จะทำอย่างไรให้ความฝันในการตั้งถิ่นฐานเป็นจริง?

ความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงของผู้คนมักสูงเสมอ โดยเฉพาะในเมืองใหญ่ เช่น ฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ ขณะเดียวกันอุปทานห้องชุดในโครงการห้องชุดในบริบทปัจจุบันมีน้อยมาก ตรงกันข้ามกับความต้องการที่สูงในหมู่ประชาชน

ดังนั้นราคาของโครงการอพาร์ตเมนต์จึงมักมีระดับราคาใหม่ๆ เกิดขึ้นอยู่เสมอ โดยส่วนใหญ่จะปรับเพิ่มขึ้นเป็นระยะๆ โดยเฉพาะเวลาที่ตลาดมีความผันผวน

ในการพูดคุยกับ Nguoi Dua Tin คุณ Le Mai Linh (อายุ 27 ปี จาก Thanh Xuan) บอกว่าด้วยงบประมาณประมาณ 1.3 พันล้านดอง เธอต้องการซื้ออพาร์ทเมนต์ 1 ห้องนอนในย่าน Gia Lam กรุงฮานอย

ในเดือนพฤศจิกายน 2023 นายหน้าเสนอราคาบ้านให้เธอที่ 1.4 พันล้านดองต่ออพาร์ตเมนต์ ตามความต้องการของเธอ อย่างไรก็ตาม หลังจากตรวจสอบอีกครั้งในเดือนกุมภาพันธ์ 2567 และสอบถามอีกครั้ง นางสาวลินห์ได้รับแจ้งจากนายหน้าว่าราคาอพาร์ทเมนท์เพิ่มขึ้นเป็น 1.9 พันล้านดอง/อพาร์ทเมนท์ ในทำนองเดียวกัน หลังจากนั้นไม่ถึง 3 เดือน ราคาบ้านก็เพิ่มขึ้นเป็น 500 ล้านดองต่อยูนิต

“นายหน้าบอกว่าเนื่องจาก Gia Lam ได้รับการอนุมัติให้เป็นเขต จึงทำให้ราคาบ้านในพื้นที่นี้เพิ่มขึ้นด้วย นอกจากนี้ ในอนาคตอันใกล้ ฉันได้รับแจ้งว่าราคาบ้านอาจเพิ่มขึ้นต่อเนื่องเป็นมากกว่า 2 พันล้านดองต่ออพาร์ตเมนต์สำหรับแขก 1 คนและ 1 ห้องนอน เนื่องจากนักลงทุนกำลังส่งข้อมูลว่าพวกเขาจะสร้างระบบนิเวศรอบๆ อาคารอพาร์ตเมนต์เหล่านี้” นางสาวลินห์กล่าว

ราคาบ้านพุ่งสูงขึ้นในช่วงหลายปีที่ผ่านมา

ข้อมูลการวิจัยของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) แสดงให้เห็นว่าดัชนีราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยในปี 2023 เพิ่มขึ้นประมาณ 38 จุดเปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบกับปี 2019 ในนครโฮจิมินห์ อยู่ที่ 16 จุดเปอร์เซ็นต์

โดยเฉพาะดัชนีราคาอพาร์ตเมนต์เป็นหนึ่งในดัชนีในโครงการดัชนีราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ VARS กำลังวิจัยเพื่อสะท้อนความผันผวนของราคาอสังหาริมทรัพย์ภายใต้อิทธิพลของการเคลื่อนไหวของตลาดในแต่ละช่วงเวลา

โดยเฉพาะอย่างยิ่งราคาอพาร์ทเมนท์ในฮานอยมีการบันทึกการปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องทั้งในตลาดหลักและตลาดรอง ในขณะเดียวกัน ราคาอพาร์ทเมนท์ในนครโฮจิมินห์ก็เริ่มเข้าสู่วัฏจักรของการขึ้นราคาอีกครั้ง พร้อมทั้งราคาในโครงการหรูระดับไฮเอนด์ในตลาดรองที่ค่อย ๆ ลดลง

อสังหาฯ - ราคาคอนโดฯ พุ่งสูง : ทำอย่างไรให้ความฝันในการเป็นเจ้าของบ้านเป็นจริง? — อพาร์ทเม้นจะมีการกำหนดราคาระดับใหม่อย่างต่อเนื่อง

