เราจะเห็นอะไรได้บ้างจาก "เงินออม" ที่ไม่ธรรมดาของกลุ่มผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้?

ความสมดุลของความแตกต่าง

ในงบการเงินของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ รายการเงินชำระล่วงหน้าระยะสั้นจากผู้ซื้อ/ลูกค้า ถือเป็น "เงินออม" ตามหลักการบัญชี เงินที่ธุรกิจได้รับจากลูกค้าที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในโครงการที่ยังไม่ได้ส่งมอบจะถูกบันทึกบัญชีที่นี่ จำนวนเงินนี้จะรับรู้เป็นรายได้เมื่อองค์กรดำเนินการเสร็จสิ้นและส่งมอบอสังหาริมทรัพย์ที่แล้วเสร็จให้แก่ลูกค้า

สถิติของ Dan Tri กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่หลายแห่งในตลาดแสดงให้เห็นว่ามีข้อแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญใน "การออม" ของหน่วย

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2024 รายการลูกค้าพรีเพดระยะสั้นของ Vinhomes Joint Stock Company (รหัสหุ้น: VHM) อยู่ที่ 46,383 พันล้านดอง เพิ่มขึ้น 32% เมื่อเทียบกับสิ้นปี 2023 ตัวเลขนี้สูงกว่ายอดรวมที่บันทึกไว้โดย 5 บริษัทที่เหลือถึง 1.7 เท่า ในช่วงปลายปี 2022 ลูกค้ายังคงชำระเงินล่วงหน้าให้กับ Vinhomes เป็นจำนวนสูงถึง 62,337 พันล้านดอง ซึ่งมากกว่ายอดรวมของยูนิตอื่นรวมกันถึง 2.7 เท่า

รายการส่วนใหญ่นี้เป็นยอดชำระเงินล่วงหน้าจากลูกค้าที่เซ็นสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในโครงการของ Vinhomes และบริษัทย่อย สถิติจาก Vietcap Securities Joint Stock Company แสดงให้เห็นว่าเมื่อปีที่แล้ว Vinhomes และบริษัทย่อยเป็นหน่วยงานที่มีการเปิดตัวโครงการมากที่สุดในตลาด

งานวางศิลาฤกษ์และเปิดตัวธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในปี 2024 (ภาพถ่าย: Vietcap)

No Va Real Estate Investment Group Joint Stock Company (Novaland - รหัสหุ้น: NVL) อยู่ในอันดับที่ 2 ในด้านมูลค่าการชำระล่วงหน้าระยะสั้น หมวดหมู่นี้ลดลงเล็กน้อย 1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปี 2566 ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นผลจากการยกเลิกโครงการขนาดใหญ่ขององค์กรนี้ รวมถึงข้อเท็จจริงที่ว่าธุรกรรมไม่เปลี่ยนแปลงเมื่อเทียบกับปี 2566

เมื่อปีที่แล้ว “เงินออม” ของ Construction Development Investment Joint Stock Corporation (DIC Corp - รหัสหุ้น: DIG) ปรับตัวดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเมื่อแตะระดับ 2,426 พันล้านดอง เพิ่มขึ้นร้อยละ 37 โดยการเติบโตที่แข็งแกร่งที่สุดมาจากโครงการอพาร์ตเมนต์ A2-1 ที่มีมูลค่ามากกว่า 843 พันล้านดอง สูงขึ้น 4.9 เท่าจากช่วงเดียวกันเมื่อสิ้นปี 2566

ในทางกลับกัน Khang Dien House Investment and Trading Joint Stock Company (รหัสหุ้น: KDH), Nam Long Investment Joint Stock Company (รหัสหุ้น: NLG), Dat Xanh Group Joint Stock Company (รหัสหุ้น: DXG) ต่างบันทึกการลดลงของรายการลูกค้าเติมเงิน สาเหตุคือในปี 2023 หน่วยงานเหล่านี้มีการเติบโตอย่างมีนัยสำคัญ

ตัวอย่างเช่น ในช่วงปลายปี 2023 Khang Dien House บันทึกการชำระเงินล่วงหน้าระยะสั้นจากลูกค้าเป็นจำนวน 2,388 พันล้านดอง เพิ่มขึ้น 2.7 เท่าจากปีก่อน ในปี 2024 บริษัทนี้จะไม่เปิดโครงการใดๆ เพื่อการขาย

