หลีกเลี่ยงการสูญเสียโครงสร้างพื้นฐานทางสังคม

ในการประชุมสมัชชาแห่งชาติครั้งที่ 5 สมัยที่ 15 ได้หารือในห้องประชุมเรื่อง พ.ร.บ. การประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไขเพิ่มเติม) เกี่ยวกับเนื้อหาของร่างกฎหมายนั้น นาย Nguoi Dua Tin ได้สัมภาษณ์กับผู้แทนรัฐสภา Quan Minh Cuong หัวหน้าคณะผู้แทนรัฐสภาจังหวัดด่งนาย

นักลงทุน: ผู้แทนที่เคารพ สภานิติบัญญัติแห่งชาติชุดที่ 15 ได้หารือเกี่ยวกับกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) กฎหมายดังกล่าวได้กำหนดสิทธิและหน้าที่ของบุคคลและองค์กรที่สร้างบ้านและมีส่วนร่วมในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไว้อย่างชัดเจน แล้วคุณกังวลเกี่ยวกับร่างกฎหมายฉบับนี้อย่างไรบ้าง?

นายกวนมินห์ เกวง รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่า การกระทรวงยุติธรรม กล่าวว่า ถือได้ว่า พ.ร.บ. การประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไขเพิ่มเติม) ได้กำหนดสิทธิและหน้าที่ของบุคคลและองค์กรที่สร้างบ้านเรือน มีส่วนร่วมในตลาดอสังหาริมทรัพย์ และการประสานความสัมพันธ์ระหว่างรัฐ ประชาชน และองค์กรไว้อย่างชัดเจน

เนื่องจากมีการทับซ้อนกันระหว่าง กฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) กฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายการลงทุน และโดยเฉพาะร่างกฎหมายที่ดินแก้ไข... ผมจึงขอเสนอเนื้อหาบางส่วนด้วย

เรื่อง เงื่อนไขเงินทุนสำหรับองค์กรที่เข้าร่วมตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในข้อ c วรรค 1 มาตรา 10 ของกฎหมายกำหนดว่า นอกเหนือไปจากเงื่อนไขเกี่ยวกับทุนจดทะเบียนในทุนการลงทุนทั้งหมดแล้ว ยังกำหนดเงื่อนไขว่า “ต้องแน่ใจว่ามีความสามารถในการระดมทุนเพื่อดำเนินโครงการลงทุน ” อีกด้วย

อสังหาฯ - แก้ไข พ.ร.บ. ธุรกิจอสังหาฯ : ต้องไม่สิ้นเปลืองระบบโครงสร้างพื้นฐานทางสังคม — ผู้แทนรัฐสภา Quan Minh Cuong พูดคุยกับ Nguoi Dua Tin (ภาพ: Hoang Bich)

อย่างไรก็ตาม ตามบทบัญญัติของกฎหมายการลงทุนและกฎหมายการประมูล มีบทบัญญัติที่ชัดเจนเกี่ยวกับผู้ลงทุนที่ต้องรับประกันความสามารถทางการเงิน ในระหว่างขั้นตอนการประเมินเอกสารโครงการลงทุน เอกสารการประมูล และการอนุมัตินโยบายการลงทุน ได้มีการตรวจสอบการแสดงความสามารถทางการเงินของผู้ลงทุน ดังนั้น บทบัญญัติเพิ่มเติมในกฎหมายฉบับนี้จึงไม่จำเป็นและอาจทำให้ต้องมีขั้นตอนการบริหารเพิ่มเติม

นอกจากนี้ มาตรา 10 วรรคที่ 1 ได้เพิ่มข้อ d กำหนดว่า “ผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์จะต้องแน่ใจว่าอัตราส่วนสินเชื่อคงค้างและหนี้พันธบัตรของบริษัทคงค้างต่อทุนของตนเองเป็นไปตามระเบียบข้อบังคับของรัฐบาล”

ในปัจจุบันรัฐบาลยังไม่มีกฎเกณฑ์ที่ชัดเจนเกี่ยวกับอัตราส่วนสินเชื่อคงค้างและพันธบัตรของบริษัทที่คงค้างต่อทุนของบริษัท ( ปัจจุบันมีเพียงกฎเกณฑ์ที่เกี่ยวข้องในภาคการธนาคารเท่านั้น)

ดังนั้น ฉันจึงเสนอให้หน่วยงานจัดทำร่างศึกษาและไม่รวมเนื้อหาดังกล่าวไว้ในร่าง หรือให้มีร่างพระราชกฤษฎีกาของรัฐบาลในเรื่องนี้ เพื่อให้ผู้แทนสามารถแสดงความเห็นได้

นักลงทุน: ในความคิดเห็นของคุณ ความรับผิดชอบของนักลงทุนในการสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมในโครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ควรได้รับการดำเนินการอย่างไรเพื่อแก้ไขปัญหา?

