นายหน้าโก่งราคาอพาร์ตเมนท์ ผู้ซื้อหงุดหงิด

เนื่องจากมีความจำเป็นต้องซื้ออพาร์ทเมนต์ใหม่หรือมือสองในเขตฮวงมายและไฮบ่าจุงเพื่อให้ลูกชายเรียนในปีแรกของมหาวิทยาลัย เป็นเวลากว่าหนึ่งเดือนแล้วที่นางสาวทราน ทิ ฟอง เลียน (เมืองนามดิ่ญ จังหวัดนามดิ่ญ) ได้ขอความช่วยเหลือจากคนรู้จักใน ฮานอย และนายหน้าอย่างต่อเนื่องเพื่อหาอพาร์ทเมนต์ 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ และ 1 ห้องครัว

เพราะงบประมาณมีเพียง 2 พันล้านดองเท่านั้น เธอจึงต้องอาศัยคนรู้จักและนายหน้า อีกทั้งยังเป็นพ่อค้าผ้าด้วย นางสาวเลียนมักไปที่ตลาด Ninh Hiep (Gia Lam, ฮานอย) เพื่อซื้อสินค้าและค้นหาอพาร์ทเมนท์และโครงการต่างๆ เพื่อลดต้นทุน ตลอดจนค้นหาพื้นที่ที่เหมาะสม

นายหน้าอพาร์ทเม้นท์ยังใช้เทคนิคมากมายในการล่าลูกค้าอีกด้วย (ภาพ: Ky Phuong)

อย่างไรก็ตาม หลังจากที่ขอพบนายหน้าและได้รับการแนะนำมานานกว่า 1 เดือน คุณเลียนก็ต้องตกตะลึงเมื่อพบว่าในพื้นที่เดียวกัน สถานที่คล้ายๆ กัน หรือโครงการเดียวกัน นายหน้ากลับเสนอราคาแตกต่างไปจากราคาที่เจ้าของเดิมหรือเจ้าของโครงการให้ไว้มาก

โดยทั่วไปโครงการอพาร์ตเมนต์ Rose Town (79 Ngoc Hoi, Hoang Mai, Hanoi) ในปัจจุบัน ผู้ลงทุนเสนอราคา 2.4 พันล้านดอง สำหรับอพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอน พื้นที่ 71 - 78 ตร.ม. คอนโด 3 ห้องนอน พื้นที่ 88 - 104 ตร.ม. ราคาตั้งแต่ 2.8 พันล้านดอง หรือเทียบเท่า 31.8 - 33.8 ล้านดอง/ตร.ม. ขึ้นไป

ตามความเห็นของคุณเหลียน จากการเข้าใจจิตวิทยาของผู้ซื้อ นายหน้ามักจะขึ้นราคาห้องชุดสูงเกินไป ตั้งแต่หลายล้านไปจนถึงหลายสิบล้านดองต่อตารางเมตร เมื่อเทียบกับราคาที่นักลงทุนเสนอ ทำให้ผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยประสบความยากลำบากมาก

“การที่นายหน้าขึ้นราคาสูงเกินไป ทำให้ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านจริงๆ จำเป็นต้องซื้อในราคาที่สูงกว่ามาก เนื่องจากผู้ซื้อบ้านไม่สามารถซื้อโดยตรงจากผู้ลงทุนได้ แต่ต้องผ่านนายหน้าหรือห้องซื้อขาย” นางสาวเลียนกล่าว

เพื่อชี้แจงเนื้อหานี้ VTC News ได้สำรวจราคาที่อาคารอพาร์ตเมนต์ The Terra - An Hung (พื้นที่เมือง An Hung, La Khe, Ha Dong, ฮานอย) ทั้งนี้ ห้องชุดมีพื้นที่ 74 ตรม. 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ 2 ระเบียง โดยนักลงทุนเสนอราคาขาย 2.8 พันล้านดอง หรือเทียบเท่ากว่า 37.4 ล้านดอง/ตรม. อพาร์ทเมนท์ 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ พื้นที่ 82 ตรม. ราคา 3.1 พันล้านดอง หรือเทียบเท่า 37.5 ล้านดอง/ตรม. อพาร์ทเมนท์ 3 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ พื้นที่ 90 ตรม. ราคา 3.5 พันล้านดอง หรือเทียบเท่า 38.8 ล้านดอง/ตรม.

