หลายๆ คนเลือกที่จะเช่าในระยะยาว เนื่องจากนครโฮจิมินห์ไม่มีอพาร์ทเมนท์ราคาไม่แพง

การขาดแคลนอุปทานทำให้การเป็นเจ้าของบ้านเป็นเรื่องยาก

ช่วงอายุ 25-35 ปี ถือเป็น “ทศวรรษทอง” เพราะเป็นช่วงที่มีงานที่มั่นคง มีรายได้เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ และเริ่มต้นสร้างครอบครัว ดังนั้นผู้เชี่ยวชาญหลายท่านจึงเชื่อว่าช่วงนี้เป็นช่วงทองของคนวัยนี้ที่จะมีบ้านเป็นของตัวเองด้วยเช่นกัน อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันปัญหา เศรษฐกิจ และตลาดที่อยู่อาศัยกำลังเผชิญกับความท้าทายมากมาย ทำให้ความฝันในการเป็นเจ้าของบ้านของคนกลุ่มนี้อยู่ห่างไกลออกไป

สาเหตุแรกก็คือค่าครองชีพในเมืองใหญ่ๆ เช่น นครโฮจิมินห์ มีแนวโน้มสูงขึ้นทุกวัน โดยมักจะอยู่ในเมืองที่ค่าครองชีพแพงที่สุดอยู่เสมอ โดยเฉพาะตามข้อมูลที่บันทึกไว้ในรายงานดัชนีค่าครองชีพเชิงพื้นที่ (SCOLI) ของสำนักงานสถิติแห่งชาติ ในปี 2558 ดัชนี SCOLI ของนครโฮจิมินห์สูงถึง 97.39% อยู่ในอันดับที่ 6 ซึ่งยังเป็นปีที่นครโฮจิมินห์ติดอันดับดังกล่าวอีกด้วย HCM มีคะแนนเรตติ้งต่ำที่สุด แต่ในปี 2021 นครโฮจิมินห์ครองตำแหน่งที่ 3 ด้วยดัชนี SCOLI ที่ 98.98% และรักษาตำแหน่งนี้ไว้ได้ในปี 2022 ด้วยดัชนี SCOLI ที่ 96.2%

ขณะเดียวกันนครโฮจิมินห์ก็เป็นจุดหมายปลายทางของแรงงานวัยทำงานที่มีคุณสมบัติเหมาะสมจำนวนมากจากหลายจังหวัดและเมืองต่างๆ ทั่วประเทศ ข้อมูลของ Savills Vietnam แสดงให้เห็นว่าด้วยจำนวนประชากรมากกว่า 10 ล้านคน ซึ่ง 55% เป็นคนหนุ่มสาว ประมาณ 30% ของประชากรในกลุ่มอายุนี้มีความจำเป็นต้องซื้อบ้าน

หลายๆคนเลือกเช่าบ้านระยะยาวใจกลางนครโฮจิมินห์ อพาร์ทเม้นท์หายากในบิ่ญดาน รูปที่ 1 — นครโฮจิมินห์กำลังขาดแคลนอพาร์ทเมนท์ราคาไม่แพงอย่างมาก

อย่างไรก็ตาม ด้วยเป้าหมายเป็นอพาร์ทเมนท์ขนาดเล็กไม่เกิน 50 ตร.ม. ราคาตั้งแต่ 2,000-3,000 ล้านดอง จึงเป็นกลุ่มที่มีอุปทานขาดแคลนอย่างยิ่ง คิดเป็นส่วนแบ่งตลาดปัจจุบันไม่ถึง 20% หรืออาจต่ำกว่านั้นด้วยซ้ำ

ข้อมูลการวิจัยตลาดของ Savills แสดงให้เห็นว่า สำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัด (ระดับ C) ในนครโฮจิมินห์ ยอดขายยังคงเกิดขึ้นแต่ไม่สม่ำเสมอ ทำให้ผู้คนจำนวนมากมีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงๆ แต่มีรายได้น้อยและไม่มีทางเลือกมากนัก ขณะเดียวกัน ปัญหาการยุติข้อพิพาททางกฎหมายและอุปสรรคด้านขั้นตอนการดำเนินการของโครงการยังคงล่าช้า ส่งผลให้จำนวนผลิตภัณฑ์ในตลาดลดน้อยลง