ผู้แทนรัฐสภา Quan Minh Cuong กล่าว ว่า เกี่ยวกับความรับผิดชอบของนักลงทุนในการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมในโครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มาตรา 18 วรรคที่ 7 ระบุว่านักลงทุน "จะมอบบ้านให้ลูกค้าได้ก็ต่อเมื่อได้ดำเนินการก่อสร้างบ้านและงานโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคหรือโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมตามความคืบหน้าที่บันทึกไว้ในโครงการที่ได้รับอนุมัติแล้วเท่านั้น"

ในความคิดของฉัน โครงสร้างพื้นฐานทางสังคมเป็นแนวคิดที่กว้างมาก ซึ่งหมายถึงงานสาธารณูปโภคทั้งเชิงพาณิชย์ สาธารณะ การศึกษา การแพทย์ ฯลฯ

ในความเป็นจริงในโครงการนั้นสามารถเปิดขายได้หลายรอบ ขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์และแผนธุรกิจของผู้ลงทุน ดังนั้นจำนวนผู้อยู่อาศัยที่ย้ายเข้ามาอยู่ในโครงการก็จะตามความคืบหน้าของการขาย ดังนั้น นักลงทุนมักจะสร้างโครงสร้างพื้นฐานที่จำเป็นไว้ล่วงหน้าเพื่อตอบสนองความต้องการของผู้อยู่อาศัย (เช่น สวนสาธารณะ ต้นไม้ พื้นที่ส่วนกลาง ลานจอดรถ พื้นที่บันเทิง ฯลฯ)

โครงสร้างพื้นฐานทางสังคมที่เหลืออยู่ เช่น โรงเรียน ซูเปอร์มาร์เก็ต และศูนย์การค้า โดยทั่วไปจะได้รับการดำเนินการโดยนักลงทุนรองเมื่อโครงการมีผู้อยู่อาศัยจำนวนมาก

กรณีผู้ลงทุนต้องก่อสร้างระบบโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมทั้งหมดของโครงการในขณะที่ความหนาแน่นของประชากรไม่สูงนักก็จะทำให้เกิดการสิ้นเปลือง

อสังหาฯ - แก้ไข พ.ร.บ.การประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ : ต้องหลีกเลี่ยงการสิ้นเปลืองระบบโครงสร้างพื้นฐานทางสังคม (รูปที่ 2) — จำเป็นต้องมีกฎระเบียบที่ชัดเจนเกี่ยวกับโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมที่สำคัญ (ภาพ: Pham Tung)

ในทางกลับกัน ในความเป็นจริง ผู้ให้บริการในด้านการศึกษา การพาณิชย์ และซูเปอร์มาร์เก็ต จะดำเนินการนำไปปฏิบัติก็ต่อเมื่อมีประชากรจำนวนหนึ่งในแต่ละโครงการเท่านั้น (ยกเว้นนักลงทุนที่มีระบบนิเวศน์รวมถึงอสังหาริมทรัพย์ และบริการทางการแพทย์ การศึกษา และการพาณิชย์ ซึ่งจะดำเนินการลงทุนและดำเนินธุรกิจเอง... อย่างไรก็ตาม ในทางปฏิบัติ นักลงทุนบางราย เมื่อลงทุนในหลายสาขา ได้ส่งผลให้เกิดความไม่สมดุลทางการเงินหรือธุรกิจไม่มีประสิทธิภาพ)

กฎเกณฑ์ “ก่อสร้างแล้วเสร็จ….” เข้าใจว่างานจะต้องเสร็จสมบูรณ์. เช่น กรณีโครงการที่มีรายการจำนวนมาก เช่น โรงเรียนแยกที่สร้างเสร็จแล้วและอยู่ระหว่างดำเนินการก่อสร้างแต่ยังไม่ได้รับการยืนยัน ตามข้อกำหนดของแบบร่าง ผู้ลงทุนจะไม่สามารถส่งมอบบ้านให้ลูกค้าได้

ในความเป็นจริง การส่งมอบบ้านระหว่างนักลงทุนและลูกค้าจะดำเนินการตามสัญญาซื้อขายบ้าน/อพาร์ทเมนท์ และร่างยังมีข้อกำหนดเฉพาะเกี่ยวกับระยะเวลาในการส่งมอบบ้านและการชำระเงินเมื่อมีการส่งมอบบ้านอีกด้วย

ในขณะเดียวกัน ข้อ 31 ข้อ 1 ยังกำหนดด้วยว่าโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีสิทธิการใช้ที่ดินที่ได้ลงทุนก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคและนำไปดำเนินกิจการ จะต้องเป็นไปตามข้อกำหนดที่ว่า “การลงทุนก่อสร้างงานบริการ งานโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคที่จำเป็นแล้วเสร็จตามการออกแบบ แผนการก่อสร้างโดยละเอียด 1/500 หรือแผนแม่บทที่ได้รับอนุมัติและเนื้อหาของโครงการ” แต่ยังไม่ระบุว่างานบริการที่จำเป็นประกอบด้วยอะไรบ้าง

ดังนั้นผมคิดว่าควรมีการกำหนดกฎระเบียบที่เฉพาะเจาะจงเกี่ยวกับโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมที่สำคัญและกำหนดให้ผู้ลงทุนดำเนินการ "โครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคที่สำคัญและโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมให้เสร็จสมบูรณ์ตามความคืบหน้าที่บันทึกไว้ในโครงการที่ได้รับอนุมัติ" เท่านั้นจึงจะมีสิทธิ์ส่งมอบบ้านหรือโอนสิทธิการใช้ที่ดินให้แก่ลูกค้า จึงจะสามารถแก้ไขปัญหาได้และเหมาะสมต่อการปฏิบัติ

นักลงทุน : ขอบคุณมากครับ! -

แหล่งที่มา