ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังคงสูงเมื่อเทียบกับรายได้ของคนส่วนใหญ่

ตามที่ประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจกล่าวว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ยังคงสูงเมื่อเทียบกับรายได้ของคนส่วนใหญ่ พื้นที่เมืองร้างจำนวนมาก การจัดการอพาร์ทเมนท์ขนาดเล็กยังคงมีข้อบกพร่องอยู่หลายประการ

ความไม่สมดุลของอุปทานและอุปสงค์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยทางสังคม

เช้าวันที่ 28 ตุลาคม ณ อาคารรัฐสภา การประชุมสมัยที่ 8 ซึ่งมีประธานรัฐสภา คือ นายทราน ทานห์ มัน สภานิติบัญญัติแห่งชาติ จัดทำการอภิปรายในห้องประชุมเกี่ยวกับรายงานของคณะผู้กำกับดูแลและร่างมติสภานิติบัญญัติแห่งชาติเกี่ยวกับผลลัพธ์ของการกำกับดูแลตามหัวข้อเรื่อง "การบังคับใช้แนวนโยบายและกฎหมายเกี่ยวกับการบริหารจัดการตลาด" อสังหาริมทรัพย์ และการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคม ตั้งแต่ปี 2558 ถึงสิ้นปี 2566”

ประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจ หวู่ ฮ่อง ถัน กล่าวว่านี่เป็นหัวข้อการติดตามที่ยาก เนื้อหาและขอบเขตการกำกับดูแลมีความกว้างขวาง เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยทางสังคมมีความเกี่ยวข้องกับหลายภาคส่วนและหลายสาขา และมีความเกี่ยวข้องกับความรับผิดชอบในการบริหารจัดการของกระทรวง สาขา และท้องถิ่นหลายแห่ง

ในช่วงระยะเวลาการติดตามมีการเปลี่ยนแปลงนโยบายและกฎหมายมากมาย ขอบเขตของการกำกับดูแลครอบคลุมไม่เพียงแต่โครงการที่เพิ่งดำเนินการใหม่เท่านั้น แต่ยังรวมถึงโครงการต่างๆ ที่เคยดำเนินการแล้วและกำลังดำเนินการอยู่หลายโครงการอีกด้วย การทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์มีความหลากหลายมาก ทำให้มีข้อมูลและสารสนเทศที่ไม่สามารถรวบรวมและแยกออกจากกันได้อย่างชัดเจน

เกี่ยวกับการประกาศและบังคับใช้นโยบายและกฎหมายเกี่ยวกับการบริหารจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคม นายหวู่ ฮ่อง ถัน กล่าวว่า การพัฒนาและบริหารจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างเคร่งครัด การปรับปรุงกฎหมาย กลไกและนโยบายเพื่อพัฒนาและดำเนินการตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้ราบรื่น การส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัย การคิดค้นวิธีการและรูปแบบการบริหารจัดการและการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคม เป็นแนวทางสำคัญที่ระบุไว้ในเอกสารของพรรคหลายฉบับ

ด้วยความเอาใจใส่และทิศทางอันเข้มงวดของพรรคและรัฐ การประกาศและการดำเนินการตามนโยบายและกฎหมายเกี่ยวกับการบริหารจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคมในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาได้บรรลุผลสำเร็จที่โดดเด่นหลายประการ โดยมีส่วนสนับสนุนการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม การพัฒนาเมือง และปรับปรุงสภาพความเป็นอยู่ของผู้คนอย่างมีประสิทธิผล

ในช่วงปี 2558-2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการพัฒนาทั้งด้านขนาด ประเภท ปริมาณ รูปแบบการระดมทุน และกลุ่มผู้เข้าร่วม สร้างสิ่งอำนวยความสะดวกด้านวัตถุให้กับสังคมในปริมาณมาก ช่วยให้ภาคการผลิต ธุรกิจ และบริการพัฒนาและปรับปรุงสภาพความเป็นอยู่ของผู้คนทุกชนชั้น มีส่วนสนับสนุนการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมและการเติบโตทางเศรษฐกิจของประเทศอย่างมีนัยสำคัญ พร้อมกันนั้นยังสนับสนุนการดำเนินนโยบายด้านความมั่นคงทางสังคม และตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยของประชาชนอย่างค่อยเป็นค่อยไป

