นักลงทุนอสังหาฯ ยัง “เห็นเยอะ ซื้อน้อย”

แม้ว่าตลาดอสังหาฯ จะมีแนวโน้มฟื้นตัว โดยมีการขายและเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมากเกิดขึ้นอีกครั้ง แต่สภาพคล่องยังคงช้าอยู่

รายงานการวิจัยตลาดล่าสุดจาก Batdongsan.com.vn แสดงให้เห็นว่าในเดือนพฤษภาคม 2024 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์มีการเปลี่ยนแปลงมากมายในราคาขายในบางกลุ่ม แต่ความต้องการในการซื้อลดลงและความต้องการในการเช่าเพิ่มขึ้น

โดยเฉพาะราคาขายเฉลี่ยของอพาร์ทเมนท์ในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ประมาณ 50 ล้านดอง/ตรม. เพิ่มขึ้น 1 ล้านดอง/ตรม. เมื่อเทียบกับราคาขายในเดือนเมษายนปีก่อน โดยเฉพาะราคาขายบ้านติดถนนในนครโฮจิมินห์ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างมาก จากราคาเฉลี่ย 214 ล้านดอง/ตร.ม. ในเดือนเมษายน 2567 มาเป็น 217 ล้านดอง/ตร.ม.

ความต้องการในการค้นหาและจำนวนรายชื่ออสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้นเล็กน้อยเมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า ทั้งนี้ ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์จึงเพิ่มขึ้นร้อยละ 3 โดยจำนวนรายการประกาศอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นร้อยละ 9 เมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า รายการที่เพิ่มขึ้นสูงสุดอยู่ในกลุ่มบ้านส่วนตัว (เพิ่มขึ้น 10%) อพาร์ทเมนท์ และที่ดิน (เพิ่มขึ้น 6%)

วิลล่าเป็นประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายการลดลง 2% เมื่อเดือนที่แล้ว ส่วนนี้ยังไม่มีการบันทึกอุปทานใหม่ใดๆ ประเภทอสังหาฯ อื่น ๆ เช่น ที่ดิน และทาวน์เฮาส์ มีแนวโน้มทรงตัว ในขณะที่จำนวนการค้นหาบ้านส่วนตัวและทาวน์เฮาส์เพื่อขายลดลงร้อยละ 4 เมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า

เมื่อเทียบกับความต้องการในการซื้อและขาย การค้นหาการเช่ายังคงเติบโตอย่างรวดเร็วในช่วงเดือนที่ผ่านมา ทั้งนี้ จำนวนรายการประกาศให้เช่าอสังหาริมทรัพย์จึงเพิ่มขึ้นในเกือบทุกประเภท (อพาร์ทเมนท์เพิ่มขึ้น 12% ทาวน์เฮาส์และหอพักเพิ่มขึ้น 8% และสำนักงานให้เช่าเพิ่มขึ้น 10% เมื่อเทียบกับเดือนเมษายน)

นายเหงียน ไท บิ่ญ กรรมการผู้จัดการบริษัท ดองเตย์แลนด์ จอยท์สต็อค อธิบายถึงปรากฏการณ์นี้ว่า ในปัจจุบันเนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยจริงมีสูง ในขณะที่ตลาดกำลังขาดแคลนสินค้า ทำให้หลายคนจำเป็นต้องเช่าบ้าน

คุณบิ่ญ กล่าวว่า ในช่วงปีที่ตลาดดี เช่น ปี 2561 - 2564 ลูกค้าไม่ได้สนใจราคาขาย (ราคาต่อตารางเมตรเท่าไร) แต่สนใจว่าจะต้องใช้เงินเท่าไรในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ก่อน เพราะเวลาซื้อคอนโดลูกค้าจะชำระเงินล่วงหน้า 30% และกู้อีก 70% ที่เหลือ

เพื่อดึงดูดนักลงทุนให้มากขึ้น นักลงทุนจึงนำนโยบายที่ลูกค้าชำระเงินล่วงหน้าเพียง 25% และกู้ยืม 75% มาใช้ จากนั้นจึงปรับอัตราส่วนดังกล่าวลงมาในทิศทาง 20 - 80%, 15 - 85%, 10 - 90% แม้ในช่วงที่เกิดการระบาดของโควิด-19 ตลาดก็มองเห็นแนวคิดการซื้อบ้านในราคา 0 บาท หมายความว่าลูกค้าไม่จำเป็นต้องชำระเงินล่วงหน้า โดยมีโครงการอย่างน้อย 3 โครงการที่นำนโยบายนี้ไปใช้

อย่างไรก็ตาม เมื่อตลาดชะลอตัว ลูกค้าเริ่มให้ความสนใจราคาต่อหน่วยมากขึ้น ตัวอย่างเช่น อพาร์ทเมนต์ในโฮจิมินห์ที่มีราคายูนิตละกว่า 50 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร มี 2 ห้องนอน และราคาสูงกว่า 3,000 ล้านดองเวียดนามนั้นขายยากมากในเวลานี้ แต่ถ้าราคาต่ำกว่า 2,500 ล้านดองเวียดนามต่ออพาร์ทเมนต์ ก็จะขายได้ง่ายขึ้น

