ขจัด “คอขวด” ในการบริหารจัดการมินิอพาร์ทเมนท์ เพิ่มโอกาสให้ผู้ซื้อบ้าน

เนื่องจากตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม เป็นต้นไป เมื่อ พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 มีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ เจ้าของห้องชุดขนาดเล็กที่ตรงตามเงื่อนไขจะได้รับหนังสือรับรองการเป็นเจ้าของบ้านและสินทรัพย์อื่นๆ ที่ติดมากับที่ดินตามกฎหมายที่ดิน และสามารถขาย เช่า หรือเช่าซื้อได้

ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา การจัดการและการใช้คอนโดมิเนียมมินิอพาร์ตเมนท์ถือเป็นประเด็นร้อนที่ได้รับความสนใจเป็นพิเศษจากผู้อยู่อาศัย ผู้เชี่ยวชาญ และผู้บริหาร... คอนโดมิเนียมมินิอพาร์ตเมนท์ได้รับความสนใจเป็นพิเศษเพราะในช่วงเวลาดังกล่าว มีข้อบกพร่องหลายประการ ไม่มีกฎระเบียบที่ชัดเจนในเอกสารทางกฎหมาย ทำให้การบริหารจัดการไม่คล่องตัว ประชาชนร่วมมือกับเจ้าหน้าที่ในหน่วยงานของรัฐบางส่วนเพื่อปกปิดการละเมิดคำสั่งการก่อสร้าง (การบุกรุกพื้นที่ส่วนกลาง การเพิ่มความสูงของอาคาร...) การป้องกันและดับเพลิง... ก่อให้เกิดปัญหาที่ร้ายแรงมากมายซึ่งก่อให้เกิดความเสียหายอย่างหนักต่อชีวิตและทรัพย์สินของประชาชนที่อาศัยอยู่ในโครงการเหล่านั้น

เรื่องราวสะเทือนใจยังคงปรากฏอยู่ตรงหน้าเราเสมอ เช่น เหตุเพลิงไหม้อาคารมินิอพาร์ทเมนท์เลขที่ 37 ซอย 29/70 ถนนควงฮา (แขวงควงดิญ เขตทานห์ซวน) ที่ทำให้มีผู้เสียชีวิต 56 ราย เมื่อวันที่ 13 กันยายน 2566 อาคารอพาร์ทเมนต์ขนาดเล็กนี้ได้รับอนุญาตให้มี 3 ชั้น และ 1 ห้องใต้หลังคา แต่ผู้ลงทุนได้สร้างให้สูงเป็น 9 ชั้น ภายหลังจากนั้นเพียงประมาณ 8 เดือน ก็เกิดเพลิงไหม้อพาร์ทเมนต์ขนาดเล็กอีกครั้งซึ่งสร้างความเสียหายอย่างร้ายแรงที่เลขที่ 1 ซอย 43/98/31 ถนน Trung Kinh (แขวง Trung Hoa เขต Cau Giay) ส่งผลให้มีผู้เสียชีวิต 14 ราย รวมถึงครอบครัวของเจ้าของบ้านและผู้เช่า

นอกจากนี้ ด้วย "ความคลุมเครือ" ของข้อกำหนดการเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กในเอกสารทางกฎหมาย โดยเฉพาะในมาตรา 43 มาตรา 71/2010/ND-CP อนุญาตให้สร้างบ้านแต่ละหลังสำหรับครัวเรือนและบุคคล ซึ่งต่อมาได้รับการรับรองตามกฎหมายในมาตรา 46 กฎหมายที่อยู่อาศัย 2014 สายผลิตภัณฑ์นี้ได้รับความนิยมอย่างล้นหลาม นักลงทุนไม่เพียงแต่ละเมิดกฎระเบียบเกี่ยวกับการออกแบบตามการใช้งาน ความสูง การป้องกันและดับเพลิง... แต่ยังจัดระเบียบธุรกรรมและการโอนผ่านข้อตกลงที่เขียนด้วยลายมือ เนื่องจากไม่เป็นไปตามเงื่อนไขทางกฎหมาย ผู้ที่มีฐานะทางการเงินจำกัดยอมรับผลิตภัณฑ์นี้แล้วโดยถือว่าเป็นเรื่องปกติ

“อาคารอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กจำนวนมากถูกสร้างขึ้นอย่างผิดกฎหมายในเมืองใหญ่บนที่ดินแปลงลึกในเขตที่อยู่อาศัยซึ่งมีการจราจรติดขัด และไม่รับประกันคุณภาพหรือความปลอดภัยจากอัคคีภัย ไม่มีคุณสมบัติในการแยกเล่มแดงให้กับผู้ซื้อ ก่อให้เกิดการโต้แย้ง ข้อร้องเรียน และความไม่ปลอดภัยทางสังคม อย่างไรก็ตาม หลายคนยอมรับว่าผลิตภัณฑ์นี้ถือเป็นกฎเกณฑ์ที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ เนื่องจากตอบสนองเงื่อนไขหลายประการ ได้แก่ ใกล้ใจกลางเมือง ราคาถูกกว่าผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยอื่นๆ... เนื่องมาจากข้อจำกัดทางการเงิน" - รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ดร. เหงียน วัน ดิญห์ วิเคราะห์

