กังวลว่าราคาที่อยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้นเท่านั้น ธุรกิจจึงสงสัยว่าจะตั้งราคาที่ดินอย่างไร

ในงานสัมมนา “การประเมินราคาที่ดิน : ถูกต้องและเพียงพอ” จัดโดยหนังสือพิมพ์ ถันเนียน เมื่อเช้านี้ (14 มิ.ย.) ผู้นำทางธุรกิจและผู้เชี่ยวชาญจำนวนมากแสดงความกังวลและชี้ให้เห็นข้อบกพร่องในวิธีการประเมินราคาที่ดิน

นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ประเมินว่านครโฮจิมินห์ยังคงมีอพาร์ทเมนท์อีกกว่า 58,000 ยูนิตที่ยังไม่ได้รับการอนุมัติเป็นสมุดสีชมพู สาเหตุประการหนึ่งที่ทำให้เกิดสถานการณ์ดังกล่าวนี้ คือ “การปิดกั้น” ในการประเมินมูลค่าที่ดิน

นายโจว กล่าวว่า พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44/2557 ว่าด้วยการควบคุมราคาที่ดินได้กำหนดวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินไว้ อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง เกณฑ์ในการดำเนินการประเมินราคาที่ดินยังคงติดขัด โดยเฉพาะวิธีส่วนเกิน ส่งผลให้เจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้องจำนวนหนึ่งประสบปัญหาทางกฎหมาย และธุรกิจต่างๆ ก็ติดขัดเช่นกัน ธุรกิจต้องการให้กฎระเบียบต่างๆ เข้าใจง่ายและนำไปปฏิบัติได้ง่าย

นายทราน ก๊วก ดุง รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท หุ่ง ถิงห์ กล่าวว่า ปัญหาในปัจจุบันประการหนึ่งคือ ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเป็นองค์ประกอบที่สำคัญมากในรายการราคาปัจจัยการผลิตในการสร้างอสังหาริมทรัพย์ เมื่อราคาที่ดินคำนวณสูงเกินไป รวมกับค่าใช้จ่ายทางธุรกิจที่คำนวณไม่ครบถ้วน จะทำให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการเพิ่มขึ้น ตั้งแต่นั้นมาราคาบ้านมีแต่จะสูงขึ้นเรื่อยๆ ไม่ลดลง แม้จะมีความพยายามจากทุกฝ่ายก็ตาม

นายดุงเสนอว่าจำเป็นต้องประสานผลประโยชน์ของรัฐ ประชาชน และธุรกิจในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจะต้องได้รับการคำนวณอย่างสมเหตุสมผล เพื่อแก้ไขปัญหาราคาที่ดินที่สอดคล้องกับราคาตลาด

การประเมินมูลค่าที่ดินเป็นเรื่องที่น่ากังวลสำหรับชุมชนธุรกิจ (ภาพประกอบ: Trinh Nguyen)

นายเล ฮู เหงีย กรรมการผู้จัดการใหญ่บริษัท เล ถัน กล่าวว่า ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและต้นทุนจริงเมื่อบริษัทพัฒนาที่ดินเพื่อโครงการนั้นถูกลืมไปในร่างพระราชกฤษฎีกาควบคุมราคาที่ดินและแนวทางการบังคับใช้กฎหมายที่ดินปี 2567 ซึ่งคาดว่าจะมีผลบังคับใช้ในต้นเดือนสิงหาคม

นายเหงีย กล่าวว่า ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจะคำนวณจากรายได้รวมลบด้วยต้นทุนรวมและกำไรมาตรฐาน อย่างไรก็ตาม หน่วยงานของรัฐต้องการรายได้สูงสุดและต้นทุนต่ำสุดเสมอเพื่อเพิ่มค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินให้สูงสุด ตรงกันข้าม ธุรกิจพิสูจน์ได้ว่าต้นทุนมีความถูกต้องและรายได้มีความเหมาะสม จึงเกิดความขัดแย้งขึ้น

นอกจากนี้ นายเหงีย ยังกล่าวด้วยว่า ในโครงการบ้านพักอาศัยสังคม ธุรกิจต่างๆ จะหาที่ดินและจ่ายค่าชดเชยเอง ที่ดินดังกล่าวไม่ได้รวมอยู่ในราคาต้นทุน เนื่องจากทางรัฐได้จัดให้มีบ้านพักสังคมสงเคราะห์ เมื่อธุรกิจได้จ่ายค่าชดเชยแล้ว รัฐบาลจะคืนเงินให้กับธุรกิจ อย่างไรก็ตามการชดเชยยังคงค้างอยู่เป็นปีแล้วปีเล่า จนก่อให้เกิดความเสียหายแก่ผู้ลงทุน

นายเหงียน ดั๊ก นาน รองอธิบดีกรมที่ดิน กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม รับฟังความเห็นจากผู้เชี่ยวชาญและภาคธุรกิจ ยอมรับว่าในกระบวนการแก้ไขพระราชกฤษฎีกา แม้จะพยายามอย่างเต็มที่ ก็ยังคงมีระเบียบข้อบังคับที่ไม่เหมาะสมอยู่มาก

ตัวอย่างเช่น กระบวนการประเมินมูลค่าที่ดินยังคงมีความสับสนในการเลือกวิธีการประเมินมูลค่า นอกจากนี้กำลังในการปฏิบัติยังมีข้อจำกัดทั้งด้านปริมาณและคุณภาพอีกด้วย หน่วยที่ปรึกษาไม่กล้าทำเพราะฐานข้อมูลอ่อนแอ ทรัพยากรบุคคลมีไม่เพียงพอ... ทำให้ผลลัพธ์สุดท้ายไม่เป็นกลางและซื่อสัตย์

นายหนาน กล่าวว่า ในกระบวนการจัดทำร่างพระราชกฤษฎีกาควบคุมราคาที่ดินและแนวทางการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้ร่วมมือกับกระทรวงและหน่วยงานต่างๆ เช่น กระทรวงการคลัง กระทรวงการก่อสร้าง... ความเห็นทั่วไปคือพยายามรับฟังความคิดเห็นจากธุรกิจ ผู้เชี่ยวชาญ ท้องถิ่น... เพื่อจัดการกับปัญหาที่มีอยู่

กฎหมายได้กำหนดวิธีการประเมินราคาที่ดินไว้โดยเฉพาะว่าใช้วิธีการใดในกรณีใด เงื่อนไขใด... เพื่อช่วยให้หน่วยต่างๆ ไม่สับสนอีกต่อไป ข้อมูลอินพุต คุณภาพ ความซื่อสัตย์ ความสมบูรณ์... ยังมีการให้คำแนะนำอย่างเต็มรูปแบบอีกด้วย

ผู้แทนกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ยังเน้นย้ำถึงความกังวลอย่างมากต่อประเด็นการประเมินมูลค่าที่ดินอีกด้วย เพราะหากประเมินราคาที่ดินไม่ถูกต้องหรือไม่เพียงพอ จะก่อให้เกิดผลกระทบใหญ่หลวงต่อธุรกิจ รัฐและสังคม ดังนั้นหน่วยงานนี้จึงจะยังคงรับความคิดเห็นและการสนับสนุนเพื่อสร้างระบบนโยบายที่โปร่งใสและสอดคล้องกัน

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/lo-ngai-gia-nha-chi-tang-doanh-nghiep-ban-khoan-ve-cach-dinh-gia-dat-20240614134046375.htm