“ในระยะนี้ลูกค้าจะลังเลมากในการเลือกราคารวมที่ต่ำที่สุด และเมื่อคำนวณราคาต่อหน่วยก็ต้องมีความสมเหตุสมผลด้วย “นี่เป็นปัญหาที่ยากสำหรับนักลงทุน” ประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัท Dong Tay Land Joint Stock Company กล่าว

การสำรวจของสถาบันเศรษฐศาสตร์ - การเงิน - อสังหาริมทรัพย์ Dat Xanh Services (DXS-FERI) เกี่ยวกับอุปทานใหม่ในตลาดของกรุงฮานอย นครโฮจิมินห์ เมืองบิ่ญเซือง เมืองดานัง และเมืองนาตรัง แสดงให้เห็นว่าจำนวนอพาร์ตเมนต์ที่มีราคา 2.5 - 3.5 พันล้านดองคิดเป็น 27% อพาร์ทเม้นท์ราคาตั้งแต่ 3,500-5,000 ล้านบาท คิดเป็น 26% อพาร์ทเมนต์ที่ราคามากกว่า 5 พันล้านดองมีสัดส่วน 24% และมีเพียง 16% ของอพาร์ทเมนต์เท่านั้นที่มีราคาขายต่ำกว่า 2.5 พันล้านดอง ในขณะเดียวกัน ลูกค้าที่ตอบแบบสำรวจกว่า 1,000 รายถึง 67% สนใจอพาร์ทเมนท์ราคาต่ำกว่า 2.5 พันล้านดอง

ในความเป็นจริงนักลงทุนไม่สามารถลดราคาขายโครงการใหม่ได้ เนื่องจากต้นทุนการลงทุนเพิ่มขึ้นมากเกินไป รวมถึงต้นทุนที่ดิน ต้นทุนการก่อสร้าง ต้นทุนการลงทุน ต้นทุนการดำเนินธุรกิจ ต้นทุนทางการเงิน ฯลฯ

ผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ทิศทางการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ว่า อสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจริงจะฟื้นตัวได้ดีกว่าประเภทเก็งกำไร

นายโง กวาง ฟุก กรรมการผู้จัดการใหญ่กลุ่มฟู่ดง กล่าวว่า ตั้งแต่บัดนี้จนถึงสิ้นปี 2567 อำนาจการซื้อจะยังคงมุ่งเน้นเฉพาะกลุ่มที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงเท่านั้น อาจมีกลุ่มนักลงทุนจำนวนเล็กน้อยที่กลับเข้าสู่ตลาด แต่ยังไม่มากพอที่จะสร้างความก้าวหน้าในด้านสภาพคล่อง การฟื้นตัวในครั้งนี้จะแข็งแกร่งในกลุ่มอพาร์ตเมนท์ซึ่งมีราคาที่คนส่วนใหญ่เอื้อมถึง ตัวอย่างเช่น บ้านพักอาศัยสังคม อพาร์ทเมนท์ระดับกลางและราคาไม่แพง มักมีความต้องการสูงและราคาไม่แพงสำหรับผู้ซื้อบ้านส่วนใหญ่ ประเภทอื่นๆจะถูกควบคุมโดยศักยภาพการเติบโตของเศรษฐกิจ

นายเหงียน กัวก์ อันห์ รองกรรมการผู้จัดการทั่วไปของ Batdongsan.com.vn กล่าวอีกว่า ประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้คนอาศัยอยู่จริง เช่น อพาร์ทเมนท์และบ้านส่วนตัว มีบทบาทเป็นผู้นำในตลาด อย่างไรก็ตาม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงเผชิญกับปัญหาสภาพคล่องทางการเงินและต้องการเวลาเพิ่มเติมในการแก้ไขปัญหา

“กระแสเงินสดในปัจจุบันมีค่อนข้างมากในพันธบัตรและโครงการต่าง ๆ ที่ไม่สามารถแก้ไขปัญหาทางกฎหมายได้ ปัจจุบันจำเป็นต้องมีนโยบายเพื่อกระตุ้นกระแสเงินสดเข้าสู่ตลาด จำนวนเงินออมของประชาชนยังมีมาก หากไม่แก้ไขปัญหานี้ ตลาดก็ไม่สามารถฟื้นตัวได้เต็มที่ “เมื่อปัญหาได้รับการแก้ไขแล้ว ตลาดจะเข้าสู่ช่วงของความมั่งคั่งและความมั่นคงอย่างแท้จริง” นาย Quoc Anh กล่าว

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/nha-dau-tu-bat-dong-san-van-xem-nhieu-mua-it-d218270.html