เมื่อสิ้นสุดระยะเวลาการติดตาม มีโครงการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์และเขตเมืองประมาณ 3,363 โครงการที่ดำเนินการแล้วและกำลังดำเนินการอยู่ โดยมีขนาดการใช้ที่ดินประมาณกว่า 11,191 เฮกตาร์ มีการจัดตั้งเขตอุตสาหกรรมจำนวน 413 แห่ง มีพื้นที่อุตสาหกรรมรวมประมาณ 87,700 เฮกตาร์

เกี่ยวกับ โครงการบ้านพักอาศัยสังคม ดำเนินการแล้วจำนวน 800 โครงการ มีจำนวน 567,042 ยูนิต โดยสร้างเสร็จเรียบร้อยแล้ว 373 โครงการ มีจำนวน 193,920 ยูนิต โครงการเริ่มก่อสร้างแล้ว 129 โครงการ จำนวน 114,934 ยูนิต มีการอนุมัติลงทุนโครงการแล้ว 298 โครงการ จำนวน 258,188 ยูนิต

นอกเหนือจากผลลัพธ์ที่ได้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยทางสังคมยังคงมีข้อบกพร่อง ข้อไม่เพียงพอ การพัฒนาที่ไม่ยั่งยืน และความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์อีกหลายประการ ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังคงสูงเมื่อเทียบกับรายได้ของคนส่วนใหญ่ พื้นที่เมืองร้างจำนวนมาก การจัดการอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กยังคงมีข้อบกพร่องอยู่หลายประการ ไม่มีแนวทางแก้ไขที่มีประสิทธิภาพในการจัดการและแก้ไขปัญหาอาคารอพาร์ตเมนต์เก่าที่ไม่รับประกันสภาพความเป็นอยู่ของผู้อยู่อาศัย หลายโครงการประสบปัญหาและดำเนินการล่าช้า อสังหาริมทรัพย์ประเภทใหม่ต้องเผชิญกับปัญหาทางกฎหมายมากมายและขาดกฎระเบียบที่ชัดเจนและเฉพาะเจาะจง

ความล่าช้าของโครงการเริ่มกลายเป็นเรื่องที่เกิดขึ้นบ่อยครั้ง

ในส่วนของการดำเนินการโครงการอสังหาริมทรัพย์และบ้านพักอาศัยสังคม กระบวนการและขั้นตอนการลงทุน และเงื่อนไขการเข้าถึงที่ดิน นายหวู่ ฮ่อง ถัน แจ้งว่าการดำเนินการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์และบ้านพักอาศัยสังคมมีมาตรฐานเพิ่มมากขึ้น อย่างไรก็ตาม ขั้นตอนต่างๆ ยังคงมีความซับซ้อน นักลงทุนต้องดำเนินการหลายขั้นตอนตามกฎเกณฑ์ของเอกสารกฎหมายต่างๆ มากมายที่ขาดการเชื่อมโยงและความสอดคล้อง กฎเกณฑ์บางฉบับทับซ้อนและขาดความสอดคล้อง ส่งผลให้เกิดความยุ่งยากในการดำเนินโครงการ

ผู้แทนเข้าร่วมประชุมสภานิติบัญญัติแห่งชาติ สมัยที่ 8 ครั้งที่ 15 เช้าวันที่ 28 ตุลาคม

