ที่ดินชานเมืองไม่เหมาะสำหรับนักลงทุนมือใหม่ จุดสว่างในตลาด นายหน้ากำลังกลับมาคึกคักอีกครั้ง

ตลาดเริ่มอุ่นเครื่อง มีสัญญาณดีขึ้น สิ่งที่ต้องระวังในการลงทุนที่ดิน บิ่ญดิ่ญเรียกร้องให้ลงทุนหลายโครงการ กฎเกณฑ์การชดเชยที่ดินเมื่อรัฐทวงคืนที่ดินสำหรับอยู่อาศัย... คือข่าวอสังหาฯ ล่าสุด

ตลาดอสังหาฯตั้งแต่ต้นปี 2566 จนถึงปัจจุบัน มีปริมาณธุรกรรมเพิ่มขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไป (ที่มา : DT)

สัญญาณแห่งการปรับปรุง

รายงานเรื่อง “การประเมินกระบวนการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 และการคาดการณ์สถานการณ์ตลาดในไตรมาสที่ 4 ปี 2566” โดยสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (Vnrea) เพิ่งเสร็จสมบูรณ์ ซึ่งระบุอย่างชัดเจนว่าสภาพคล่องในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 ปรับตัวดีขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเวลาที่ยากลำบากในช่วงปลายปี 2565 และในช่วงหลายเดือนแรกของปี ตลาดเริ่มมี “จุดสว่าง” จำนวนมากในพื้นที่ต่างๆ เช่น ฮานอย ไฮฟอง ลาวไก ดานัง โฮจิมินห์... สถานที่ที่ส่งเสริมการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานและการขนส่ง โดยมีแหล่งจัดหาจำนวนมากที่สอดคล้องกับความต้องการ

ตามการสำรวจล่าสุดของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) นักลงทุนสูงถึง 60% ที่เข้าร่วมในตลาดอสังหาริมทรัพย์จะยังคงลงทุนต่อไป หากอัตราดอกเบี้ยของธนาคารยังคงลดลง ตลาดอสังหาฯ มีการทำธุรกรรมเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ตั้งแต่ต้นปี โดยในไตรมาส 2 ปี 2566 ตลาดมีการทำธุรกรรม 3,700 รายการ เพิ่มขึ้น 37% เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกที่มีการทำธุรกรรม 2,700 รายการ ส่วนในไตรมาส 3 ตลาดมีการทำธุรกรรมเกือบ 6,000 รายการ เพิ่มขึ้น 1.5 เท่าจากไตรมาส 2 และเพิ่มขึ้นมากกว่าไตรมาสแรกถึง 2 เท่า

ตามที่ตัวแทนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ระบุว่า ตลาดอพาร์ทเมนท์และที่อยู่อาศัยในเมืองใหญ่ๆ ขณะนี้เริ่มแสดงสัญญาณการดูดซับที่ดี โดยเน้นไปที่กลุ่มราคาต่ำกว่า 10,000 ล้านดองในพื้นที่ใจกลางเมือง

เพื่อรักษาการเติบโตของตลาดในปัจจุบันต่อไป จำเป็นต้องมีกลไกและนโยบายในการปรับปรุงอุปทานที่หยุดนิ่ง นโยบายด้านอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องมุ่งเป้าไปที่กลุ่มชนชั้นทางสังคมทุกกลุ่ม

ต.ส. เหงียน วัน ดิงห์ รองประธานบริษัท Vnrea ให้ความเห็นว่าความต้องการที่อยู่อาศัยจริงกำลังเพิ่มขึ้น และจะเพิ่มขึ้นอย่างแน่นอนควบคู่กับการเติบโตทางเศรษฐกิจและการขยายตัวของเมือง... คาดว่าในงาน Real Estate Forum ในช่วงปลายปี 2023 บริษัท Vnrea จะประกาศดัชนีอสังหาริมทรัพย์ซึ่งจะเป็นพื้นฐานให้ผู้พัฒนาโครงการอ้างอิง เพื่อที่เมื่อโครงการก่อตั้งขึ้นแล้วจะสามารถตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจริงได้ 60 - 70% ซึ่งรับประกันความต้องการที่จะดึงดูดนักลงทุนในและต่างประเทศ