“การออม” เปลี่ยนเป็นเงิน

แม้ว่าการเติบโตของรายการลูกค้าเติมเงินระยะสั้นจะถือเป็นสัญญาณเชิงบวก แต่เพื่อที่จะบันทึกรายได้ ธุรกิจต่างๆ จะต้องดำเนินการและส่งมอบผลิตภัณฑ์ให้แก่ลูกค้าได้สำเร็จ

หัวหน้าทีมวิเคราะห์บริษัทหลักทรัพย์แห่งหนึ่ง กล่าวว่า ยังมีกรณีที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังไม่สามารถส่งมอบโครงการได้ แม้จะบันทึกการชำระเงินล่วงหน้าของลูกค้าไว้แล้วก็ตาม กรณีที่สามารถกล่าวถึงได้ ได้แก่ ปัญหาทางกฎหมายกับโครงการ เงินทุนไม่เพียงพอในการดำเนินโครงการ และข้อพิพาททางกฎหมาย

สิ่งนี้สามารถเห็นได้จากตัวเลขทางการเงินของ Vinhomes และ Novaland รายการลูกค้าเติมเงินระยะสั้นของทั้งสองหน่วยนี้เติบโตอย่างรวดเร็วและแซงหน้าธุรกิจอื่นมาก สาเหตุเป็นเพราะว่าในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ยักษ์ใหญ่เหล่านี้ต่างก็ดำเนินโครงการขนาดใหญ่กันทั้งนั้น

อย่างไรก็ตาม เนื่องจากปัญหาทางกฎหมายกับโครงการนี้ มูลค่าที่บันทึกของ Novaland จึงไม่ได้ถูกนำมาเป็นกำไรของบริษัท ในขณะที่กำไรของ Vinhomes เติบโตขึ้นสอดคล้องกับรายการสินค้าสำหรับลูกค้าแบบเติมเงิน แต่ของ Novaland กลับตรงกันข้าม แม้กระทั่งในปี 2024 บริษัทนี้ก็ยังขาดทุนหลังหักภาษีประมาณ 4,351 พันล้านดอง ธุรกิจอื่นๆ เช่น Nha Khang Dien, Nam Long และ Dat Xanh ต่างมีกำไรเติบโตอย่างแข็งแกร่งในปี 2024

ในรายงานกลยุทธ์การลงทุนปี 2568 บริษัทหลักทรัพย์ต่างแสดงความเห็นว่าการนำกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขมาใช้จะช่วยให้ขั้นตอนทางกฎหมายราบรื่นยิ่งขึ้น และอำนวยความสะดวกให้กับโครงการใหม่ๆ จำนวนมากที่เปิดขายในตลาดหลักทรัพย์ตั้งแต่ปี 2568 เป็นต้นไป

ด้วยเหตุนี้ บริษัทขนาดใหญ่ เช่น Vinhomes, Nha Khang Dien, Nam Long หรือ Dat Xanh จึงได้รับประโยชน์ก่อนที่จะมีการปฏิรูปกฎหมายที่กำลังจะเกิดขึ้น บริษัทวิจัยคาดการณ์ว่ายอดขายทั่วประเทศจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในปี 2568 จากโครงการใหม่และโครงการที่กำลังดำเนินอยู่

คาดว่า Vinhomes จะเปิดตัวโครงการต่างๆ หลายโครงการในปีนี้ รวมถึงโครงการ Phuoc Vinh Tay ในจังหวัด Long An และโครงการ Duong Kinh ในเมือง Hai Phong พร้อมด้วยกิจกรรมการขายปัจจุบันจากโครงการต่างๆ เช่น Royal Island และ Ocean Park 2 และ Ocean Park 3 คาดว่า Khang Dien House จะเปิดตัวโครงการใหม่ในเมือง Thu Duc หลังจากได้รับใบอนุญาตก่อสร้างในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 ดาดแซนยังมีแผนที่จะขาย Gems Riverside ในนครโฮจิมินห์ในช่วงต้นปี 2568 อีกด้วย

คาดว่าธุรกิจบางแห่งจะมียอดขายเติบโตสองหลักในปีนี้ การเติบโตของยอดขายคาดว่าจะกระตุ้นกำไรตั้งแต่ปี 2025 เมื่อมีการส่งมอบโครงการต่างๆ

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thay-gi-tu-khoi-cua-de-danh-bat-thuong-cua-loat-dai-gia-dia-oc-20250205153123390.htm