ความต้องการที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นอย่างมากนั้นไม่ได้มาจากความต้องการที่อยู่อาศัยของครัวเรือนในเมืองเพียงอย่างเดียว แต่ยังมาจากแรงงานที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องและนักศึกษาที่หลั่งไหลเข้ามาในเมืองเพื่อทำงานและเรียนหนังสือ โดยเฉพาะในฮานอยด้วย

นอกจากนี้ ยังมีปัจจัยสนับสนุนจากความต้องการลงทุนที่เพิ่มขึ้นเป็นจำนวนมาก เนื่องจากราคาค่าเช่าอพาร์ตเมนต์เก่าและใหม่ในพื้นที่อยู่อาศัยปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องนับตั้งแต่ช่วงการเว้นระยะห่างทางสังคม โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทการฟื้นตัวของตลาด” รายงานของ VARS ระบุ

ช่องว่างระหว่างอุปทานและอุปสงค์นั้นชัดเจน

สถิติจาก Batdongsan.com.vn แสดงให้เห็นว่าระดับความสนใจในอพาร์ทเมนท์ที่ขายทั่วประเทศในเดือนมกราคม 2024 เพิ่มขึ้น 66% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2023 และจำนวนรายการอสังหาริมทรัพย์ก็เพิ่มขึ้น 46% เช่นกัน

โดยเฉพาะจำนวนการค้นหาอพาร์ทเมนท์ในเดือนมกราคม 2024 ในฮานอยเพิ่มขึ้น 71% ในช่วงเวลาเดียวกัน ในทำนองเดียวกัน ในนครโฮจิมินห์ ความต้องการอพาร์ทเมนท์ก็เพิ่มขึ้นถึง 59% เช่นกัน แนวโน้มนี้คล้ายกันในจังหวัดและเมืองอื่นๆ ส่วนใหญ่

แม้ว่าความต้องการของผู้ซื้อบ้านจะเพิ่มขึ้นอย่างมาก แต่อุปทานอพาร์ตเมนต์ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างไม่สมดุล รายงานการวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์จากหน่วยงานต่างๆ แสดงให้เห็นว่าอุปทานในปี 2566 จะลดลงอย่างรวดเร็วเมื่อเทียบกับปีก่อนๆ แม้จะแตะระดับต่ำสุดในรอบ 10 ปีที่ผ่านมาก็ตาม จำนวนโครงการใหม่ที่เปิดตัวสู่ตลาดสามารถนับได้ด้วยนิ้วมือเดียว แม้ว่าช่วงปลายปีจันทรคติมักจะเป็นช่วงเวลาที่น่าตื่นเต้นที่สุดของตลาดก็ตาม

อสังหาฯ - ราคาคอนโดฯ พุ่งสูง : ทำอย่างไรให้ความฝันในการเป็นเจ้าของบ้านเป็นจริง? (รูปที่ 2) — คำบรรยายภาพ

อุปทานอพาร์ทเมนท์ในปี 2566 บันทึกการลดลงทั้งในตลาดฮานอยและโฮจิมินห์

ในฮานอย คาดว่าอุปทานอพาร์ทเมนท์ใหม่ในปี 2023 อยู่ที่ประมาณ 10,500 ยูนิต ลดลงประมาณ 31% เมื่อเทียบกับปีก่อน ในนครโฮจิมินห์ คาดว่าอุปทานอพาร์ทเมนท์ใหม่จะอยู่ที่ประมาณ 7,500 ยูนิต ลดลงมากกว่า 50% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2022

นอกจากฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้แล้ว จังหวัดและเมืองอื่นๆ ทั่วประเทศยังขาดแคลนอุปทานขั้นต้นอีกด้วย โดยมีเพียงไม่กี่โครงการในตลาดต่างจังหวัดที่เสนอเฟสต่อไป

รายงานของ Batdongsan.com.vn ระบุอีกว่าอุปทานอพาร์ตเมนต์ลดลงเมื่อเร็วๆ นี้เนื่องจากโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับอนุมัติใหม่มีไม่เพียงพอ ขณะเดียวกัน โครงการที่อยู่ระหว่างดำเนินการกลับประสบปัญหาเนื่องจากปัญหาทางกฎหมายและเงินทุน

