุด

-
บทเรียนที่ 3: เมื่อที่ดินเกษตร “ถูกปลด”

ที่มา: https://baoquangnam.vn/thi-hanh-luat-dat-dai-2024-ky-vong-khoi-thong-nguon-luc-bai-2-dep-loan-thi-truong-bat-dong-san-3139127.html