ตามข้อมูลจาก Cushman & Wakefield เมื่อเดือนมิถุนายน ราคาขายเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ระดับกลาง (คลาส B) ในนครโฮจิมินห์ ซึ่งมีพื้นที่ 70 ตารางเมตร และมี 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ อยู่ที่ประมาณ 4,000-4,500 ล้านดอง ราคาบ้านระดับกลางนี้สูงกว่ารายได้ครัวเรือนเฉลี่ยในเขตเมืองถึง 16-17 เท่า

ดังนั้น ปัจจัยต่างๆ เช่น ค่าครองชีพที่สูงขึ้น ความต้องการที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงที่สูงขึ้น และอุปทานอพาร์ทเมนต์ราคาไม่แพงที่มีไม่เพียงพอ ได้สร้างอุปสรรคที่ทำให้คนจำนวนมากประสบความยากลำบากในการเป็นเจ้าของบ้าน แม้กระทั่งใน “ทศวรรษทอง”

หากไม่ได้รับการสนับสนุนทางการเงินจากครอบครัว รายได้ขั้นต่ำที่ต้องมีในการซื้อบ้านคือ 30-45 ล้านดองต่อเดือน นี่คือเกณฑ์รายได้ที่จำเป็นในการสะสมเงินดาวน์และชำระดอกเบี้ยธนาคารเพิ่มเติม อย่างไรก็ตาม ด้วยปัจจัยต่างๆ ดังกล่าวข้างต้น การสะสมของคนในช่วงอายุ 25-35 ปี ยังคงไม่สามารถตามทันราคาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มสูงขึ้นในช่วงที่ผ่านมา ในขณะที่โครงการอพาร์ตเมนต์ส่วนใหญ่ที่ถูกพัฒนาจะอยู่ในกลุ่มระดับกลางและระดับบน หากคุณต้องการเป็นเจ้าของบ้าน คุณสามารถเลือกโครงการในพื้นที่รอบนอกเมืองเท่านั้น แม้กระทั่งในจังหวัดใกล้เคียงอย่างนครโฮจิมินห์ก็ตาม

ตัวเลือกการเช่าระยะยาวในพื้นที่ใจกลางเมือง

เนื่องจากไม่อยากซื้อบ้านที่อยู่ไกลจากตัวเมืองมากนัก แต่กังวลเรื่องภาระค่าใช้จ่ายจากการหาอพาร์ตเมนต์ระดับกลาง หลายคนจึงเลือกเช่าเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์และหอพักเพื่ออยู่อาศัย บางคนถึงกับคิดว่าจะเลือกเช่าระยะยาวแทนที่จะเก็บเงินไว้ซื้อบ้านในอนาคต

ตามที่เหงียน ฮา คานห์ (อายุ 29 ปี) พนักงานธนาคารในเขต 3 เปิดเผย แม้ว่าเธอจะทำงานในนครโฮจิมินห์มาแล้ว 4 ปี แต่เธอก็ไม่มีความตั้งใจที่จะเก็บเงินเพื่อซื้อบ้าน ด้วยรายได้ครอบครัวสูงถึง 60 ล้านดอง การออมเงินเพื่อซื้ออพาร์ทเมนท์ในเขตชานเมืองไม่ใช่ปัญหายากสำหรับข่านห์ อย่างไรก็ตาม หลังจากค้นคว้าราคาบ้านในนครโฮจิมินห์ การซื้อบ้านไม่ใช่ทางเลือกสำหรับเธอและสามีเพราะหลายๆ เหตุผล