อย่างไรก็ตาม เมื่อ PV ติดต่อนายหน้าบางรายในโครงการนี้ พวกเขาบอกว่าราคาอพาร์ทเมนท์ในโครงการนี้ผันผวนอยู่ที่ประมาณ 45 - 50 ล้านดอง/ตรม. ซึ่งหมายความว่าราคาก็สูงขึ้นอีก 7.5 - 15 ล้านดอง/ตรม.

“อุปทานของอพาร์ตเมนต์ในฮานอยมีน้อยมาก และความต้องการจากผู้ซื้อก็เพิ่มขึ้นในช่วงหลัง ดังนั้นราคาจึงค่อนข้างสมเหตุสมผล หากคุณวางเงินเพื่อซื้อตอนนี้ คุณก็สามารถซื้อได้ หากคุณลังเลใจ อพาร์ตเมนต์ก็จะขายหมด และราคาจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในอนาคต” นายหน้ารายนี้กล่าว

ระวังเมื่อทำธุรกรรมกับนายหน้า

จากการแบ่งปันข่าวกับ VTC News นายหน้าหลายๆ รายที่เป็นคนรู้จักบอกว่าไม่ใช่เรื่องแปลกที่นายหน้าจะใช้กลเม็ด "การท่องเน็ต" เพื่อทำกำไรด้วยการฝากเงินกับเจ้าของบ้านเพียงอย่างเดียว จากนั้นก็ขายต่อ และเมื่อมีผู้ซื้อก็จะโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้นทันทีเพื่อทำกำไร

นายหน้าอพาร์ทเม้นท์เก่ายังใช้กลเม็ดมากมายเพื่อดึงดูดลูกค้า (ภาพประกอบ)

นายหน้าเหล่านี้ยังได้ตั้งแฟนเพจ กลุ่มเครือข่ายสังคม และเว็บไซต์ที่เชี่ยวชาญในการขายบ้านและที่ดิน จากนั้นก็ผลัดกันขายบ้านและที่ดินในราคาสูง เพื่อให้ข้อมูลเหล่านี้มีความน่าเชื่อถือมากขึ้น นายหน้ายังเชื่อมต่อกันเพื่อโต้ตอบ แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับอพาร์ทเมนท์ หรือสร้างธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์เสมือนจริงเพื่อ "หลอก" ผู้ซื้อที่ไม่มีประสบการณ์ ผู้ที่มีความต้องการจริง หรือผู้คนในต่างจังหวัด

หรือเมื่อต้องการขายโครงการ นายหน้าจะโพสต์บทความในโซเชียลมีเดียอย่างต่อเนื่องเพื่อสร้างผลกระตุ้น โดยแสดงให้ลูกค้าเห็นว่าพื้นที่นี้ “ฮอต” เพื่อดึงดูดผู้สนใจ

“แน่นอนว่าการเป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์เป็นอาชีพคนกลางที่รับรายได้จากการหักส่วนแบ่งกำไรจากธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม กำไรส่วนต่างจะต้องเหมาะสม ไม่สูงเกินไปเมื่อเทียบกับตลาด จนทำให้ผู้ซื้อสูญเสียความมั่นใจ” นายฮวง วัน บิ่ง นายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์กล่าว

ในความเป็นจริงแล้ว มันไม่ใช่เรื่องแปลกที่นายหน้าจะใช้กลเม็ดในการส่งเสริมตลาดอสังหาริมทรัพย์และอพาร์ตเมนต์เพื่อ "อุ่นเครื่อง" เพื่อสร้างคลื่นเสมือนจริง ยังมีกลุ่มนายหน้า เจ้าของบ้าน และนักลงทุนที่ "จับมือ" กันในการซื้อและขาย โดยทำการรับรองเพื่อสร้างธุรกรรมเสมือนจริง ขาย "มือซ้าย" ให้กับ "มือขวา"

ดังนั้นผู้ซื้อจึงต้องตื่นตัวต่อกลอุบายของนายหน้าเพื่อหลีกเลี่ยงการสูญเสียเงินเพิ่มเติมหรือให้สินค้า "ติดอยู่" โดยเฉพาะเมื่อตลาดยังคงเผชิญกับความยากลำบากมากมายเช่นตอนนี้