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ยังแสดงความเห็นว่าร่างกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย กฎหมายว่าด้วยที่ดิน กฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่ผ่านในการประชุมสมัชชาแห่งชาติสมัยที่ 6 ครั้งที่ 15 ซึ่งส่งผลให้สามารถขจัด "คอขวด" ทางกฎหมาย แหล่งเงินทุน และความเชื่อมั่นของนักลงทุนที่กลับคืนสู่ตลาดหลักได้... จะเป็นเงื่อนไขสำคัญที่ทำให้ตลาดกลับมาสู่ภาวะปกติอย่างแท้จริง

ตลาดอสังหาฯ ในไตรมาสที่ 4 ปี 2566 จะเป็นจุดเริ่มต้นการฟื้นตัวของตลาดตั้งแต่ปี 2567 โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีช่องว่างสำหรับการพัฒนาสูง การวางแผนที่สอดประสานและทันสมัย โครงสร้างพื้นฐานที่เน้นการลงทุน และระดับราคาที่ต่ำ...

ตลาดที่ดินชานเมืองเริ่มคึกคัก

ในช่วงนี้ตลาดที่ดินเริ่มดีขึ้นตามลำดับหลังจากการห้ามแบ่งแยกและซื้อขายที่ดินค่อยๆ “คลาย” ลง ในเขตชานเมืองหลายแห่งของฮานอยหรือจังหวัดชานเมืองเช่น บั๊กนิญ บั๊กซาง นิญบิ่ญ... เริ่มมีการทำธุรกรรมเกิดขึ้นอีกครั้ง แม้ว่าจะยังมีจำนวนค่อนข้างน้อยก็ตาม

ตัวอย่างเช่น ในพื้นที่ตำบลบิ่ญเอียนและตานซา ในเขตทาชแท็ด (ฮานอย) ราคาที่ดินแบ่งย่อยบนถนนกว้าง 4-5 เมตร กำลังมีการโฆษณาขายอยู่ที่ 16-20 ล้านดอง/ตร.ม. ลดลงประมาณ 30% เมื่อเปรียบเทียบกับช่วง “ไข้ที่ดิน” โดยเฉพาะราคาที่ดินแบ่งแปลงเป็นซอยมีราคาเพียง 11-12 ล้านดอง/ตรม. ลดลง 40-50% จากช่วงไข้เลือดออก

ที่น่าสังเกตคือ นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ได้กลับมาดำเนินการขายที่ดินอีกครั้ง หลังจากที่ตลาด "เงียบเหงา" มาระยะหนึ่ง ในเว็บไซต์ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง ข้อมูลเกี่ยวกับที่ดินเพื่อการขายมีราคาตั้งแต่ 600 ล้านดองไปจนถึงมากกว่า 1 พันล้านดอง

จากรายงานตลาดอสังหาฯ ไตรมาส 3 ของ VARS พบว่ากลุ่มที่ดินที่มีหนังสือปกแดงและบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดอง มีปริมาณธุรกรรมเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน โดยเฉพาะพื้นที่ที่มีการลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน หรือพื้นที่ติดนิคมอุตสาหกรรม ราคาขายปรับตัวเพิ่มขึ้น 5-7% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

นี่เป็นจุดที่สดใสเพียงจุดเดียวของประเภทที่ดิน เนื่องจากที่ดินมีราคาตั้งแต่ 3 พันล้านดองต่อแปลงขึ้นไป สถานการณ์การซื้อขายยังคงดูไม่สู้ดีนัก

ศักยภาพของที่ดินชานเมืองยังคงมีอยู่ แต่ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า นักลงทุนต้องระมัดระวัง เพราะตลาดในปัจจุบันยังคงมีความเสี่ยง โดยเฉพาะในด้านสภาพคล่อง ไม่ต้องพูดถึงตลาดที่ดินที่แบ่งย่อยออกไปในระดับหนึ่งยังอยู่ภายใต้การควบคุมของ "เจ้าใหญ่" อยู่