“อันที่จริงแล้ว การเลือกเช่าบ้านแทนที่จะซื้อบ้านไม่ใช่เรื่องใหม่ นี่เป็นทางเลือกของเพื่อนร่วมงานหลายคนที่ทำงานในบริษัทเดียวกัน การเช่าบ้านในใจกลางเมืองยังมีข้อดีมากมาย เช่น ประหยัดเวลาในการเดินทาง สามารถเพลิดเพลินไปกับสิ่งอำนวยความสะดวกในใจกลางเมือง และลดความเสี่ยงในการเดินทางไกลหากซื้อบ้าน เงินที่ควรเก็บไว้เพื่อซื้อบ้าน เราจะแบ่งไปลงทุนผ่านตลาดหุ้น ทองคำ และเงินออม” ข่านห์เล่า

หลายๆคนเลือกเช่าบ้านระยะยาวใจกลางเมืองโฮจิมินห์ อพาร์ทเม้นท์หายากในบิ่ญดาน รูปที่ 2 — นอกจากอพาร์ทเมนท์แล้ว อพาร์ทเมนท์พร้อมบริการยังเป็นทางเลือกของผู้คนจำนวนมากที่ต้องการเช่าระยะยาวในนครโฮจิมินห์

นอกจากนี้ผู้คนจำนวนมากใน “ทศวรรษทอง” แม้จะมีรายได้ค่อนข้างสูงแต่ก็ไม่ซื้อบ้าน แต่กลับเช่าบ้านในใจกลางเมือง นอกจากเหตุผลดังกล่าวแล้ว ไลฟ์สไตล์ส่วนบุคคลยังทำให้หลายคนไม่อยากติดหนี้หรือกดดันให้ซื้อบ้านอีกด้วย ในทางกลับกัน พวกเขาสามารถเพลิดเพลินไปกับความต้องการในการดำรงชีวิตที่สูงขึ้นด้วยรายได้ที่มีอยู่ แทนที่จะพยายามซื้อบ้านโดยไม่คำนึงถึงราคาใดๆ

ในประเทศที่พัฒนาแล้ว วิถีชีวิตเช่นนี้ไม่ใช่เรื่องแปลกเมื่อคนส่วนใหญ่เช่าบ้าน พวกเขาซื้อบ้านก็ต่อเมื่อมีรายได้เพียงพอ รวมถึงรายได้จากการลงทุนจำนวนมาก และมีอิสรภาพทางการเงิน หลายความเห็นบอกว่าไม่เพียงแต่ในนครโฮจิมินห์เท่านั้น แต่ยังรวมถึงเมืองใหญ่ๆ หลายแห่งในเวียดนามด้วยก็จะยังคงอยู่ในกระแสนี้ คนหนุ่มสาวส่วนใหญ่จะเลือกเช่าอพาร์ทเมนท์จนกว่าสาธารณูปโภคและการจราจรในเขตชานเมืองจะประสานกันดี

ดังนั้น การที่จะแก้ไขปัญหาด้านที่อยู่อาศัยนี้ ปัญหาเร่งด่วนที่ต้องแก้ไขคือเรื่องของอุปทานในตลาด นอกจากการเปลี่ยนแปลงตัวเองของบริษัทอสังหาริมทรัพย์เพื่อตอบสนองต่อความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงของตลาดแล้ว ยังคงต้องมีการแทรกแซงจากหน่วยงานบริหารเพื่อช่วยเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ปัญหาทำเลโครงการที่อยู่ชานเมืองจะหมดไปด้วยการคมนาคมที่สะดวก ขณะที่ราคาบ้านที่สูงมีการปรับตามพื้นที่ปานกลาง

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญจาก Cushman & Wakefield ระบุว่ากลุ่มอพาร์ทเมนท์ราคาไม่แพงประมาณ 2,000 - 3,000 ล้านดองในนครโฮจิมินห์นั้นเป็นทางเลือกด้านที่อยู่อาศัยสำหรับคนหนุ่มสาวที่อาศัยและทำงานในเขตเมือง จึงจำเป็นต้องส่งเสริมนโยบายสนับสนุนให้ธุรกิจสามารถเจาะกลุ่มนี้ได้มากยิ่งขึ้น

แหล่งที่มา