กฎระเบียบว่าด้วยการนำร่องการดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์โดยผ่านข้อตกลงการรับสิทธิการใช้ที่ดิน

การดำเนินการนำร่องโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์โดยผ่านข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือการมีสิทธิการใช้ที่ดิน

พระราชกฤษฎีกาฉบับนี้มีรายละเอียดเกี่ยวกับการปฏิบัติตามมาตรา 1 วรรค 1 วรรค 2 วรรค 3 มาตรา 3 วรรค 2 วรรค 3 มาตรา 4 และมาตรา 5 แห่งมติที่ 171/2024/QH15 ลงวันที่ 30 พฤศจิกายน 2024 ของรัฐสภา เกี่ยวกับการนำร่องการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ผ่านข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือมีสิทธิการใช้ที่ดิน (มติที่ 171/2024/QH15)

วิชาที่เกี่ยวข้อง ได้แก่ หน่วยงานของรัฐ; การจัดตั้งธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์; ผู้ใช้ที่ดินตามบทบัญญัติแห่งกฎหมายที่ดิน

องค์กรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องใช้สิทธิและหน้าที่ตามที่กำหนดไว้ในข้อ 2 มาตรา 2 แห่งมติที่ 171/2024/QH15

จัดทำ อนุมัติ และประกาศรายชื่อพื้นที่ที่วางแผนดำเนินการโครงการนำร่อง

พระราชกฤษฎีกากำหนดให้หน่วยงานจัดการที่ดินระดับจังหวัดแจ้งการจดทะเบียนถึงความจำเป็นในการดำเนินโครงการนำร่องตามบทบัญญัติของมติที่ 171/2024/QH15 โดยกำหนดระยะเวลาการจดทะเบียนและเนื้อหาการจดทะเบียนอย่างชัดเจนตามแบบฟอร์มที่ 01 ในภาคผนวกที่ออกพร้อมกับพระราชกฤษฎีกานี้ ประกาศดังกล่าวจะถูกโพสต์บนพอร์ทัลข้อมูลและหน้าข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์ของคณะกรรมการประชาชนจังหวัดและหน่วยงานจัดการที่ดินจังหวัด

หน่วยงานที่ประสงค์จะดำเนินโครงการนำร่อง จะต้องยื่นเอกสารชุดหนึ่งไปยังหน่วยงานจัดการที่ดินจังหวัดที่มีอำนาจหน้าที่ ได้แก่ แบบฟอร์มการขึ้นทะเบียนตามแบบฟอร์มเลขที่ 02 ในภาคผนวกที่ออกพร้อมพระราชกฤษฎีกานี้ สำเนาเอกสารที่พิสูจน์สิทธิใช้ที่ดินกรณีมีสิทธิใช้ที่ดินอย่างใดอย่างหนึ่ง; การแยกแผนที่หรือผังพื้นที่ที่เสนอเพื่อดำเนินโครงการนำร่อง

การส่งใบสมัครทำได้โดยวิธีใดวิธีหนึ่งดังต่อไปนี้:

ส่งตรงถึงแผนกเบ็ดเสร็จตามระเบียบคณะกรรมการประชาชนจังหวัดว่าด้วยการรับเอกสารและส่งคืนผลการดำเนินการทางปกครองระดับจังหวัด

ส่งทางไปรษณีย์แบบสาธารณะ

ส่งที่ระบบพอร์ทัลบริการสาธารณะแห่งชาติ หรือ พอร์ทัลบริการสาธารณะจังหวัด หรือ ระบบข้อมูลการชำระบัญชีขั้นตอนการบริหารราชการส่วนจังหวัด

ภายใน 15 วัน นับจากสิ้นสุดระยะเวลาจดทะเบียน หน่วยงานจัดการที่ดินจังหวัดจะพิจารณาทบทวนและประเมินสภาพและเกณฑ์แปลงที่ดินที่เสนอเพื่อดำเนินโครงการนำร่อง จัดทำรายชื่อพื้นที่ที่วางแผนจะดำเนินโครงการนำร่องเสนอคณะกรรมการประชาชนจังหวัด

คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดจะต้องส่งมติประกาศรายชื่อแปลงที่ดินที่คาดว่าจะมีการดำเนินโครงการนำร่องตามที่กำหนดไว้ในข้อ 2 มาตรา 4 แห่งมติที่ 171/2024/QH15 ไปยังสภาประชาชนระดับเดียวกันเพื่ออนุมัติ