การวิจัยของ VTC News แสดงให้เห็นว่านายหน้ามักจะมีกฎทั่วไปว่าสำหรับโครงการอพาร์ตเมนต์ อัตราการเสื่อมราคาหลังจากใช้งาน 3-4 ปีจะอยู่ที่ประมาณ 20% เกินกว่า 5 ปี อัตราค่าเสื่อมจะถูกสะสมและขึ้นอยู่กับกฎระเบียบของแต่ละชั้น

เช่น ลูกค้าต้องการซื้ออพาร์ทเมนท์ราคา 2 พันล้านดอง ภายใน 4 ปี หากเจ้าของบ้านต้องการขายต่อ นายหน้าจะหัก 20% หรือ 400 ล้านดอง หากต้องการขายหลังปีที่ 5 อัตราการหักลดหย่อนจะอยู่ที่ 22 – 23% ขึ้นอยู่กับข้อตกลง โดยเฉพาะห้องชุดในโครงการที่ไม่มีสมุดสีชมพู อายุสัญญา 50 ปี อัตราการเสื่อมราคาจะเพิ่มขึ้น โดยลดลงเหลือประมาณ 25 – 35% เพื่อบีบราคาผู้ขาย

นางสาวฟอง ทิ ถุย ( ห่าซาง ) ยกตัวอย่างของตนเองว่า เมื่อปลายเดือนตุลาคม เธอได้ซื้ออพาร์ทเมนท์เก่า พื้นที่ 82 ตร.ม. ในดิงห์กง (ฮวงมาย ฮานอย) ในราคา 2.5 พันล้านดอง หรือเทียบเท่า 30.5 ล้านดอง/ตร.ม.

“เมื่อผมถาม นายหน้าก็บอกว่าไม่มีโครงการใหม่ในพื้นที่ Dinh Cong ดังนั้นราคาของอพาร์ทเมนท์จึงสูงขึ้นมาก ปัจจุบันอพาร์ทเมนท์ขนาด 82 ตรม. นี้มีราคาอยู่ที่ 3,100 ล้านดอง หลังจากไป 2 ครั้ง ผมจึงขอเบอร์โทรของเจ้าของจากคนรู้จักและถามราคาโดยตรง พวกเขาบอกว่าขายในราคา 2,600 ล้านดอง หรือ 31.7 ล้านดองต่อตรม.

หากเปรียบเทียบราคาที่เจ้าของบ้านให้มา นายหน้าได้ปรับขึ้นเป็นกำไร 500 ล้านดอง/ยูนิต พื้นที่ 82 ตรม. หลังจากตกลงแผนการซื้อและขายระหว่างเจ้าของเดิมและใหม่แล้ว และลดเปอร์เซ็นต์คอมมิชชันของนายหน้าแล้ว เราได้โทรไปหานายหน้าเพื่อขอจ่ายค่าคอมมิชชัน 80 ล้าน “อพาร์ตเมนต์ที่ฉันซื้อนั้นค่อนข้างน่าพอใจ แม้จะคิดค่าคอมมิชชั่นแล้วก็ยังถูกกว่าข้อเสนอของนายหน้าถึง 420 ล้านดอง” นางสาวถุ้ยกล่าว

นางสาวถุ้ย ยังได้เล่าถึงประสบการณ์ของตนเองว่า หากลูกค้าต้องการซื้อในราคาที่ใกล้เคียงกัน ก็ควรทำการสำรวจและเปรียบเทียบราคาบ้านกับอพาร์ตเมนต์ที่คล้ายๆ กัน ในโครงการเดียวกัน พื้นที่เดียวกัน และเซกเมนต์เดียวกันเสียก่อน

“หากพบว่าราคาส่วนต่างสูงเกินไปเมื่อเทียบกับราคาของนายหน้า คุณควรพิจารณาเจรจาต่อรองหรือหาเจ้าของที่แท้จริง แต่ลูกค้าไม่ควรผิดคำพูดหรือหักเปอร์เซ็นต์ค่าคอมมิชชั่นของนายหน้า” นางสาวทุยกล่าว

ฟาม ดุย

แหล่งที่มา