การปฏิรูประบบราชการยังคงมีข้อบกพร่องอยู่มาก การประมวลผลเอกสารมีความล่าช้า โดยมักจะใช้เวลานานกว่าเวลาที่กฎหมายกำหนดไว้ ขั้นตอนต่างๆ มากมายไม่มีกำหนดเวลาที่ชัดเจน การประเมินโครงการ การปรับปรุงโครงการ และการปรับปรุงการออกแบบก่อสร้างตามแผนรายละเอียดที่ได้รับอนุมัติ ยังคงมีความซับซ้อน ความล่าช้าของโครงการกลายเป็นเรื่องปกติ ส่งผลกระทบต่อแผนธุรกิจของนักลงทุนและลูกค้าที่ชำระเงินเป็นอย่างมาก

การเข้าถึงที่ดินยังคงเป็นเรื่องยาก ท้องถิ่นหลายแห่งยังคงสับสนเรื่องการจัดประมูลโครงการโดยใช้ที่ดิน การคำนวณราคาขั้นต่ำที่ต้องชำระเข้างบประมาณแผ่นดิน ( _ลบ.ม. ) ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการประมูล และการกำหนดระยะเวลาจัดสรรที่ดินเพื่อกำหนดราคาที่ดิน กิจกรรมการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินมีสัญญาณผิดปกติทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้น กระบวนการประมูลมีความซับซ้อน

การรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินและเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเพื่อดำเนินการโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์กำลังประสบปัญหาเนื่องมาจากการเปลี่ยนแปลงของกฎหมาย บางโครงการไม่สามารถเจรจาพื้นที่ได้ทั้งหมด จึงไม่สามารถดำเนินการหรือทำให้โครงการแล้วเสร็จได้

ท้องถิ่นยังมีความสับสนเกี่ยวกับการจัดสรรและให้เช่าที่ดินที่เกิดจากการแปลงสภาพรัฐวิสาหกิจและฟาร์มป่าไม้ การจัดเตรียมอสังหาริมทรัพย์ของหน่วยงานรัฐ; รองรับการดำเนินการแบบสร้าง-โอน (โครงการ BT) การใช้เงินกองทุนที่ดินเพื่อชำระเงินตามสัญญา ธ.ก.ส. ที่ได้ลงนามไว้

สถานการณ์การประเมินราคาที่ดินที่ล่าช้าในหลายพื้นที่เป็นอุปสรรคหลักที่ทำให้โครงการอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งต้องหยุดชะงัก การออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิความเป็นเจ้าของบ้าน และทรัพย์สินที่ติดอยู่กับที่ดิน ยังคงมีปัญหาโดยเฉพาะผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ

โครงการอสังหาริมทรัพย์บางแห่งยังคงเผชิญกับความยากลำบากมากเนื่องจากกระบวนการดำเนินการที่ยาวนานเนื่องมาจากการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายตลอดระยะเวลาที่ผ่านมา ก่อให้เกิดปัญหาที่ยากต่อการแก้ไข นอกจากนี้ ในพื้นที่หลายแห่ง การดำเนินการตรวจสอบทางกฎหมายของโครงการอสังหาริมทรัพย์ตามข้อสรุปการตรวจสอบและการสอบบัญชียังดำเนินไปอย่างล่าช้าและไม่เกิดผล ส่งผลให้เกิดความล่าช้าในการดำเนินการขั้นตอนในการดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์ ส่งผลให้เกิดความสูญเสียทางเศรษฐกิจแก่ธุรกิจและลูกค้าที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ไป

ในส่วนของบ้านพักอาศัยสังคม ท้องถิ่นให้ความสำคัญในการจัดสรรที่ดินเพื่อก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมเป็นหลักในการจัดทำและอนุมัติแผนงาน และในการอนุมัตินโยบายการลงทุนโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ จะต้องจัดสรรที่ดินสำหรับบ้านพักอาศัยสังคมร้อยละ 20 แต่ท้องถิ่นหลายแห่งยังไม่ได้จัดให้มีกองทุนที่ดินอิสระเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคม การพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมส่วนใหญ่อาศัยกองทุนที่ดิน 20% ในโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ แต่การดำเนินการยังคงมีข้อบกพร่องและปัญหาหลายประการ

แหล่งที่มา