แม้ว่าความพยายามในการขจัดความยากลำบากของรัฐบาล กระทรวง และสาขาต่างๆ จะประสบผลสำเร็จอย่างโดดเด่น แต่จำนวนโครงการที่นำไปใช้และเริ่มใหม่อีกครั้งในปี 2566 กลับเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่แรงกดดันด้านกระแสเงินสดยังไม่บรรเทาลงสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ราคาอพาร์ทเม้นท์คาดว่าจะเป็นอย่างไรบ้าง?

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธาน VARS แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับปัญหาข้างต้นว่า หลังจากช่วงระยะเวลาที่ยาวนานของการลดลง คาดว่าอุปทานอพาร์ตเมนต์ในพื้นที่เมืองพิเศษทั้งสองแห่งจะเพิ่มขึ้นอีกครั้งเช่นกัน เนื่องมาจากการฟื้นตัวของตลาดและความพยายามที่จะขจัดอุปสรรคทางกฎหมายสำหรับโครงการโดยหน่วยงานจัดการของรัฐ โดยเฉพาะการจัดหาบ้านพักสังคมและบ้านพักคนงาน

“อย่างไรก็ตาม การจัดหาสินค้าเหล่านี้ต้องใช้เวลาในการดำเนินการทางกฎหมายให้เสร็จสิ้นก่อนเปิดตัวอย่างเป็นทางการในตลาด และส่วนใหญ่มาจากพื้นที่ที่ห่างไกลจากใจกลางเมือง” นายดิงห์กล่าว

ดังนั้นผู้แทน VARS จึงคาดการณ์ว่าในระยะสั้นราคาอพาร์ตเมนท์ใจกลางเมืองใหญ่จะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในกลุ่มราคาจับต้องได้และระดับกลาง ในขณะเดียวกันราคาซื้อและขายต่อของโครงการระดับหรูระดับไฮเอนด์อาจลดลงเล็กน้อย

อสังหาฯ - ราคาคอนโดฯ พุ่งสูง : ทำอย่างไรให้ความฝันในการเป็นเจ้าของบ้านเป็นจริง? (รูปที่ 3) — ประธาน VARS เหงียน วัน ดิ่ญ

เมื่อวิเคราะห์เพิ่มเติม นายดิงห์ ให้ความเห็นว่าการที่ราคาอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องนั้น ส่วนใหญ่เกิดจากโครงการต่างๆ ในตลาดมีอุปทานที่หายากมาก ในขณะเดียวกัน กลุ่มอพาร์ตเมนท์ที่เสนอขายในช่วงนี้ล้วนเป็นของนักลงทุนรายใหญ่ที่มีศักยภาพทางการเงินดี ดังนั้นราคาอพาร์ตเมนท์จึงมักมีราคาสูงอยู่เสมอ

ปัญหาอีกประการหนึ่งที่ทำให้การลดราคาคอนโดมิเนียมทำได้ยากก็คือ ต้นทุนการก่อสร้างที่นักลงทุนต้องจ่ายในปัจจุบันก็เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วทุกปี อีกทั้งกองทุนที่ดินที่มีไม่เพียงพอยังทำให้การลดราคาคอนโดมิเนียมเป็นเรื่องยากอีกด้วย

นายดิงห์ ระบุถึงความคาดหวังของเขาว่า ด้วยปัจจัยบวกหลายประการของตลาดในปัจจุบัน ในช่วงกลางปี 2568 เมื่อมีการผ่านกฎหมายใหม่ที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาริมทรัพย์ รวมไปถึงกฎระเบียบใหม่ในการขจัดความยากลำบากสำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อบ้านพักอาศัยสังคมและบ้านพักอาศัยสำหรับคนงาน กฎหมายดังกล่าวจะมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ

“อุปทานของที่อยู่อาศัยทางสังคมจะเพิ่มขึ้น และราคาอพาร์ตเมนต์จะลดลงเหลือระดับที่เหมาะสมกับผู้คนที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง” นายดิง ห์ กล่าว

แหล่งที่มา