สภาประชาชนจังหวัดจะพิจารณาอนุมัติรายชื่อพื้นที่ดินที่วางแผนไว้สำหรับดำเนินโครงการนำร่องพร้อมกับอนุมัติรายชื่องานและโครงการที่ต้องเวนคืนที่ดินด้วย ในกรณีที่สภาราษฎรจังหวัดได้อนุมัติรายชื่อผลงานและโครงการที่ต้องเวนคืนที่ดินตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 72 วรรค 5 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน แต่ไม่ได้พร้อมกันกับการอนุมัติรายชื่อแปลงที่ดินที่คาดว่าจะดำเนินการโครงการนำร่อง คณะกรรมการราษฎรจังหวัดจะต้องส่งรายชื่อแปลงที่ดินที่คาดว่าจะดำเนินการโครงการนำร่องให้สภาราษฎรระดับเดียวกันพิจารณาอนุมัติ รวมถึงการกำหนดพื้นที่ประเภทที่ดินภายใต้โครงการนำร่องที่ต้องปรับเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ประโยชน์ที่ดิน ได้แก่ พื้นที่ปลูกข้าว พื้นที่ป่าประโยชน์พิเศษ พื้นที่ป่าอนุรักษ์ และพื้นที่ป่าเพื่อการผลิต

หลังจากที่สภาประชาชนจังหวัดอนุมัติรายชื่อแปลงที่ดินที่วางแผนสำหรับการดำเนินโครงการนำร่อง คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะต้องเผยแพร่รายชื่อแปลงที่ดินที่วางแผนสำหรับการดำเนินโครงการนำร่องบนพอร์ทัลข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์ของคณะกรรมการประชาชนจังหวัด และโพสต์เผยแพร่ต่อสาธารณะบนพอร์ทัลข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์หรือเว็บไซต์ของหน่วยงานจัดการที่ดินจังหวัด ให้ประกาศให้ทราบภายใน 3 วันทำการ นับแต่วันที่สภาประชาชนจังหวัดลงนามและประกาศ ออกประกาศให้ความเห็นชอบให้องค์กรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ดำเนินโครงการนำร่อง และสั่งให้หน่วยงานจัดการที่ดินของจังหวัดแจ้งกรณีโครงการที่ไม่เป็นไปตามคุณสมบัติที่จะรวมอยู่ในรายชื่อพื้นที่ที่ดินที่คาดว่าจะดำเนินโครงการนำร่อง ให้แจ้งภายใน 5 วันทำการ นับแต่วันที่ประกาศรายชื่อแปลงที่ดินที่วางแผนดำเนินโครงการนำร่อง

หลังจากที่สภาประชาชนจังหวัดอนุมัติรายชื่อแปลงที่ดินที่วางแผนจะดำเนินโครงการนำร่องแล้ว หากมีองค์กรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เสนอแปลงที่ดินที่ตรงตามบทบัญญัติในวรรค 1 ข้อ 4 แห่งมติที่ 171/2024/QH15 หน่วยงานจัดการที่ดินจังหวัดจะต้องดำเนินการตามระเบียบเพื่อเสนอให้เสริมรายชื่อแปลงที่ดินที่วางแผนจะดำเนินโครงการนำร่องต่อไป

ดำเนินการลงทุน ก่อสร้าง และขั้นตอนที่เกี่ยวข้องเพื่อดำเนินการโครงการนำร่อง

ตามพระราชกฤษฎีกา องค์กรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มีสิทธิการใช้ที่ดินหรือจัดตั้งขึ้นตามบทบัญญัติในข้อ d วรรค 1 มาตรา 1 แห่งมติที่ 171/2024/QH15 หรือหลังจากทำข้อตกลงรับสิทธิการใช้ที่ดินและพื้นที่ดินที่ตกลงกันเรียบร้อยแล้ว มีสิทธิดำเนินการโครงการนำร่องตามระเบียบ ต้องดำเนินการตามขั้นตอนการอนุมัติแนวนโยบายการลงทุน และอนุมัติให้ผู้ลงทุนดำเนินโครงการนำร่องตามบทบัญญัติในข้อ d วรรค 4 มาตรา 29 และมาตรา 30 31 และ 32 แห่งพระราชบัญญัติการลงทุน พร้อมกันนั้น

ภายหลังจากนโยบายการลงทุนและการอนุมัติจากนักลงทุนแล้ว องค์กรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะต้องดำเนินการตามขั้นตอนอื่นๆ เพื่อดำเนินการโครงการนำร่องให้สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการลงทุน การก่อสร้าง ที่อยู่อาศัย ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่ดิน และบทบัญญัติอื่นๆ ของกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

โครงการขององค์กรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ผ่านความเห็นชอบนโยบายการลงทุนและผ่านความเห็นชอบให้นักลงทุนหรือมีเอกสารจากหน่วยงานรัฐที่มีอำนาจหน้าที่เกี่ยวกับขั้นตอนการลงทุน การก่อสร้าง การวางแผน และขั้นตอนอื่นๆ เพื่อขออนุญาตดำเนินการโครงการนำร่องกรณีได้รับสิทธิการใช้ที่ดินหรือมีสิทธิการใช้ที่ดินก่อนวันที่มีผลใช้บังคับตามมติที่ 171/2024/QH15 โดยไม่ได้กำหนดเงื่อนไขหรือกำหนดเงื่อนไขใดๆ แต่ยังคงมีผลใช้บังคับ ไม่ต้องดำเนินการซ้ำหรือออกเอกสารเดิมใหม่