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ Tran Khanh Quang ให้ความเห็นว่าตลาดในปีนี้มีโอกาสมากมายแต่ก็ดูริบหรี่ โอกาสอาจจะสุกงอมจริงๆ ในปี 2024 เท่านั้น ที่ดินยังคงเป็นกลุ่มที่มีผลกำไรสูง แต่ปัจจุบันยังไม่เป็นที่นิยมส่วนใหญ่และต้องมีการคัดเลือกอย่างระมัดระวัง

นายกวางกล่าวว่าที่ดินจะเป็นโอกาสสำหรับสองกลุ่ม ได้แก่ นักลงทุนมืออาชีพและผู้ซื้อบ้านตัวจริงด้วยเงินสด นักลงทุนมือใหม่ไม่ควรรีบลงทุน หรือหากต้องการก็จำเป็นต้องมีกระแสเงินสดในระยะยาว โดยมีวิสัยทัศน์ 3-5 ปี

“จากสถานการณ์จริง นักลงทุนอาจเสนอส่วนลด 30% จากนั้น 25% และสุดท้ายเหลือ 20% ผู้ซื้อควรเจรจาต่อรองอย่างกล้าหาญ และสามารถปิดการขายด้วยส่วนลด 15-20% ซึ่งถือเป็นส่วนลดที่เป็นไปได้ เดือนสุดท้ายของปีนี้และต้นปี 2024 อาจเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดในการวางเงินดาวน์” ผู้เชี่ยวชาญกล่าว

ในขณะเดียวกัน นักลงทุนมืออาชีพบางรายประเมินว่าที่ดินในเขตชานเมืองของเมืองใหญ่เกือบจะถึงจุดอิ่มตัวแล้ว และอัตราผลตอบแทนจะลดลง แม้ว่าราคาที่ดินในหลายจังหวัดยังค่อนข้างต่ำ แต่อัตรากำไรจะเพิ่มขึ้น

อย่างไรก็ตามกำไรที่สูงก็มาพร้อมกับความเสี่ยงที่สูงเช่นกัน ดังนั้นเพื่อความปลอดภัยในการลงทุนที่ดินต่างจังหวัด ผู้ลงทุนจำเป็นต้องกำหนดระยะเวลาการรอซึ่งอาจต้องใช้เวลา 3-5 ปี หรืออาจจะนานกว่านั้น สิ่งนี้เหมาะสำหรับกระแสเงินสดที่ไม่ได้ใช้งานเท่านั้น ไม่ควรใช้การกู้ยืมทางการเงิน

บิ่ญดิ่ญเรียกร้องให้ลงทุนในหลายสาขาด้วยโครงการมูลค่า 14,000 ล้านเหรียญสหรัฐ

พอร์ทัลข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์ของคณะกรรมการประชาชนจังหวัดบิ่ญดิ่ญเพิ่งโพสต์รายชื่อโครงการ 151 โครงการที่เรียกร้องให้มีการลงทุนในท้องถิ่นในหลากหลายสาขา ภาคอสังหาริมทรัพย์ บริการ การค้าและการท่องเที่ยวมีโครงการมากถึง 80 โครงการ คิดเป็นส่วนใหญ่ของพอร์ตการลงทุน

โครงการที่มีทุนจดทะเบียนสูงที่สุดคือ การลงทุนในเขตเมือง โครงการเขตการท่องเที่ยวเชิงอนุรักษ์เขตเมืองหมายเลข 1 นงหอย มูลค่าการลงทุนประมาณ 14,000 ล้านเหรียญสหรัฐ พื้นที่กว่า 57 ไร่ ถัดไปคือโครงการลงทุนเขตเมือง โครงการพื้นที่ท่องเที่ยวเชิงนิเวศเขตเมืองหมายเลข 3 หนองหอย วงเงินลงทุน 10,000 ล้านเหรียญสหรัฐ พื้นที่ 36 ไร่ อีกโครงการหนึ่งคือโครงการโรงแรมสูงระฟ้าบริเวณจุดที่ 1 แหล่งท่องเที่ยวชายหาด Nhon Ly-Cat Tien มีพื้นที่เกือบ 34 ไร่ มูลค่าการลงทุน 2 พันล้านเหรียญสหรัฐ