นับตั้งแต่พระราชกฤษฎีกา 71/2010/ND-CP ได้รับการประกาศใช้และประกาศใช้ในกฎหมายที่อยู่อาศัยในปี 2014 อพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กได้พัฒนาอย่างแข็งแกร่งทั่วประเทศ โดยเฉพาะในเมืองใหญ่ เช่น ฮานอย นครโฮจิมินห์... พื้นที่ที่มีที่ดินจำกัด ประชากรหนาแน่น และขาดแคลนผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัย ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยพุ่งสูงขึ้นทุกไตรมาสและทุกปี ทำให้ผู้มีรายได้น้อยเป็นเจ้าของบ้านได้ยากขึ้น เมื่อเผชิญกับสถานการณ์ดังกล่าว อพาร์ทเมนต์ขนาดเล็กถือเป็นสิ่งช่วยชีวิตสำหรับผู้คนจำนวนมาก

เมื่อความต้องการเพิ่มขึ้น อุปทานก็เพิ่มขึ้นตามความจำเป็นของตลาด และสินค้ามินิอพาร์ทเมนท์ก็ได้รับการพัฒนาให้กลายเป็นสิ่งจำเป็นของเศรษฐกิจตลาด ตามสถิติเบื้องต้น ฮานอยมีมินิอพาร์ทเมนท์ประมาณ 2,000 แห่งในปัจจุบัน ในนครโฮจิมินห์ จำนวนนี้สูงกว่าหลายเท่า โดยมีอพาร์ทเมนท์ขนาดเล็กประมาณ 42,000 แห่ง แต่เมื่อเผชิญกับข้อบกพร่อง ข้อจำกัด และการบิดเบือนในการบริหารจัดการและการใช้งานมินิอพาร์ทเมนท์ ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา จึงเกิดการถกเถียงกันมากมายว่าควรอนุญาตให้มีมินิอพาร์ทเมนท์หรือไม่

“เนื่องจากคลื่นการอพยพเข้าเมืองใหญ่เพื่อทำงานและหารายได้เพิ่มมากขึ้น คนงานทั่วไปและคนที่มีรายได้น้อยที่มีข้อจำกัดทางการเงินไม่สามารถเข้าถึงผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยที่มีราคาแพงได้ จึงหันมาอยู่อาศัยในอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็ก ดังนั้นจึงถือเป็นผลิตภัณฑ์ทั่วไปของระบบเศรษฐกิจตลาดด้วย แม้จะรู้ว่าผลิตภัณฑ์นี้มีความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นมากมายทั้งในด้านคุณภาพการก่อสร้างและประเด็นทางกฎหมาย แต่ผู้คนจำนวนมากก็ยังคงยอมรับมันอย่างเต็มใจ" - ผู้เชี่ยวชาญด้านการจัดการเมือง - สถาปนิก Tran Huy Anh กล่าว

เนื่องจากเผชิญกับข้อบกพร่องในการบริหารจัดการและการใช้งานอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็ก กฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2023 จึงได้กำหนดกฎเกณฑ์เฉพาะสำหรับกลุ่มผลิตภัณฑ์นี้ ทั้งนี้ ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม เป็นต้นไป เมื่อกฎหมายมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ เจ้าของห้องชุดขนาดเล็กที่ตรงตามเงื่อนไขจะได้รับหนังสือรับรองการเป็นเจ้าของบ้านและสินทรัพย์อื่นๆ ที่ติดมากับที่ดิน (เรียกโดยทั่วไปว่าสมุดสีชมพู) ตามกฎหมายที่ดิน และจะสามารถขาย เช่า หรือเช่าซื้อได้อีกด้วย

ทั้งนี้ โครงการมินิอพาร์ทเม้นท์ที่เป็นไปตามเงื่อนไขการป้องกันและระงับอัคคีภัย มีถนนที่รถดับเพลิงสามารถเคลื่อนตัวถึงเชิงโครงการได้ มีสิทธิการใช้ที่ดิน และตรงตามเงื่อนไขการเป็นนักลงทุนโครงการที่อยู่อาศัย พร้อมนี้ต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบการบริหารจัดการและการใช้งานอาคารชุดที่กระทรวงก่อสร้างกำหนด (กระทรวงก่อสร้างจะออกมาตรฐานและกฎระเบียบการบริหารจัดการและการดำเนินงานอาคารชุดขนาดเล็กแยกจากกัน)...จึงจะได้รับอนุญาตให้ประกอบธุรกิจได้ตามบทบัญญัติของกฎหมายในปัจจุบัน

“ผมชื่นชมกฎระเบียบในกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 นี้ เพราะช่วยขจัดอุปสรรคหลายประการในการบริหารจัดการและการดำเนินงานอาคารอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็ก นี่เป็นผลผลิตจากระบบเศรษฐกิจตลาดที่มีทั้งอุปสงค์และอุปทาน เนื่องจากในปัจจุบันความต้องการสินค้าที่อยู่อาศัยราคาประหยัดในตลาดมีจำนวนมาก “เราไม่สามารถห้ามพวกเขาได้เพียงเพราะเราไม่สามารถจัดการพวกเขาได้ การอนุญาตให้พวกเขาดำรงอยู่ได้โดยถูกกฎหมายจะเป็นพื้นฐานให้หน่วยงานในทุกระดับสามารถควบคุมพวกเขาได้อย่างใกล้ชิดยิ่งขึ้น เพื่อสร้างความยุติธรรมให้กับอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กเช่นเดียวกับผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยอื่นๆ” Nguyen The Diep รองประธานของ Hanoi Real Estate Club กล่าว

07:56 15/07/2024

ที่มา: https://kinhtedothi.vn/go-nut-that-ve-quan-ly-chung-cu-mini-them-co-hoi-cho-nguoi-mua-nha.html