กรณีโครงการดังกล่าวได้รับอนุมัติหลักการลงทุนแล้ว แต่ยังไม่อนุมัติให้ผู้ลงทุน ในขั้นตอนการอนุมัติลงทุนหลักพร้อมกันกับการอนุมัติให้ผู้ลงทุนตามที่กำหนดในมาตรา 5 และข้อ 1 ข้อ 7 หน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่จะต้องอนุมัติให้เฉพาะผู้ลงทุนเท่านั้น

ดำเนินการตามขั้นตอนที่ดินเพื่อดำเนินโครงการนำร่อง

พระราชกฤษฎีกาดังกล่าวกำหนดว่า เมื่อโครงการนำร่องได้รับอนุมัตินโยบายการลงทุนแล้ว ขั้นตอนการกู้คืนที่ดิน การจัดสรรที่ดิน การเช่าที่ดิน การแปลงสภาพการใช้ที่ดิน การลงนามสัญญาเช่าที่ดิน การจดทะเบียนที่ดิน และการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน จะต้องดำเนินการให้สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมายที่ดินในปัจจุบัน ได้แก่

ก- กรณีสิทธิการใช้ที่ดินเป็นขององค์กรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มีนโยบายการลงทุนได้รับอนุมัติพร้อมกับการอนุมัติของผู้ลงทุน ให้ดำเนินการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินสำหรับพื้นที่ดินที่ต้องเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน;

ข- กรณีองค์กรนำที่ดินที่มีการสร้างทุน สัญญาร่วมทุน หรือสัญญาสมาคม มาจัดตั้งวิสาหกิจโครงการ แต่ไม่ได้โอนสิทธิการใช้ที่ดิน จะต้องส่งคืนที่ดินดังกล่าวให้แก่รัฐ เพื่อให้รัฐสามารถเรียกคืนที่ดินและจัดสรรหรือให้เช่าที่ดินแก่วิสาหกิจที่จัดตั้งเพื่อดำเนินโครงการ องค์กรที่ใช้ที่ดินจะไม่ได้รับค่าชดเชยทรัพย์สินบนที่ดินเมื่อรัฐเรียกร้องคืนที่ดิน กรณีขออนุญาตโอนสิทธิการใช้ที่ดิน ให้ดำเนินการจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงที่ดินกับสถานประกอบการที่จัดตั้งขึ้นเพื่อดำเนินโครงการ;

ค- กรณีมีการจัดตั้งโครงการขององค์กรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยองค์กรที่ใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์อยู่ก่อนวันที่พระราชกฤษฎีกานี้ใช้บังคับ หรือเป็นโครงการนำร่องตามพระราชกฤษฎีกานี้ในพื้นที่สถานประกอบการผลิตหรือสถานประกอบการที่ต้องย้ายเนื่องจากก่อให้เกิดมลภาวะสิ่งแวดล้อม สถานประกอบการที่ต้องย้ายตามผังก่อสร้างหรือผังเมือง แต่ที่ดินที่จะใช้ดำเนินโครงการยังไม่ได้รับหนังสือรับรอง องค์กรต้องย้ายและส่งคืนที่ดินดังกล่าวให้แก่รัฐ เพื่อให้รัฐดำเนินการกู้คืนและจัดสรรหรือให้เช่าที่ดินดังกล่าวแก่องค์กรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่จัดตั้งขึ้นโดยองค์กรที่จะต้องย้ายเพื่อดำเนินโครงการ

ในกรณีที่องค์กรที่ต้องย้ายสถานที่ได้บริจาคทุนในรูปของสิทธิการใช้ที่ดินให้แก่องค์กรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่ดินแล้ว องค์กรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินให้เป็นไปตามบทบัญญัติดังกล่าว

การกำหนดราคาที่ดินและปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินเกี่ยวกับที่ดินเพื่อโครงการนำร่องให้เป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่ดิน กฎหมายว่าด้วยภาษี ค่าธรรมเนียม ค่าบริการ และบทบัญญัติทางกฎหมายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง

พระราชกฤษฎีกานี้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน พ.ศ. 2568 ถึงวันที่ 31 มีนาคม พ.ศ. 2573

มินห์ เฮียน

ที่มา: https://baochinhphu.vn/quy-dinh-thi-diem-thuc-hien-du-an-nha-o-thuong-mai-thong-qua-thoa-thuan-ve-nhan-quyen-su-dung-dat-102250401164439908.htm