โครงการบางส่วนมีพื้นที่ขนาดใหญ่ เช่น พื้นที่เกษตรกรรมผสมผสานกับการท่องเที่ยวเชิงนิเวศในตำบลไต้ฟู (300 เฮกตาร์) พื้นที่พักอาศัย บริการ และพาณิชย์ บริเวณชายฝั่งเมืองหวายโญน (300 เฮกตาร์) โครงการท่องเที่ยวเชิงนิเวศลาเวือง (250-300 เฮกตาร์) รีสอร์ทท่องเที่ยวเชิงนิเวศระดับสูงไบกอน (100 เฮกตาร์) แหล่งท่องเที่ยวเขื่อนวันฟอง (70 เฮกตาร์) มีเงินลงทุนขึ้นอยู่กับขนาด

คณะกรรมการประชาชนจังหวัดบิ่ญดิ่ญยังให้ความสำคัญกับภาคส่วนโครงสร้างพื้นฐานด้วยโครงการนิคมอุตสาหกรรมและคลัสเตอร์อุตสาหกรรม 30 แห่ง ซึ่งโครงการเขตอุตสาหกรรมแห่งเดียว คือ เขตอุตสาหกรรม Bong Son มีพื้นที่ 250 ไร่ ในย่าน Dien Khanh, Van Cang, Lai Duc, Lai Khanh Nam โครงการคลัสเตอร์อุตสาหกรรมที่เหลืออีก 29 โครงการ อยู่ในท้องที่ต่างๆ ที่มีพื้นที่น้อยกว่า 100 ไร่

นอกจากนี้ จังหวัดบิ่ญดิ่ญยังเรียกร้องให้ลงทุนในโครงการทางการเกษตรและการเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำ 9 โครงการ โครงการทางการแพทย์ 2 โครงการ; โครงการสนับสนุนอุตสาหกรรมจำนวน 8 โครงการ โครงการด้านการรวบรวมและบำบัดน้ำเสียและน้ำประปา จำนวน 12 โครงการ โครงการก่อสร้างสุสานจำนวน 3 โครงการ; โครงการด้านพลังงาน 3 โครงการ โครงการตลาด 4 แห่ง

ตามข้อมูลล่าสุดของกรมวางแผนและการลงทุนจังหวัดบิ่ญดิ่ญ ในช่วง 9 เดือนแรกของปีนี้ จังหวัดนี้ได้ดึงดูดโครงการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศที่จดทะเบียนใหม่ 6 โครงการ โดยมีมูลค่าการลงทุนรวม 46.2 ล้านดอลลาร์สหรัฐ ในด้านการลงทุนภายในประเทศ จังหวัดได้ดึงดูดโครงการใหม่ 62 โครงการ โดยมีมูลค่าทุนจดทะเบียนรวมเกือบ 13,387 พันล้านดอง

ในช่วง 9 เดือนแรก จังหวัดดังกล่าวสามารถดึงดูดโครงการใหม่ได้ 68 โครงการ ด้วยทุนจดทะเบียนรวม 17,960 พันล้านดอง เกินกว่าแผนรายปีร้อยละ 13 โดยมี 17 โครงการที่อยู่ในเขตเศรษฐกิจและเขตอุตสาหกรรม มีมูลค่าทุนจดทะเบียนรวมกว่า 2,431 พันล้านดอง โครงการนอกเขตเศรษฐกิจและเขตอุตสาหกรรม จำนวน 51 โครงการ มูลค่าเงินลงทุนรวมกว่า 15,529 พันล้านดอง

กฎเกณฑ์การชดเชยที่ดินกรณีรัฐทวงคืนที่ดินอยู่อาศัย

มาตรา 79 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 ระบุไว้ชัดเจนเกี่ยวกับการชดเชยที่ดินเมื่อรัฐเรียกร้องคืนที่ดินที่อยู่อาศัย

Bất động sản mới nhất: Đất nền TP. Hồ Chí Minh. (Nguồn: CafeF)

เมื่อรัฐเรียกคืนที่ดินที่ติดกับที่อยู่อาศัย ครัวเรือนและบุคคลจะต้องย้ายที่อยู่อาศัยโดยไม่ต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขการชดเชยที่ดินที่อยู่อาศัย หากไม่มีที่อยู่อาศัยอื่น รัฐจะขาย เช่า เช่าซื้อที่อยู่อาศัย หรือจัดสรรที่ดินที่อยู่อาศัยพร้อมค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน (ที่มา : CafeF)

โดยเฉพาะอย่างยิ่งครัวเรือนและบุคคลที่ใช้ที่ดินเพื่ออยู่อาศัย ชาวเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศที่มีบ้านที่ติดมากับสิทธิการใช้ที่ดินในเวียดนามและมีสิทธิได้รับค่าชดเชยตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 75 ของกฎหมายนี้ เมื่อรัฐเรียกร้องคืนที่ดิน จะต้องได้รับการชดเชยดังต่อไปนี้:

กรณีในตำบล ตำบล หรือ เทศบาลที่เวนคืนที่ดินนั้นไม่มีที่ดินหรือบ้านอยู่อาศัยอื่น จะมีการชดเชยเป็นที่ดินหรือบ้านอยู่อาศัย; กรณีไม่ต้องมีการชดเชยเป็นที่ดินหรือที่อยู่อาศัย รัฐจะชดเชยเป็นเงินสด

ในกรณีที่ในเขตตำบลหรือตำบลที่เวนคืนที่ดินนั้นยังมีที่ดินอยู่หรือบ้านอยู่ จะมีการจ่ายค่าชดเชยเป็นเงินสด สำหรับท้องถิ่นที่มีเงื่อนไขกองทุนที่ดินจะพิจารณาชดเชยเป็นที่ดิน

องค์กรเศรษฐกิจ ชาวเวียดนามโพ้นทะเล และบริษัทลงทุนจากต่างประเทศที่ใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัย เมื่อรัฐเรียกร้องคืนที่ดิน หากตรงตามเงื่อนไขการชดเชยที่กำหนดไว้ในมาตรา 75 แห่งกฎหมายนี้ จะได้รับการชดเชยที่ดิน

รัฐบาลจะต้องระบุรายละเอียดมาตราข้อนี้ ทั้งนี้ ในกรณีที่ตำบล ตำบล หรือเทศบาลที่เวนคืนที่ดินนั้นไม่มีที่ดินหรือบ้านอยู่อาศัยอื่น จะมีการชดเชยเป็นที่ดินหรือบ้านอยู่อาศัยแทน กรณีไม่ต้องมีการชดเชยเป็นที่ดินหรือที่อยู่อาศัย รัฐจะชดเชยเป็นเงินสด

ภายใต้มาตรา 66 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 อำนาจในการเรียกคืนที่ดินกำหนดไว้ดังนี้:

คณะกรรมการประชาชนจังหวัดมีมติเรียกร้องคืนที่ดินในกรณีต่อไปนี้: การเรียกร้องคืนที่ดินจากองค์กร สถานประกอบการทางศาสนา ชาวเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ องค์กรต่างประเทศที่มีหน้าที่ทางการทูต และบริษัทที่มีการลงทุนจากต่างประเทศ ยกเว้นกรณีที่ระบุไว้ในข้อ ข วรรค 2 ของมาตราข้อนี้ การทวงคืนที่ดินเกษตรกรรมที่อยู่ภายใต้กองทุนที่ดินสาธารณะของตำบล แขวง และเทศบาล

คณะกรรมการประชาชนระดับอำเภอมีมติเรียกคืนที่ดินในกรณีต่อไปนี้: การเรียกคืนที่ดินสำหรับครัวเรือน บุคคล และชุมชนที่อยู่อาศัย การเรียกคืนที่ดินเพื่ออยู่อาศัยจากชาวเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศที่ได้รับอนุญาตให้เป็นเจ้าของบ้านในเวียดนาม

ในกรณีที่พื้นที่ฟื้นฟูที่ดินครอบคลุมทั้งเรื่องตามที่กำหนดไว้ในวรรค ๑ และวรรค ๒ แห่งมาตรานี้ คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะตัดสินใจฟื้นฟูที่ดินหรือมอบอำนาจให้คณะกรรมการประชาชนอำเภอตัดสินใจฟื้นฟูที่ดิน

แหล่งที่มา